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Prehorizontalidad y afectación

Administración y gestión inmobiliaria

El derecho real de propiedad horizontal. Prehorizontalidad La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.1 Para abordar la tarea de administración de un consorcio en propiedad horizontal, es necesario conocer el bien inmueble tanto en sus características legales (que lo identifican) como en sus condiciones físicas reales. Cabe decir que el aspecto jurídico es el de mayor incidencia, ya que de ello depende la existencia del derecho real de PH.

Es oportuno referenciar que la gestión no es una incumbencia exclusiva del martillero y corredor, ya que muchas profesiones ejecutan la tarea en cuestión; incluso, puede desempeñarse como administrador un propietario del consorcio. En la actualidad se evidencia una necesidad de profesionalizar la gestión, atento a la complejidad que representa este tipo de administración.

El derecho real de propiedad horizontal tiene presencia en nuestro país desde el año 1948, cuando comienza regir la ley 13.5122. El mismo nace con una norma especial, en virtud de que no fue contemplado en su oportunidad dentro del numerus clausus de la norma Velezana. Uno de los puntos conflictivos que planteaba Vélez Sarsfield era la compleja relación de convivencia cercana entre personas o familias desconocidas que moraban en pisos o departamentos, lo que hacía inevitable la existencia de conflictos. El actual Código Civil y Comercial, superando el pensamiento pasado y tomando la evidente realidad, integra el presente derecho real dentro del libro IV, en el título 5º, donde establece no sólo su conceptualización y las disposiciones generales, sino también las facultades y obligaciones de los partícipes necesarios que están en relación directa a este derecho de propiedad. La perspectiva actual (en los usos y costumbres) desarrolló características como: la gran construcción de edificios y constitución de mega-consorcios, como así también la multiplicidad de servicios que se pueden brindar dentro de un edificio o complejos de

1 Art.

2.037. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a” Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

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edificios, siendo en algunos caso ya notaria la existencia de mini-poblaciones o ciudades. Tabla 1: Propiedad horizontal Propiedad horizontal: antes, durante y después Un antes implica todo aquello que Vélez Sarsfield no consideró oportuno y, más aún, que justificó en su nota al artículo 2.617 del Código Civil de la Nación Argentina3 (donde detallaba los inconvenientes), para no incorporar al momento de la enumeración de los Derechos Reales la propiedad horizontal, siendo que en aquella época, en países europeos (a modo de antecedente) ya existía regulación en este derecho real de propiedad como para considerar en la Ley 340/69 (aprobación del Código Civil). A mediados del siglo pasado surge la necesidad de regular en materia de propiedad horizontal, dadas las situaciones de hecho que se podían observar en los usos de espacios funcionales independientes que se encontraban en un mismo dominio. A raíz de ello nace la Ley 13.512/484, la que durante todo este tiempo pasado ha regulado en la materia convenientemente para normalizar, dar un marco legal a las situaciones de ocupación de espacios funcionales. La característica de este derecho sui-generis es que combina partes propias (dominio) y partes comunes (condominio), lo que queda plasmado en un Reglamento de Copropiedad y Administración necesario para la identificación de los derechos reales concurrentes (dominio y condominio) y administración para conservación y seguridad del conjunto. (A modo ilustrativo, se agrega, como anexo a esta lectura, un modelo de este reglamento). Con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (agosto de 2015) podemos observar que los contenidos que normaba la Ley 13.5125 se encuentran incluidos en el ordenamiento unificado, por lo que la propiedad horizontal ya está dentro de la enumeración de los derechos reales dentro del Código, el que norma esta cuestión a partir del artículo 2.037 y hasta el 2.0726. Podemos indicar que, después de un proceso de “maduración” legal, en nuestro país los legisladores actualizaron, para la unificación de los Códigos Civil y Comercial, los usos y costumbres con más los antecedentes de jurisprudencia sobre el contexto legal que regía, a fines de actualizar todo lo pertinente en materia civil y comercial. El 3

Art. 2.617. Código Civil de la Nación. Aprobado por Ley N.º 340. (25 de septiembre de 1869). Honorable Congreso de la Nación Argentina. 4 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 5 Ley N.° 13.512 (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 6 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

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principal instrumento público legal que se integra al título suficiente es: el Reglamento de Propiedad de Horizontal Fuente: Elaboración propia.

Figura 1: Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hipólito Yrigoyen, Córdoba - Argentina)

Fuente: Ibañez, 2015. Fotografía inédita de archivo propio.

