Gospodarka nieruchomościami - notatki ze slajdów PDF

Preview

Summary

Gospodarka nieruchomościami - Gospodarka nieruchomościami - Gospodarka nieruchomościami...

Description

Wykład nr 2 Prawa do nieruchomości Definicja nieruchomości – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (gruntu), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 §1 Kodeks cywilny) Nieruchomość gruntowa – jest grunt stanowiący odrębny przedmiot własności (objęty jedną księgą wieczystą) wraz z prawem własności do części składowych gruntu (z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności) Części składowe (art. 47-50 KC)  

  

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidywanych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasilania Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa

Nieruchomość budynkowa – prawo użytkowania wieczystego waz z prawem własności budynków i innych urządzeń wzniesionych bądź nabytych przez użytkownika wieczystego Prawo użytkowania wieczystego posiada walor prawa nadrzędnego tym samym własność budynków i innych urządzeń trwa tak długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego Prawo własności jest w tym przypadku ,,prawem związanym” to znaczy nie ma bytu niezależnego i pozostaje w ścisłym związku z innym prawem Nieruchomość lokalowa – prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, wraz z prawem współwłasności w części ułamkowej nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. (art. 3 ustawy o własności lokalu) /Grunt jako elementy nieruchomości wspólnej może być też przedmiotem współużytkowania wieczystego/ Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej

powierzchniaużytkowalokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych powierzchnia użytkowa wszystkichlokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi ∑ Wspólnota mieszkaniowa – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali) Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w część przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach… 1

8.10.2020 Definicje nieruchomości – ujęcie prawne i ekonomiczne Ujęcie prawne: Nieruchomość jako wiązka różnego rodzaju praw przysługujących do oznaczonego gruntu, budynku bądź lokalu. Nieruchomość gruntowa – prawo własności gruntu wraz z częściami składowymi Nieruchomość budynkowa – prawo własności budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu Nieruchomość lokalowa – prawo własności lokalu wraz z prawem współwłasności w części ułamkowej gruntu i nieruchomości wspólnej Ujęcie ekonomiczne: Nieruchomości jako wiązka różnego rodzaju atrybutów, wspólnie nabytych, przyczyniających się do osiągania konkretnego poziomu satysfakcji przy zaspokajaniu potrzeb użytkowników. Atrybuty wewnętrzne – powierzchnia, stan techniczny, funkcjonalność, udogodniania ect. Atrybuty zewnętrzne – lokalizacja, sąsiedztwo, gospodarka i polityka lokalna Prawa do nieruchomości 1. Własność i współwłasność 2. Użytkowanie wieczyste 3. Ograniczone prawa rzeczowe  Użytkowanie  Służebność  Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego  Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego  Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej  Hipoteka Bezwzględna ochrona własności skuteczna wobec wszystkich innych osób

1. 2. 3. 4.

Najem Dzierżawa Użyczenie, leasing Prawa w spółdzielniach mieszkaniowych naliczane do paw bezwzględnych 5. Inne prawa nie nazwane (wynikające z innych stosunków prawnych)

Uprawnienia i obowiązki moją charakter względny, tj. są skuteczne jedynie względem kontrahenta (są zapisanie w umowie zobowiązaniowej dwóch stron)

Użytkowanie wieczyste 1. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bez względu na przeznaczenie i miejsce położenia 2. Umowa dotycząca prawa użytkowania wieczystego obejmuje:  Określenie sposobu korzystania z nieruchomości (jeżeli mówimy o gruncie przeznaczonym pod zabudowę wymagane jest ścisłe określenie rodzaju budynków lub innych urządzeń  Określenie warunków a także terminu rozpoczęcia i zakończenia robót  Określenie terminu użytkowania wieczystego (co najmniej na 40 lat, zasadniczo na okres 99 lat, z możliwością przedłużania na okres od 40 do 99 lat)  Ustalenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego 3. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie SP i JST oraz ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność (To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które 2

    

wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 KC) 4. Odrębna własność budynków nie może być na skutek związania z prawem użytkowania wieczystego samoistnym przedmiotem rozporządzeń. Z kolei rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego obejmuje znajdujące się na użytkowanym gruncie budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego 5. Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem (przenieść prawo, ustanowić ograniczone prawo rzeczowe). Użytkowanie wieczyste jest prawem dziedziczonym. Własność dotyczy rzeczy  Nieruchomości gruntowe SP i JST Prawo bezterminowe  Prawo terminowe (99 lat lub nie Prawo nieodpłatne mniej niż 40 lat) Właściciel może  Prawo odpłatne rozporządzać rzeczą  Użytkownik wieczysty może rozporządzać prawem Użytkowanie wieczyste w ustawodawstwie polskim funkcjonuje od wejścia w życie ustawy z 14.07.1961 o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Obecnie regulowane jest przepisami KC oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przestrzenne granice prawa własności W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód (art. 143. KC) Postanowienia Prawa geologicznego i górniczego: złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa. Właściciel posiada wyłączność na korzystanie z kopalin pospolitych (np. piasek, torf, żwir), natomiast własność nie obejmuje kopalin podstawowych (np. gaz ziemny, ropa naftowa, węgiel kamienny). Postanowienia prawa lotniczego 



