Resumen TEMA Derecho DE Superficie, Vuelo Y Subsuelo PDF

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RESUMEN TEMA DEL DERECHO DE SUPERFICIE, VUELO Y SUBSUELO.

I. EL DERECHO DE SUPERFICIE 1.1. Concepto y caracteres.

Con una formula descriptiva SERRANO ALONSO define el derecho de superficie como un derecho real sobre una finca ajena que confiere a su titular, a cambio de una contraprestación, la posibilidad de edificar o sembrar sobre el suelo adquiriendo quien construye o siembra la propiedad de lo construido o sembrado, conservando el dueño de aquella la propiedad de la superficie sobre la que se construye o siembra De esta definición se desprende los siguientes caracteres: a) el derecho de superficie es un derecho real sobre cosa ajena en cuanto que el poder de su titular recae sobre un bien que pertenece a otra persona. b) Su objeto es siempre un bien inmueble por naturaleza, es decir una finca urbana o rústica. c) Implica la existencia de una doble titularidad: la del dueño de la finca que concede a otro el derecho y la del que edifica o siembra en la superficie ajena que adquiere sólo la propiedad de lo que eleva o siembra pero sin tener derecho alguno sobre el suelo. Circunstancia que justifica que también se considere por un sector doctrinal que más que un derecho real sobe cosa ajena, es otro supuesto de dominio dividido semejante a la enfiteusis; postura que debe calificarse como minoritaria. d) Supone una clara derogación del principio general de accesión sobre bienes inmuebles, que se consagra en la fórmula superficies sólo cedit, es decir que el dueño del suelo o superficie es también dueño de lo que sobre ella se edifica o siembra. La concesión del derecho de superficie supone una excepción a ese principio ya que el dueño del suelo no adquiere lo edificado que pertenece al titular del derecho de superficie. e) Puede ser perpetuo o temporal según se haya estipulado en el momento de su constitución; si se establece como temporal al concluir el plazo de duración la edificación o siembra revierten en el propietario del suelo; aunque se haya pactado sin plazo de vigencia la ley establece un tiempo máximo de duración que fija en 99 años.

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El derecho de superficie ha pasado por épocas de escasa aplicación posiblemente debido, entre otras razones, a la ya citada reticencia del carácter nacional español a compartir su propiedad con otras personas. En la actualidad se advierte un aumento de su utilización lo que ha llevado a pensar que puede ser uno de los instrumentos jurídicos con los que pueda fomentarse la construcción de viviendas y abaratar su coste al no tener que adquirir el constructor el suelo donde se va a levantar su edificio. Aunque es posible constituir el derecho de superficie sobre una finca rústica concediendo al superficiario el derecho a sembrar o plantar, en la práctica el derecho de superficie más utilizado es el que recae sobre fincas urbanas y sobre esta modalidad se centra nuestra exposición. 1.2. Normativa aplicable

El Código Civil sólo se refiere al derecho de superficie una vez y además de pasada en el inciso final del artículo 1611 y para expresar que no le son aplicables las reglas de la redención de los censos. Tan mínima normativa hace posible afirmar que el derecho de superficie desde su configuración de derecho privado civil es un derecho atípico, por carecer de una regulación expresa; no parece aceptable considerar que el derecho de superficie pueda incluirse dentro de los que el artículo 1655 denomina otros gravámenes de naturaleza análoga a la enfiteusis por la sencilla razón que el derecho de superficie es distinto de la enfiteusis. La regulación específica del derecho de superficie, vuelo y subsuelo se contiene en la legislación del suelo, en concreto, en el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre que aprueba el Texto refundido sobre el Régimen del Suelo y Rehabilitación Urbana que constituye por el momento la última regulación sobre la materia, y que regula el derecho de superficie en sus artículos 53 y 541. 1 El Capítulo III. Derecho de superficie del Real Decreto Legislativo 7/2015. El artículo 53 Contenido, constitución y régimen dispone que: “1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo. 2. Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado. 3. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon 2

Cuando la finalidad del derecho de superficie es la plantación o siembra en una finca la Ley de Montes Vecinales en mano común de 11 de noviembre de 1980 regula la constitución de un derecho de superficie que tenga esa finalidad. 1.3. Régimen jurídico

