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SEMINARIO DE PRÁCTICA PROFESIONAL TP2. ALUMNO: MANUEL ADRIÁN CARDOZO LEGAJO: TMCI26355 DEMÁS INTEGRANTES DEL GRUPO: AGUSTIN CASAGRANDE - GUILLERMO ENRIQUE BIGOT ROMINA CAPOVILLA - CRISTIAN ADRIÁN CASTRO – VANESA VERONICA CABALLERO - DANIELA BLANCO - MARIA AGUSTINA CAPCIAS - FEDERICO JAVIER CASTANOS - RAÚL CAVALLI

PROFESORA: BERNABE MARIA AMALIA

Sr. Juan Wasmery, Gerente de INER S.A.:

Mi nombre es Manuel Adrián Cardozo. Como es de su conocimiento, el Sr. Salustiano Ecco me ha designado para la realización del informe que usted ha solicitado a EMSOL L, debido a que su empresa se encuentra en una etapa de expansión y poseen la necesidad de adquirir dos locales comerciales, de no menos de 1500m2, ubicados en puntos cercanos al centro de la ciudad de Ushuaia, pero con fácil acceso a las principales salidas de la ciudad, a un precio negociable y acorde a las condiciones de mercado. Y que entre ambos locales no haya distancia menor a 600 metros y con estructura para albergar guarda de bienes, maquinarias y características edilicias que permitan el ingreso de camiones y vehículos para carga y descarga. Teniendo en cuenta que ya han realizado una búsqueda previa, donde han encontrado un local, y que si bien no han podido concretar la operación debido a desperfectos que posee el mismo y no fueron reparados a tiempo, el mismo no ha sido descartado definitivamente debido a que posee una ubicación optima y al tener salida a dos calles le resulta muy funcional para la entrada y salida de los vehículos. El Sr. Salustiano Ecco me ha comentado que sus principales inquietudes son el desconocimiento de las características físicas de la región de Ushuaia, y que no conoce ni tiene información de lo que se necesita legalmente para asentar su negocio en esa ciudad, es decir, qué permisos municipales necesita, qué ordenanzas debe cumplir, cuánto valen los locales en esa zona, qué requisitos hay para la firma de

contratos, entre otros. Con lo cual, usted estaría solicitando a EMSOL que nos encarguemos de la búsqueda de información y realicemos las averiguaciones pertinentes.

El siguiente informe busca reflejar las medidas que se debe tomar para concretar con éxito el negocio propuesto.

Plan de acción:

1- Determinación de las características edilicias; 2- Determinación de las características de la zona; 3- Análisis comparativo de mercado; 4- Normas y organismos a consultar; 5- Conclusión.

1- DETERMINACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS EDILICIAS.

A continuación se detallan las características edilicias que deben poseer los dos locales buscados:

* Galpón con salida a 2 calles; * Superficie no menor a los 1500 metros cuadrados, con un frente mínimo de 20 metros, para permitir la entrada de los vehículos; * Pisos y estructura de hormigón armado;

* Techo tinglado de chapa; * Que entre ambos locales no haya distancia menor a 600 metros; * Materiales empleados en la construcción deberán ser resistentes a las condiciones medioambientales agresivas existentes en la región; * Que cumpla con las condiciones mínimas establecidas por las normas locales para lograr su posterior habilitación.

2- Determinación de las características de la zona

A continuación se detallan las características que debe cumplir la zona en donde se encontraran los locales:

*Ubicados en puntos cercanos a la zona céntrica de la ciudad de Ushuaia; *Con fácil acceso a las principales salidas de la ciudad; *Ubicados en una zona industrial (MI: MIXTO INDUSTRIAL), que permita establecer dichos locales que por su envergadura y actividad no podrían establecerse en zonas comerciales y/o residenciales. En la siguiente dirección web podrá visualizar las zonas industriales, y acceder a información sobre el código de planeamiento urbano de la ciudad de Ushuaia: https://www.ushuaia.gob.ar/zonificacion. *A continuación podremos visualizar el mapa de Ushuaia, donde se destaca la

zona MIXTO INDUSTRIAL en color beige oscuro:

3- Análisis Comparativo de Mercado

Una vez definidas las características edilicias y la zona, hemos realizado el correspondiente análisis comparativo, el cual nos ayudó a seleccionar la mejor opción que se posee actualmente en el mercado. El análisis comparativo de mercado consiste en analizar una cantidad conveniente de inmuebles que posean características edilicias deseadas y comparables, en la zona previamente determinada, obteniendo así un valor promedio del costo por metro cuadrado, y de esta forma poder comparar los inmuebles y elegir aquel que sea más conveniente. Para la búsqueda se utilizaron sitios web de inmobiliarias o a fines, tales como:

http://www.iwokapropiedades.com/ http://www.surpropiedadessrl.com.ar/ https://www.aonikenkpropiedades.com.ar/ https://www.argenprop.com/ https://www.zonaprop.com.ar/

Después de haber realizado el análisis comparativo de mercado, hemos seleccionado las mejores alternativas:

PROPIEDAD N°1 Galpón en venta en la calle Hernán Pujato 100 en zona industrial de doble altura en esquina (USHUAIA). *Galpón doble altura en esquina en zona industrial, con ingreso de camiones por ambas calles, con dársenas de acceso y portones doble altura. Excelente ubicación y accesibilidad. Superficie: 1.600m2 cubiertos + Área de oficina 45m2 sobre terreno de 3420mt2. Valor $USD 2.367.000.

