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ejercicios de quimica y fisica de primer año para estudiantss de primer año de la carrera de primer año...

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ACCIÓN DE RATING

A3 Property Investments SpA

7 de octubre, 2020

Informe anual de clasificación de riesgo

Reseña anual de clasificación RATINGS A3 Property Investments SpA

ICR ratifica en categoría A con tendencia Negativa, la solvencia y líneas de bonos en de A3 Property Investments SpA. La tendencia en la clasificación asignada considera el severo impacto que transitoriamente está generando la pandemia Covid-19 en la industria hotelera a nivel global, que implicó una paralización casi total de las operaciones de la compañía durante el período abril-julio 2020, impactando fuertemente su capacidad de generación de flujos de caja.

Solvencia / bonos

A

Tendencia

Negativa

Estados Financieros

2Q - 2020

A partir de agosto de 2020, la compañía inició la reapertura gradual de sus hoteles, con la expectativa de estabilizar sus operaciones hacia fines de este año. Consideramos que el proceso de reaperturas será un factor clave en la evaluación de nuestra visión sobre la compañía, existiendo una alta probabilidad de recorte en su clasificación de riesgo si el restablecimiento de las operaciones es débil y/o prolongado.

Metodología general de clasificación de empresas

Pese a lo anterior, valoramos positivamente que la administración de la compañía ha logrado mantener una saludable posición de caja en la empresa, gracias a la implementación de un fuerte control de costos, cierres transitorios de operaciones, reprogramación de créditos existentes y suscripción de nuevos financiamientos con diversas instituciones financieras, que han permitido resguardar la liquidez.

METODOLOGÍAS

Metodología de Rentas Inmobiliarias Metodología de Industrias de Servicio

CONTACTOS Francisco Loyola +56 2 2896 8205 Gerente de Clasificación [email protected] Fernando Villa +56 2 2896 8207 Gerente de Corporaciones [email protected]

La buena relación con la banca, la alta calidad de los activos y el sólido perfil de accionistas, que en particular ha permitido a la empresa reforzar sus planes de contingencia apalancándose en la experiencia de Accor, son factores que por el momento, han protegido la clasificación de riesgo de la compañía, pero que, de mantenerse la débil generación de caja en los próximos dos trimestres, no serían suficientes para mantener la categoría A.

Rating outlook Es probable que la clasificación de riesgo se ajuste a la baja en los próximos trimestres, ante una prolongación en el deterioro operacional, siendo un factor crítico el desempeño de las reaperturas durante el último trimestre de 2020.

Factores que podrían mantener el rating La clasificación de riesgo podría mantenerse ante una positiva evolución de la curva de ocupaciones durante los restantes meses de 2020, que pudiese augurar una convergencia más rápida de los indicadores crediticios de la compañía hacia sus niveles normales.

Factores que podrían aumentar el rating Dada la crisis de la industria, no identificamos factores que pudiesen implicar una mejora en el rating de la compañía en los próximos dieciocho meses.

RESEÑA ANUAL DE CLASIFICACIÓN

ICR CLASIFICADORA DE RIESGO

Perfil de la Empresa A3 Property Investments SpA, sociedad formada en julio 2018, es una compañía líder en el mercado hotelero chileno, propietaria de activos que están distribuidos en Chile, Perú, Colombia y Estados Unidos. Si bien la compañía es de reciente formación, ésta adquirió durante 2018 la totalidad de Atton Hoteles S.A. y subsidiarias, cuyas operaciones datan del año 2000. Su negocio se orienta al arriendo y prestación de servicios hoteleros a través de un tercer administrador, constituyéndose como una empresa de renta hotelera. El universo de servicios que ofrece se orienta a hoteles de categorías midscale y upscale, concentrándose principalmente en la demanda de hospedaje corporativo en los países en que participa. Los socios que participan en la sociedad son: el grupo Algeciras, ligado a Eduardo Elberg, el cual tiene participación a través de Algeciras Inversiones S.A. (16,1%), Inv. Inmobiliaria Renta Ltda (14,5%) e Inversiones Antares (11,8%); Inversiones Siemel S.A., que presenta el respaldo del grupo Angelini con un 24,3% de participación; Inversiones Torca, que representa a Ignacio Del Río con un 13,3% de participación; y Accor Hoteles con el 20,0% de la propiedad. Este último es el tercer mayor operador de hoteles a nivel global, lo que para la compañía representa el acceso al alto know how y experiencia in-house de Accor en la gestión de servicios de hotelería. A junio de 2020, la compañía contaba con unos 9 hoteles con 1.701 habitaciones en cuatro países y cinco ciudades, equivalentes a una superficie de 50.953 m2 disponibles para arriendo de habitaciones, que han presentado un crecimiento sostenido durante los últimos diecinueve años, siendo el principal foco de crecimiento el objetivo de diversificación de la empresa en el mediano y largo plazo.

