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UNIVERSITAS MERCATORUM UNIVERSITÀ TELEMATICA DELLE CAMERE DI COMMERCIO ITALIANE ROMA Master I Livello ____________________________________ REAL ESTATE, PROPERTY & BUILDING MANAGEMENT Project work USUCAPIONE E VENDITA PER POSSESSO 2 diversi percorsi per la circolazione di immobili pos...

Description

UNIVERSITAS MERCATORUM UNIVERSITÀ TELEMATICA DELLE CAMERE DI

COMMERCIO ITALIANE

ROMA

Master I Livello ____________________________________ REAL ESTATE, PROPERTY & BUILDING MANAGEMENT

Project work

USUCAPIONE E VENDITA PER POSSESSO 2 diversi percorsi per la circolazione di immobili posseduti senza intestazione

RELATORE

CANDIDATO

Chiarissimo

Mario Carmignani

Prof. Franco Tarantino

Matricola MA0160015

Il meglio del vivere sta in un lavoro che piace e in un amore felice. (Umberto Saba)

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INDICE Indice..………...……….……...…....…........………......………....……....….…….3 Introduzione…..........…......……....…………...…………....…........….....…....5 Proprietà, possesso, detenzione ….…....…….….……….....…..…...8 La proprietà ……….………………..………..…………………..…………….……..…8 I modi di acquisto .………………………………………………..…………….…….....9 Limiti ed obblighi ………….…………………………………………...…….………. 13 La proprietà fondiaria, rurale ed edilizia...…….…………………………….…………16 Il possesso…………….…………………….………………………………….….……22 Le azioni di reintegrazione e manutenzione……….……………….……….………….25 La successione nel possesso…………………..………………………………...……..27 La tutela possessoria …………………………….…………………………....………..28 La detenzione ...…………..……………………….…………………………....………31 Differenza fra proprietà, possesso e detenzione……….…….………….…….…...…...34

L’Usucapione…...…..…....…....….…...….….…..…..…...….......…...………35 Usucapione ordinaria o abbreviata…..…………………………….……………...……43 Usucapione di terreni agricoli……………………………………….…………..……...45 Usucapione e prescrizione……………………….………………….………….………46 I soggetti usucapenti………………………………………………….……….…..……53 Beni e diritti usucapibili…………………………….………………………….…...….55 Efficacia retroattiva ………………………………………..…………………….…….67 Il rapporto fra trasferimenti immobiliari ed usucapione…….……………..….….…….71 Tempi, modi e costi per usucapire………………………… ……….……..…….……..78

La vendita per possesso…...….….…….....….…....…....…....…..…......86 La garanzia da evizione ……………………..…..……………………………...…...…89 Il problema dell’acquisto con mutuo……………...……..……….…………………….90

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Compiti e ruoli dei Professionisti ….....…..…....…..….…...….…91 Conclusioni ……………………………………………….….……….…..…...………96 Ringraziamenti……………………………...…………….…………………………….97 Abbreviazioni e sigle di area giuridica…………………………………………..……..98 Bibliografia………………………………………………….………………………….98 Siti web………………………………………………………………………….……...99

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INTRODUZIONE Nella pratica dei trasferimenti immobiliari, non è raro imbattersi in situazioni ove allo stato di fatto presentato dal dante causa si contrapponga uno stato di diritto non perfettamente allineato, tale da generare scarsa chiarezza in merito al possesso ed alla proprietà od altro diritto reale sull’intero bene od una parte di esso. Può accadere che un soggetto abbia una presunzione proprietaria derivante da un possesso protrattosi per molto tempo , oppure che eserciti su un bene più o meno consciamente la sola detenzione e non il possesso, od anche che che vi siano beni posseduti o detenuti da un soggetto non proprietario e risulti impossibile risalire al proprietario originario

per carenza di dati reperibili dalla storia del bene anche

attraverso l’indagine presso i

pubblici registri immobiliari e gli archivi storico,

urbanistico e catastale. Queste situazioni che non sono infrequenti e possono riguardare terreni, fabbricati, porzione degli stessi (si pensi ad esempio ai casi nei quali il costruttore abbia costruito e venduto immobili regolarmente censiti , dimenticando pero’ di effettuare detta operazione per determinate pertinenze quali cantine, soffitte ecc.) negli anni passati venivano sottovalutate da molti

addetti ai lavori, anche in virtù di una legislazione

poco stringente in tema di conformità urbanistica e catastale per la circolazione dei beni immobili , per cui si ovviava al problema inserendo nei contratti di trasferimento alla descrizione del bene la voce “accessori ed altro” utile a ricomprendere

tutto il

complesso del bene (quindi anche quanto non espressamente individuato) , lasciando

