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LECCIÓN 3LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES DEFINITIVOSI. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOSREALES.A la hora de adquirir la posesión distinguíamos entre: modo derivativo de adquirir la posesión, porque hay alguien que transmite la posesión.  modo originario, porque no hay un transmitente de...

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LECCIÓN 3 LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES DEFINITIVOS I.

ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS

REALES.

A la hora de adquirir la posesión distinguíamos entre:  

modo derivativo de adquirir la posesión, porque hay alguien que transmite la posesión. modo originario, porque no hay un transmitente del que deriva la posesión.

A la hora de adquirir el dominio y demás derechos reales también distinguimos 2 modos: 

Modo originario.

La titularidad del derecho que se adquiere es independiente de cualquier titularidad anterior de otro sujeto. El derecho surge ex-novo, no depende de una titularidad anterior. En el modo originario no hay transmisión. 

Modo derivativo.

La titularidad del derecho que se adquiere se funda en una titularidad anterior: se transmite a otro la titularidad, o se apoya en ella. Aquí si hay transmisión: hay un transmitente y un adquirente. Distinción entre propiedad y Derecho real.  Propiedad: se transmite a otro el derecho, el dominio se apoya sobre la cosa.  Derecho real limitado o en cosa ajena: Se constituye sobre una titularidad de la propiedad. Se apoya en una titularidad en cosa ajena. Artículo 609 CC: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”. También por ley se puede adquirir la propiedad. Pero esto es algo excepcional en Derecho español, y cuando se hace suele ser a favor de las AAPPP. La nueva Ley de Patrimonio de las AAPP que sustituyó a la anterior adjudica por ministerio de la ley a las AAPP aquellos bienes inmuebles que no tienen dueño. Es excepcional. El CC no distingue entre modo originario y derivativo, pero: El modo originario de adquirir la propiedad es la ocupación que tiene por objeto las cosas que no son de nadie. Modos derivativos de adquisición son: la donación, la sucesión mortis-causa (con o sin testamento) y la tradición (unido al contrato que es su fundamento). Son derivativos porque se fundan en una titularidad anterior y permiten adquirir el dominio o los Derechos reales. Pero para que la adquisición se produzca hay un presupuesto imprescindible: el transmitente tiene que ser titular de la propiedad o del derecho real de que se trate. Tiene que poder disponer de él, porque nadie puede transmitir a otro lo que no tiene, lo que no está en su patrimonio. En la realidad del tráfico jurídico surgen problemas que el ordenamiento debe intentar resolver. Puede que el transmitente no sea el dueño de la cosa que transmite, porque su título es nulo, o porque ya lo ha transmitido a otro antes. Si el que adquiere pensaba que era dueño de verdad, adquiere de buena fe. El ordenamiento protege esa posesión, porque el transmitente se

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comportaba como si fuera dueño. Protege la posesión y articula un mecanismo quele posibilita adquirir la propiedad. Es la usucapión que se basa en la posesión civil y en un transmitente que no era dueño de la cosa. Como el transmitente no podía disponer de la cosa, se crea ese derecho ex–novo para el usucapiente. Por ello se habla de la usucapión como modo originario de adquirir la propiedad. Lo que protege el ordenamiento es la posesión en concepto de dueño, y es lo que faculta para usucapir. II.

LA ACCESIÓN.

Es un modo de adquirir la propiedad que se fundamenta en el principio de accesoriedad, es decir, que lo accesorio sigue a lo principal. Así, la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que a ellos se une o incorpora (art. 353) Derecho de accesión respecto al producto de los bienes: arts 354 y 355 (importantes). Derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles: art. 358 . Derecho de accesión respecto a los bienes muebles: art 375. III.

LA OCUPACIÓN: CONCEPTO Y CARACTERES.

Es un modo de adquirir la propiedad de las cosas que no tienen dueño. Se adquieren por ocupación los bienes que carecen de dueño y que por su naturaleza son apropiables: los animales que se pueden cazar y pescar, el tesoro oculto, las cosas muebles abandonadas… Es la enumeración que hace el CC (610), pero no es taxativa, es sólo a modo de ejemplo. En el plano genérico se puede ocupar lo que no tiene dueño. El CC habla de cosas muebles abandonadas, no de cosas inmuebles. Se discute si éstos se podrían ocupar. Con posterioridad al CC se dictaron sendas leyes sobre el patrimonio de las AAPPP, la última de 2003, en las que se dice que pertenecen al Estado las cosas inmuebles abandonadas. Artículo 17 LEY PATRIMÓNIO AAPP: “Pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que careciesen de dueño. La adquisición de estos bienes se producirá por ministerio de la ley, sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte de la Administración General del Estado La Administración general del estado podrá tomar posesión de los bienes así adquiridos en vía administrativa, siempre que no estuvieren poseídos por nadie a título de dueño Si existiese un poseedor en concepto de dueño, la Administración general del Estado habrá de entablar la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil”. Es la adquisición por ministerio de la ley que recogía el CC y que decíamos que era excepcional: adquisición de un bien inmueble que no tiene dueño por las AAPP con carácter automático, sin que haga falta ningún acto o aceptación expresa por parte de la Administración.. La eventual existencia de terceros poseedores aparece también contemplada en ésta ley: se dice que la AGE podrá tomar posesión de los bienes, siempre que no estén siendo poseídos por nadie a título de dueño, y si existe este poseedor puede entablar la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil. La Administración tiene que ejercitar antes de 1 año el interdicto para recuperar la posesión. Si transcurre ese año de posesión a título de dueño sin ejercitar el interdicto, la Administración puede ejercer la acción reivindicatoria para recuperar el dominio. MODOS DE ADQUISICIÓN DERIVATIVOS. Para el modo de adquisición derivativo tenemos en cuenta el artículo 609 CC.

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Artículo 609 CC: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”. Vamos a hacer referencia a la donación, a la tradición, y a la sucesión mortis-causa. Los 2 primeros son modos de adquisición derivativos intervivos. Sucesión mortis-causa. Trae causa del testamento que hace el causante. La herencia se adquiere en el momento en el que se acepta.También puede ser abintestato. Donación. La donación es un contrato que requiere aceptación. Es autónoma del resto de los contratos, porque no necesita de la tradición. Por sí misma es un modo de adquirir. Esto se deriva del artículo 609 CC, que excluye a la donación del título y el modo (tradición-entrega) y la concibe autónomamente como modo de adquirir la propiedad o derecho real de que se trate. La donación surte efectos desde el momento en que se acepta por parte del donatario (art. 623 y 629). Se adquiere no mediante la entrega sino mediante la aceptación. IV.

LA TRADICIÓN.

En los contratos traslativos del dominio (compraventa, permuta), para adquirir la propiedad y los derechos reales hace falta: 

un título: el contrato.

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y además un modo: la entrega o tradición.

Si no se dan los 2 requisitos, contrato + entrega, no hay adquisición de la propiedad o del derecho real. El negocio causal de la entrega es su título. Del contrato se deriva la obligación de entrega. Sin entrega no se adquiere ni la propiedad ni el Derecho real de que se trate. No basta sólo el título. Es en los contratos de compraventa donde se regula extensamente toda la teoría de la tradición y aunque el legislador habla de tradición sólo en la compraventa, también se aplica analógicamente la tradición en otros contratos, como el contrato de permuta. Concepto general de tradición: es la entrega de la posesión de la cosa con finalidad traslativa que no tiene que identificarse con una entrega real. Puede ser simbólica o ficticia. Por tanto, se habla de 3 elementos: 

Un elemento material entre comillas: la cosa o derecho que se transmite o adquiere.

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Un elemento espiritual: la voluntad del transmitente y del adquirente, de transmitir y adquirir.

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Justa causa: negocio jurídico precedente que constituye el título, cuyo modo (la entrega o tradición), produce la adquisición del derecho real sobre la cosa.

