Parere DI Diritto Civile - Accessione E Costruzione Eseguita DAL Comproprietario SUL Suolo Comune PDF

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UTILE ESEMPIO PER LA PROVA DI ABILITAZIONE ALL'ESERCIZIO DELLA PROFESSIONE FORENSE...

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ACCESSIONE E COSTRUZIONE ESEGUITA DAL COMPROPRIETARIO SUL SUOLO COMUNE Tizio, Caio e Sempronio, amici di vecchia data, decidono di acquistare – nella misura di un terzo indiviso ciascuno – un tratto di terreno agricolo sito nel territorio del Comune di Milo, con lo scopo di sfruttarlo in futuro. Dopo alcuni anni dall’acquisto Caio e Sempronio per ragioni di lavoro si trasferiscono in altra regione lasciando di fatto ogni incombenza per quel che concerne la manutenzione del terreno a Tizio, il quale, dopo circa due anni, comunica ai comproprietari che, essendo venuti meno i vincoli a cui era sottoposto il detto terreno, sarebbe stato possibile realizzare un villino in detto terreno. Caio e Sempronio tuttavia, sia per non avere le risorse economiche sia per non avere interesse a realizzare il villino, declinano la proposta. Trascorsi tre anni Caio e Sempronio, trovandosi in Sicilia per le festività natalizie, decidono di recarsi presso il terreno di loro proprietà equi scoprono che Tizio, nelle more, aveva realizzato un villino su due elevazioni, le cui dimensioni erano tali da ingombrare quasi integralmente la superficie del terreno, adibendolo ad abitazione propria e della di lui famiglia. Decido così di contattare il vecchio amico per avere ragguagli circa la sua condotta, tenuto conto che negli anni trascorsi gli stessi avevano continuato a pagare regolarmente le tasse sul terreno, ignorando le radicali trasformazioni apportate, a loro insaputa, dal terzo comproprietario. Tizio tuttavia si mostra poco collaborativo, asserendo che in difetto di adesione alla proposta a suo tempo formulata ai due comproprietari egli avesse a proprie cure e spese affrontato le ingenti spese per ottenere le relative autorizzazioni urbanistiche e la realizzazione del manufatto del quale, per ciò stesso, doveva ritenersi proprietario esclusivo, offrendosi al più di corrispondere ai due comproprietari il prezzo per le rispettive quote di proprietà del terreno. Caio e Sempronio, tuttavia, non convinti della legittimità e correttezza della condotta di Tizio, si rivolgono al loro legale di fiducia al fine di conoscere quali diritti gli stessi abbiano tanto sul terreno quanto sul manufatto realizzato da Tizio e in particolare se quest’ultimo sia effettivamente proprietario esclusivo dello stabile quantunque realizzato sul terreno comune. Il candidato, assunte le vesti di legale di fiducia di Caio e Sempronio, rediga parere motivato in merito al quesito sottopostogli, previa attenta disamina degli istituti e delineando anche le iniziative giudiziarie ritenute più idonee per tutelare i diritti dei propri assistiti.

SVOLGIMENTO Il caso prospettato richiede, affinché venga adeguatamente trattato, un’attenta disamina di rilevanti questioni che attengono agli istituti dell’accessione e della comunione dei beni. In particolare, L’ACCESSIONE è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario regolato dagli artt. 934 ss., e si verifica quando un bene attira nella propria orbita un altro bene, in modo che i due divengono indivisibili: in tal caso, il proprietario del bene principale diviene proprietario anche dell’altro bene (secondo l’antico brocardo “accessorium sequitur principale”). L'acquisto consegue dunque al mero fatto dell'incorporazione, per la forza attrattiva del bene principale, senza il consenso del proprietario della cosa accessoria. Così, l’art. 934 c.c. disponendo che, fatte salve talune eccezioni, “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”, regola l’ipotesi di accessione di un bene al bene immobile per eccellenza, ossia il suolo. La COMUNIONE, invece, si ha quando un diritto reale appartiene a più soggetti; in tal caso, si ha comproprietà se (come nel caso di specie) il diritto in comune è la proprietà; “coenfiteusi” se è l’enfiteusi, “cousufrutto” se è l’usufrutto, ecc. Essa può avere fonte volontaria (se, come nel caso di specie, dipende dalla volontà dei partecipanti; ad esempio, quando più persone comprano insieme un bene), incidentale (quando non dipendente dalla volontà dei partecipanti, come nel caso di più coeredi) o forzosa (ad esempio: condominio degli edifici). In merito, regola generale è, ex art. 1102, che ciascun cd. comunista può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione economica, e purché non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso; a tal fine, può apportare le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa, ma le spese sostenute a tal uopo saranno interamente al suo carico. Il partecipante, inoltre, non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri partecipanti a meno che compia atti idonei a mutare il titolo del possesso. Quanto al diritto di amministrare la cosa comune, questo spetta a tutti i comproprietari: per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni richiedono la maggioranza semplice da calcolarsi secondo il valore delle quote; per le innovazioni e per gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, invece, occorre che la deliberazione sia adottata dalla maggioranza dei partecipanti, che rappresentino almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune. In entrambe le ipotesi, inoltre, è necessario che tutti i comunisti siano stati preventivamente informati sull’oggetto della deliberazione.

