Il condominio - appunti di diritto privato 1 PDF

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appunti di diritto privato 1
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B) Il condominio 169. il condominio negli edifici Il condominio si ha allorquando in un medesimo edificio coesistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse al complesso delle prime, che si presume appartengano in comunione a tutti i proprietari delle unità immobiliari, che sono: -

Parti dell’edificio necessarie all’uso comune Aree destinate al parcheggio e i locali per i servizi in comune Opere, installazioni, manufatti destinati all’uso e al godimento comune

Le parti comuni sono indivisibili, poiché funzionali ad un miglior sfruttamento e godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale. La divisione è permessa solamente se può avvenire senza rendere più incomodo l’uso delle singole unità abitative, con il consenso di tutti i condomini. Il singolo condomino: -

Può far uso delle parti comuni (uso promiscuo), ma senza arrecare alcun tipo di danno o cambio di

destinazione e senza pregiudicare l’esercizio del pari diritto altrui -

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Può apportare delle modifiche alle parti comuni per un miglior godimento della propria unità immobiliare ma senza arrecare danno o cambio di destinazione e senza pregiudicare l’esercizio del pari diritto altrui Deve contribuire in maniera proporzionale alla sua quota, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della parti comuni per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Se il condominio ha più parti comuni simili, il costo dell’intervento va ripartito tra i facenti parte del gruppo di condominio che fa uso di quella specifica parte comune. Non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Non può disporre delle parti comuni nella loro totalità e neppure della propria quota su di esse, se non congiuntamente alla proporzione immobiliare di proprietà esclusiva Non può, nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva, eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o all’edificio in generale (decoro architettonico, stabilità, sicurezza) .

170. L’assemblea e l’amministratore del condominio. Gli organi del condominio sono: -

Assemblea, alla quale possono intervenire tutti i condomini, anche a mezzo di rappresentante con delega scritta. Ha moltissime competenze tra cui: 1. Adozione del regolamento condominiale 2. Nomina dell’amministratore 3. Approvazione del preventivo delle spese ricorrenti e ripartizione tra i condomini 4. Decisione in ordine alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni 5. Modifica di destinazione d’uso delle parti comuni 6. Decisione in ordine ad azioni giudiziarie, attive e passive.

È convocata dall’amministratore, informando tutti i condomini almeno cinque giorni prima e comunicando l’ordine del giorno. L’assemblea ha bisogno di un quorum : -

Costitutivo, pari a tanti condomini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In caso di mancato quorum, l’assemblea deve

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riunirsi entro dieci giorni per deliberare in merito allo stesso ordine del giorno e necessita di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Deliberativo, pari ad almeno la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione bastano la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio. Sono indicati quorum superiori per materie particolari.

In caso di locazione, per le questioni in merito i servizi di condizionamento e riscaldamento, ha diritto di voto e partecipazione non già il proprietario dell’appartamento, ma il conduttore. Ogni assemblea deve produrre un verbale, da conservare nel registro dell’amministratore, che attesta le deliberazioni, valide per tutti i condomini. Nel verbale devono essere riportati i nomi dei condomini partecipanti, assenzienti, dissenzienti, astenuti e le rispettive quote millesimali; in caso di mancanza degli elementi essenziali, le deliberazioni assunte sono ritenute non valide, nulle. Sono ritenute nulle anche se con oggetto illecito o impossibile, di competenza diversa dall’organo assembleare, che incidano sui diritti individuali dei condomini. L’azione di nullità può essere esperita da chiunque ne abbia interesse e non è soggetta a prescrizione e decadenza. Le deliberazioni, se ritenute contrarie alla legge o al regolamento condominiale (annullabili), possono essere impugnate dai condomini dissenzienti o astenuti, entro trenta giorni dalla data di deliberazione, ma anche dai condomini assenti, entro trenta giorni dalla data di comunicazione del verbale. -

Amministratore di condominio, obbligatorio se i condomini sono più di otto, è nominato dall’assemblea, dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento dalla stessa assemblea. Gli compete: 1. Esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea 2. Convocazione dell’assemblea 3. Disciplina dell’uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi 4. Esecuzione degli interventi fiscali 5. Cura del registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di contabilità, di nominae revoca dell’amministratore 6. Redazione del rendiconto annuale delle spese di gestione  7. Creazione di un conto corrente postale o bancario intestato al condominio

L’incarico può essere affidato non solo ad una persona fisica ma anche ad una società lucrativa. I suoi provvedimenti, presi nell’ambito dei suoi poteri, sono obbligatori per tutti i condomini; è comunque ammesso il ricorso all’assemblea contro di essi. L’amministratore è il rappresentante del condominio; può agire e resistere in giudizio talora autonomamente, a volte con autorizzazione assembleare  Revisore, per verificare la contabilità del condominio (se l’assemblea lo ritiene opportuno)  Consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini negli edifici da 12 unità immobiliari, con funzioni consuntive e di controllo (se l’assemblea lo ritiene opportuno) 171. Il regolamento condominiale. Nel caso in cui i condomini siano più di dieci, è obbligatorio stabilire un regolamento di condominio contenente norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio, l’amministrazione del condominio; deve essere redatto per iscritto. Per le infrazioni al regolamento sono previste delle sanzioni pecuniarie, fino a 200 euro, e in caso di recidiva fino ad 800 euro, somme destinate a spese ordinarie di gestione. Al regolamento deve essere allegata la tabella millesimale che indica, al fine della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi, il rapporto tra il valore della singola unità immobiliare e quello dell’intero edificio. Per la modificazione e l’approvazione del regolamento è necessario il consenso unanime di tutti i condomini.

Il regolamento assembleare, e nemmeno l’assemblea, possono limitare i diritti dei singoli condomini sulle unità immobiliari; possono solamente imporre obblighi volti a garantire il reciproco rispetto delle comuni esigenze. Nulla impedisce che gli stessi condomini concordino all’unanimità limitazioni a carico delle proprietà esclusive, venendo a creare delle servitù reciproche, a favore e a carico delle singole unità immobiliari, distribuendo diversamente le quote o attribuendo diritti maggiori o minori ai vari condomini: tutto ciò va fatto attraverso un contratto, redatto per iscritto, e da tutti approvato, e formalizzato in un regolamento contrattuale. 172. Il supercondominio. Si ha un supercondominio nell’ipotesi in cui una pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, siano legati tra loro dall’esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni in rapporto di accessorietà rispetto a detti singoli condomini. Si parla invece di condomino orizzontale, intendendo quel complesso residenziale formato da più edifici autonomi che fruiscono di aree, strutture, installazione e manufatti comuni. Al supercondominio sono applicabili: -

Norme del codice dettate in tema di condominio per quanto riguarda le parti legate da un rapporto di accessorietà necessaria, destinate quindi all’uso e godimento di tutti gli edifici. Norme del codice dettate in tema di comunione, riguardo alle strutture dotate di autonoma utilità....