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PRACTICA DERECHO REALES I Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid (UCM) 18 pag.

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PRÁCTICA NÚMERO 1. RESUELVAN LOS SIGUIENTES CASOS PRÁCTICOS. PRIMER SUPUESTO. El día 10 de enero de 2009 Juan vendió a Pedro mediante documento privado un piso de su propiedad sito en el centro de Madrid (calle Preciados), donde vivía Joaquín en virtud de un contrato de arrendamiento que finalizaba el día 31 de agosto de 2009. El comprador pagó en ese momento parte del precio, y se obligó a entregar el resto dos meses después, el mismo día en que el contrato fuera elevado a escritura pública. Llegado el momento de su otorgamiento (de la escritura pública) el día 3 de junio, se hizo constar en ella una cláusula según la cual la entrega del inmueble se produciría el día 4 de septiembre cuando el vendedor diera las llaves de la vivienda al comprador. El día 5 de junio de ese mismo año, Pedro pretendió inscribir el piso a su nombre en el Registro de la Propiedad. CUESTIONES. 1. ¿En qué momento se convirtió Pedro en propietario de inmueble?

Pedro se convierte en propietario cuando se produce la entrega de las llaves. ¿Por qué? Porque en la cláusula se estipula que la entrega efectiva del inmueble se produce con la entrega de las llaves del inmueble, es decir, el 4 de septiembre. ¿Cuál fue el título en que se apoyó la transmisión de la propiedad en el caso?. Se apoya en un contrato privado de compraventa celebrado el 9 de Enero de 2009. ¿Y el modo? El modo es la tradición, en este caso de una tradición ficticia o fingida ya que la entrega que se realiza no es la de inmueble, sino que se hace una entrega de las llaves que simboliza la entrega del inmueble. 2. Si no hubiera hecho constar la cláusula mencionada en el supuesto ¿cree

que la escritura pública habría tenido fuerza traditoria a pesar de no tener Juan la posesión del inmueble?. En el artículo 1032 del código civil 1

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se dice que la escritura pública tiene fuerza traditoria a excepción de que en dicha escritura se diga lo contrario. 3. ¿Podría Pedro inscribir su derecho de propiedad sobre el piso el día 5 de

junio de 2009? ¿Por qué? No porque en la cláusula se explica que hasta el 4 de septiembre no se realizará la entrega. ¿Tiene la inscripción fuerza traditoria o puede, en su caso, suplir la tradición?. Razone su respuesta. En este caso la inscripción no tiene fuerza traditoria porque cuando se realiza la inscripción en el registro de la propiedad, ya existe una cláusula dónde se indica cuando se realiza la entrega efectiva de la propiedad.

SEGUNDO SUPUESTO Dª. Berta B.C., con fecha de 14 de septiembre de 1995, vendió en documento privado a su hijo D. Felipe M.B., un piso de su propiedad e inscrito a su nombre, reservándose la vendedora el usufructo del mismo. El 12 de marzo de 2000, Dª. Berta B.C., vendió nuevamente el mismo inmueble, mediante documento privado a D. Javier S.T., reservándose también en esta ocasión el usufructo a su favor. Cinco meses más tarde, falleció la vendedora. El 26 de marzo de 2001, D. Javier S.T., vendió en escritura pública el inmueble a D. Mario M.M. y a su esposa Dª. Paz L.L., quienes entraron en posesión del mismo y realizaron una obras en la cocina y baños. Como no podían inscribir directamente su título de adquisición, instaron expediente de dominio con el fin de reanudar el trato sucesivo; sin embargo, cuando pretendieron la inscripción registral, ésta les fue denegada porque unos meses antes la había solicitado D. Felipe M.B., quien la obtuvo finalmente a su favor. El matrimonio formuló demanda contra su vendedor, D. Javier S.T., y contra D. Felipe M.B., en la que pretendían la declaración de validez y eficacia del contrato privado de compraventa suscrito entre Dª Berta B.C. y D. Javier S.T., 2