Orbene, conclusa questa breve premessa sui due istituti, resasi necessaria al fine di semplificare il raccordo tra gli stessi, occorre stabilire se l’immobile costruito da uno dei comproprietari investendo risorse esclusivamente proprie ricada in comproprietà (in ragione dell’operatività del principio dell’accessione) ovvero se debba considerarsi di proprietà esclusiva del costruttore ; questione, questa, intorno alla quale si sono formati due orientamenti contrastanti. Secondo l’orientamento più recente, sostenuto da autorevole dottrina (ad es. Bianca) – e maggioritario in giurisprudenza sino all’intervento delle S.U. -, l’istituto dell’accessione riguarderebbe solo le costruzioni su terreno altrui, non anche quelle realizzate da taluno dei comproprietari sul terreno comune, in quanto in tal caso si avrebbe un’ipotesi di comunione (cfr. Cass. nn. 3675 del 1996; 4120 del 2001; 7523 del 2007; 1556 del 2011). Conseguenza di tale orientamento è che la nuova opera sarebbe in comproprietà solo se realizzata in conformità alla disciplina sulle comunioni legali, mentre le opere realizzate in violazione di tali norme, di contro, non possono essere considerate beni comuni per accessione, ma vanno considerate come appartenenti al comproprietario costruttore, e dunque rientranti esclusivamente nella sua sfera giuridica. Secondo l’orientamento tradizionale, e in passato minoritario ma oggi sostenuto dalle Sezioni Unite (sent. n. 3873 del 28 febbraio 2018), invece, si applicherebbe la disciplina sull’accessione e non quella della comunione. Conseguenza di tale orientamento, dunque, è che la costruzione del comproprietario sul suolo comune diviene ex art. 934 c.c. di proprietà comune degli altri comproprietari del fondo, salvo contrario accordo traslativo della proprietà del terreno o costitutivo su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. Fondamento di tale tesi è che l’art. 934 (diversamente da quanto fanno gli artt. 936 e 937) c.c. non richiede che il costruttore sia un soggetto terzo rispetto ai proprietari. Alla luce di quanto finora rilevato, dunque, emerge che seguendo il primo orientamento, la nuova costruzione sorgente nel Comune di X rientrerebbe esclusivamente nella sfera giuridica di Tizio; seguendo invece l’orientamento maggioritario (e, si ribadisce, sostenuto dalle Sezioni Unite), l’immobile sarebbe di proprietà comune tra Tizio, Caio e Sempronio. Ciò premesso, occorre approfondire la questione relativa allo “ius tollendi” (ossia, del diritto spettante al proprietario del fondo o della cosa di obbligare chi abbia costruito opere ad eliminare le medesime), che va coniugato con il principio di buona fede e, in particolare, con quanto stabilito dall’articolo 936 c.c., secondo il quale in caso di accessione il proprietario del fondo non può obbligare il costruttore a rimuovere l’pera qualora sia stata realizzata a sua scienza e senza

opposizione, o quando sia stata realizzata in buona fede. Il comproprietario non costruttore, pertanto, può agire per ottenere il ripristino dello status quo solo qualora non abbia dato un consenso, neanche implicito, alla realizzazione dell’opera; viceversa, tale consenso, pur se implicito, dà rilievo al legittimo affidamento del costruttore, che non solo non dovrà rimuovere la costruzione, ma avrà anche diritto al rimborso delle spese sostenute per la costruzione dell’opera in proporzione alle rispettive quote di proprietà. Nel caso de quo, tuttavia, Caio e Sempronio non hanno dato alcun consenso alla realizzazione dell’opera, né avrebbero potuto darlo perché non ne hanno avuto scienza (essendo venuti a conoscenza del villino solo casualmente, in quanto se ne accorgevano casualmente mentre si recavano in Sicilia per le festività). È ora possibile formulare le conclusioni. Alla luce dell’orientamento oggi maggioritario in quanto sposato dalle Sezioni Unite, bisogna ritenere che l’opera, realizzata da Tizio ad insaputa di Caio e Sempronio, sia in comproprietà dei tre (e non di proprietà esclusiva di Tizio) in virtù dell’applicabilità dell’art. 934 ss. nel caso de quo. Inoltre, poiché Caio e Sempronio non hanno dato un consenso neanche implicito alla sua realizzazione, godono del cd. “ius tollendi”, e possono pertanto decidere se diventare comproprietari della nuova costruzione (e, in tal caso, a loro scelta dovranno o rimborsare Tizio delle spese sostenute, o pagare a Tizio l’aumento di valore del fondo), o se chiedere la demolizione dell’opera a spese di Tizio e l’eventuale risarcimento dei danni. Si segnala, infine, che l’eventuale domanda di rinnovazione dell’opera non può essere domandata trascorsi sei mesi dal giorno in cui Caio e Sempronio hanno avuto notizia dell’incorporazione....