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I CONTRATTI DI GODIMENTO E DI PRESTITO LA LOCAZIONE La locazione è il contratto con il quale il locatore concede in godimento per un determinato periodo di tempo una cosa mobile o immobile al conduttore verso un determinato corrispettivo. È un contratto: -

A ESECUZIONE CONTINUATA: il godimento non ha soluzione di continuità durando per l’intero rapporto

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ONEROSO: prevede sacrifici e vantaggi da ambedue le parti CONSENSUALE: si perfeziona con lo scambio di consensi

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AD EFFETTI OBBLIGATORI: tra le parti nascono esclusivamente obbligazioni DI DURATA: può essere a tempo determinato (non può eccedere i 30 anni e se il conduttore rimane senza ostacoli nella detenzione il contratto si intende rinnovato ) o a tempo indeterminato( la durata è stabilita dalla legge in base al bene oggetto della locazione e a meno che non ci sia disdetta prima della scadenza del termine si intende rinnovata). Normalmente la forma richiesta è libera tranne per i contratti ultranovennali che hanno ad oggetto un bene immobile dove la forma scritta è richiesta a pena di nullità. In base all’oggetto il legislatore vi collega una particolare disciplina perché sono diversi gli interessi sottesi da tutelare. (ad esempio bene produttivo/improduttivo: locazione per l’appartamento e affitto per il campo di mais). La disciplina del codice risulta spesso insufficiente e quindi necessita dell’intervento della legislazione speciale. Il locatore deve consegnare la cosa in buono stato, spettano a lui le riparazioni tranne le piccole manutenzioni che spettano al conduttore e il conduttore deve versare il corrispettivo nei termini stabiliti e usare la diligenza del buon padre di famiglia. Il conduttore spetta il diritto di seguito perché titolare di una situazione personale di godimento su cosa altrui.

LE LOCAZIONI URBANE La disciplina risale alla legge sull’equo canone del1978 con cui è stata disciplinata la locazione urbana che può avere destinazione abitativa o destinazione diversa da quella abitativa, la convinzione di fondo è che il conduttore sia la parte debole del contratto e che quindi necessiti di particolari tutele. Questa disciplina ha evidenziato parecchi limiti (parametri fissi per il calcolo del canone, difficoltà nel riavere la disponibilità del bene a scadenza contrattuale). Il legislatore è intervenuto con una legge del 1998 integrata successivamente. Oggi si possono concludere tre tipi di contratti:

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Contratti lasciati all’autonomia dei contraenti: le parti sono libere di accordarsi sul contenuto contrattuale salvi alcuni limiti e prerogative a vantaggio del conduttore, non può avere durata inferiore ai 4 anni e alla prima scadenza si rinnova in automatico a meno che il conduttore non si rifiuti o il locatore si avvalga della facoltà di diniego della rinnovazione

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Contratti dove l’autonomia dei contraenti è assistita: si concludono locazioni con canone diverso da quello legale o ad altre condizioni ma sulla base di precedenti accordi anche qui il rinnovo è automatico ma per due anni Contratti per uso transitorio dell’immobile: durata ridotta e libertà di determinazione contrattuale ( turista / studente )

Tutte le locazioni a uso abitativo devono avere la FORMA SCRITTA! Le locazioni ad uso non abitativo, di solito commerciale o di lavoro, hanno una durata di sei anni (nove se alberghiere) rinnovabile per lo stesso periodo fino a quando almeno 12 o 18 mesi prima non ci sia disdetta con raccomandata. Il contratto si rinnova in automatico a meno che il locatore non eserciti facoltà di diniego o che il conduttore non receda. Il canone è determinato dalle parti e può essere aggiornato annualmente. Il conduttore come parte debole ha una tutela maggiore ad esempio un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile se il locatore intenda venderlo. L’AFFITTO L’affitto è un contratto che ha per oggetto il godimento di un bene produttivo (bene che produce direttamente frutti) mobile o immobile. Il locatore deve consegnare il bene in modo che l’affittuario possa servirsene per la destinazione alla quale è stato adibito e deve controllare se l’affittuario osserva gli obblighi imposti e di contro quest’ultimo deve curare il bene in base alla sua destinazione economica. L’affitto può essere a tempo determinato o indeterminato (in questo caso ciascuna delle parti può recedere dando un congruo preavviso). L’affitto di fondi rustici è il contratto con il quale una parte concede ad un’altra il godimento di un fondo agricolo coltivabile che verso un corrispettivo si impegna a coltivarla facendone suoi i frutti (disciplinata principalmente dalla legge speciale). L’affitto può essere: -