ESTRUCTURA DE PROPIEDAD Accionista Inversiones Siemel Accor Hotels Algeciras Inversiones S.A.

% 24,3% 20,0% 16,1%

Inv. Inmobiliarias Renta Ltda.

14,5%

Inversiones Torca Inversiones Antares SpA

13,3% 11,8%

Fuente: Información A3 Property Investments

DIRECTORIO Alfonso Peró

Presidente

Mauro Rial

Director

Andrés Lehuedé

Director

Roberto Bianchi

Director

Rafael Villanueva

Director

Andrés Solari

Director

Patricio Tapia

Director

Fuente: Información A3 Property Investments

PRINCIPALES EJECUTIVOS Manuel Tamés Benjamín Cruz Pablo Valenzuela

Gerente General Gerente de Proyectos Gerente de Finanzas

Fuente: Información A3 Property Investments

Crecimiento sostenido de hoteles y habitaciones superficie arrendable como foco de desarrollo de la empresa Evolución de número de habitaciones y hoteles

Evolución número de hoteles y habitaciones

Número de habitaciones

8 7

1.500

8

7

8

6 5

1.000 500

4

10

6

4

999

999

1.063 1.202

2012

2013

2014

1.701 1.477 1.477 1.637 1.637

4 2

0

Número de hoteles

9

2.000

0 2015

Total Habs.

2016

2017

2018

2019

2020

Total hoteles

Fuente: A3 Property Investments

2

7 de octubre 2020

A3 Property Investments SpA

RESEÑA ANUAL DE CLASIFICACIÓN

Clasificación de riesgo del negocio: A Activos presentan ubicaciones estratégicas para el segmento de hospedaje ejecutivo, lo que permite concentrar operaciones en una demanda menos elástica Si bien la empresa obtiene la totalidad de sus ingresos provenientes de la renta hotelera, este flujo es variable por la naturaleza del negocio, estando expuesto a un mercado spot, donde la demanda por los atributos que ofrece cada hotel influye en la demanda potencial, afectando directamente al desempeño operativo de cualquier activo hotelero. De esta manera, los riesgos del negocio se concentran principalmente en la elasticidad de demanda, ambiente competitivo y ciclos económicos. De acuerdo con lo anterior se configura un modelo de clasificación de riesgo que considera dos enfoques. Primero la clasificación de un negocio de renta inmobiliaria al ser una empresa enfocada en la renta hotelera, y segundo la clasificación parcial de un negocio con componentes de industrias de servicios, que aluden a la fortaleza de las marcas en franquicia, el tipo de demanda a la que se enfrentan los flujos operativos y exposición al mercado spot. Considerando lo anterior, esta clasificadora analiza los siguientes factores: ❖ Tasa de ocupación consolidada: Con anterioridad a la pandemia Covid-19, la compañía mantenía saludables tasas de ocupación, que le permitían rentabilizar adecuadamente sus distintos hoteles. Durante 2020, se observa un fuerte deterioro en la ocupación promedio, tomando en consideración que la compañía mantuvo sus operaciones cerradas entre abril y julio de 2020. A partir de agosto de este año, A3 inició el proceso de reaperturas, logrando una ocupación media en torno a 10%, y se espera que éstas mantengan una curva ascendente en los próximos meses, condicionada al desarrollo de la pandemia, lo que se fundamenta en la experiencia internacional de la industria en países afectados más tempranamente por el virus. ❖ Duración de los servicios con clientes: A3 está expuesta al mercado spot de la demanda hotelera y no presenta contratos a plazo definido con clientes, fuera de los días en que se mantiene cada pasajero dentro de las habitaciones, las que en su mayoría son cubiertas con tarjetas de créditos en el momento que ingresa cada cliente, no existiendo cobertura mediante contratos de largo plazo. Si bien esto añade un mayor componente de riesgo respecto a otros formatos de renta inmobiliaria, el modelo de negocio contempla convenios con empresas y grupos varios que le permiten generar una relación al mediano y largo plazo con clientes claves de la compañía, pero no aísla el efecto estacional. Respecto a las reaperturas, durante el tercer trimestre de este año, la compañía logró acuerdos con importantes empresas mineras para alojamiento de personal, permitiendo obtener aportes positivos a la generación de EBITDA. ❖ Ubicación de los activos: Los hoteles están distribuidos principalmente en sectores cercanos a los centros financieros de cada ciudad en las que tiene presencia A3. Esto permite a la compañía enfocar sus ingresos a segmentos de demanda más inelástica correspondientes a segmentos corporativos. ❖ Elasticidad de demanda: Si bien los activos hoteleros se encuentran distribuidos principalmente en sectores corporativos y financieros de cada ciudad . ICR considera que existe una demanda considerada elástica por su naturaleza en la mayoría de los segmentos operativos de A3, que presenta sensibilidad a precios de mercado o condiciones de convenios.