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in eredità ai posteri ogni chiarimento nel merito e senza porre adeguato rimedio a situazioni di fatto non corrispondenti a quella di diritto. Il progressivo percorso verso atti di compravendita sempre piu’ precisi e dettagliati, che ha avuto il suo apice nel D.Lgs. 78/2010 che ha imposto la verifica della conformità catastale dei fabbricati prima del rogito, ha finalmente posto l’attenzione sulla necessità di avere atti di compravendita quanto mai esaustivi e precisi, rappresentanti la perfetta fotografia dello stato di fatto e di diritto dei beni. La verifica notarile, prima della stipula degli atti di compravendita immobiliare o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi , in combinato con la Due Diligence

eseguita da Professionisti abilitati nelle specifiche materie

tecnico-legali, ha lo scopo sia di appurare con certezza la legittimità tecnico-giuridica dell’immobile secondo le vigenti normative urbanistiche e catastali, che la corretta intestazione al legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale dovrà tra l’altro al rogito dichiarare sotto la propria responsabilità civile e penale, che i dati catastali (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) e le relative planimetrie corrispondano allo stato di fatto dell’immobile, a pena di nullità. Non sono rare situazioni nelle quali si debba intervenire per correggere questi difetti , a seguito della minor precisione che in passato veniva richiesta per effettuare le compravendite. Si pensi all’ ipotesi in cui il precedente passaggio di proprietà non sia stato correttamente volturato , od anche a tutti quei casi nei quali il proprietario abbia sempre utilizzato nel tempo determinate pertinenze ritenendole proprie (soffitte, cantine, ripostigli, ecc.) , scoprendo successivamente la mancanza a suo nome degli idonei titoli di proprietà. La soluzione a tali problematiche

è ancora lontana

dall’aver trovato una regola

condivisa a livello nazionale da parte di tutte le istituzioni coinvolte, per cui puo’ accadere che ad uno stesso problema vengano proposte ipotesi diverse

sulla

soluzione da adottare secondo l’orientamento del Notaio, del Tecnico, del competente Ufficio del Catasto , generandosi con ciò nel mercato un diffuso senso di diffidenza. Questo lavoro, che partendo dall’analisi del diritto di

proprietà e delle situazioni

possessorie approfondisce i temi dell’usucapione e della vendita per possesso nei quali va ricercata la soluzione

per la circolazione degli immobili posseduti senza

intestazione, intende essere utile al fine di

proporre con semplicità e chiarezza quel

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percorso da compiere nell’interesse di tutte le parti coinvolte, per poter dare una lineare circolazione a quei beni privi di una corretta intestazione , sempre nell’attesa che una risposta uniforme e definitiva venga data dalla nostra legislazione nella normale e continua evoluzione del Diritto, nel rispetto delle aspettative di tutti gli operatori e del mercato.

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PROPRIETÀ, POSSESSO, DETENZIONE LA PROPRIETÀ Il libro terzo del nostro codice civile, che sappiamo esser composto da sei libri , è titolato “della proprietà” (artt. 810-1172 c.c.). La nostra Costituzione, all'art. 42 1, esplicita e garantisce , assieme alla proprietà pubblica, la proprietà privata, riconoscendone in modo solenne la “funzione sociale”. Siamo quindi di fronte ad un diritto basilare,

decisivo

nel nostro ordinamento

civilistico; il diritto di disporre pienamente di una cosa propria. L'art. 832 del c.c. afferma che “il proprietario ha il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno, fatti salvi i soli limiti imposti dall'ordinamento”. Da ciò ricaviamo l’esistenza di due diritti combinati, che sono: a) Il diritto di godere, ossia di decidere la modalità di utilizzo della cosa nell’ambito della destinazione assegnata dal legislatore , a seconda dello «statuto» assegnato al bene (si pensi, ad esempio, al diverso regime che caratterizza un’area edificabile o un fondo agricolo): si tratta della cd. «utilità diretta». Si tenga ben presente, che anche il non uso, per comune riconoscimento, può essere considerato un legittimo modo di godimento del proprietario. In senso dinamico, il diritto di godere può intendersi come il diritto sui frutti del bene, che già nascono nella sfera del proprietario;2 b) il potere di disporre della cosa, che si concretizza nel potere del proprietario di compiere su di essa atti giuridici di disposizione , quali ad esempio alienarla o costituirvi diritti reali limitati a favore di altri ; si tratta della cd. «utilità di scambio»3.

1 Cost. Art. 42:” La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla Legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. 2 Cit.: Trabucchi 3 Trabucchi: “Il diritto di proprietà non è una somma di diritti distinti tra di loro e isolatamente considerati; grazie al suo carattere di pienezza , il diritto di proprietà è sintesi di facoltà, che vengono in rilievo quando sono oggetto di contestazione ,trovando comunque il loro fondamento questo diritto”.