Rasgos generales que se recatan de los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación” (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012) para el derecho real de propiedad horizontal:  Declara qué es lo que conforma la unidad funcional (pisos, departamentos, cocheras, etc.), cuyas características persistentes son: independencia funcional y salida (directa o indirecta) a la vía pública.  Ratifica la relación del dominio y condominio, como se consideraba en la Ley 13.5127.  Evidencia la existencia de grandes consorcios o mega-consorcios. Asimismo, los consorcios de la propiedad horizontal son identificados expresamente como personas jurídicas.  El instrumento público denominado Reglamento de Propiedad Horizontal es la base esencial de la existencia y administración del derecho real. 7

Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

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 Los organismos de administración de la P.H. se sintetizan en: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.  Las asambleas se manifiestan actualmente con una dinámica que simplifica su convocatoria: el quórum no será tan esencial para algunos temas a tratar porque los propietarios que estuvieron ausentes pueden efectuar adhesiones.  Las expensas (fundamentales para garantizar el mantenimiento, seguridad y funcionalidad) poseen el mismo carácter de obligatoriedad otorgado por la derogada Ley 13.5128. La garantía del cumplimiento del pago de las expensas es la propia unidad funcional, al margen de que cambie el propietario (por transmisión de dominio voluntario o forzoso). Se evidencia la posibilidad de una eximición parcial para algunos casos en el pago de expensas (p. ej.: que la unidad funcional no posea ciertos servicios, a diferencia de otras).  El nuevo escenario evidencia la posibilidad de los sub-consorcios, atento a las nuevas modalidades constructivas promovidas por los megaemprendimientos inmobiliarios.

Es oportuno considerar: en los nuevos derechos reales de propiedad (ejemplo: conjuntos inmobiliarios), que si bien no “nacen” como propiedad horizontal, se regirán por las normas de P.H. La característica fundamental es que coexisten derechos reales (dominio, condominio o P.H., etc.) y derechos personales (obligación por contrato al pago de expensas administrativas). (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma…, 2012).

Pre-horizontalidad Lo normado en el Código unificado en materia de pre-horizontalidad caracteriza a la misma como un “contrato anterior a la constitución de la propiedad horizontal”9, temática que necesariamente ha sido incluida dentro de las disposiciones del derecho real de P.H. a partir del art. 2.070 del Código, a modo de resguardo legal. La pre-horizontalidad se encontraba regulada en la Ley 19.724/7210 (hoy derogada por la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación), la cual 8

Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 9 Art. 2.070. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 10 Ley N.° 19.724. (13 de julio de 1972). Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de inmuebles en propiedad horizontal. Abrogación del Decreto-Ley 9032/63. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077, B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

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establecía, como seguridad jurídica para un futuro propietario en P.H., que se debía hacer constar por escritura pública la declaración de voluntad (del desarrollador, promotor, constructor, propietario) de afectar en P.H. el inmueble “construido o en construcción o de un terreno destinado a construir un edificio que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso” 11. Cabe agregar que, amén de existir la norma, la misma no tuvo un debido cumplimiento y muchas personas adquirían (y adquieren) en preventas un derecho a futuro sobre un inmueble, inclusive ad corpus, sin tener las garantías en el negocio, ya que los inversionistas no cumplían con el trámite previo de tener el proyecto aprobado y registrado, sino que, sobre la marcha de la ejecución de la obra, avanzaban en la regularización jurídica mientras percibían el ingreso de las ventas promocionadas, lo cual constituía un negocio de riesgo comercial para el interesado adquirente que simplemente confiaba en el o los vendedores. El contrato de fideicomiso inmobiliario12 se transformó en una herramienta jurídica más confiable (por el resguardo legal que la misma brinda) para el desarrollo de proyectos de inversión de consorcios y mega-consorcios en propiedad horizontal. El negocio inmobiliario nace con la promoción de un intangible (edificio no construido), pues los fondos fideicomitidos y el inmueble comprometido en el proyecto se mantienen seguros en la presente modalidad lograda mediante un contrato que reviste formalidades (instrumento público) y que se inscribe en la matrícula de la propiedad afectada. En la actualidad, el nuevo Código, atento a los usos y costumbres, y con la finalidad de brindar garantías al consumidor de este tipo de productos inmobiliarios (futuras unidades funcionales en P.H.), establece la obligatoriedad de “constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido...”13.

Si es encomendada la gestión de intermediación al corredor para las preventas de unidades funcionales en P.H., es oportuno que cuente con la información pertinente, por parte de la empresa promotora o constructora o enajenante proyectista, de que efectivamente se da cumplimiento a lo establecido en el nuevo Código (constitución de seguros), para brindar

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Art. 1, Ley N.° 19.724. Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de inmuebles en propiedad horizontal. Abrogación del Decreto-Ley 9032/63. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 12 Ley N.° 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construcción. Financiamiento – Leasing. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 13 Art. 2.071. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

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garantías en el negocio jurídico; en este caso, un intangible (unidades funcionales aún no construidas).