ICR CLASIFICADORA DE RIESGO

RIESGO DEL NEGOCIO: A Factores Centrales Calidad de los Activos1

AA

A

BBB BB

AA

A

BBB BB

Posición de mercado3

Portafolio1 Diversificación3 Madurez de los negocios1 Factores Adicionales Estacionalidad de flujos (Industria de servicios)2 Elasticidad de la demanda2

Franquicia/Fortaleza de marca2

1: Metodología de rentas inmobiliarias 2: Metodología de Industria de Servicios 3: Aplica a ambas metodologías

Tasas de ocupación fuertemente afectadas por la crisis Covid-19 Evolución de tasas medias de ocupación

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Fuente: A3 Property Investments

❖ Fortaleza de marca: La alianza de A3 Property Investments con Accor Hotels y la experiencia de este último en el mercado internacional, así como su capacidad de ejecución de los servicios hoteleros, impacta directamente en el fortalecimiento de

3

7 de octubre 2020

A3 Property Investments SpA

10%

RESEÑA ANUAL DE CLASIFICACIÓN

negocio de la empresa. Asimismo, la utilización de las marcas Accor con derecho de exclusividad y el contrato de administración a plazo de 30 años, permiten fortalecer a la compañía en un mercado de alta competencia.

ICR CLASIFICADORA DE RIESGO

PORTAFOLIO DE ACTIVOS % Total Mts2 hab. Hab.

Habitaciones

Novotel Las Condes

12,46%

6.235

La compañía mantiene una adecuada diversificación de ingresos en formato, geográfica y por cliente final, distribuida en tres países sudamericanos y Estados Unidos

Pullman El Bosque

14,11%

7.383

Pullman Vitacura

17,34%

8.396

Pullman San Isidro

14,81%

7.340

En opinión de esta clasificadora, la sociedad posee una adecuada diversificación de portafolio, presentando indicadores de concentración promedio1 según dispersión de activos, ubicación geográfica y clientes, distribuidos principalmente en hoteles de categorías midscale y upscale en 4 países, donde Chile representa la mayor participación dentro del portafolio. Respecto a la diversificación evaluada por ICR se destaca lo siguiente:

Mercure Bogotá 100

3,76%

1.475

Novotel Bogotá 93

8,17%

3.422

Novotel Brickell Miami

16,17%

9.402

Pullman San Martín

9,41%

4.782

Manto MGallery

3,76%

2.518

4

7 de octubre 2020

1.320 2020

1.410 2019

1.614

A3 Property Investments SpA

1.410

2017

Fuente: A3 Property Investments

2018

1.614

2.276

1.914

2016

Buen tamaño relativo en industria hotelera La compañía mantiene un favorable tamaño relativo gracias a la mantención de 1.701 habitaciones, equivalentes a una superficie de 50.953 m2. La compañía cuenta con gran habilidad para atraer potenciales clientes provenientes de los canales de Accor, presentando más de 70 canales de venta por medio de los cuales ofrece sus habitaciones en las que las marcas asociadas a los activos de compañía tienen acceso. Esto incluye el sistema intra-hotel, servicio de reservación cluster de Accor, call centers, los sitios web y redes de AccorHotels, Web Partners y GDS/IDS. Adicionalmente al participar del programa de fidelización ALL (Accor Live Limitless) con más de 173 millones de socios, existe mayor facilidad de fidelizar clientes y acceder a clientes fidelizados por las marcas alrededor de todo el mundo.

2015

2.536

❖ Diversificación geográfica: La compañía mantiene operaciones en Chile (53,32%) y el extranjero. El número de habitaciones correspondientes a Perú y Colombia representan el 18,58% y 11,93% del total al segundo semestre de 2019. Asimismo, la compañía mantiene participación en Estados Unidos, específicamente en Miami con un 16,17% del total de habitaciones. ICR destaca que la concentración de operaciones de hoteles en Chile es adecuadamente subsanada por la empresa al distribuir regionalmente sus activos con presencia en Santiago y Viña del Mar.

