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CIVIL V TEMA 13. Garantías inmobiliarias. La hipoteca. 1. La hipoteca inmobiliaria: Concepto, naturaleza y caracteres. Es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y en virtud del cual el acreedor que no tiene la posesión del bien hipotecado puede promover su venta para hacerse pa...

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CIVIL V

TEMA 13. Garantías inmobiliarias. La hipoteca.

1. La hipoteca inmobiliaria: Concepto, naturaleza y caracteres. Es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y en virtud del cual el acreedor que no tiene la posesión del bien hipotecado puede promover su venta para hacerse pago con el producto de la misma en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. La función económica de la hipoteca y su importancia es extraordinaria. Hay una ley de 25 de marzo del 81 del mercado inmobiliario. La primera ley hipotecaria española es la ley de 1861. La ley actual es de 8 de febrero del 46, que tiene un reglamento del 14 de febrero del 47. La Ley Hipotecaria nació para que las empresas extranjeras pudieran invertir en España y para facilitar la comunicación entre la península con la creación de trenes.

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Naturaleza y caracteres:

1. En primer lugar, hay que destacar que nadie discute que la hipoteca es un derecho real. Esto es así porque sujeta directa e inmediatamente el bien hipotecado con independencia de quien sea su propietario o poseedor al cumplimiento de la obligación garantizada. Esto está plasmado en el art. 1876 CC: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. El art. 104 LH: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. 2. La hipoteca es un derecho real inmobiliario, porque recae sobre bienes inmuebles inscribibles y sobre los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos. Esto se recoge en el art. 1874 CC: Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca: 1.º Los bienes inmuebles. 2.º Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase. También en la misma línea el art. 106 de la LH: Podrán ser hipotecados: Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. 3. Es un derecho real de garantía, porque el propietario conserva la propiedad, la posesión, pero sin dejar el bien de estar destinado a garantizar a que se cumpla la prestación para la que sirve de garantía. 4. Es un derecho accesorio respecto al derecho de crédito garantizado, art. 1857 CC: Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 1

CIVIL V 5. El derecho hipotecario es indivisible. 6. Si al acreedor no ha cobrado toda su deuda, podrá luego dirigirse contra el resto de bienes del deudor pero sin la fuerza propia de un acreedor hipotecario, salvo que las partes acuerden lo contrario y estipulen que la deuda solo recaiga sobre la venta del bien hipotecado, art. 140 LH: No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. 7. La hipoteca es un derecho real caracterizado por una rigurosa formalidad. En el CC el principio de libertad de forma plasmado en el art. 1278 CC tiene algunas excepciones, pero si hay un negocio jurídico que es formal por antonomasia ese es la hipoteca. La inscripción en el registro de la hipoteca tiene carácter constitutivo, art. 1875 CC: Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. En la misma línea, el art. 145 LH: Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: Primero. Que se hayan constituido en escritura pública. Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. 8. La hipoteca en derecho español es algo con la característica de determinación o especialidad. Esto significa que es imprescindible que queden concretados y definidos en la inscripción registral el préstamo garantizada y la finca afecta a la hipoteca. Art. 12 LH: En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Art. 119 LH: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder. Históricamente se admitían las hipotecas generales, pero ahora es lo que el viento se llevó (xd). En las hipotecas generales se gravaban todos los bienes del hipotecario.

2. Clases de hipotecas. Las llamadas hipotecas legales.  Atendiendo a su origen: hipotecas voluntarias y legales: Un primer criterio distintivo clasifica las hipotecas en razón de su origen, art. 137 LH: Las hipotecas son voluntarias o legales. También existían las hipotecas judiciales, pero ahora son anotaciones preventivas de embargo. Las voluntarias son aquellas en las que las partes convienen por contrato o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezca. Es el tipo normal de hipoteca, y de hecho la hipoteca en el CC se regula en el libro IV sobre obligaciones y contratos. Arts. 1857 a 1862, y 1874 a 1880 CC.

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CIVIL V Art. 138 LH: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes. Art. 141 LH: En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Las legales no es normal verlas. Art. 158 LH: Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter. Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho. Nos encontramos con una serie de hipotecas del art. 168 LH: Tendrán derecho a exigir hipoteca legal: Primero. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos: a. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario. b. Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos. c. Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley. d. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad. Los parafernales eran los bienes de las mujeres que tenían que gestionar los maridos. Este se trata de un precepto en su mayoría obsoleto, y se hace notar que la ley está anticuada. Lo que no está obsoleto son el resto de apartados del mismo artículo (quedarse con la idea, estudiar por encima): Segundo. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos ochocientos once, novecientos sesenta y ocho y novecientos ochenta del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales. Tercero. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres. Cuarto. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil. Quinto. El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos. Sexto. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo ciento noventa y cuatro; 3

CIVIL V y Séptimo. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el artículo ciento noventa y seis.

 Atendiendo a su forma: hipotecas expresas e hipotecas tácitas. Las expresas son las inscritas en el registro. Las tacitas son aquellas que no requieren de publicidad registral porque vienen impuestas por la ley. No son realmente hipotecas. Por ejemplo, los privilegios crediticios del art. 1923 CC. Art. 194 LH: El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles. Art. 195 LH: El asegurador de bienes inmuebles tendrá derecho a exigir una hipoteca especial sobre los bienes asegurados, cuyo dueño no haya satisfecho las primas del seguro de dos o más años, o de dos o más de los últimos dividendos pasivos, si el seguro fuere mutuo.

