định giá tài sản ưgegrgsrhdgsegedgff PDF

Preview

Summary

HỌC VIỆN TÀI CHÍNHœ& BÀI TIỂU LUẬNMÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢNThời gian thi: 3 ngày Mã đề thi: 45Tên Tiểu luận: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí”.Họ và tên: Phùng Thị Thu Mã sinh viên: 2073402011067Khóa/ Lớp: (tín chỉ) CQ58/15_LT1 (niên chế) CQ58/15.STT: 27 ID phòng thi: 5810581505...

Description

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

œ&

BÀI TIỂU LUẬN MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Thời gian thi: 3 ngày Mã đề thi: 45 Tên Tiểu luận: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí”. Họ và tên: Phùng Thị Thu

Mã sinh viên: 2073402011067

Khóa/ Lớp: (tín chỉ) CQ58/15.02_LT1

(niên chế) CQ58/15.03

STT: 27

ID phòng thi: 5810581505

Ngày thi: 14/3/2022

Ca thi: 9h15

Lời cam đoan Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.

MỤC LỤC MỞ ĐẦU..........................................................................................................................................1 PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ..........................................................................................................................................1 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản..............................................................................1 1.1.1. Khái niệm.......................................................................................................................1 1.2 Đặc điểm của bất động sản..................................................................................................1 1.3. Giá trị và thẩm định giá......................................................................................................2 1.3.1. Giá trị.............................................................................................................................2 1.3.2. Thẩm định giá bất động sản.........................................................................................2 1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị......................................................................................2 1.5. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản.....................................3 1.5.1. Các cách tiếp cận...........................................................................................................3 1.5.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản...........................................................3 1.6. Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí.............................................................4 1.6.1. Khái niệm.......................................................................................................................4 1.6.2. Cơ sở lý luận..................................................................................................................4 1.6.3. Điều kiện áp dụng.........................................................................................................4 1.6.4. Các bước tiến hành.......................................................................................................4 1.6.5. Các loại chi phí..............................................................................................................5 1.6.6. Các phương pháp xác định chi phí..............................................................................6 1.6.7. Ưu điểm của phương pháp chi phí..............................................................................6 1.6.8. Hạn chế của phương pháp chi phí...............................................................................6 PHẦN 2: MỘT SỐ VÍ DỤ THỰC TẾ VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.....................7 2.1. Ví dụ 1...................................................................................................................................7 2.2. Ví dụ 2...................................................................................................................................8 PHẦN 3: PHÂN TÍCH VÀ NHẬN XÉT......................................................................................9 3.1. Phân tích điều kiện áp dụng phương pháp chi phí gắn với 2 tình huống đã đặt ra......9 3.2. Nhận xét việc áp dụng phương pháp chi phí gắn với tình huống đã đặt ra..................9 KẾT LUẬN...................................................................................................................................10

1

MỞ ĐẦU Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng như các vấn đề về quản lý giá.Thẩm định giá đưa ra thước đo biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường. Trong thực tế hiện nay, có thể có rất nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, tuy nhiên, về mặt nguyên tắc theo quy định hiện hành của Bộ Tài chính về lĩnh vực thẩm định giá, mà trực tiếp là cục quản lý giá là cơ quan soạn thảo các văn bản và quản lý chuyên ngành về lĩnh vực thẩm định giá thì Bất động sản có 5 phương pháp thẩm định giá – theo tiêu chuản thẩm định giá Việt Nam. Mỗi phương pháp đều có ưu, nhược điểm riêng và phù hợp trong những điều kiện nhất định. Bài tiểu luận này em xin viết về đề tài: “Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí”. PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản 1.1.1. Khái niệm Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định rằng bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liện với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.2 Đặc điểm của bất động sản Bất động sản gồm có 6 đặc điểm chủ yếu sau: Thứ nhất, tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu sự ảnh hưởng của khoảng cách từ vị trí bất động sản đó đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội và ảnh hưởng của yếu tố môi trường. Thứ hai, tính khác biệt: Giữa các bất động sản luôn có sự khác biệt với nhau. Trong thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau để ước tính giá trị tài sản. Thứ ba, tính bền vững: được thể hiện trên hai yếu tố là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Trong đầu tư, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại của bất động sản đó vì giá trị đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích mà bất động sản mang lại.