2014

2.536

Mejora sostenida en diversificación de capacidad Evolución de índice de concentración IHH, medido en base a número de habitaciones por hotel

2013

❖ Concentración de clientes: Al existir exposición a flujo de clientes, ICR considera que no existe concentración de clientes por la naturaleza del negocio. Por este motivo se considera alta la diversificación en esta categoría.

Fuente: la compañía

2012

❖ Diversificación por formato de activos: La compañía mantiene su negocio distribuido en dos formatos diferentes de hoteles y cuatro categorías distintas de servicio diferenciado. Donde el concepto Novotel y Pullman agrupan el 92,48% de habitaciones totales.

RESEÑA ANUAL DE CLASIFICACIÓN

Flujos de ventas volátiles y expuestos al mercado spot de arriendo diario de habitaciones, presentando sensibilidad a ciclos económicos Si bien, la compañía se enfoca principalmente al segmento corporativo, estimamos que la renta hotelera presenta la mayor variabilidad de flujos en comparación con otros formatos de bienes raíces, dado que representa un servicio spot y expuesto a condiciones del turismo, negocios y viajes ligados a ambas actividades. Durante 2020, ha quedado de manifiesto la vulnerabilidad de la industria a los efectos de la pandemia. Si bien, hemos observado que formatos de renta inmobiliaria de gran escala, como malls de amplia superficie, han visto mermados sus ingresos por la paralización parcial del comercio y el confinamiento, la situación de la renta hotelera ha sido más crítica, lo que se ve reflejado en las tasas de ocupación que ha mantenido A3 durante la pandemia. Estimamos que además de la mayor variabilidad en ingresos, la capacidad de recuperación de esta industria debería ser más lenta, dado el lento progreso que deberían experimentar los viajes de larga distancia, tanto en turismo como en el segmento corporativo. Además, la implementación de videollamadas como sustituto a actividades corporativas (reuniones o eventos), debería propiciar una recuperación más lenta en dicho segmento. Pese a lo anterior, las buenas relaciones de negocios que mantiene la compañía con segmentos corporativos, entre ellos la gran minería, deberían generar oportunidades favorables conforme se restablezca la actividad. Alta fortaleza de marca, y potencial de las marcas utilizadas en los activos de A3 desde comienzos de la alianza con Accor Hoteles, aumenta diferenciación ICR considera que las marcas asociadas a los activos de A3 se ubican en niveles excepcionales con muy alta expertise in-house, así como la capacidad de ejecución de las diferentes lineas de servicios hoteleros claves, muy alto liderazgo en cuanto a la calidad de servicio, entrenamiento de los colaboradores así como las relaciones con los clientes. Lo anterior se evidencia en la posición de mercado de Accor Hoteles a nivel mundial, lo que deriva en una muy alta credibilidad y reputación en el rubro hotelero. La consolidación mundial de la compañía Accor, permite la formación de una red integrada de servicios hoteleros y equipos transferencia de know how a lo largo de la regiones en que participa, con presencia en más de 95 países.

ICR CLASIFICADORA DE RIESGO

DESCRIPCIÓN MARCAS ACCOR Marca

Descripción

Hoteles enfocados principalmente en Pullman viajeros conectados y cosmopolitas. Marca que combina relajación, diversión y Novotel trabajo, siendo también ideal para vacaciones familiares. Hoteles con arraigo Mercure local emplazados en grandes urbes. Hotel Boutique estilo francés, MGallery principalmente enfocado en mujeres.

Midscale

Midscale

Upscale

PRINCIPALES MEDIDAS ADOPTADAS PARA ENFRENTAR LA CRISIS • Postergación de plan de inversiones • Suspensiones parciales de contratos y reducción de personal • Acogida a seguro de cesantía • Reprogramación de mantenimientos, favorecida por paralización de operaciones • Extensiones de plazos de pago a proveedores • Obtención de nuevos financiamientos por aproximadamente USD 26 millones • Disponibilidad de financiamientos adicionales en caso de requerirse • Reprogramación de pagos de intereses y principales en algunos financiamientos

Adicionalmente, ha implementado diversas medidas operacionales para reforzar la seguridad del servicio durante las reaperturas, apoyada por las prácticas globales de Accor. Entre ellas, se destaca la implementación de estándares de limpieza y procedimientos operativos de nivel mundial desarrollados por la consultora Bureau Veritas, aplicables a todos los hoteles de las marcas Accor. Estos estándares involucran diversos ámbitos de aplicación con sus respectivas certificaciones.

7 de octubre 2020

Upscale

Fuente: Información A3 Property Investments

Valoramos positivamente la administración de la crisis en diversos ámbitos Durante la prolongación de la pandemia, la compañía ha implementado una serie de medidas de contingencia que han permitido exitosamente mant...