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En este módulo trabajaremos con una metodología que consiste en tasar un inmueble por separado, metros cuadrados cubiertos y luego superficie de terreno libre. Es muy práctico para trabajarlo y sencillo. Pero este método con respecto al comparativo tiene menor jerarquía debido a que los valores pueden estar por arriba del valor de mercado. Ventajas: 1- Tiene cálculo sencillo, de igual manera antes de tasar tenemos que separar las superficies, cubiertas de las semicubiertas, galerías, balcones, sup. separadas del cuerpo principal, etc. 2- Es válida su aplicación. 3- Se utiliza para bienes que no tienen comparables. (Mercado Representativo). 4-Tiene criterio técnico. 5- Se puede usar para tasaciones de Escuelas, hospitales, regimientos, campos, usinas, etc. En la actualidad, habiendo sido superada por la doctrina la dicotomía planteada antiguamente los métodos de tasación puede ser clasificados en dos grandes grupos: A) Separativos: Parten de la base de individualizar dos elementos fundamentales que forma un inmueble, estos son por un lado el terreno en sí y por el otro las mejoras que se le hayan efectuado. Para esta doctrina en particular, ambos elementos deben ser considerados por separados y analizados técnicamente. B) De conjunto: Toma al inmueble con un todo concreto, sin valorar sus partes, pero si observando el uso o beneficio que puede redituar un bien determinado en su conjunto, sin tomar en cuenta los diverso elementos que lo conformar. En efecto, conforme este método, "el uso o beneficio que presta un bien inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes contribuyen a su utilidad integral que, en términos de valor, se mide por la renta, real o probable. Habiendo trazado el marco general de los métodos que reconoce hoy la doctrina, a su vez cabe mencionar que dentro de la clasificación dada existen 2 categorías de técnicas a seguir, a saber: a) Específicas: Estos parten del análisis de las características individuales del bien, las mismas son el terreno y sus dimensiones, las edificaciones que se hallan alzado en él, su productividad, el tipo de suelo, la forma del lote, la zona en que se encuentra ubicado, entre otros. Ej. Técnica de Valoración de mejoras Roos heidecke. b) Comparativas: Toman en consideración las características del bien, pero lo hacen para compararlas con inmuebles similares, observando similitudes y diferencias entre sí. Tienen a su disposición en la solapa de Materiales: 1- Módulo 2- Vídeo de presentación 3-Materiales complementarios: 2 pdf. de apoyo visual Planificación 20/10/2020 hasta el 27/10/2020

FORO DE PARTICIPACIPACION- METODO DE COSTO (TEORIA Y EJERCICIOS RESUELTOS) EL ALUMNO DEBERA PONER EN PRACTICA LA PARTE METODOLOGICA

28/10/2020 al 3/11/2020 4/11/2020 al 10/11/2020

METODO DE COSTO Y EJERCITACION METODOLOGICA- CON LLENADO DE PLANILLA CRD USO DE COEFICIENTE DE DEPRECIACION EN PLANILLA DE CALCULO Nº 6 LLENADO DE PLANILLA Nº 5- ENTREGA DE MODULO TEORICO SOBRE FACTORES EXTRINSECOS E INTRINSECOS. COMPLETAMOS EL CRONOGRAMA.

11/11/2020 al 19/11/2020

COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO NORMA 4- CON PLANILLA 14 Concepto de CRD: Método que se utiliza cuando no tengo comparables.(Escuela, club, hospital, regimiento).

