10.2 Il condominio - Diritto privato anno 2020/2021 PDF

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Diritto privato anno 2020/2021...

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10.2 IL CONDOMINIO NOZIONE DI CONDOMINIO La definizione di condominio può essere presa in considerazione dal punto di vista: 

Oggettivo: dal punto di vista oggettivo, il condominio è quella particolare situazione di comunione che si instaura tra i proprietari delle unità immobiliari che compongono un edificio, in relazione ad alcune parti dello stesso che sono poste al servizio di tutti.

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Soggettivo: dal punto di vista soggettivo, il codominio può essere considerato come quella particolare organizzazione volta alla disciplina della vita condominiale.

Dunque, il condominio definisce una peculiare situazione di comproprietà proindiviso di alcune parti (le cosiddette parti comuni) di un edificio, che si realizza quando quest'ultimo appartiene a più soggetti ciascuno dei quali ha la propria porzione in proprietà esclusiva (pro-diviso). Quindi, una caratteristica peculiare del condominio, rispetto alla comunione ordinaria, è la coesistenza di un diritto di comunione sulle parti comuni con un diritto di proprietà esclusiva sulle parti non comuni. CONDOMINIO E COMUNIONE – LE PRINCIPALI DIFFERENZE Il condominio si qualifica come comunione speciale, regolato da apposite norme che integrano o derogano quelle norme sulla comunione ordinaria. In particolare, la disciplina legale del condominio si caratterizza rispetto a quella della comunione ordinaria per le seguenti regole: 1) Obbligatorietà del regolamento nei grandi condomini (con più di dieci condòmini); 2) Le diverse indicazioni in merito alla costituzione, funzionamento e attribuzioni dell'assemblea; 3) La previsione dell'amministratore quale organo necessario nei condomini con più di 8 condòmini (è opportuno specificare che prima della riforma del condominio, introdotta con la legge 220 del 2012, l’obbligatorietà era fissata a più di 4) LE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO – ART. 1117 E 1102 All’interno dell’art. 1117 cod. civ. vengono elencati, in modo non tassativo bensì esemplificativo, i beni su cui si attua la speciale contitolarità indicata ovvero delle c.d. parti comuni. Alle parti comuni si applica la regola dell'uso della cosa comune della disciplina della comunione (art. 1102 cc). Sono parti comuni, per esempio le scale, i tetti, ma anche altri locali che forniscono servizi comuni, come il locale del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti per l'acqua, il gas e l'energia elettrica (art. 1117, 2° co, cc.). Su tali parti comuni ciascun partecipante vanta un diritto che è proporzionato al valore della propria unità immobiliare su cui vanta una proprietà esclusiva. Il condomino deve contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni e non può sottrarsi a tale obbligo attraverso la rinunzia (art. 1118, secondo comma). Per esempio, un condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese per la manutenzione dell'ascensore rinunziando al diritto di utilizzarlo.

DISTINZIONE TRA CONDOMINIO TOTALE E CONDOMINIO PARZIALE Secondo una parte della dottrina è possibile effettuare una distinzione tra:  Condominio totale: situazioni di contitolarità condominiale che riguardano tutti i beni comuni di un determinato edificio o di un determinato complesso immobiliare.  Condominio parziale: situazioni di contitolarità condominiale che non riguardano tutti questi beni, ma solo alcuni di essi. È opportuno sottolineare come tale distinzione che si pone in contrasto con la nozione oggettiva di condominio. Di fatti, è importante comprendere che vi è una situazione di condominio quando è presente una contitolarità su beni e servizi che sono destinati all'uso e al godimento da parte dei condòmini. L’ASSEMBLEA DEL CONDOMINIO – ART 1135, 1136 E 1137 Nel condominio, il ruolo e le funzioni dell'assemblea, a differenza della comunione ordinaria, sono più articolate. In particolare, l'assemblea provvede a:    

Nominare, revocare o confermare l'amministratore, oltre che decidere in merito alla sua retribuzione. Approvare il regolamento L'assemblea approva il preventivo annuale delle spese e il rendiconto annuale dell'amministratore. L’assemblea inoltre approva, le opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale (art. 1135 c.c.)