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así como también la del contrato otorgado en escritura pública a favor de los demandantes. De igual manera, solicitaron la subsiguiente nulidad de la inscripción registral a favor de D. Felipe M.B.. CUESTIONES. 1. ¿Adquirió D. Felipe M.B., la propiedad del inmueble?. Si la

respuesta es afirmativa, razone en qué momento se produjo y cuál fue, de los contemplados en el artículo 609 CC, el modo de adquisición. Sí, tras la muerte de su madre, Dª Berta B.C. obtiene el registro de la propiedad. Se produce en el momento que firma con su madre y esta fallece. Según el artículo 609 CC, La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Vemos por tanto que obtiene la tradición por sucesión intestada. 2. ¿El hecho de que D. Felipe M.B. no entrará en posesión del

inmueble tras la celebración del contrato privado de venta, impidió que se consumara la tradición? No, su madre se reservó el usufructo, es una traditio ficticia por tanto no se ha transmitido la propiedad materialmente. ¿Y el hecho de que no se elevara dicho contrato a escritura pública?. Eso supone que no se consuma la traditio. 3. Califique la venta de Dª. Berta B.C. a D. Javier S.T.: ¿Sería

válida?. ¿Se trataría de un supuesto de venta de cosa ajena (o de la nuda propiedad ajena) o de doble venta?. Razone su respuesta. Sería una venta válida ya que la jurisprudencia española permite la venta de una cosa ajena, el vendedor no tiene por qué ser propietario del inmueble. 4. ¿Tenían D. Mario M.M. y Dª. Paz L.L., título y modo para

adquirir?. ¿Por qué?. Podrían ser mantenidos en su adquisición en virtud del artículo 34 de la LH?. Razone su respuesta.

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Art 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Ellos tenían un contrato de compraventa por escritura pública, eso les otorga el derecho a adquirir la propiedad del inmueble. En este caso se aplica el supuesto de buena fe que se recoge en el artículo 34 lo que les permite ser mantenidos en su adquisición. 5. Resuelva, por último, las posibles responsabilidades a exigir a Dª

Berta, y en su caso, a su hijo D. Felipe, -como heredero, al haber fallecido aquélla-, por parte de D. Javier, y, en su caso, por parte de D. Mario y su esposa Dª Paz con respecto a D. Javier. Berta es quien lleva a cabo la venta de una cosa ajena, vendió su propiedad en usufructo además de vendérsela por el mismo medio a su hijo, por tanto estaremos ante responsabilidad civil. Mario y Paz podrán reclamarle a Javier lo acordado tras la muerte de Berta. Pero Javier, al actuar de buena fe no tendrá responsabilidad. TERCER SUPUESTO. Dª. Teresa A.C. vendió mediante documento privado el 1 de diciembre de 1971, un piso a su madre Dª. Cristina C.D., que se encontraba alquilado en el momento de la venta. En el contrato se hizo contar la siguiente cláusula: “Este contrato se elevará a escritura pública cuando lo solicite la compradora, la cual desde este momento es la única propietaria del piso vendido, lo cual no basta a que la vendedora pueda seguir figurando hipotecaria y administrativamente como titular del piso y que sea ésta quien pueda aparentar ser la titular arrendadora y suscribir por consiguiente los recibos de la renta correspondiente a cuyo fin la compradora la faculta especialmente y se obliga a ratificar este apoderamiento a los actos que realice dicha mandataria en su condición de aparente titular”. La vendedora siguió, por tanto, figurando como arrendadora de dicha vivienda frente al arrendatario que la ocupaba, y titular a efectos fiscales; sin embargo, la comparadora realizaba todos los actos derivados de la posesión real de la vivienda tales como el abono del impuesto sobre los bienes inmuebles, 4

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suscripción de la póliza de seguros de la vivienda o cobro de las rentas del arrendamiento. Fallecida Dª. Cristina C.D., el albacea, designado en testamento abierto, formuló demanda por la que solicitó la declaración de propiedad de la mencionada vivienda a favor de la causante Dª Cristina C.D., e integrante, por tanto, del caudal relicto de su herencia, así como que se ordenara la elevación a escritura pública del mencionado contrato privado de compraventa. CUESTIONES. 1. ¿Adquirió Dª. Cristina C.D. la propiedad del piso?

Doña Cristina C.D. adquirió la propiedad tal y como figura en su testamento. ¿Por qué? Doña Cristina se hizo propietaria en el momento en el que el contrato fue elevado a escritura pública es decir tras su muerte, cumpliendo con las cláusulas establecidas en el contrato. 2. ¿La teoría del título y el modo se aplica únicamente a la

adquisición derivativa del derecho de propiedad o también de otros derechos reales? La teoría del título y el modo nace en el derecho romano y se basa en que la transmisión de un derecho real necesita de un acuerdo entre la persona que se desprende del derecho real y el nuevo adquirente de ese derecho, de este modo no solo se aplica a la adquisición derivativa sino a todos los derechos reales. 3. ¿El hecho de que Dª. Teresa A.C., no tuviera la posesión

inmediata del piso era obstáculo para que operarse la tradición a favor de la compradora? Razone su respuesta. En este caso estamos ante una posesión mediata, al darse este caso no es necesario que la entrega se de en el momento en que la traditio se celebra. 4. ¿Podría considerarse que en el presente caso nos encontramos

ante un supuesto de constitutum possessorium? Sí, doña Teresa AC transmite el derecho real a su madre pero mantiene la cosa dotándose de otro título jurídico. 5