 

Zarządzającemu lotniskiem użytku publicznego oraz instytucjom zapewniającym służby ruchu lotniczego przysługuje prawo zakładania lotniczych urządzeń naziemnych na nieruchomościach sąsiadujących z lotniskiem oraz prawo dostępu do nich. Zakładanie oraz utrzymywanie lotniczych urządzeń naziemnych jest celem publicznym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do odszkodowania za ograniczenia własności wynikające z wykorzystania uprawnień określonych powyżej oraz do okoliczności i trybu wywłaszczenia nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obiekty budowlane i obiekty naturalne w otoczeniu lotniska nie mogą stanowić zagrożenia dla startujących i lądujących statków powietrznych. Obiekty budowlane i obiekty naturalne stanowiące zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu statków powietrznych, zwane dalej „przeszkodami lotniczymi”, powinny być niezwłocznie zgłoszone Prezesowi Urzędu i oznakowane. Obowiązek oznakowania i zgłoszenia przeszkód lotniczych obciąża posiadacza nieruchomości, na której taka przeszkoda się znajduje, z zastrzeżeniem ust. 4. Jeżeli obiekt budowlany lub obiekt naturalny stał się przeszkodą lotniczą w wyniku budowy lub rozbudowy lotniska, oznakowanie wykonuje się na koszt zarządzającego lotniskiem. Zabrania się w otoczeniu lotniska, czyli w odległości do 5 km od jego granicy: 3

budowy lub rozbudowy obiektów budowlanych, które mogą stanowić źródło żerowania ptaków; o hodowania ptaków mogących stanowić zagrożenie dla ruchu lotniczego.  Zabrania się sadzenia i uprawy drzew i krzewów na nieruchomościach znajdujących się w rejonach podejść do lądowania, mogących stanowić przeszkody lotnicze; obowiązek i koszt usunięcia tych drzew i krzewów obciąża właściciela lub inny podmiot władający nieruchomością.  Zabrania się wykonywania przez statki powietrzne lotów próbnych, akrobacyjnych oraz organizowania pokazów lotniczych nad osiedlami i innymi skupiskami ludności.  Zabrania się dokonywania w czasie lotów zrzutów ze statku powietrznego, z wyjątkiem zrzutów dokonywanych na potrzeby: o ochrony ludności; o ochrony przeciwpożarowej; o służby zdrowia; o poszukiwania i ratownictwa; o sportu i obsługi imprez masowych; o reklamy; o gospodarki rolnej i leśnej; o doświadczalne i szkoleniowe o

Postanowienia prawa wodnego:    



Powierzchniowe wody płynące oraz grunty pod tymi wodami stanowią własność Skarbu Państwa. Wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela nieruchomości. Wody podziemne do określone głębokości (30m) stanowią integralną część nieruchomości gruntowej. Zabrania się grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Właściciel nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem jest obowiązany zapewnić dostęp do wody w sposób umożliwiający to korzystanie; części nieruchomości umożliwiające dostęp do wody wyznacza wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji.

Postanowienia Prawa wodnego – korzystanie z wód 





Każdemu przysługuje prawo do powszechnego korzystania ze śródlądowych powierzchniowych wód publicznych, morskich wód wewnętrznych wraz z morskimi wodami wewnętrznymi Zatoki Gdańskiej, i z wód morza terytorialnego, jeżeli przepisy nie stanowią inaczej. Powszechne korzystanie z wód służy do zaspokajania potrzeb osobistych, gospodarstwa domowego lub rolnego, bez stosowania specjalnych urządzeń technicznych, a także do wypoczynku, uprawiania turystyki, sportów wodnych oraz, na zasadach określonych w przypisach odrębnych, amatorskiego połowu ryb.

Powszechne korzystanie z wód nie obejmuje: o wydobywania kamienia, żwiru, piasku oraz innych materiałów z morskich wód wewnętrznych wraz z wodami wewnętrznymi Zatoki Gdańskiej oraz z wód morza terytorialnego; o wycinania roślin z wód lub brzegu; o wydobywania kamienia i żwiru z potoków górskich; 4

korzystania z wód w zbiornikach wodnych, przeznaczonych do chowu lub hodowli ryb oraz innych organizmów wodnych, usytuowanych na wodach płynących; o wprowadzania ścieków.  Właścicielowi gruntu przysługuje prawo do zwykłego korzystania z wód stanowiących jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie; prawo to nie stanowi prawa do wykonywania urządzeń wodnych bez wymaganego pozwolenia wodnoprawnego. Zwykłe korzystanie z wód służy zaspokojeniu potrzeb własnego gospodarstwa domowego oraz gospodarstwa rolnego Nie stanowi zwykłego korzystania z wód: o nawadnianie gruntów lub upraw wodą podziemną za pomocą deszczowni; o pobór wody powierzchniowej lub podziemnej w ilości większej niż 5 m3 na dobę; o korzystanie z wód na potrzeby działalności gospodarczej; o rolnicze wykorzystanie ścieków lub wprowadzanie do wód lub do ziemi oczyszczonych ścieków, jeżeli ich łączna ilość jest większa niż 5 m3 na dobę.  Szczególnym korzystaniem z wód jest korzystanie wykraczające poza korzystanie o powszechne lub zwykłe, w szczególności: o pobór oraz odprowadzanie wód powierzchniowych lub podziemnych; o wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi; o przerzuty wody oraz sztuczne zasilanie wód podziemnych; o piętrzenie oraz retencjonowanie śródlądowych wód powierzchniowych; o korzystanie z wód do celów energetycznych; o korzystanie z wód do celów żeglugi oraz spławu; o wydobywanie z wód kamienia, żwiru, piasku oraz innych materiałów, a także wycinanie roślin z wód lub brzegu; o rybackie korzystanie ze śródlądowych wód powierzchniowych. o