2

Thứ tư, tính khan hiếm: do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, bất động sản lại có tính khác biệt, cố định về vị trí và một vài yếu tố khác nên bất động sản ngày càng khan hiếm, đồng thời quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Thứ năm, có giá trị lớn: điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản. 1.3. Giá trị và thẩm định giá 1.3.1. Giá trị Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định. Hay theo IVSC, giá trị tài sản là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định, là số tiền mang tính chất giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá dự tính của người mua và người bán hàng hóa nhất và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. 1.3.2. Thẩm định giá bất động sản. Đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá, như theo gió sư W.Seabroke, Viện ĐH Portsmouth, Vương quốc Anh cho rằng: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” Tại Việt Nam, theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 08/05/2002 : “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” 1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị Để nhận định chính xác “giá trị bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Tuy nhiên, có thể chia các yếu tố tác động thành 4 nhóm như sau: Các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị, hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Khi đó, giá trị tài sản tùy thuộc và quan hệ cung cầu. Các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có của tài sản. Thông thường thuộc tính hữu dụng của tài sản càng cao thì giá trị của tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên, giá trị tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của các chủ thể trong việc khai thác những công dụng của nó.

3

Các yếu tố về tình trạng pháp lý: tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản. Thông thường quyền khai thác cá thuộc tính của tài sản càng rộng thì gí trị tài sản càng cao. Các yếu tố khác: Những yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. 1.5. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.5.1. Các cách tiếp cận Thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng đều phải lựa chọn các cách tiếp cận khác nhau đó là cách tiếp cận từ thị trường, các tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập. Thứ nhất, đối với cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị bất động sản qua việc so sánh bất động sản đó với bất động sản tương tự có thông tin về giá trên thị trường. Các bước thực hiện thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận thị trường thực hiện theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05. Thứ hai, đối với cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị bất động sản dựa vào chi phí tạo ra bất động sản có chức năng và công dụng giống hệt hoặc tương tự. Thứ ba, đối với cách tiếp cận từ thu nhập là cách xác định giá trị bất động sản qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai do bất động sản tạo ra về thời điểm định giá. 1.5.2. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Thực tế hiện nay trên thị trường, có rất nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Tuy nhiên, căn cứ vào thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản. Mỗi phương pháp đều có những ưu thế và hạn chế nhất định, việc lựa chọn một phương pháp phù hợp nhất phụ thuộc vào: thuộc tính của bất động sản; độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường; mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá. Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư. Phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó.

4

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có. 1.6. Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 1.6.1. Khái niệm Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự, tài sản cần thẩm định để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định 1.6.2. Cơ sở lý luận  Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, ngoài ra còn trên nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.  Dựa trên rằng giá trị của bất động sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự. 1.6.3. Điều kiện áp dụng  Mặc dù có nhiều hạn chế, nhưng phương pháp này lại là một phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy hóa chất, …  Phương pháp định giá được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản.  Phương pháp này được sử dụng trong các hoạt động xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác, đấu giá, đấu thầu tài sản,…  Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí được ví như phương pháp cứu cánh cuối cùng khi không tìm kiếm được sự tương đồng giữa các bất động sản tương đương thay thế hay các sự kiện thị trường liên quan đế các tài sản cần thay thế. Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác 1.6.4. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới của công trình hiện có trên đất Chi phí xây dựng mới = Đơn giá xây dựng x Diện tích xây dựng Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm góa tích lũy của các công trình hiện có trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân

5

Mức độ giảm giá của cả công trình = tỷ lệ giảm giá của công trình x chi phí xây dựng mới hiện hành + Căn cứ trên tuổi đời hiệu quả và hiệu quả chi phí để tính hao mòn từ đó tính khấu hao % Khấu hao = x 100% Tuổi đời hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả (Tuổi đời hiệu quả = tuổi thọ kinh tế - tuổi thọ kinh tế còn lại) Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế Tuổi thọ kinh tế còn lại: thời gian sử dụng còn lại còn phát huy hiệu quả kinh tế + Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của cả công trình: H= Trong đó: H: hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %

: hao mòn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ % tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình Bước 4: Ước tính giá trị hiện tại của công trình: bước 2 – bước 3 Bước 5: Ước tính giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu: bước 1 + bước 4 1.6.5. Các loại chi phí Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. Thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. 1.6.6. Các phương pháp xác định chi phí Một số phương pháp xác định chi phí phải kể đến như: phương pháp khảo sát số lượng, phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng và phương pháp so

6

sánh thị trường. Nhưng phương pháp phổ biến nhất đó chính là phương pháp so sánh theo giá thị trường:  Cộng toàn bộ chi phí trực tiếp, gián tiếp của từng công trình tương tự trong khu vực nhằm tìm ra đơn giá chi phí tính cho sàn xây dựng hoặc thể tích. Nhân đơn giá tìm được với diện tích hoặc thể tích của công trình mục tiêu.  Ước tính chi phí xây dựng mỗi đơn vị kết cấu xây dựng công trình của bất động sản mới hoàn thành x số đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu.  Tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí kiến trúc, chi phí quản lý, lãi hợp lý của ngành xây dựng 1.6.7. Ưu điểm của phương pháp chi phí  Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánhh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiết cơ sở dự báo lợi ích tương lai.  Trong một số tình huống, đây là phương pháp cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.  Thích hợp khi đánh giá các bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên. Do đó, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể làm hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá. 1.6.8. Hạn chế của phương pháp chi phí.  Phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.  Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới nhưng tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.  Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện, trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi.  Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng. PHẦN 2: MỘT SỐ VÍ DỤ THỰC TẾ VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1. Ví dụ 1 1. Thông tin về tài sản: Phòng khám đa khoa Quảng Tây có địa chỉ tại 16 đường Trần Hưng Đạo, thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

7

- Diện tích đất 550 , có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng trên đất: nhà 6 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 380 / tầng - Tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 50 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm. 2.Các thông tin có liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 700 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 15400 triệu đồng. - Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất UBND thành phố Hà Nội quy định với diện tích trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức theo quyết định số 20/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội. - Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 13,5 triệu đồng / - Hạn mức đất theo quy định là 150 - Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 6 triệu đồng / - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về vật tư y tế là 65 triệu đồng Giải quyết tình huống: Giá trị của 1 khi chưa hoàn thành thủ tục pháp lý: 15400 : 700 = 22 (triệu đồng) Số tiền hợp thức hóa pháp lý lô đất: 13,5 x 150 x 50% + (550 – 150) x 13.5 x 100% = 6412,5 (triệu đồng) Giá trị của mảnh đất mục tiêu khi hoàn thành xong thủ tục pháp lý: 22 x 550 + 6412,5 = 18512.5 (triệu đồng) Ước tính chi phí xây dựng mới của công trình: 6 x 380 x 6 = 13680 (triệu đồng) Xác định mức độ giảm giá tích lũy: Tỷ lệ giảm giá: x 100% = 60 % Giảm giá của cả công trình: 13680 x 60% = 8208 (triệu đồng) Tổng mức giảm giá của cả công trình: 8208 + 65 = 8273 (triệu đồng) Ước tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng: 13680 – 8273 = 5407 (triệu đồng) Giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu: 5407 + 18512,5 = 23919,5 (triệu đồng) Kết luận: Vậy giá trị của tòa nhà phòng khám đa khoa Quảng Tây được ước tính là 23919,5 triệu đồng với mức bình quân 23919,5 : 550 = 43,49 triệu đồng/ 2.2. Ví dụ 2 1. Thông tin về tài sản : Trụ sở ủy ban nhân dân xã Vật Lại có địa chỉ tại xóm Thiện, thôn Vật Lại 2, xã Vật Lại, huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội - Diện tích đất 750 , có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

8

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 5 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 500 / tầng - Hao mòn của các kết cấu chính: mái 60%, tường 50%, sàn 20%, móng 35%, cầu thang 55% 2.Các thông tin có liên quan: - Một lô đất trống bên cạnh diện tích 800 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 16000 triệu đồng. - Tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng 50% giá đất UBND thành phố Hà Nội quy định với diện tích trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức theo quyết định số 20/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội. - Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng / - Hạn mức đất theo quy định là 150 - Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 5%, tường 20%, sàn 18%, móng 14%, cầu thang 9% - Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 5 triệu đồng / - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về máy in là 23 triệu đồng Giải quyết tình huống: Giá trị của 1 ...