 Atendiendo a su contenido: ordinarias o de tráfico, hipotecas de seguridad, hipotecas de capital. Las ordinarias o de trafico aseguran una obligación preexistente y determinada, de modo que la fe pública del registro ampara tanto la existencia del derecho real de garantía como la existencia y cuantía de la obligación garantizada. Son las normales. Las de seguridad son aquellas que garantizan una deuda cuya existencia o cuantía es dudosa, de manera que deberá probarse la cuantía y existencia del crédito llegado el caso. Por ejemplo, la establecida en garantía de títulos de crédito al portador o a la orden, obligaciones condicionales o futuras, y la hipoteca de máximo, que son aquellas en las que solo se designa el importe máximo del crédito garantizado. Las de capital que garantizan lo que se llama una obligación de tracto único. También las hipotecas de renta, que garantizan el pago de prestaciones periódicas, art. 157 LH: Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. En la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.

 Atendiendo a su objeto: solidarias o especiales. Si la hipoteca grava varias fincas, pero sin determinar la responsabilidad dineraria de cada una de ellas será una hipoteca solidaria. Si no es solidaria se llamará hipoteca especial. La ley prohíbe este tipo de hipotecas que son muy raras.

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CIVIL V 3. Constitución de la hipoteca voluntaria. Sujetos. 

Constitución:

Sobre la constitución, art. 138 LH: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes. Esta es la definición legal. Además de la constitución contractual, que es la más frecuente, también existen las constituidas por vía testamentaria, que se establecen directa y unilateralmente por el testador sobre alguno de sus bienes, art. 248 Reglamento hipotecario: las hipotecas en garantía de renta o prestaciones periódicas del art. 157 podrán constituirse por acto unilateral del dueño. Cuando estas hipotecas se constituyan en acto de última voluntad, será título suficiente el testamento acompañado del certificado del testador y la aceptación del beneficiario. No es hipoteca testamentaria aquella que se establece por vía testamentaria, pero obligando a alguno de los herederos a que haga la hipoteca.

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Sujetos:

El titular del derecho real de hipoteca es siempre el titular del crédito garantizado. Sobre los requisitos tiene que tener la capacidad necesaria para llevar a cabo un contrato oneroso. Si la hipoteca es a título gratuito, que no es lo corriente, art. 625 CC: Podrán aceptar donaciones todos los que no estén especialmente incapacitados por la ley para ello. Si existieran varios titulares de un crédito garantizado, habrá que determinar el régimen aplicable. Si el crédito es mancomunado, cada uno de los acreedores podrá ejercitar su derecho por sí mismo, pero la hipoteca subsistirá integra en todo caso a favor de los demás. Si se trata de acreedores solidarios, cualquiera de ellos podrá ejercitar la acción hipotecaria o recibir el pago, cancelando la hipoteca, sin perjuicio del reembolso a los demás la cantidad que les corresponda. El sujeto pasivo de la hipoteca puede ser el mismo deudor o puede ser un tercero, si se constituye la hipoteca en favor de alguien. Sobre las condiciones del hipotecante, debe tener legitimación para constituir la hipoteca (ser el propietario del bien que se va a hipotecar), art. 138 LH (atrás). En la misma línea art. 1857 CC: Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. 3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes. Sobre la venta y enajenación de un bien hipotecado no cabe duda de que es posible, pero el comprador tendrá que soportar la carga del gravamen.

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CIVIL V 4. Objeto de la hipoteca: bienes y derechos hipotecables. Extensión de la hipoteca en cuanto al objeto hipotecado. 

Bienes y derechos hipotecables.

En cuanto al bien hipotecado, debe de tratarse de un bien inmueble susceptible de inscripción en el registro, o de derechos reales enajenables impuestos sobre esos mismos bienes. Art. 1874 CC: Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca: 1.º Los bienes inmuebles. 2.º Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase. Junto a este artículo, el art. 106 LH (prácticamente indéntico): Podrán ser hipotecados: Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. Por su parte, el artículo 107 LH tiene gran importancia (es puto largo xd): Podrán también hipotecarse: Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario. Tercero. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar. Cuarto. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho (subhipoteca, el acreedor hipotecario hipoteca su derecho de hipoteca). Quinto. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real. Sexto. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular. Séptimo. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta (la retroventa es el negocio por el cual se vende algo, pero se tiene la opción al tiempo de recuperarlo). Octavo. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor. Noveno. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente. Décimo. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas. 6

CIVIL V Undécimo. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo octavo. Duodécimo. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Existen una serie de pactos en la hipoteca voluntaria que el legislador no admite, una serie de límites que restringen la libertad de pactos: a. Pactos en los que se establezca que no se puede volver a hipotecar el bien. b. Pactos que impiden al titular de la finca hipotecada enajenar esa finca. c. Pactos que impiden arrendar el bien hipotecado.

Por su parte el art. 108 LH dicta los derechos que no se pueden hipotecar: No se podrán hipotecar: 1.

Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

2. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. 3. El uso y la habitación. El uso y la habitación no se pueden hipotecar porque son derechos personalísimos. Sobre la posibilidad de hipotecar varios bienes al mismo tiempo, art. 119 LH: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder. En virtud del principio de especialidad, en nuestro derecho no se admite la hipoteca solidaria. 

Extensión de la hipoteca en cuanto a la cosa hipotecada.

Arts. 109-112 LH. La hipoteca recae sobre bienes inmuebles o sobre derechos constituidos sobre ellos, sin embargo, es necesario determinar en cada caso, cuales son los elementos vinculados al inmueble que quedan afectados por la hipoteca y cuáles no. Art. 109 LH: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Art. 110 LH: Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario: Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere. Segundo. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya 7

CIVIL V tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan. Art. 111 LH: Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: Primero. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. Segundo. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encue...