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Santiago Vereterra de Salas.

Práctica cuarta.

El caso se centra en las limitaciones a la propiedad por propiedad edificada, concretamente las limitaciones de luces, y las de vistas. Se responde a las siguientes cuestiones. 1.ª ¿Puede Jaime abrir el hueco practicado en la pared del pasillo de su vivienda? En primer lugar, cabe destacar que en caso en cuestión, nos encontramos frente a una limitación de luz. Esto es así debido a que el hueco está cerrado por unas losetas de cristal traslúcido que dejan pasar la luz pero no permiten inspeccionar el fundo ajeno. Efectivamente, las limitaciones de luces hacen referencia a aquellos huecos que se abren en la pared y dejan pasar la luz y solo luz ( no permiten por tanto, ver las cosas del vecino). En segundo lugar cabe distinguir entre una pared medianera o no medianera. En este caso se trata de la primera ya que la comunidad de propietarios tambien goza de esa pared y sirve de división y cerramiento de propiedades contiguas y al apoyo y sostén de construcciones contiguas. En estos casos y haciendo referencia al art. 580 CC no se puede abrir hueco alguno: “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno”. No queda del todo claro si puede o no abrir el hueco ya que una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art. 577 CC. Así lo ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de marzo de 2016 (SP/SENT/844300). Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art. 577 CC. Así lo ha expresado el TS en la sentencia mencionada anteriormente.

2.ª ¿La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano núm. 7, al que pertenece la vivienda de Jaime, tiene alguna acción contra él? ¿En qué argumentos se fundaría esta acción? Razone la respuesta. En cuanto a las paredes medianeras, con arreglo al Código Civil (artículo 580 C. civil, indicar que se prohíbe la apertura de cualquier hueco o ventana en pared medianera sin contar con el consentimiento unánime de los medianeros. Esta prohibición de abrir cualquier hueco en la pared medianera es absoluta, salvo en el caso de que exista autorización por parte de los otros medianeros o se adquiera el derecho de servidumbre por el transcurso de 20 años desde la apertura de los huecos. En cuanto a la jurisprudencia que podemos señalar, en apoyo de lo acabado de indicar en cuanto a las paredes medianeras podemos citar la siguiente: Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) núm. 53/2011, de 24 febrero (RJ 2011\2478).

3.ª ¿La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano núm. 5, tiene alguna acción para exigir el cierre del hueco abierto por Jaime? ¿Qué acción sería, en su caso, la ejercitable? ¿La acción debería dirigirse contra Jaime o contra la Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano, núm. 7? Razone la respuesta.

En cuanto a la otra comunidad de vecinos, considero que deberían llevar a cabo una acción negatoria de servidumbre de luces y asi ejercitar la defensa del dominio. Esta acción está principalmente dirigida a que se declare que el derecho de propiedad no está gravado por ningún derecho real limitado o por un derecho real limitado concreto, es decir, que la propiedad es libre de cargas. Como la propiedad se presume libre, la comunidad sólo debe probar su dominio. Además. llevarían a cabo la declaración de la ausencia de gravámenes sobre Jaime ya que el hueco en la pared citada es obra suya por no respetar las distancias previstas en el art.581 CC.

4.ª ¿Podría Jaime defender el hueco abierto habida cuenta de que desde la pared de su pasillo hasta la pared del edificio vecino existe una separación de dos metros? Razone la respuesta. Con el fin de respetar la intimidad del hogar y la vida privada del colindante, nuestro Código Civil establece en su art. 582 la prohibición de abrir ventanas con vistas rectas ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay 2 metros de distancia entre la pared del que se construyan y dicha propiedad si se trata de vistas rectas, o de 60 centímetros si lo es de costado u oblicuas (entendiéndose por "finca del vecino" como solar edificado o sin edificar ). Por lo tanto, este precepto establece que para el supuesto de que se pretenda tomar vistas o mayor amplitud de luz que la suministrada por los huecos de tolerancia, habrá que guardar la distancia antes señalada (2 metros en vistas rectas y 60 cm en vistas de costado u oblicuas) respecto de la finca contigua, lo que igualmente implica que todo hueco o ventana que no reúna las características de los huecos de ordenanza ( requisitos técnicos y de ubicación) estaría comprendida en éste supuesto debiendo respetar las distancias indicadas. En este caso, no se trata de un problema de limitación de vistas sino de luces, asi que no nos incumbe los dos metros de separación....