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Il diritto di proprietà ha dei caratteri, che sono : a) Pienezza: la proprietà è un diritto che consente al suo titolare ogni utilizzo del bene, purché sia lecito, e che si esplica principalmente nel potere di godimento e di disposizione; è questa una caratteristica che distingue il diritto di proprietà dagli altri diritti reali di godimento, che non danno al titolare le facoltà proprie del proprietario ma hanno dei precisi limiti. b) Esclusività: il rapporto che si instaura tra proprietario e bene è esclusivo, quindi nessuno potrà interferirvi . Il diritto di proprietà è unico , per cui sullo stesso bene non possono esserci più diritti di proprietà, anche se tale diritto può essere frazionato al suo interno dando vita, in tal caso, ad una comproprietà. c) Elasticità: le facoltà del proprietario possono essere limitate dall’ esistenza di altri diritti, come l'usufrutto, sullo stesso bene. In questi casi, però, il diritto rimane comunque integro , tornando nella sua pienezza alla cessazione del diritto che lo limita. d) Autonomia e indipendenza: a differenza degli altri diritti reali, il diritto di proprietà può esistere da solo, senza dipendere da altri diritti di maggiore ampiezza. e) Perpetuità: la proprietà di norma non ha limite nel tempo , anche se un'eccezione a questo principio può essere costituita dall'art. 953 c. c. in relazione alla scadenza del termine del diritto di superficie, tanto che in Dottrina vi è un dibattito aperto fra le tesi di Gazzoni, Trabucchi e Barbero, che sono favorevoli ad identificare una proprietà temporanea, e De Martino che si oppone a questa tesi. f) Imprescrittibilità: la proprietà non si puo’ perdere per il non uso, ma soltanto per usucapione laddove ve ne siano i requisiti.

I modi d’acquisto L’acquisto della proprietà appartiene alla sfera dei fatti giuridici, e trova disciplina nel c. c. all’art. 922 , che ne elenca le varie modalità. E’ l’art. 42 co. 2 della Costituzione, che dispone il rimando alla Legge, e quindi al codice civile per la determinazione dei modi d’acquisto, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a chiunque. Analizziamo quindi

queste modalità , che si distinguono

originario ed in quello a titolo derivativo.

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nell’acquisto a titolo

La distinzione fra acquisto a titolo originario o derivativo, che non viene esplicitata nell’art 922 c.c., ha una importante rilevanza giuridica perché nei modi di acquisto a titolo derivativo si verifica una successione nel diritto che viene trasmesso da un soggetto ad un altro, attraverso la stipula di un contratto o per successione sulla base di un valido titolo in capo al dante causa, mentre in quelli a titolo originario si diviene (o è come se si divenisse) proprietario per la prima volta di un bene mai stato in proprietà di alcuno, oppure che sia stato abbandonato dal proprietario. L’acquisto a titolo originario può avvenire attraverso una serie di modalità tipizzate nel nostro codice, quali

l’occupazione , l’invenzione, l’accessione , l’unione e

commistione, la specificazione, l’usucapione e l’acquisto in buona fede dei beni mobili, mentre per l’acquisto a titolo derivativo, le modalità tipizzate nel nostro codice sono la compravendita, la permuta, la donazione, i trasferimento coattivi (espropriazione), la successione a titolo di eredità o il legato. L’acquisto a titolo derivativo è sottoposto a queste regole: a) Nessuno può trasferire agli altri maggiori diritti di quanti egli stesso abbia ( nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet), l’avente causa acquista il diritto se il dante causa ne era il titolare ed infine l’acquisto è gravato dai diritti reali parziali eventualmente esistenti sulla cosa. b) La risoluzione o la dichiarazione di nullità che dovesse colpire l’acquisto del dante causa, si ripercuoterebbe sul patrimonio dell’avente causa, facendo venire meno il suo acquisto (resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis). Al contrario, con l’acquisto a

titolo originario, si estinguono sia

il diritto del

precedente proprietario che i diritti reali e le garanzie reali esistenti sul bene. Esaminiamo adesso le varie modalità di acquisto a titolo originario: a) occupazione (art. 923 e ss. c.c. ), che si ha quando una cosa non sia mai stata di proprietà di

alcuno o sia stata abbandonata dal suo proprietario con l’intenzione di

rinunciare alla proprietà. Il campo di applicazione dell’occupazione è limitato alle cose mobili. b) Invenzione (art. 927 e ss. c. c. ), che riguarda i beni mobili smarriti; chi trova una cosa smarrita, deve

restituirla al proprietario , oppure se non conosciuto deve

consegnarla al Sindaco del luogo in cui l’ha trovata, il quale a sua volta dovrà dare pubblicità all’avvenuto ritrovamento come previsto all’art. 928 c.c..

