Esercitazione - 1 - stima analitica di un fondo rustico - a.a. 2015/2016 PDF

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E’ richiesta la stima di un fondo rustico del quale sono state rilevate le seguenti caratteristiche: il fondo ha una superficie totale di 56.31.48 ha, un RD complessivo di 5.250 € e un RA di 4.050 €. E’ dotato di fabbricati rurali comprendenti: - la casa colonica, - un basso fabbricato adibito a magazzino, - un’ampia tettoia adibita a fienile, - pagliaio e ricovero delle macchine agricole, - una stalla per bovine da latte a posta fissa, - un silo a trincea. I fabbricati sono tutti in buono stato di manutenzione e la loro consistenza appare adeguata alle ordinarie necessità aziendali; il loro valore di ricostruzione è stato stimato in 170.000 €. La superficie produttiva del fondo è tutta destinata a seminativo. L’ordinamento colturale è cerealicolo – foraggiero – zootecnico e i foraggi prodotti sono integralmente ripiegati nell’allevamento di vacche di razza Frisona, praticata con rimonta interna. Il fondo è totalmente irriguo, essendo associato al locale consorzio. La dotazione ordinaria di macchine e attrezzi in aziende simili della zona, corrisponde mediamente ad un valore a nuovo di 2.200 €/ha di superficie coltivata. Il fondo è condotto direttamente dal proprietario.

Si assumano liberamente gli altri dati ritenuti necessari.

SVOLGIMENTO: Scopo della stima: Si intende determinare il più probabile valore di mercato del fondo oggetto di stima, per compravendita. Procedimento di stima usato: Verrà usato il metodo di stima analitica per capitalizzazione dei redditi forniti dal suddetto fondo; la stima sarà svolta attraverso 4 fasi: - Ricerca del Beneficio Fondiario (Bf) da capitalizzare - Ricerca del Saggio di Capitalizzazione medio (rc) - Applicazione della formula Vo = Bf/rc - Determinazione del Valore effettivo stabilendo le aggiunte o le detrazioni al Valore ordinario. Poiché il fondo è condotto dal proprietario coltivatore diretto il Bf con T = 0 si determinerà dalla formula: Bf = Plv – (Q + Sv + Tr + Sa + St + I)

Descrizione del fondo in esame: Il fondo in oggetto denominato “La Camelaide” ubicato nel comune di Lanzo Torinese, dista 20 Km dal centro cittadino a cui è collegato da una strada provinciale. Il fondo è composto dai seguenti fabbricati: la casa colonica, un basso fabbricato adibito a magazzino, un’ampia tettoia adibita a fienile, pagliaio e ricovero delle macchine agricole, una stalla per bovine da latte a posta fissa, un silo a trincea; in quanto in buono stato di manutenzione i fabbricati presentano un valore di ricostruzione pari a € 170.000. Il fondo ha conformazione regolare in un solcorpo (rettangolare), la giacitura è pianeggiante, il terreno è a medio impasto, fertile, con efficienti sistemazione idrauliche, in quanto il fondo fa parte del consorzio locale. Il clima è di tipo continentale, la primavera e l’autunno sono le stagioni più piovose. L’indirizzo produttivo è di tipo cerealicolo – foraggiero – zootecnico, la forma di conduzione è l’economia diretta con salariati. Il fondo ha una superficie totale di 56.31.48 ha, la superficie improduttiva è pari a 1.31.48 ha mentre la SAO è pari a 55 ha ; il fondo è iscritto al catasto alla partita n° 13 foglio n° 7 particelle n° 333 – 355. Il Reddito Dominicale è di 5.250 € e il Reddito Agrario è di 4.050 €. Ripartizione colturale: - mais granella 15 ha - grano 10 ha - orzo 8 ha - erba medica 15 ha - prato polifita 7 ha - seconda coltura: trinciato di mais 18 ha Impostazione del bilancio per trovare Bf: Bf = Plv – (Q + Sv + Tr + Sa + St + I)