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¿Viene esta figura recogida en el Código Civil?. No viene recogida expresamente en el CC, pero en uno de los párrafos del artículo 1462 se puede deducir: Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. 5. ¿Qué relevancia tendría la cláusula incluida en el contrato a los

efectos de transmisión de la propiedad? Que la propietaria es la podrá elevar el documento a escritura pública cuando desee. 6. ¿Es preciso que el contrato privado se eleve a público para que Dª

Cristina se convierta en propietaria de la vivienda? Sí, se establece el acto de elevar el documento a escritura pública para demostrar que Doña Cristina es propietaria.

CUARTO SUPUESTO. Dª. María N.A. era arrendataria de una finca que pertenecía a su prima Dª. Jimena A.G.. El día 4 de marzo de 2009 celebraron un contrato, mediante documento privado, en virtud del cual dieron por extinguido el arrendamiento y concertaron un usufructo a favor de Dª. María N.A. sobre el mismo inmueble; en dicho contrato acordaron su elevación a escritura pública cinco años más tarde. El 24 de enero de 2010 Dª Jimena A.G., vendió la finca en escritura pública a Dª Ana N.H.. CUESTIONES. 1. ¿Adquirió Dª María N.A. el derecho de usufructo sobre la finca?.

En caso de que su respuesta sea afirmativa, señale cuál es el título y cuál es el modo en que se apoyó la adquisición de este derecho real. 6

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Si, adquiere el derecho de usufructo mediante un contrato privado. 2. ¿Adquirió Dª. Ana N.H., la propiedad sobre la finca?. ¿Por qué?

Al elevar el contrato a escritura pública Ana NH se convierte en propietaria de la finca. ¿Sería oponible el usufructo a Dª. Ana N.H.? Sí lo sería, puesto que no se elevó a escritura pública el contrato de usufructo. QUINTO SUPUESTO. D. Alejandro otorgó un testamento en el cual: a) Instituyó como su heredera única y universal a su hija, Remedios; y b) Ordenó, a favor de sus sobrinos (y hermanos entre sí) Raúl y Ernesto, un usufructo sobre la finca “La Chopera”. Fallecido D. Alejandro, Raúl y Ernesto ocuparon el citado bien inmueble; posteriormente, convinieron con Remedios, mediante documento privado de fecha de 17 de marzo de 2010, cambiar la situación jurídica que respecto de la finca mencionada resultaba del testamento, y ello mediante la atribución del pleno dominio de la finca a los hermanos. Dos años más tarde, Remedios pretende vender la finca como suya. A su juicio, nunca transmitió la propiedad a sus primos porque, después del citado documento de 17 de marzo de 2010, no hubo tradición de la finca. CUESTIONES. ¿Ha habido transmisión de la finca a Raúl y Ernesto? En caso afirmativo, dígase cuál ha sido el título en que se ha apoyado y la clase de tradición que ha tenido lugar. En este caso se da la traditio brevi manu, es decir una tradición resultante del solo consentimiento del enajenante de transmitir el dominio de la cosa al actual poseedor. Aquí vemos que los adquirentes de la traditio ya están ostentando la cosa pero con diferente titularidad que su dueño. SEXTO SUPUESTO.

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José prestó 200.000 euros a Pedro, préstamo que fue garantizado mediante la constitución de una hipoteca (inscrito en el Registro de la Propiedad el 9 de octubre de 2010) sobre un solar de propiedad del deudor. A fin de permitir a Pedro, promotor-constructor de vivienda, la obtención de otros préstamos con la garantía de dicho solar, convinieron acreedor y deudor la cancelación de la referida hipoteca, a pesar de que la deuda no había sido satisfecha. Para el pago de la deuda, por documento privado de 11 de diciembre de 2011, Pedro vendió a José cuatro pisos, por el precio de 200.000 euros. La cláusula cuarta de tal documento privado establecía: “D. José autoriza a D. Pedro para que éste pueda vender los referidos cuatro pisos a la persona, personas o entidades que libremente designe D. José, obligándose a otorgar las escrituras públicas de compraventa a nombre de quien D. José disponga”. Con fecha de 10 de noviembre de 2012, Pedro otorgó las correspondientes escrituras públicas de venta de los cuatro pisos, a nombre de Mateo (que había comprado los pisos a José). CUESTIONES. 1. ¿Cuándo se ha producido la transmisión de la propiedad a favor