Sujeción al régimen El derecho real de propiedad horizontal nace como régimen legal (Ley 13.512/4814), y su reglamentación (la efectiva sujeción a dicho régimen) fue otorgada por el Decreto-Ley 18.734/4915, por lo que a sus fines se instituyeron reglas especiales relativas a la inscripción del dominio en los registros inmobiliarios correspondientes, atendiendo a la esta forma de propiedad inmueble. “Constitución: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de PH, que debe inscribirse en el registro inmobiliario”16. Con la vigencia del Código unificado, se deja sin efecto la mencionada Ley 13.51217. No obstante, el decreto reglamentario mantiene su instructivo vigente, a fin de la sujeción a la propiedad horizontal, por lo que se destacan tres ejes indispensables que versan en el reglamento de propiedad horizontal:  Determinación de pisos o departamentos, el derecho de propiedad, con la proporción correspondiente sobre las partes comunes (derechos y obligaciones).  Conformación de reglas indudables de convivencia, con la previsión y el acierto en la regulación de las relaciones recíprocas entre los propietarios, alejando eventuales conflictos.  Garantía del tráfico jurídico de las unidades funcionales, con el fin de salvaguardar los derechos de terceros adquirentes, por lo que debe estar el reconocimiento legal de obligaciones que siguen el dominio del piso o departamento transmitido (expensas), las que deben ser informadas en su oportunidad (enajenación), si las hubiere.

El reglamento de propiedad horizontal se integra y es parte del título suficiente sobre la unidad funcional; se redacta por escritura pública, la cual contiene la 14

Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina. 15 Decreto N.° 18.734. (10 de agosto de 1949) . Propiedad horizontal. Su reglamentación. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina. 16 Art. 2.038. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. 17 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948) . Propiedad horizontal . Régimen. Honorable Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

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identificación precisa de la unidad funcional, partes y cosas comunes, y clasifica a estas últimas como: necesariamente comunes, no indispensables, y propias.

Caracteres generales para la constitución del inmueble al régimen de Propiedad Horizontal: 1) Redactar e inscribir un reglamento de propiedad horizontal por persona humana o jurídica que se disponga a dividir horizontalmente una propiedad existente o a construir, y que acredite titularidad del inmueble sobre el cual se solicite la inscripción del referido reglamento. 2) No se podrán inscribir en los respectivos registros inmobiliarios títulos por los que se transfiera un derecho real sobre unidades funcionales en P.H., si no se encuentra anteriormente inscripto su reglamento. 3) Para la inscripción del reglamento de P.H., deberán cumplirse con las exigencias del registro inmobiliario (presentación de formularios), conjuntamente con el plano del edificio suscripto por profesional con título habilitante: En dicho plano las unidades se designarán con numeración corrida y comenzando por las de la primera planta; se consignará las dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se destacará en color las partes de propiedad exclusiva18. 4) Las autoridades municipales o comunales establecerán los requisitos (Código de edificación) que deben reunir los edificios a los que se determine destinar como propiedad horizontal, a fin de expedir las respectivas autorizaciones y aprobaciones de los mismos.

18 Art. 4 del Decreto N.° 18.734, sustituido por art. 1 del Decreto N.° 23.049; B.O.: 11/1/1957. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

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Figura 2: Edificio más alto de la ciudad de Córdoba (Córdoba-Argentina)

Fuente: Corral, 2012, recuperado de http://goo.gl/WJB54i

El corredor público inmobiliario puede, en materia de unidades funcionales en consorcios de P.H., desarrollar una doble gestión: a) ser intermediario para la enajenación de unidades funcionales (actuales o futuras), para lo cual deberá tener presente lo que norma la ley al respecto a los fines de brindar garantías en el tráfico jurídico, y otorgar la debida información al consumidor inmobiliario; b) realizar la tarea de administración del consorcio, atendiendo específicamente lo que norma el reglamento de propiedad horizontal.

Características de la propiedad horizontal La propiedad horizontal nace en nuestro país con una finalidad concreta: solucionar la problemática de vivienda. La realidad económica y social imperante en el momento superó ampliamente la visión del legislador de la época (1948), ya que de manera casi inmediata, en los centros urbanos, distintas familias que ocupaban grandes casonas subdivididas de manera tal que les permitía independencia funcional y privacidad, buscaron adecuarse al régimen y solucionar los títulos de propiedad. Se podría indicar que esta es la etapa inicial que caracteriza a la propiedad horizontal, con la subdivisión de una misma parcela (dominio) que permitía, horizontalmente, generar espacios planos de ocupación y desarrollo de mejoras funcionales que contaran con la posibilidad de comunicarse a la vía pública (de manera directa e indirecta), adaptados y destinados como

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departamento (hogar independiente para el desarrollo de la vida cotidiana de una familia dentro de un grupo de espacios). Una vez instrumentado y organizado el régimen de propiedad horizontal, comienza la etapa de evolución, en el conocimiento pleno de la ley y sus exigencias (proyectos aprobados, costos de construcción, obligaciones legales de los propietarios, administración, seguros, entre otros). Comienzan a nacer construcciones colectivas destinadas al uso familiar (tanto horizontal como vertical), y ello dependía de las posibilidades de financiación que el Estado pudiese brindar para la construcción de este tipo de viviendas. Asimismo, comienzan a evidenciarse distintas tipologías constructivas para unidades funcionales con destino habitacional. De igual modo, se suscita otro tipo de unidades destinadas al comercio (locales) y a la guarda de autos (cocheras). Se promueven, en la construcción en general, nuevos diseños arquitectónicos, atendiendo innovaciones en materiales, detalles de mano de obra calific...