¿Cuándo se considera una cosa entregada?, ¿cuáles son las formas de tradición?, ¿cuándo se considera adquirido el derecho sobre esa cosa? Modos de tradición: Los artículos 1462 a 1464 CC establecen cómo pueden ser las diferentes formas de la tradición sobre la cosa vendida: el vendedor entrega al comprador la cosa vendida. Hay distintos tipos de entrega:

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 Tradición real: se produce la entrega efectiva de la cosa. El comprador se apodera de la cosa vendida. Es lo que se conoce como transmisión física de la cosa inmediata. Artículo 1462, párrafo 1º: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador”.  Tradición instrumental: la escritura pública es el instrumento de la tradición. Con el otorgamiento de la escritura pública se entiende por entregada la cosa. Artículo 1462, párrafo 2º CC: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.  Entrega simbólica: si no ha habido entrega material real ni escritura pública, la entrega de los bienes muebles se efectuará por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallen o donde se encuentre almacenado el género. Artículo 1463 CC: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de la bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados” Este mismo artículo hace referencia también a la tradición consensual: “ …y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo”.  Tradición consensual: Por consenso: Cuando la cosa vendida no pueda trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. O cuando no es posible que haya un traspaso posesorio, porque el comprador ya tiene la posesión por otro título. (Tradición brevi manu) Imaginémonos que antes de vender a alguien una casa, ya se le había cedido el uso. Ya tiene la posesión. Si luego se la vende no puede haber traspaso posesorio, ya la tenía en su posesión. A través del contrato de compraventa adquiere el título de propiedad. Aunque el CC habla de bienes muebles, la jurisprudencia extiende también la aplicación de la traditio brevi manu a los bienes inmuebles.  Entrega de los títulos de pertenencia: Artículo 1464 CC: “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el artículo 1462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación, se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor”. En cualquier caso en el que la entrega real o la escritura pública no tengan aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del adquirente los títulos de pertenencia. V.

LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales se extinguen por:

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Desaparición de la base objetiva del derecho: desaparición o destrucción de la cosa sobre la que recae el derecho real.

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Desaparición de la base subjetiva del derecho: en los derechos personalísimos que no se pueden transmitir mortis-causa. La muerte del titular extingue el derecho de usufructo vitalicio.

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Transcurso del tiempo fijado legal o convencionalmente como término de duración del derecho: usufructo temporal.

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Satisfacción plena del interés del titular del derecho. Si pagas la hipoteca, el titular ve cumplida su deuda y su derecho se extingue .

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Consolidación: se reúne en la misma persona la condición de sujeto activo y pasivo.

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Renuncia al derecho subjetivo.

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Prescripción extintiva y caducidad. Cuando no accionas lo que protege el derecho. Si en 30 años no ejerces la acción reivindicatoria, prescribe esa acción por la prescripción extintiva. El otro, mediante la posesión puede usucapir. Tú pierdes el derecho de propiedad. La pérdida significa que con la transmisión subsiste el derecho en otra persona. En la caducidad la extinción es automática, no es a instancia de parte. El derecho decae por ministerio de la ley.

VI.

LA USUCAPIÓN 1. Concepto, fundamento y clases.

Con carácter general, la usucapión es un modo de adquirir la propiedad y determinados derechos reales limitados por la posesión en concepto de dueño. La usucapión al no basarse en una auténtica titularidad se puede considerar un modo originario de adquirir la propiedad y demás derechos reales. Es una creación del derecho ex-novo, no hay una titularidad anterior que transmite. A la usucapión se le llama también prescripción adquisitiva. Artículo 1930 CC: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”. Las 2 prescripciones tienen en común en que se fundamentan en el paso del tiempo y la inactividad: 

En la prescripción adquisitiva permanece inactivo el titular del bien sobre el que recae el derecho que se pretende usucapir. Porque no lo posee, no le da utilidad, esa inactividad da lugar a que otro usucape el bien.



En la prescripción extintiva permanece inactivo el titular del derecho. No ejercita el derecho en plazo.