Como establece el artículo 53.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, el derecho de superficie se rige por las disposiciones de este capítulo III artículos 53 y 54, por la legislación civil en lo no previsto por él, y por el título constitutivo del derecho. 1.3.1. Sujetos. Hay dos sujetos, el que concede el derecho y el titular del mismo o superficiario; dispone el artículo 53.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015 que el derecho de superficie sólo puede ser concedido por el propietario del suelo, sea público o privado, concedente del derecho que es preciso que tenga la capacidad general para contratar y la libre disposición de sus bienes ya que el derecho de superficie implica una carga o limitación de su propiedad. Por el contrario para ser titular del derecho de superficie o superficiario sólo se precisa la capacidad general para contratar.

periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie. 4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho”. Y el artículo 54 Transmisión, gravamen y extinción señala que: “1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo. 2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo. 3. En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores. 4. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie. 5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho. A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie. La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie”. 3

1.3.2. Objeto. El derecho de superficie recae necesariamente sobre un bien inmueble por naturaleza que puede ser urbano o rústico. 1.3.3. Constitución. El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado. En el artículo 53.2 se establece la misma exigencia de forma que el artículo 16.1 del Reglamento Hipotecario consistentes en escritura pública e inscripción registral, si las que el derecho no nace –se ha de hacer constar en la escritura necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie-; este doble requisito de validez parece que ahora se requiere tanto para el al derecho de superficie urbanístico que nace al amparo de la legislación administrativa, como para el que concede un particular en aplicación de la legislación civil; situación que difiere de la anterior en la que el derecho de superficie no administrativo no exigía estos dos requisitos. Resulta, pues, claramente que la inscripción en el Registro de la Propiedad es constitutiva y que se trata de un derecho temporal, cuya duración máxima es de 99 años; si no se hubiese pactado plazo alguno o el pactado fuera superior al máximo legal previsto por la ley, el derecho de superficie durará 99 años. La constitución del derecho puede ser onerosa o gratuita; cuando es onerosa la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituirse el derecho de superficie (artículo 53.3). 1.3.4. Duración. El derecho de superficie tiene la duración que concedente del derecho y superficiario hayan expresamente pactado, pero nunca puede exceder de 99 años; la duración debe fijarse expresamente en la escritura de constitución. 1.3.5. Contenido. El titular del derecho o superficiario tiene las siguientes facultades y obligaciones: A. Facultades del superficiario. La principal es usar del suelo ajeno construyendo sobre él una edificación o realizando una siembra o plantación. Como consecuencia de ello adquiera la propiedad 4

de lo construido con la correspondiente facultad de disposición y gravamen, pues conforme al artículo 107.5 de la Ley Hipotecaria puede hipotecar su derecho con independencia del suelo. El superficiario mantiene la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas; así como adquirir la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones ya realizadas o de viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, sobre los que se ha constituido el derecho de superficie (artículo 53.1). Además el superficiario tiene la facultad de transmitir y de gravar el derecho de superficie. Conforme al artículo 54.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes, las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo. Por tanto, durante el tiempo de vigencia del derecho de superficie, corresponde al superficiario las facultades inherentes a la propiedad y la posesión de lo construido o edificado. En la escritura de constitución pueden establecerse pactos o cláusulas relativas a los derechos de tanteo, retracto o retroventa a favor del propietario del suelo. B. Obligaciones del superficiario. 1. El superficiario está obligado a entregar al propietario concedente la contraprestación pactada si así se estipuló. 2. Realizar la construcción o siembra en la forma y tiempo pactados de conformidad con la ordenación territorial y urbanística. Tendrá que edificar en el plazo previsto en el título de constitución, si el derecho de superficie se hubiera construido con este fin; es decir, el superficiario como titular de un derecho real, tiene la facultad de edificar (artículo 53.1), pero no con la obligación de hacerlo, salvo que se le imponga dicha obligación en el título constitutivo. 3. Hacer frente a las cargas tributarias que recaigan sobre lo edificado (artículo 54.3). C. Facultades del concedente, dueño del suelo.