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Qualora entro un anno dall’ultimo giorno della pubblicazione nessuno si presenti per rivendicare la proprietà della cosa o del suo prezzo, colui che l’abbia trovata diviene proprietario ,oppure se è stata necessaria la vendita trattandosi di un bene deperibile ne riceve il ricavato

del prezzo. Se pero’ il proprietario si presenta ed ottiene la

restituzione della cosa, od in caso di avvenuta vendita del suo prezzo, egli è tenuto a pagare al ritrovatore, se richiesto, un premio pari ad un decimo del valore o del prezzo, fino ad un valore di € 5,16 sopra al quale il premio verrà ridotto ad un ventesimo. Nel caso di un bene nascosto o sotterrato, del quale nessuno possa provare di essere il proprietario, esso apparterrà al proprietario del fondo laddove sia stato lui a ritrovarlo, mentre in caso di terzo ritrovatore , il bene spetterà per metà al proprietario e per l’altra metà al ritrovatore. Fanno eccezione i beni di interesse storico, archeologico o artistico, per i quali si applicano le leggi speciali che sanciscono un diritto prevalente allo Stato, che comunque dovrà compensare tanto il ritrovatore quanto il proprietario secondo i dettami dell’art. 932 c.c.. c) accessione , che avviene quando una cosa di proprietà altrui si unisce ad un’ altra, divenendo così di proprietà del titolare della seconda, secondo il criterio della prevalenza. Abbiamo accessione

nei casi di alluvione (art. 941 c.c.), avulsione, di

isola nata nel fiume, quando una cosa mobile (piantagioni, costruzioni od altro) viene incorporata in una cosa immobile (art. 934 c.c. ), tutti casi disciplinati dal codice civile . Un caso particolare è quello descritto nell’ art. 938 c.c., la c.d. accessione invertita; se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede (e quindi ritenendo di costruire sul proprio terreno) una porzione del fondo vicino e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore è

comunque tenuto a pagare al

proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni . Ancora, abbiamo l’accessione da mobile a mobile, che puo’ dar luogo all’unione (congiunzione tra due cose, separabili o meno, che non perdono la loro individualità) od alla commistione (congiunzione tra due cose in modo da creare una nuova cosa nella quale non sono identificabili quelle originarie); in questi casi, ai sensi dell’art. 939 c.c.

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quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate per formare un’unica cosa, ma sono separabili senza notevole deterioramento, ciascuno dei proprietari conserva la proprietà della cosa propria e ha diritto di ottenerne la separazione, ma se ciò non è possibile la proprietà diventa comune in proporzione al valore delle cose spettanti a ciascuno. Se però una delle cose è principale o ha valore molto superiore rispetto all’altra, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà del tutto, ma con l'obbligo di pagare un’indennità, oltre al risarcimento dei danni in caso di colpa grave . d) Specificazione, che si realizza nei casi in cui la cosa sia stata lavorata o trasformata (art. 940 c.c.). “Se taluno ha adoperato una materia che non gli apparteneva per formare una nuova cosa possa o non possa la materia riprendere la sua prima forma, ne acquista la proprietà pagando al proprietario il prezzo della materia, salvo che il valore della materia sorpassi notevolmente quello della mano d'opera. In questo ultimo caso la cosa spetta al proprietario della materia, il quale deve pagare il prezzo della mano d'opera.” e) Usucapione, un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul perdurare per un determinato periodo di tempo del possesso su di un bene, che data la sua importanza ai fini di questo lavoro sarà successivamente oggetto di specifico approfondimento . Passando ai modi di acquisto a titolo derivativo, abbiamo: a) la compravendita, quel contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto da un venditore verso una acquirente contro il corrispettivo di un prezzo ; b) la permuta, nella quale avviene lo scambio tra due cose; c) la donazione (art. 769 e ss. c.c.), dove una persona trasferisce ad un’altra a titolo di liberalità e senza alcuna corresponsione di prezzo (la quale ha comunque l’onere dell’accettazione espressa) , un bene mobile o immobile; d) la successione per causa di morte, nella quale il trasferimento può avvenire in virtù di un atto scritto per volontà unilaterale (successione testamentaria), o per Legge (successione legittima) . La successione può essere a titolo universale quando l’eredità costituente il patrimonio del defunto , composta dalle attività ma anche dalle eventuali passività, viene attribuita

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a uno o più soggetti in parti uguali o in quote, oppure può essere a titolo particolare o di legato (in questo caso solo per testamento) , quando un preciso o bene dell’eredità venga attribuito ad una singola persona.

Limiti ed obblighi Abbiamo un ordinamento che riconosce pienamente il diritto alla proprietà, ma pone a carico del proprietario precisi limiti ed obblighi. La proprietà è il diritto reale 4 per eccellenza, in quanto diritto assoluto 5, che...