Resumo de Direito Civil IV - Condomínio PDF

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Alguns apontamentos sobre Condomínio, juntando posicionamento do Professor Flávio Lima e a doutrina de Paulo Nader....

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RESUMO DE DIREITO CIVIL IV SEGUNDA UNIDADE ALUNA: SOPHIA BARROS CALADO CONDOMÍNIO GERAL OU TRADICIONAL (arts. 1314 a 1330, CC/02)

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NOÇÕES DE CONDOMÍNIO

- O vocábulo “condomínio”, no direito, apresenta mais de um sentido: na acepção ampla, indica um objeto que possui mais de um proprietário, ou seja, o direito subjetivo da propriedade é constituído por duas ou mais pessoas, físicas ou jurídicas. Quanto ao objeto, pode tratar-se de coisa móvel ou imóvel, divisível ou indivisível. - Pode ser denominado, também, por tradicional ou comum. - São suas características:   

Vários titulares do direito subjetivo; Unidade do objeto da propriedade; Divisão ideal do objeto em cotas-partes, útil para efeito de divisão dos frutos, despesas e em caso de extinção do condomínio.

- Aparentemente, o conceito de condomínio entra em conflito com o de propriedade, pois a ordem jurídica confere ao dominus um pode exclusivo sobre a coisa. O princípio da exclusividade se faz presente também no condomínio, pois cada coproprietário, perante terceiros, pode exercitar o direito subjetivo em sua plenitude. - Pode existir confusão quanto à diferença entre condomínio e sociedade; enquanto aquele diz respeito à fruição da coisa, essa diz respeito, também à potencialidade da rentabilidade. - Há semelhança entre o instituto do condomínio (direito real) e dos devedores solidários (instituto de direito pessoal), visto que, em ambos os casos, eles agem por si e pelos outros devedores/condôminos.

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ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO GERAL

- Existe classificação quanto à origem, forma e objeto. o

Origem  Voluntário (convencional): o que se forma espontaneamente. EX: duas ou mais pessoas comprar coisa móvel ou imóvel.  Eventual (incidental): o que se institui por iniciativa de terceiros, limitando-se os adquirentes a anuir. EX: doação ou testamento.  Legal (necessário): deriva da lei. EX: confusão, comistão e adjunção, paredes, cercas, muros e valas divisórias.

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Forma  Pro diviso: quando a comunhão se estabelece apenas no plano jurídico, já que, faticamente, cada consorte exerce os poderes inerentes à propriedade.  Pro indiviso: o indivíduo exerce de fato e juridicamente.  Transitório: sucessível de extinção por iniciativa direta dos condôminos.  Permanente: comunhão que se forma por imposição legal (arts 1272, §1º e 1327, CC/02). Objeto  Universal: quando configurar a integralidade do patrimônio. EX: sucessão hereditária e casamento em comunhão universal de bens.  Singular: quando o objeto é uma coisa ou conjunto delas, sem configurar universalidade.

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CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL

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Direitos e deveres dos condôminos

- Na copropriedade, o direito de usar, gozar e dispor da coisa é compartilhado e cada condômino pode exercitar o direito de acordo com sua destinação, sem impedir, todavia, que os demais também se beneficiem do uso. - Condomínio pro diviso: cada condômino exerce poderes sobre a parte individualizada. - Condomínio pro indiviso: os consortes devem regular o regime de uso e gozo do direito. Nesse caso, um condômino não pode impedir que outro exerça a posse direta sobre uma parte, salvo se a ocupação for superior à sua cota ideal. - OBS: apenas a titularidade é necessariamente simultânea, pois o exercício pode ser simultâneo, alternado, periódico, ou como quer que o exijam as necessidades de cada qual é a finalidade do objeto. - Sendo divisível ou indivisível o objeto, cada condômino poderá, de per si, reivindicá-lo de terceiro, defender a sua posse e alienar a própria fração ideal ou gravá-la. No caso de venda, porém, deverá dar preferência aos outros condôminos. - A destinação da coisa deverá ser mantida, caso não haja anuência de todos (EX: se a finalidade de uma propriedade rural era a exploração agrícola, deverá continuar sendo).  art. 1.314, CC/02. Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

- O artigo supracitado diz respeito às despesas de natureza propter rem. Caso algum condômino não possa/queira participar das despesas e dívidas, deverá renunciar ao quinhão: nesse caso, para que seja eficaz, um dos demais condôminos, ou mais de um, deverá assumir os encargos, adquirindo a respectiva cota ideal. No caso de mais de um condômino assumir, as despesas serão partilhadas proporcionalmente ao quinhão. Se nenhum dos condôminos

interessar-se na aquisição, o condomínio deverá ser extinto, permanecendo os direitos e os deveres de quem deu causa à divisão.  Art. 1.316, CC/02. Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.  no caso de pro indiviso.

- Dessa forma, as dívidas assumidas por um condômino para atender a interesse próprio são unicamente de sua responsabilidade  pro diviso. Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

- Está implícito, no art. 1.318, CC/02, que este direito surge apenas em relação às despesas efetivamente necessárias e urgentes, não quando se tratar, por exemplo, da construção de benfeitoria voluptuária. Se o direito de regresso fosse incondicional, abrir-se-ia oportunidade para abusos diversos. Dessa forma, o condômino deverá comprovar a necessidade das despesas. Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

- Esse artigo tratará apenas dos casos em que o condomínio seja pro indiviso. o

Divisão da coisa comum

- “Ninguém é obrigado a permanecer em comunhão”. Tal princípio tem, inclusive, justificativa econômica, interesse de eliminar litígios e motivo de ordem jurídica. - Não havendo incapazes, a dissolução poderá ser realizada a qualquer momento, podendo, entretanto, ser feito pelos condôminos um acordo de indivisão pelo prazo máximo de 5 anos, que poderá não ser cumprido à vista de graves razões (conflitos sérios entre os condôminos, por exemplo). Apesar de não estar expresso no Códex, entende-se que a prorrogação desse prazo poderá ser feita mais uma vez e sem qualquer limite. - O condomínio deverá ser dividido por uma ação de divisão, no caso de condomínio voluntário. Caso o estado de indivisão seja natural da coisa, como no caso de parede-meia, muros divisórios e tapumes, a ação não poderá ser efetuada. - Para a divisão entre herdeiros, sendo todos capazes, estes poderão oficializar o ato por escritura pública ou por instrumento particular homologado pelo juiz. Se incapazes, necessariamente a divisão deverá ser promovida pelo juiz. o

Administração do condomínio Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.  no caso de comodato, interpretar-se-á essa regra extensivamente. Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. § 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. § 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

- Dessa forma, as deliberações poderão ter por base a vontade de apenas um dos condôminos, desde que este possua a maioria do valor da coisa comum. Tal absolutismo, entretanto, não chega a ser pleno, uma vez que a deliberação de não se extinguir o condomínio requer uma votação unânime. A vontade do condômino minoritário pode prevalecer, também, afirmando o seu direito de preferência em face de pessoa estranha ao condomínio. - OBS: reconstruir um prédio em ruínas ou demolido  poderá ocorrer, mesmo sem unanimidade, tendo em vista o interesse social existente.

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CONDOMÍNIO NECESSÁRIO

- É aquele imposto por lei em caráter permanente e indivisível, possuindo por objeto: paredes, cercas, muros e valas. - Não se subordina às regras de condomínio voluntário. - Arts. 1.297 e 1.298 e 1.304 a 1.307, CC/02. Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297)....