2. Requisitos de la usucapión 

La posesión tiene que ser una posesión civil (ad usucapionem) en concepto de dueño, tiene que comportarse como titular del dominio o del derecho real de que se trate:

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Artículo 1941 CC: “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. Artículo 447 CC: “Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio”. Sólo la posesión ad usucapionem faculta para usucapir. La posesión tiene que ser pública y pacífica:

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Pública: se hace a los ojos de todos, porque se protege esa apariencia.

 Pacífica: no se utiliza la violencia para adquirir la posesión. Artículo 444 CC: “Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión”. Todo lo que se haga en secreto o con violencia no afecta a la posesión. La posesión clandestina no es susceptible de ser valorada como posesión en concepto de dueño, y tampoco la posesión adquirida por violencia. Tiene que ser una posesión no interrumpida: La posesión ha de ejercerse durante todo el periodo de tiempo que determina la ley en cada caso. La posesión se interrumpe con una acción judicial que tenga como resultado una sentencia condenatoria, y si esto se produce el tiempo anterior no cuenta. Hay que volver a generar un nuevo plazo para poder usucapir. Los requisitos mínimos son: que se trate de una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. A partir de ahí se añadirán más requisitos en función de si es una usucapión ordinaria (el tiempo para usucapir es menor) o extraordinaria (el tiempo para usucapir es mayor). 

Hay supuestos especiales que matizan la posesión ininterrumpida: Artículo 440 CC: ”La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción, y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse (a adquirirse) la herencia…”. En la posesión civilísima el heredero se subroga en el lugar del causante desde el momento de la muerte. Desde que acepta la herencia los efectos de la posesión se retrotraen automáticamente por ley al momento de la muerte del causante. El heredero une su tiempo al tiempo del causante. Artículo 1960 CC: “En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes: 1ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Si la subrogación es mortis-causa se aplica el artículo 440 CC, en el resto de subrogaciones el artículo 1960 CC. Éste es un supuesto de subrogación voluntaria en la que la posesión continua, no se interrumpe. Trae causa de ese negocio jurídico. 2ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Basta probar que has sido poseedor en el pasado y que lo eres en la actualidad, sin necesidad de probar la posesión intermedia. Se presume iuris tantum que has poseído durante todo el tiempo. La carga de la prueba en contrario le correspondería a quien alegue que no se ha sido poseedor durante el intermedio.

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3ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad”. Imaginemos que es una prescripción adquisitiva de un bien inmueble (usucapión extraordinaria, el plazo es de 30 años), y que se empieza a usucapir a las 12 horas de 1950, usucapiría en 1980, pero no a las 12, sino una vez transcurridas las 24 horas del día. Para el cómputo final hay que dejar transcurrir las 24 horas del día. 3. Causas de interrupción de la posesión ad usucapionem. Artículo 1943 CC: “La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente”. El efecto general que tiene la interrupción sobre la usucapión es que se pierde el cómputo del tiempo transcurrido hasta ese momento para usucapir. Lo anterior no vale para nada, hay que volver a empezar a contar desde cero. Si cesa la causa de interrupción se vuelve a iniciar el plazo de usucapión.  Interrupción natural. Artículo 1944 CC: “Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”. Se interrumpe naturalmente la posesión cuando pasa más de 1 año desde que dejaste de poseer. Incluso en el caso de que hayas sido desposeído violentamente, si pasa más de 1 año, pierdes la posesión, porque entra en juego la prescripción extintiva. La pérdida viene derivada de la tenencia de otro. (460.4) Hasta que pasa 1 año no se considera producida la pérdida de la posesión. Ese plazo es precisamente el tiempo que dispone el poseedor desposeído para ejercer el interdicto de retener o recuperar. Si ejercitas el interdicto antes, la posesión no se considerará interrumpida, conservas la posesión. Y al computo global para poder usucapir podrás sumarle el tiempo en el que lo ha poseído el poseedor vicioso, porque has recuperado la posesión vía interdicto. Es como si no hubiera estado el otro. Artículo 466 CC: “El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción”.  Interrupción civil. Artículo 1945 CC: “La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente”. Lo que interrumpe civilmente la posesión no es la citación en sí, sino la sentencia condena...