L'amministratore non può infatti disporre di opere di manutenzione straordinaria, a meno che queste non abbiano il carattere dell'urgenza. Per esempio, l'amministratore, anche senza convocare l'assemblea, può disporre che sia immediatamente riparato un cornicione al fine di scongiurare un danno a terzi. La disciplina del condominio è molto articolata anche con riguardo alle modalità di costituzione dell' assemblea. L'Assemblea in prima convocazione è validamente costituita al verificarsi di due presupposti: 1) È un requisito di carattere personale: è necessario l'intervento della maggioranza dei partecipanti al condominio. 2) È un requisito di carattere patrimoniale: è necessario l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell'intero edificio. Inoltre, sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136) Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea delibera in seconda convocazione. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Con riguardo alle impugnazioni delle deliberazioni dell'assemblea l'articolo di riferimento è il 1137: “Le deliberazioni prese dall'assemblea, a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie, per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento del condominio, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire all'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria” L’AMMINISTRATORE – ART.1130, 1131, 1132, 1133 E 1137 (VEDI RIFORMA CONDOMINIO) L'amministratore è l'organo preposto alla gestione ordinaria del condominio. La legge prescrive l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore quando i condomini sono più di 8 e in questo caso è l' Assemblea a nominarlo. (A differenza della comunione ordinaria, la cui nomina è facoltativa) L’amministratore svolge diverse mansioni tra cui la manutenzione delle cose comuni e garantisce l'osservanza delle deliberazioni assembleari, oltre che occuparsi della gestione economica e della contabilità per tutto quello che riguarda le spese e il calcolo dei contributi di ciascun condominio (art.1130). Inoltre, l’amministratore ha uno specifico potere di rappresentanza dei condòmini. In particolare, egli può agire in giudizio, sia contro i condòmini, sia contro i terzi. Inoltre, può essere convenuto in giudizio per qualunque azione riguardante le parti comuni (art. 1131). Pertanto, l'amministratore svolge non solamente una funzione di coordinatore e gestore della cosa comune, ma anche di rappresentanza del condominio nei confronti dei terzi. I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137. (art. 1133) Inoltre, l'amministratore svolge una funzione di cuscinetto nel condominio e nelle liti che possono sorgere sia tra i condomini sia tra i singoli condomini e terzi come indicato nell'articolo 1132. Di fatti, qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente con atto notificato all'amministratore può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza (l'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizie della deliberazione). Esempio: poniamo che la maggioranza qualificata dei partecipanti abbia deliberato di iniziare una causa nei confronti di un singolo condomino in quanto egli per esempio ha violato una delle norme del regolamento condominiale. Un condomino però vuole togliersi dalla partecipazione a questa lite, vuoi perché è particolarmente amico di questo condomino o non vuole pagare le spese in caso di soccombenza. In questo caso può togliersi dalla partecipazione alla lite, ma lo deve fare mediante un atto che viene notificato all' amministratore.

REGOLAMENTO CONDOMINIALE – ART 1138 Quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli sul condominio (art. 1138) Con la riforma del condominio il regolamento dev’essere allegato al registro dei verbali delle assemblee e le norme dello stesso non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Inoltre, può essere impugnato a norma dell’art. 1107 cc Ricordiamo che il regolamento condominiale deve contenere le cosiddette tabelle millesimali, cioè le quote di spesa che ciascun condomino è tenuto a corrispondere all'amministratore in ragione del valore della sua quota di proprietà esclusiva (utilizzate per la validazione della costituzione dell’assemblea) Il regolamento può imporre obbligazioni, le quali vincolano non solo i proprietari che hanno aderito al regolamento, ma anche i loro aventi causa. In tal senso si tratta di obbligazioni reali. Le obbligazioni reali (o obbligazioni propter rem) seguono il bene e chiunque ne sia diventato il proprietario. Ciò significa che queste obbligazioni sono efficaci anche nei confronti del sub acquirente SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO In merito allo scioglimento del condominio è da precisare che il codice all' articolo 1119 stabilisce la regola della indivisibilità delle parti comuni dell'edificio, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condominio e con il consenso di tutti i partecipanti (novità introdotta con la riforma del condominio) Mentre, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. (art. 61 disposizione di attuazione). Altra ipotesi di scioglimento del condominio è quella del perimento totale o parziale dell'edificio (art. 1128 cc). Se l' edificio perisce interamente per una parte che rappresenta i tre quarti del suo valore ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all' asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nell'ipotesi invece di ferimento parziale dell'edificio, invece, si dispone mediante deliberazione assembleare la ricostruzione delle parti comuni ed il

condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà....