TEMA 17 EL DERECHO DE SUPERFICIE PDF

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Apuntes del manual de ""Derecho Civil de Cataluña. Derecho reales"" de Pedro del Pozo, Antoni Vaquer y Esteve Bosch. Manual de la 5ª edición (Marcial Pons).
El número de los temas va en relación al manual, es por este motivo que a veces se salte del tema 4 al 6, entre otros....

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LOS DERECHOS REALES LIMITADOS TEMA 17 EL DERECHO DE SUPERFICIE 1.INTRODUCCIÓN. EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO EXCEPCIÓN AL PRINCIPIO SUPERFICIES SOLO CEDIT El derecho de superficie su puede definir como aquel derecho real limitado sobre finca ajena que permite mantener, temporalmente, la propiedad separada de las construcciones o plantaciones que existan en la finca.

2. SU REGULACIÓN LEGAL El derecho de superficie viene regulado en los arts. 564-1 a 564-6 del CCCat.

3. CONFIGURACIÓN Y ALCANCE DEL DERECHO 3.1 Concepto El derecho de superficie se define como un derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma. Se debe de separar entre la propiedad de los que se construye o planta (que pertenece al superficiario) y el terreno o suelo en que se hace (que pertenece al concedente, propietario). En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separación entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace. Mientras está vigente el derecho de superficie, el superficiario tiene todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, y no está obligado a la conservación de los bienes. La limitación está en la temporalidad del derecho. El derecho de superficie permite la existencia de 2 objetos de derecho: el terreno o suelo, que seguirá perteneciendo al concedente (propietario); y la construcción o plantación, propiedad del superficiario.

3.2 Alcance del derecho: la utilidad del suelo Existen 2 alternativas en cuanto al alcance del derecho de superficie. La primera es entender que el derecho de superficie atribuye a su titular, además de la propiedad (derecho de propiedad) separada de la construcción o de la plantación, un derecho real de uso y disfrute del suelo. La otra opción es considerar que el derecho de superficie concede a su titular la propiedad de la construcción o plantación, y, en una de sus modalidades, el derecho a hacerla; el titular de la superficie tendrá derecho a exigir la constitución de las servidumbres que sean necesarias para el ejercicio de su derecho, pero el uso y disfrute del suelo sigue correspondiendo a su propietario, quién podrá, por ejemplo, aprovechar el subsuelo, y el resto del terreno no ocupado por la construcción o plantación. El CCCat no ofrece indicios concluyentes para decantarnos hacia una u otra posición.

4. CLASES DE DERECHOS DE SUPERFICIE Se debe de distinguir varias clases de derecho de superficie, atendiendo a tres criterios: (1) según si las construcciones o plantaciones son anteriores o posteriores a la constitución del derecho; (2) en función de si se planta o se construye; (3) y si se trata de construcciones, según radiquen sobre o bajo el nivel del suelo. Según el primer criterio se debe de distinguir dos supuestos: 

Si la construcción o plantación ya está hecha, el derecho de superficie permite mantener, de manera temporal, la propiedad separada de la misma respecto al suelo. La constitución del derecho de superficie implica la transmisión temporal de la propiedad de lo edificado y plantado; el propietario, una vez llegado el termino final, recupera la propiedad de la construcción o plantación.



Si la construcción o plantación no está hecha, el derecho de superficie atribuye a su titular la legitimación activa para llevarla a cabo y mantener su propiedad hasta que se extinga el derecho. En este supuesto, el propietario sale beneficiado porque al extinguirse el derecho de superficie, adquirirá la propiedad de la construcción o de la plantación hecha por el superficiario.

El segundo criterio distintivo atiende a si la superficie atribuye el derecho a construir (superficie urbana) o a plantar (superficie rustica). El superficiario no podrá elegir el tipo de incorporación que se haga en el terreno, sino que ello vendrá determinado por el planteamiento urbanístico: será la calificación urbanística del suelo la que fijará si se puede construir, o si se puede plantar. Finalmente, en el caso de las construcciones, éstas pueden estar sobre o bajo el suelo.

5. LA CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE Pueden constituir el derecho de superficie los propietarios, y también los demás titulares de derechos reales posesorios que tengan la libre disposición de la finca afectada, como es el caso del usufructuario con facultad de disposición. La capacidad del constituyente y la del superficiario depende del tipo de negocio jurídico en virtud del cual se constituya la superficie, y de su carácter oneroso o gratuito. La ley no alude (concretar) al título de constitución del derecho de superficie. Simplemente establece que la constitución del derecho de superficie debe constar en escritura pública; tal escritura pública podrá documentar un contrato, una donación, o un negocio jurídico mortis causa. La escritura pública constitutiva del derecho de superficie debe contener las circunstancias siguientes: 

La duración del derecho de superficie, que no puede superar en ningún caso los 99 años.



Las características esenciales de la construcción o plantación existente o futura. Con este requisito se trata de identificar el objeto cuya propiedad se transmite temporalmente.



Si se trata de un derecho de superficie sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del derecho, el plazo para hacerlas.



El precio o entrada y el canon que, si procede, deben satisfacer los superficiarios a los propietarios.

Para la valida constitución del derecho de superficie no se exige la inscripción en el Registro de Propiedad. Su inscripción permite oponerse a terceros de buena fe.

6. CONTENIDO DEL DERECHO DE SUPERFICIE: LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD A la hora de establecer el contenido del derecho de superficie, la ley ha optado por dejar la cuestión en manos de la autonomía de la voluntad privada, sin fijar un régimen legal del derecho. Sin embargo, es posible enumerar algunas facultades y obligaciones que integran el contenido mínimo del derecho de superficie.

6.1 Facultades y obligaciones del superficiario La Ley establece un contenido general aplicable a cualquier derecho de superficie, y un régimen especial para el derecho de superficie que recae sobre una nueva construcción o plantación.

6.1.1 Régimen general 6.1.1.1 La facultad de disfrute de la construcción o plantación El superficiario tiene sobre el suelo, como mínimo, las facultades necesarias para poder disfrutar de su derecho de propiedad sobre la construcción o plantación. Sobre esta construcción o plantación, el superficiario goza de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad. El superficiario no tiene el deber de conservar o mantener la construcción o plantación, salvo que otra cosa se haya pactado y, en todo caso, con los limites derivados: prohibición del abuso de derecho (no pueden lo puedes destruir el día antes solo para perjudicar al propietario); de los dispuesto en la normativa urbanística.

6.1.1.2 La facultad de disposición de su derecho. Limitaciones El superficiario puede disponer de su derecho de superficie, a título oneroso, o a título gratuito. La falta del consentimiento del propietario determinará la anulabilidad del acto dispositivo del superficiario.

6.1.1.3 La obligación del pago de una contraprestación Si el derecho de superficie se constituye a título oneroso, el superficiarios está obligado al pago de una entrada, una pensión periódica, otra contraprestación que se pacte, o varias de estas modalidades a la vez.

6.1.2 Derecho de superficie sobre una construcción o plantación Si se trata de un derecho de superficie sobre una nueva construcción o plantación, el superficiario tiene el derecho, pero también el deber de llevar a cabo dicha construcción o plantación.

6.2 Facultades del propietario del suelo El propietario del suelo, aunque no tenga su disfrute, sí que hace suyas las accesiones, tesoros y hallazgos que en él se encuentren.

7. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE 7.1 Las causas de extinción Las causas de extinción del derecho de superficie son, además de las establecidas en el título de constitución, la pérdida del bien, la consolidación y la renuncia del titular. La pérdida de la construcción o plantación solamente es causa de extinción del derecho de superficie si es preexistentes; por el contrario, si la construcción o la plantación la han hecho los superficiarios, el derecho de superficie no se extingue y sus titulares la pueden reconstruir o rehacer. La adquisición por una misma persona de la titularidad del suelo y del derecho de superficie produce su extinción por consolidación. La renuncia del superficiario hace que el dueño del terreno quede liberado del gravamen que supone el derecho de superficie y, en consecuencia, que éste haga suya la construcción o plantación por accesión. El vencimiento del plazo de duración extingue el derecho de superficie. El derecho de superficie sobra nueva construcción o plantación se extingue, además, por el transcurso del plazo fijado para hacerlas si se hubiese acordado la eficacia extintiva y resolutoria al incumplimiento del mismo.

7.2 Las consecuencias de la extinción: la reversión La extinción del derecho de superficie comporta, salvo pacto en contrario, la reversión de la construcción o plantación a las personas que en el momento de la extinción sean titulares de la propiedad de la finca gravada, sin que éstas deban satisfacer ninguna indemnización a los superficiarios.

8. EL DERECHO DE SUPERFICIE COMO MECANISMO PARA FACILITAR EL ACCESO A LA VIVIENDA

9. LA RABASSA MORTA

La denominada rabassa morta es el derecho que permite a su titular plantar viñas en terreno ajeno y hacer suyos sus frutos a cambio de una renta o pensión anual, durante el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas.

9.1 La acreditación de la existencia de la rabassa morta La acreditación se consigue por medio de una solicitud firmada por su titular registral, dirigida al Registro de la Propiedad donde está inscrita, en la cual deben identificarse la rabassa morta y la finca sobre la que recae y debe solicitarse la nota marginal.

9.2 El régimen de las rabassas mortas constituidas antes de la entrada en vigor de la LSSDA La DT 12º Ley 5/2006 establece el régimen jurídico de las rabassas mortas constituidas antes de la entrada en vigor de la LSSDA.

9.3 El régimen jurídico de las rabassas mortas constituidas a partir de la entrada en vigor de la LSSDA A partir de la LSSDA, la rabassa morta ha pasado a considerarse como una modalidad del derecho de superficie....