A coltivatore diretto: è coltivatore diretto chi coltiva il fondo con il lavoro proprio o della propria famiglia, rinnovazione tacita in mancanza di disdetta e diritto di prelazione solo per questo tipo di affitto

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A conduttore non coltivatore

Entrambi durano 15 anni e identiche sono molte disposizioni. La disciplina sarebbe inderogabile tranne l’ammissibilità di patti in deroga se intervengono le associazioni maggiormente rappresentative.

IL LEASING Il leasing è il contratto con il quale un concedente verso il corrispettivo di un canone periodico attribuisce ad un utilizzatore il godimento di un bene con la possibilità di acquistare il bene a termine del contratto pagando un’ulteriore somma di danaro. (contratto di durata ad esecuzione continuata). Vantaggi: -

Il soggetto ha a disposizione beni per la propria attività Evita di immobilizzare capitali su beni che possono diventare obsoleti in poco tempo

Il leasing può essere: -

Leasing finanziario: il concedente non è proprietario del bene ma lo acquista per conto dell’utlizzatore concedendoglielo in godimento

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Leasing operativo: il concedente è proprietario del bene Leasing di godimento: quando ha ad oggetto un bene di rapida obsolescenza alla

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scadenza contrattuale di solito viene restituito Leasing traslativo: quando ha ad oggetto beni che non prdono così facilmente la loro attualità si presume che alla scadenza il bene verrà acquistato.

Casi particolari: -

Rinnovo del leasing: l’utilizzatore alla scadenza acquista il bene per poi restituirlo come parziale corrispettivo per l’acquisto di un nuovo bene (es. auto aziendali)

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Leasing di ritorno: un soggetto vende ad un altro soggetto un bene convenendo che quest’ultimo glielo concederà in leasing ma che alla scadenza contrattuale potrà riacquistarne la proprietà. (di dubbia legittimità)

IL COMODATO E il contratto con il quale una parte chiamata comodante consegna al comodatario una cosa mobile o immobile affinchè se ne serva per un periodo di tempo ed un uso determinato con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Questa cessione è GRATUITA anche se il comodato può esse inserito in un rapporto più complesso che può non essere gratuito (decoder ski). È un contratto REALE che si perfeziona con la consegna della cosa ( deve essere inconsumabile) il comodatario deve custodirla, usarla ai fini stabiliti e custodirla con la dligenza del buon padre di famiglia; risponde solo se il deterioramento deriva da fatto colposo. È un contratto DI DURATA MA A TERMINE e se non è prevista la scadenza il comodante può in ogni momento chiederne la restituzione al comodatario.

IL MUTUO È il contratto con il quale una parte detta mutuante consegna all’altra mutuatario una somma di danaro o una quantità di beni fungibili e l’altra ha l’obbligo di restituire altrettante cose della stessa specie e qualità secondo i modi e i tempi stabiliti. È un contratto a EFFETTI REALI che si perfeziona con la consegna della cosa entro un certo periodo(termine). Puo’ essere gratuito o oneroso, soprattutto quando ha ad oggetto una somma di danaro l’onerosità deriva dagli interessi, se non si adempie l’obbligazione degli interessi il mutuatario può chiedere la risoluzione del contratto. Di solito il pagamento è rateale ma se si salta anche solo una rata il mutuante può chiedere la restituzione immediata dell’intera somma. Il mutuo può essere chiesto per svariati motivi di regola estranei al contratto ma possono anche specificare la causa del mutuo, si parla di mutuo di scopo, che è legale se la rilevanza dei motivi è attribuita dalla legge e convenzionale se è stabilita dalle parti....