FOTO DE UBICACIÓN:

PROPIEDAD N°2 Galpón en venta en ubicado en RN3 N° 1132 en zona industrial. (USHUAIA) *Galpón en excelente estado. Cuenta con tres oficinas de 42 m2 y dos baños. Excelente ubicación y accesibilidad. Superficie: 1450,81mts2, distribuido en dos plantas. Sobre terreno de 2650 mts2. Valor: $USD 1.830.000.

FOTO DE UBICACIÓN:

PROPIEDAD N°3

Galpón en venta ubicado en la calle Las Aljabas 128. ( USHUAIA ) *Nave industrial. Está ubicado sobre calle asfaltada, posee ingreso de camiones en doble altura, portón de doble hoja. Pisos de hormigón de alta capacidad de circulación. *Observación: Falta de mantenimiento en el interior (pintura y revoque). Superficie: 3.300 m2 construidos en un terreno de 4.000 m2 Valor: $USD 2.950.000.

FOTO DE UBICACIÓN:

4- Normativas y organismos a consultar

A continuación se detallan los organismos a consultar:

*Oficinas municipales, para obtener información sobre zonificaciones (https://www.ushuaia.gob.ar/zonificacion) y trámites (https://tramites.ushuaia.gob.ar/) https://tramites.ushuaia.gob.ar/tramite/solicitud-habilitacionserviciotransportecargas-generales *Registro de la Propiedad inmueble de Ushuaia, a fin de observar la situación jurídica del inmueble. (https://www.justierradelfuego.gov.ar/) *Oficinas de Rentas y Oficinas Catastrales para constatar y verificar que los planos, impuestos, y demás se encuentren óptimos. (https://www.ushuaia.gob.ar/rentas) *Dirección de Comercio e Industria. (https://www.ushuaia.gob.ar/comercio-industria)

*Ordenanza Municipal N° 92/77. “ARTICULO 1. Se regirán por la presente Ordenanza las obligaciones fiscales hacia la Municipalidad de Ushuaia, consistente en derechos, tasas retributivas y contribuciones cuya aplicación emana del régimen establecido por Decreto Ley N° 2191/57, cuyo monto será establecido de acuerdo a las alícuotas y aforos que determine la respectiva Ordenanza Tarifaria. Registro de inmuebles con destino

comercial. Ordenanza Municipal Nº 3867, promulgada por Decreto Municipal Nº 1576/10. Municipalidad de Ushuaia.

Cualquier actividad comercial o industrial que se lleve adelante en la ciudad de Ushuaia debe estar habilitada bajo la Ordenanza Municipal 565/87, su decreto reglamentario y modificaciones. Esta normativa regula locales comerciales, vendedores ambulantes, espectáculos públicos y libretas sanitarias (excepto para alimentos y transporte), entre otras actividades.

5- Conclusión: Después de realizar el análisis comparativo de mercado, teniendo en cuenta las características edilicias, la zonificación y las normas legales a respetar, hemos podido seleccionar las mejores opciones que ofrece el mercado, teniendo en cuenta que la oferta de galpones en Ushuaia, con las características buscadas, es muy pobre; y nuestras opciones seleccionadas son las que mejor se ajustan a vuestro requerimiento. Entre las tres opciones que consideramos las mejores hoy en plaza y además considerando también la alternativa que en su momento encontró la empresa (INER S.A.S), nuestra recomendación es adquirir la PROPIEDAD N°2 y la PROPIEDAD N°3.

La recomendación que hacemos sobre la PROPIEDAD N°2 es básicamente por el bajo valor que posee ( teniendo en cuenta la ubicación, que tiene tres oficinas y dos baños y el estado excelente en que se encuentra) y por su inmejorable

ubicación sobre RN3, ya que es de suma importancia para una empresa de transporte.

La recomendación que hacemos sobre la PROPIEDAD N°3 se basa en que es una excelente oportunidad de inversión teniendo en cuenta la construcción de gran envergadura que posee. Ya que haciendo cálculos de valores de mts2 nos da un valor muy por debajo de lo estimado en la zona. Si bien hay que hacer algunos mantenimientos en su interior, no son de gran importancia y se pueden realizar en pocas semanas. Estuvimos en la búsqueda de empresas constructoras que puedan hacer el mantenimiento de la nave. La mejor opción que encontramos es la empresa constructora Cóndor (http://www.condorushuaia.com.ar/). *La distancia entre estas dos propiedades es de 1,4 km.

En EMSOL estamos para brindar un servicio de calidad acorde con vuestro lineamiento empresarial.

Sin otro particular lo saluda atentamente:

MANUEL ADRIÁN CARDOZO EMSOL...