de José? José se convierte en propietario al comprar la propiedad de Mateo el 11 de Diciembre de 2011. ¿Y a favor de Mateo? Mateo se convierte en propietario de los pisos el 10 de Noviembre de 2012 cuando figura como propietario en escritura pública. 2. Supongamos que la venta de los pisos a Mateo se anulase por

dolo: ¿Afectaría la ineficacia del contrato a la tradición? En este caso, si el consentimiento del contrato fuera viciado por dolo la parte contratante que corresponde a Mateo, estaría en su derecho de declarar ineficaz el contrato alegando abusos o engaños en la formación de su consentimiento y por tanto dándole derecho a no llevar a cabo a la traditio por ineficacia del contrato. SÉPTIMO SUPUESTO.

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Antonio y Beatriz eran dueños, con carácter ganancial, de una vivienda sita en el edificio nº… de la calle Princesa, de Madrid. A instancia del Banco X, se siguieron autos de juicio ejecutivo contra los citados consortes, en reclamación de cierta suma de principal y otra calculada para intereses, gastos y costas. Ambos cónyuges fueron citados personalmente de remate, ninguno formuló oposición a la ejecución despachada y se dictó sentencia de remate que, también fue notificada personalmente a los demandados. Como la subasta quedó desierta, el Banco ejecutante solicitó la adjudicación de la vivienda, y así se decretó por el Juzgado en el Auto correspondiente que, una vez firme, causó la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad, y se llevó a cabo el acto de posesión al adjudicatario Banco X, en la persona de su representación procesal en autos, que la tomó para su representado en el mismo acto, en presencia de Antonio, que no formuló reserva ni protesta alguna, respecto de tal formalidad legal. El acto de lanzamiento de los demandados, muebles y enseres existentes en la vivienda, se aplazó debido a que Beatriz presentó ante el propio Juzgado una demanda de amparo constitucional de derechos fundamentales de los artículos 18.1, 18.2 y 24 CE, afirmando ser ahora su domicilio el piso de la calle Princesa. Al poco tiempo, y sin que Antonio y Beatriz hubiera abandonado la vivienda, el Banco X la vendió en escritura pública a Carlos y Dulce, para su sociedad conyugal. Los compradores inscribieron su derecho en el Registro de la Propiedad, y requirieron notarialmente a Antonio y Beatriz para que la desocupasen la vivienda. Antonio y Beatriz reaccionaron demandado a los consortes Carlos y Dulce, y ejercitaron contra ello un acción publiciana respecto de la vivienda. CUESTIONES. 1. ¿Ha llegado a adquirir el dominio de la vivienda el Banco X?. Si

la contestación es afirmativa analizar detalladamente los pasos elementos de adquisición, y determinar el momento en que se produce. Si la contestación es negativa, detallar los obstáculos o deficiencias que han impedido el resultado adquisitivo. 9

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Sí puesto que el juzgado de auto le dio la inscripción de la vivienda y después llevo la posesión a escritura pública. 2. ¿Igualmente, han adquirido el dominio de la vivienda Carlos y

Dulce?. Sí, lo hacen al recibir la propiedad del Banco X e inscribirla en el registro de la propiedad. 3. Valorar la iniciativa procesal de Antonio y Beatriz, y con la

perspectiva del Juzgador, argumentar las razones para su éxito o fracaso. En este caso Carlos y Dulce tienen más a favor que Antonio y Beatriz puesto que al actuar de buena fe les ampara el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 4. ¿Tiene Carlos y Dulce la protección del artículo 34 de la LH?.

Sí puesto que adquieren de buena fe el título oneroso. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

OCTAVO SUPUESTO. D. Carlos compró una finca en documento privado el 30 de mayo de 1987 y tomo posesión material de la misma desde la firma del contrato hasta el derribo de la casa construida en ella, el 5 de diciembre de 2000. El vendedor D. Pedro, titular registral, se negó a otorgar escritura pública, por lo que el comprador inició proceso antes el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Vendrell, que dictó sentencia el 9 de julio de 1990 ordenando el otorgamiento de 10

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escritura pública que se llevó a efecto de oficio el 24 de octubre de 1992. Sin embargo, D. Pedro, titular registral, había vendido la misma finca al Sr. Javier, y a su vez, fue vendida a una serie sucesiva de sociedades enlazadas entre sí que conocían la situación de posesión del Sr. Carlos y la realidad de los procesos civiles y penales en que éste reclamaba la propiedad de la finca. CUESTIONES. 1. Aplicando la teoría del título ...