Con esta metodología (se tasa la construcción – características físicas – Después se le suma el terreno). Para tasar inmuebles por CRD: Con NORMA 4 y planilla 14 Para tasar Muebles por CRD: Con NORMA 11 y planilla 17 1.COSTO DE REPOSICIÓN BRUTO:¿Cuánto me sale hoy construir cada bloque: mano de obra + materiales + otros gastos?.Según características Físicas (mejoras) al valor actual a Nuevo: Por ejemplo si tiene varios bloques: Le doy un VALOR a cada bloque (cuánto me sale construir edificio de 3 pisos + galpón, etc. cada bloque). 2.COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO: Cuando a lo anterior le calculo la Edad Y el Estado en que se encuentra. Lo deprecio. 3.DEPRECIACIÓN SE CALCULA DE ACUERDO A LA EDAD Y EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA EL BIEN. 3.1 EDAD: (TANTOS AÑOS DE CONSTRUIDO EL EDIFICIO, QUE LO PUEDO AVERIGUAR DE PLANOS, POR EJ.) 3.2 ESTADO: BUENO REGULAR, DEMOLICIÓN, ETC. COSTO DE REPOSICIÓN BRUTO – DEPRECIACIÓN = COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO DESPUES: + SUMO VALOR DEL TERRENO POR EL MÉTODO COMPARATIVO (buscando comparables) UTILIZANDO PLANILLA NORMA 5: Concepto PARA CONOCER EL CRB: Costo Físico es cuánto me sale construirlo (desmonte de terreno, demolición, mampostería, hormigón, etc.), materiales + mano de obra. Por Cómputo y Presupuesto: Cada Item de la construcción (edificio, galpón, oficina, etc) lo desgloso y luego lo sumo. Costo Nominal: depende de los materiales que se utilizan, se calcula CRB. Método de información en revistas especializadas (Clarin, Viviendas, Pirca, etc) en las que se detalla el valor x m2 de diferentes edificios. CRB - Después se deprecia por Edad y Estado => CRD VALOR ACTUAL (Va): de reposición es $/m2 (de edificio, galpón, vivienda, oficina, noción orientativa de cuánto sale construir; que se consulta a arquitectos, ingenieros y albañiles, etc) 4.VALOR RESIDUAL (Vr): Demolida la obra cuánto recupero de esa construcción (carpintería, pisos de madera, entablonados, puertas – mampostería no porque es demolición) Es un porcentaje del Vº de Reposición => Si VR=$2800/m2 => el Vr puede ser un 3% => $84/m2 5. COEFICIENTE K: Es el coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y el estado. 5.1 EDAD: tiene 50 años de construida 5.2 AÑOS DE EXPECTANCIA: Cuánto calcula que le queda=> Diferencia entre la Vida Útil y los años de construida. Vu-Edad= Expectancia. DEPRECIACIÓN:_ Es la pérdida de Valor de un bien a causa del uso, desgaste, etc. En el transcurso del tiempo Diferentes Métodos para calcular el costo de la depreciación:

1) Método de la Línea Recta: Se consideraba que la depreciación del inmueble era una línea recta, función lineal de edad => Edad/Vu Representada: por recta (No considera el Estado) 2) Fórmula de Kuentzle: La depreciación en este caso es menor en los primeros años y aumenta con el tiempo, con la edad. Representada por una parábola. (No tiene en cuenta el Estado, sólo la edad. No recomendable) 3) Fórmula de Ross: se ubica entre la depreciación de la recta y la parábola de Kuentzle. Representada: por una media 4) Depreciación de Ross-HEIDECKE: Incorpora y completa con el Concepto de ESTADO de conservación. Por lo tanto aumenta las depreciaciones. Pondera: EDAD y ESTADO= COEFICIENTE K Heidecke utiliza la fórmula de Ross y la afecta con porcentajes de depreciación que representan el Estado de mantenimiento y conservación. ESTADOS POSIBLES: 1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL 3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION 5.0 IRRECUPERABLE Para resolver este ejercicio necesitamos los siguientes datos: Sup. cubiertas: Las cantidad que deseamos tasar. Vida útil: DE EDIFICIOS: Criterios de vida útil recomendada a fin de estimar la expectativa de vida de edificios. Tipo Características Años Represas De hormigón armado

100 a 200

Centrales atómicas De hormigón armado Puertos y puentes De hormigón armado y/o metálicos

100 a 200 100 a 200

Edificios Estructura de hormigón armado independiente, mampostería de ladrillo revocado y cubierta plana, con servicios individuales o centrales. 80 a 100 Edificios Idem. al anterior con estructura de acero o mixtas. 100 a 120

Edificios industriales y galpones Estructura de hormigón o de acero, cubiertas de chapas, paredes de mampostería, carpinterías metálicas, pisos de cemento y locales sanitarios. 50 a 80 Vivienda Cubiertas de tejas, mampostería de ladrillos, carpinterías de madera, pisos de mosaicos o cerámicos, revestimientos de azulejos o cerámicos, revoques gruesos y finos, sanitarios. 50 a 80 Vivienda Idem. al anterior con cubiertas planas.

