Immobiliarsachenrecht - Grundlagen PDF

Preview

Summary

Immobiliarsachenrecht - Grundlagen...

Description

Immobiliarsachenrecht -

Grundsätzlich gilt das PASTA-Prinzip Besonderheiten des Immobiliarsachenrechts im Vergleich zum Recht der beweglichen Sachen:

Bewegliche Sachen

Immobilien

Rechtsscheinträger: Besitz (§ 1006 BGB) Grobe Fahrlässigkeit ausreichend, um gutgläubigen Erwerb zu verhindern (§ 932 II BGB)

Rechtsscheinträger: Grundbuch (§ 892 BGB) Nur positive Kenntnis schädlich (§ 892 I BGB) Auf Grundbuch kann eher vertraut werden, als auf lediglichen Besitz

Eigentumsübertragung gem. § 929 BGB unter Bedingungen möglich

Auflassung (Einigung über Eigentumsübertragung an Grundstücken) gem. § 925 BGB nur unbedingt möglich (§ 925 II BGB) Eigene Sicherungsinstrumente, die nicht auf Bedingbarkeit der Eigentumsübertragung basieren (z.B. Hypothek und Grundschuld)

Ermöglicht Sicherungsinstrumente, wie z.B. Eigentumsvorbehalt

Einigung und Übergabe gem. § 929 BGB zeitlich meist einheitlicher Akt Häufig wird zu übertragende Sache per Handreich übergeben

Gestreckter Erwerbstatbestand bis zu endgültigem Eigentumsübergang Eintragung ins Grundbuch gem. § 873 BGB von Arbeitsbelastung des Grundbuchamtes und Beschaffung diverser Unterlagen abhängig

Eigentumsübertragung an Grundstücken, § 873 I BGB (1) (2) (3) (4)

Erforderlich sind:

Einigung (=Auflassung) gem. §§ 873 I, 925 I BGB Eintragung in das GB Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung (aber: § 873 II BGB) Berechtigung

 Auch die Voraussetzungen für Bestellungen und Übertragungen aller Grundstücksrechte; Dann jedoch nicht „Auflassung“, sondern nur „Einigung“

1. Die Auflassung, § 925 I 1 BGB -

Besteht aus zwei korrespondierenden Willenserklärungen, die den Regeln des BGB AT folgen (Minderjährigkeit, Stellvertretung etc.) Formbedürftigkeit (§ 925 I 2 BGB)  notarielle Beurkundung erforderlich Bedingungsfeindlichkeit (§ 925 II BGB)  Klare Eigentumszuordnung von Gesetzgeber verlangt (Häufiges Klausurproblem) 2. Die Eintragung - Rechtsänderung muss vom Grundbuchbeamten ins Grundbuch eingetragen werden - Berechtigung des Beamten unbeachtlich! Nur objektive Eintragung ist entscheidend - Frage nach Berechtigung des Grundbuchbeamten kann eigene Klausurfrage sein (Bzw. manchmal inzident abgefragt sein)  §§ 13 ff. GBO

3. Einigsein bei Eintragung -

Besonderheit im Immobiliarsachenrecht: § 873 II BGB erklärt Einigung u.a. für verbindlich, wenn beide WEn notariell beurkundet sind  Normalfall

4. Berechtigung -

Ungeschriebene Voraussetzung  Entscheidend, wie auch im Recht der beweglichen Sachen o Veräußerer muss (berechtigter) Eigentümer des Grundstücks oder Verfügungsbefugter sein  Auch Auflassungsempfänger, der Grundstück direkt weiterveräußert, ist berechtigt o Wenn Veräußerer nicht befugt …

Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, §§ 892, 983 BGB -

Voraussetzungen gelten ebenfalls nicht nur für Eigentumserwerb, sondern auch für andere Rechtsänderungen Vier Voraussetzungen: o Rechtsgeschäft im Sinne eine Verkehrsgeschäfts o Unrichtiges Grundbuch, das Veräußerer legitimiert o Guter Glaube o Kein Widerspruch in Grundbuch

1. Rechtsgeschäft i.S.e. Verkehrsgeschäfts Gleiche Voraussetzungen, wie bei beweglichen Sachen: -

Schließt Erwerb durch Hoheitsakt oder Gesetz aus (Versteigerung in Zwangsvollstreckung, Erbfall) Außerdem müssen Erwerber und Veräußerer tatsächlich personenverschieden sein

2. Unrichtiges, den Veräußerer legitimierendes Grundbuch -

Ersetzt im Immobiliarsachenrecht den Rechtsschein des Besitzes Erwerber muss sich das Grundbuch nicht angesehen haben, es reicht objektive Unrichtigkeit

3. Guter Glaube des Erwerbers -

Unterschied zu den beweglichen Sachen: Nur positive Kenntnis der Unrichtigkeit schädlich Theoretisch muss bei letzter Erwerbsvoraussetzung guter Glaube vorliegen o Ausnahme: § 892 II BGB  Wenn zu Erwerb nur noch Eintragung fehlt, reicht Zeitpunkt der Antragsstellung



Arbeit des Grundbuchbeamten ist Einfluss der Parteien entzogen

4. Kein Widerspruch -

Wahrer Berechtigter kann im Grundbuch Widerspruch gegen Eigentum des Buch-Berechtigten eintragen lassen Dies schließt gutgläubigen Erwerb aus  Grundbuch ist zwar noch „falsch“, aber Erwerber ist „gewarnt“ Zeitpunktsausnahme des § 892 II BGB hilft gegen Widerspruch nicht Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzvermerk (§ 23 ZVG, § 32 InsO) stehen Widerspruch gleich

Der Anspruch auf Grundbuchberechtigung -

-

Anspruch des Nicht-Eingetragenen gegen den „Buchberechtigten“ aus § 894 BGB, Zustimmung zur Grundbuchberechtigung zu erteilen Voraussetzungen o Unrichtiges Grundbuch  Entscheidend ist dingliche Rechtslage, nicht schuldrechtliche Ansprüche o Anspruchsteller steht tatsächliches Recht zu o Anspruchsgegner ist Buchberechtigter o Keine entgegenstehenden Einreden  Insbesondere §§ 986 ff. BGB analog • Begründung der Analogie: wahrer Berechtigter ähnlich stark gegen Buchberechtigten, wie Eigentümer gegen Besitzer hinsichtlich beweglicher Sachen  Auch §§ 994, 1000 BGB analog anwendbar, wenn Verwendungen aufs Grundstück getätigt wurden o Rechtsfolge: Buchberechtigter ist verpflichtet, Zustimmung zur Grundbuchänderung gem. § 19 GBO zu erteilen (ggü. Grundbuchamt)  Vollstreckungsurteil ersetzt Zustimmungserklärung (§ 894 ZPO)...