Nieruchomość a działka gruntowa   

Pojęcie prawne Źródło informacji Nieruchomość może się składać z kilku niesąsiadujących ze sobą działek, byle byłyby przedmiotem jednolitej własności i wpisane do jednej księgi wieczystej

  







Prawo sąsiedzkie (art. 144-154 KC) 5

Pojęcie geodezyjne Źródło informacji: Ewidencja gruntów i budynków Najmniejsza jednostka rejestrowa w ewidencji gruntów położona w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodna pod względem prawnym, wydzielona za pomocą linii granicznych Niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej Na jednej działce nie może być ustanowionych więcej niż jedna nieruchomość Wydzielenie nowej działki nie oznacza powstania nowej nieruchomości

 Immisja – działanie na gruncie własnym, ze skutkami odczuwanymi na gruntach sąsiednich (oddziaływanie zakłócające)  Immisje bezpośrednie – celowe, bezpośrednie kierowanie określonych substancji (np. ścieków) na inną nieruchomość – zabronione  Immisje pośrednie – nie celowe, będące ubocznym skutkiem działania właściciela. Zabronione: zakłócające ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich (decyduje społeczno-gospodarcze przeznaczenie oraz stosunki miejscowe) 1. Żądanie od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) (art. 145 KC) 2. Nie wolno wykonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 KC) 3. Owoce opadłe z drzewa bądź krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (art. 148 KC) 4. Przekroczenie bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu. Można żądać : wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze (art. 151 KC) 5. Mury, płoty, miedze rowy, krzewy, drzewa na granicy służą do wspólnego użytku sąsiadów (art. 154 KC) Ograniczone prawa rzeczowe 



Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W tym znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności (Dział III KW) Zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych: o Użytkowanie – prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy, o Służebność – gruntowa przysługująca właścicielowi nieruchomości, osobista przysługująca osobie fizycznej o Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, o Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, o Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, o Zastaw – obciąża rzeczy ruchome o Hipoteka – ustanawia się dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz wybranych prawach

Użytkowanie 1. Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania pożytków 2. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części (np. w przypadku stanowiącym element treści prawa dożywocia) 3. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym (można jednak oddać rzecz osobie trzeciej do eksploatacji na podstawie stosunku najmu, dzierżawy, użyczenia). 4. Użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy (np. ubezpieczenia majątkowe). Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem.

5. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (np. remonty bieżące budynku). O potrzebie innych napraw i nakładów 6

użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót (np. remont kapitalny obiektu). Służebność gruntowa 1. Służebność gruntowa czynna - oznaczoną nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, np.:  Służebność drogi koniecznej,  Pobieranie wody,  Wydobywanie kruszywa,  Wypas bydła,  Korzystanie dla oparcia z murów sąsiedniego budynku 2. Służebność gruntowa bierna – właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, np.: ustanowienie zakazu wznoszenia określonych budowli, prowadzenia określonych upraw. Służebność bierna polega również na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. 3. Służebność jest obciążeniem cudzej nieruchomości mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości. 4. Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, tzn. jest częścią składową nieruchomości. 5. Służebność gruntowa powstaje przede wszystkim w trybie umownym – pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Służebność gruntową można też nabyć przez zasiedzenie. 6. Właścicielowi nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Do zaspokojenia roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej służy droga umowy stron lub orzeczenia sądowego, w przypadku, gdy właściciel nieruchomości obciążonej nie godzi się z roszczeniem właściciela nieruchomości władnącej. Służebność osobista (art.296-305 KC) 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. 2. Funkcją służebności osobistych jest zaspokajanie potrzeb uprawnionego, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości (brak w tym przypadku nieruchomości władnącej) 3. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, jest niezbywalna i nie można jej nabyć przez zasiedzenie. 4. Służebność osobista mieszkania – uprawnienie do zamieszkiwania w cudzej nieruchomości lub w oznaczonych ich pomieszczeniach. Mający służebność może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, które mogą pozostać w mieszkaniu po osiągnięciu pełnoletniości (inne osoby jeśli są na utrzymaniu lub są potrzebne w prowadzeniu gospodarstwa domowego). 5. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. 6. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień w wykonywaniu swojego prawa. Dożywocie (art.. 908-916 KC) 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, 7

przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, s...