50 a 80

Vivienda Idem. al anterior con cubiertas de chapa. 40 a 60 Vivienda Cubiertas de chapa con paredes de madera, carpinterías de madera, pisos de cemento y sanitarios. 20 a 40 https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/norma_ttn_14_2.pdf (CRB, VR O Costo de reposición a Nuevo: En el caso de Salta este dato nos da el Copaipa. ) Vr: es entre un 5% a 10% (observación del tasador). Coef. K: se pondera la Edad y Estado- se hace un regla de 3 simple. (ejemplo: inmueble tiene 18 años transcurridos, vida útil 60 años) 60 años-------------100% vida la útil 18 años-------------x = 18 x 100 / 60= 30 % (esto lo ubico en la columna tabla Ross Heidecke %). Estado: REGULAR (AL COEF. SE LO % POR 100) K= 34,070 / 100= 0.34070

CRB: Tomamos lo que dice el copaipa (http://www.copaipa.org.ar/costos-de-laconstruccion/)= 44.228 $ Metros a tasar 58 metros2 Vida útil: 60 años Edad: 18 años Estado: Regular Vr: 10% K= 0.3070 Va= CRB -(CRB-Vr). K= Va= 44.228 - (44.228 - 4428). 0.34070=

Va= 44.228-(39800).0.3470= Va= 44228-13560= Va= 30 (El valor del metro cuadrado disminuyo por la depreciación). Va= metros a tasar x valor de metro cuadrado depreciado: Va= 58 x 30668= Va= 1.778.744$ (metros cuadrados cubiertos) + valor de terreno. (metodo comparativo, Planilla Nº 5)

Estimados alumnos: Pueden elegir un ejercicio por cada alumno para desarrollar en el foro- 1 de Depreciación, otro de Método de costo de reposición depreciado, y por último un método de costo a Nuevo- La primer método es solo ROOS HEIDECKE (la regla de 3 simple). El segundo es lo que estuvimos viendo la clase anterior y el 3 método es igual que el depreciado solo que no hay uso del inmueble o sea no entra el Vr (valor residual), por lo que es nuevo. Pueden ayudarse con la planilla CRD. Estos método sirve para Expropiaciones, cuando se toma el bien inmueble en forma parcial, cuando un inmueble es nuevo o cuando un inmueble parcialmente esta construido. Espero que puedan desarrollarlo. Los primeros ejercicios solo me sacan los coeficientes que me pueden servir para la planilla Nº 6- Variable edad y Estado (solo puedo llenar un solo recuadro) De acuerdo a lo que menciona el tribunal los rangos son 0.70 a 1.30. Por lo tanto para lograr los coeficientes es necesario realizar la siguiente: Fórmula =

C= 1 - K 2 EJERCICIOS: 1-

DEPRECIACION

VIDA UTIL- 60 AÑOS EDAD- 40 AÑOS ESTADO- BUENO

2-

VIDA UTIL- 80 AÑOS

EDAD- 20 AÑOS

ESTADO- REGULAR

3-

VIDA UTIL- 100 AÑOS

EDAD- 10 AÑOS ESTADO- MUY BUENO

4-

VIDA UTIL – 80 AÑOS

EDAD- 15 AÑOS ESTADO- EXCELENTE

5-

VIDA UTIL- 60 AÑOS

EDAD- 50 AÑOS ESTADO- IRRECUPERABLE -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

6-

Método de costo – metros a tasar 70 m2

CRB= $ 25542 Vr= 10% VIDA UTIL- 60 AÑOS EDAD- 40 ESTADO- BUENO Valor del terreno= $ 2.500.000

7-

Método de costo –metros a tasar 55 m2

CRB=$ 17586 Vr= 5 % VIDA UTIL- 80 AÑOS

EDAD- 20 ESTADO- REGULAR Valor del terreno= $ 1.750.890

8-

Método de costo- metros a tasar 90 m2

CRB= $ 22.456 Vr= 10% VIDA UTIL- 100 EDAD- 10 AÑOS ESTADO- MUY BUENO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1Método de Costo- Calcule el valor del inmueble construido a nuevo (El valor residual es 0), con los siguientes datos: A)

Antigüedad 45 años

B)

Sup. cubierta: 87 m2.

C)

Valor de realización a nuevo $ 1600.

D)

Vida Probable: 90 años.

E)

Estado de conservación de las mejoras 4.

2Método de Costo-Calcule el valor del inmueble construido a Nuevo (El valor Residual es 0), con los siguientes datos:

A)

Antigüedad: 17 años

B)

Superficie cubierta: 19 m2.

C)

Valor de realización a nuevo: $ 1400

D)

Vida Probable: 80 años.

E)

Estado de Conservación de las mejoras: 3.5...