Determinazione della parte attiva (Plv): Composta da produzione vendibile e produzione reimpiegata. Colture Mais granella Mais trinciato

Sup. coltivata 15 ha

Prod. unitaria 110

Prod. totale 1650

Prod. Prod. reimpiegata venduta 1100 550

Prezzo unitario 14

Prezzo totale 7700

18 ha

600

10800

10800

---------

----------

----------

Grano Orzo Erba medica Prato polifita U.L.S Prod. secondari latte Fitto figurato

10 ha 8 ha 15 ha

60 60 90

600 480 1350

-------------------1350

600 480 ---------

16 15 ---------

9600 7200 ---------

7ha

80

560

560

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-------------------

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117 -------------

70 -----------

8190 190 ------------- ------------

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110188 5000

8000 40 320000 ------------- -----------3500 totale: 463188 €

Determinazione produzione foraggiera aziendale: Trovo la quantità totale delle unità foraggiere prodotte dall’azienda. Coltura Mais granella Mais trinciato Erba medica Prato polifita

Superficie 10 ha 18 ha 15 ha 7 ha

Prod. ha 110 600 90 80

Prod. totale 1100 10800 1350 560

Uf quintale 105 26 44 40

Uf totali 115500 280800 59400 22400 totale: 478100 Uf

Produzione Uf aziendali = 478100 * 1,08= 516348 Consistenza stalla: In questo modo determino il numero di capi che l’azienda può allevare. ULS= (consistenza finale + vendite) – (consistenza iniziale più acquisti) Una linea da latte conta 9 capi così suddivisi: 6 vacche 1 manza 1 manzetta 1 vitella Categoria

N°

età

Vacche manza manzetta vitella

6 1 1 1

3-8 2 1 Pochi mesi

Peso medio unitario 6,5 4,5 2,5 1

Peso medio Consumo uf totale annuali 39 30000 4,5 2000 2,5 1500 1 1500 totale: 47 q ; 35000 Uf

35000 / 47= consumo di Uf di 1 quintale di p.v.m cioè 750 dividendo le Uf per 750 ottengo il p.v.m totale = 478100 / 750 = 637,46 dividendo il p.v.m per 47 ottengo il numero di linee = 637,46 / 47 = 13,5 (arrotondo per difetto) Totale linee: 13 Trovo il numero di capi moltiplicando il numero di linee per i capi in una linea: 13 * 9 = 117 capi Con la seguente tabella determino l’utile lordo di stalla (U.L.S) Categoria

N° linee

N° capi

Peso unitario

Peso totale

Prezzo per capo

Valore totale

Vacche Manza Manzetta Vitella

13 13 13 13

78 13 13 13

6,5 4,5 2,5 1

507 58,5 32,5 13

1050 930 826 420

81900 12090 10738 5460 totale: 110188 €

Determinazione dei prodotti di scorta: Sono composti dai foraggi, dalla paglia, dal letame, dalle macchine e dagli attrezzi e dal bestiame. - FORAGGI: p.v.m * 750 * 6/12 * 0,15€/q = 637,46 * 750 * 0,5 * 0,15 = 35857,12 € - PAGLIA: p.v.m * 1,5 * 8/12 * 5€/q = 637,46 * 1,5 * 0,6 * 5 = 2868,57 € - LETAME: p.v.m * 20 * 4/12 * 2€/q = 637,46 * 20 * 0,33 * 2 = 8414,47 € - MACCHINE e ATTREZZI: 2200€/ha 55 ha 2200 * 55 = 121000€ - BESTIAME: prendo in considerazione l’ U.L.S: 110188€ Determinazione parte passiva del bilancio: Quote fondiarie: Capitale