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El dueño del suelo o concedente del derecho de superficie conserva su condición de propietario sobre el suelo y sobre el subsuelo, puede transmitir y gravar su derecho separadamente del derecho de superficie; tiene el derecho a recibir la contraprestación pactada Su obligación principal es la de abstenerse de realizar actos que impidan al superficiario ejercitar su derecho y además son de su cuenta las obligaciones tributarias o fiscales que recaigan sobre el suelo. Establece al respecto el artículo 54.4: “El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie”. 1.3.6. Extinción. Como el derecho de superficie es un derecho de naturaleza real se extingue por las causas generales comunes a todos ellos y además por: 1. Al ser un derecho real temporal, se extingue por el transcurso del tiempo pactado Si se constituyó con el carácter de temporal por agotamiento del plazo de duración convenido; llegado el vencimiento el dueño del suelo adquiere la propiedad de la edificación, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie. 2. Por incumplimiento por parte del superficiario de la obligación de construir o plantar dentro del plazo estipulado. 3 Por consolidación cuando, por cualquier causa, el dueño del suelo sucede en la titularidad del superficiario o éste en la de aquel, situación que implica la ausencia del presupuesto de un derecho real sobre cosa ajena al pasar suelo y edificación a un mismo titular. Señala el artículo 54.5 que, “el derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho. Y añade que, “A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie”.

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Por otra parte, “La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario”. Es discutible si la destrucción total de la edificación origina la extinción del derecho de superficie; es mayoritaria la postura contraria a la extinción al entender que si el suelo existe y es posible una nueva construcción puede el superficiario rehacer lo que se ha destruido. II. LOS DERECHOS DE VUELO (SOBREEDIFICACIÓN) Y SUBSUELO (SUBEDIFICACIÓN). Los derechos de vuelo y subsuelo son derechos reales que atribuyen a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre el vuelo de un edificio (sobreedificación) o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), haciendo suyas a perpetuidad las construcciones resultantes. 2.1. El derecho de vuelo. Se denomina derecho de vuelo o de sobreelevación al derecho real que faculta a su titular a levantar nuevas plantas sobre un edificio ya construido que pertenece a otra persona. Se trata de una restricción al derecho de propiedad que como se indicó al analizar el derecho de propiedad se extiende tanto por encima de la superficie como por debajo. Es un derecho real sobre cosa ajena, el edificio ya construido, que atribuye al titular la propiedad de lo que se eleva sobre el anterior edificio. Aunque se ha considerado que es una simple variedad del derecho de superficie en el que el suelo se sustituye por la cubierta o tejado del edificio, predominaba su configuración como un derecho real sobre cosa ajena distinto del de superficie. De este criterio se separa la Ley del Suelo, Texto Refundido 7/2015, que en el citado artículo 53.1 configura el derecho de superficie en un sentido amplio que incluye como tal el derecho de vuelo y el de subsuelo; en efecto se define el derecho de superficie como el derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de 7

construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo. A pesar de esta unificación legal de denominación resulta útil y práctica mantener las denominaciones tradicionales. El derecho de vuelo o sobreelevación nace del acuerdo entre el propietario del edificio -que renuncia a su derecho de vuelo- y un tercero al que permite que se permite levantar nuevas plantas sobre el edificio ya construido, adquiriendo un derecho de propiedad temporal sobre esas nuevas planta que al término de la duración pactada revierten al propietario del edificio. Para su valida constitución se requiere su formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Atendiendo a la naturaleza jurídica de este derecho, se dice que el vuelo tiene dos fases temporalmente discernibles: una en la que el vuelo es y un derecho real sobre cosa ajena (la edificación que se construye); y otra, en la que, como consecuencia del tal derecho, surge un derecho de propiedad sobre la planta o plantas que se construyen. La situación de copropiedad sobre el solar solo existe a partir del momento en que se edifica: entonces la nueva planta se integra en la comunidad en propiedad horizontal y su titular adquiere una cuota de los elementos comunes, entre los que se incluye el solar. Conforme a lo expuesto, podemos distinguir dos fases: 1. En la que el titular del derecho real tiene la facultad de construir varias plantas, se discute en la doctrina sobre su temporalidad, si bien la doctrina mayoritaria así como la Dirección General de los Registros y del Notariado se pronuncian a favor de su carácter temporal, como el de superficie, sin que la duración pactada pueda exceder de 99 años; 2. La segunda fase, en la que el titular adquiere la propiedad de lo edificado, siendo unánime la considera...