Valore

fabbricati 170000 € Sistemazioni 20€/ha idraulico 20 * 55 = agrarie 1100

Q. Q. Q. Totale Valore reitegrazione manutenzione assicurazione quote quota 0,5% 0,2% 0,3% 1 1700€ ---------------- -------------------------------------------- 1100€

totale: 2800€ Quote agrarie: Capitale

Valore

Macchine e attrezzi Bestiame Prodotti in campo

121000

Prodotti di scorta

110188 Orzo 7200 Grano 9600 Mais 7700

6453,7

Q. Q. Q. Totale reintegrazione manutenzione assicurazione quote 8% 3% 2% 13%

Valore quota 15730

---------------------------------

---------------------------------

3% 5%

3% 5%

3305,64 1225

-----------------

----------------

3%

3%

193,61 totale: 20454.25€

Totale quote: 23254,25€ Spese varie: Sono le spese che si sostengono durante l’anno per riacquistare i beni a fecondità semplice e per pagare i servizi; si calcola con una percentuale dal 18 al 25% della Plv. Plv * 0,18 = 463188 * 0,18 = 83373,84€ Tributi: Comprendono le imposte (ICI, IRPEF,IRAP) e i Contributi Consortivi e i Contributi Previdenziali. - ICI: Imponibile * aliquota = (RD * 1,25 * 75) * 6%o  (5250 * 1,25 * 75) * 0,006 = 2953,12€

-IRPEF: Imponibile * aliquota (valore fisso) = (RD * 1,8 * RA * 1,7)* 0,10  ((5250 * 1,8) +(4050 * 1,7)) * 0,10 = 163,5€ -IRAP: Imponibile * aliquota = (Plv – (Q + Sv)) * 4,25%  (141188 – 51491,85) * 0,0425 = 3812€ - CONTRIBUTI CONSORTIVI: 50€/ha  50 * 55 = 2750€ -CONTRIBUTI PREVIDENZIALI: Ammontano al 30% dei salari 75000 * 0,30 = 22500€ Totale tributi: 32178,62€ Salari: Spesa che si sostiene per retribuire i lavoratori manuali. il numero di lavoratori dipende da: - dimensione azienda - tipo di colture - grado di meccanizzazione Si va a calcolare il numero di giornate lavorative che ogni coltura necessita per ha. Mais granella: 5 gg/ha mais trinciato: 6 gg/ha prato stabile: 8 gg/ha Bestiame: 10 gg/capo cereali vernini: 4 gg/ha Trovo le giornate totali: Mais granella: 5 * 15 = 75gg Mais trinciato: 6 * 18 = 108gg Cereali vernini: 4 * 18 = 72gg Prato: 8 * 22 = 176gg Bestiame: 10 * 117 = 1170gg Totale: 1601gg Trovate le giornate totali le divido per le ULU (280gg) 1601 / 280 = 5,7 quindi devo avere 5 salariati fissi Trovo le giornate scoperte: 280 * 5 = 1400gg 1601 – 1400 = 201gg scoperte Salariati fissi: 15000 * 5 = 75000€ Salariati avventizi: 50€/gg  50 * 201 = 10050€ Totale salari: 85050€

Stipendi: Sono una percentuale della Plv Plv * 0,03  4631188 * 0,003 = 13893,56€ Interessi: I = I1 + I2 I1 = ( valore bestiame + 50% valore macchine e attrezzi + valore dei prodotti di scorta) 110188 + 66550 + 47140,16 = 223878,16€ I2 = (Q + Sv + Sa + St +Tr) * 3/12 * r 172954,87 * 0,25 * 0,05 = 2161,93€ I = 223878,16 + 2161,93 = 226040,09€

Calcolo del Bf: Bf = Plv – (Q + Sv + St + Sa + Tr + I) = 4631188 – 463790,36= 4167397,64€ Trovo il valore del fondo: Vo = Bf / rc rc: da indagini svolte nella zona dove è presente il fondo oggetto di stima sono rilevati i Bf e Vo dei fondi simili e dal cui rapporto si è rilevato ri medio, cioè rc = EBf/Evo da tal rapporto è risultato un rc medio del 6%. Poiché il fondo oggetto di stima non presenta comodi e scomodi rispetto all’ordinarietà si adotterà tale rc. Vo = 4167397,64/0,06= 69456627€...