prawo rzeczowe - KSIĘGI Wieczyste PDF

Preview

Summary

Materiały do egzaminu z prawa cywilnego prawo rzeczowe...

Description

KSIĘGI WIECZYSTE Księgi wieczyste prowadzi się dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości dlatego spełniają m.in funkcję rejestracyjno-ewidencyjną – czyli przez ujawnienie stanu prawnego nieruchomości. A więc system ksiąg wieczystych zapewnia warunki bezpieczeństwa obrotu prawnego nieruchomościami. Równocześnie służą zapewnieniu ochrony wobec osób trzecich ujawnionych praw rzeczowych. Wtórną funkcją jest także gwarancja bezpieczeństwa kredytu hipotecznego. Księgi wieczyste są jawne i równocześnie domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Umocnieniu wiarygodności ksiąg wieczystych służy instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Więc generalnie księgi wieczyste stanowią rodzaj przedmiotowego rejestru urzędowego ujawniającego stan prawny nieruchomości. Ujawnia się tam prawa rzeczowe na nieruchomościach oraz w przypadkach określonych przepisami prawa osobiste i roszczenia. Księgi wieczyste a ewidencja gruntów i budynków - generalnie w ewidencji gruntów i budynków zawarte są dane które stanowią one m.in. podstawę planowania gospodarczego, wymiaru podatków i opłat, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, czy statystyki publicznej. Ewidencja jest w zasadzie rejestrem o charakterze informacyjnym, pozbawionym domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Natomiast zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami służy system ksiąg wieczystych, przeznaczonych do ujawnienia stanu prawnego nieruchomości przy domniemaniu zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Więc występuję mocne sprzężenie systemu prawnego ksiąg wieczystych z ewidencją gruntów i budynków - gdyż dane z ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych. Zbiór dokumentów - zastępują one w ograniczonym zakresie księgi wieczyste ponieważ dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu, prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi nieruchomościami. A więc zbiór dokumentów jest rejestrem zastępczym o charakterze tymczasowym, który wyprzedza założenie księgi wieczystej. . Złożenie dokumentów do zbioru na podstawie postanowienia sądu rejonowego ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych Instrumenty upowszechnienia ksiąg wieczystych i usprawnienia systemu prowadzenia ksiąg wieczystych - na początek konieczność założenia księgi wieczystej w przypadku ustawowego wymagania konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej nabywanego prawa. Następnie ważna norma Prawa o notariacie, według której „jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Istotną rolę może również odegrać to że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”. I też, że „sądy, organy administracji rządowej i JST zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.

Ustrój ksiąg wieczystych Generalnie prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości rzeczowej sądów rejonowych; wskazanych, wraz z określeniem obszaru ich właściwości miejscowej przez Ministra Sprawiedliwości w trybie rozporządzenia. Zasadniczo powierzenie prowadzenia ksiąg wieczystych sądom powszechnym oznacza zlecenie kompetencji jurysdykcyjnych sędziom wyznaczonych sądów. Ponadto jednak, a w praktyce najczęściej, dokonywanie wpisów pozostawia się referendarzom sądowym. Prowadzenie ksiąg wieczystych działa w systemie teleinformatycznym

System realny ksiąg wieczystych - Prowadzi się bowiem księgi wieczyste dla rzeczy (nieruchomości) niezależnie od następujących zmian właściciela. Zatem księgi wieczyste mają charakter rejestru przedmiotowego. Równocześnie zasadą jest, że „dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Księgi służą ujawnieniu stanu prawnego wszelakich nieruchomości, a więc nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych. **(nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności)W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste prowadzi się jedną księgę wieczystą dla nieruchomości gruntowej, a w niej ujawnia się prawo własności przysługujące Skarbowi Państwa lub JST oraz użytkowanie wieczyste tej nieruchomości i odrębną własność budynków przysługującą użytkownikowi wieczystemu. Podobnie jedną księgę wieczystą prowadzi się dla zabudowanych nieruchomości gruntowych pozostających w użytkowaniu rolniczych spółdzielni produkcyjnych. Natomiast w przypadku odrębnej własności lokali prowadzi się księgi wieczyste dla „macierzystych” nieruchomości gruntowych oraz oddzielne księgi wieczyste dla wyodrębnionych lokali. Według szczególnego postanowienia ustawodawcy księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Funkcja ustalenia stanu prawnego nieruchomości; prawa podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej - w księgach wieczystych podlega ujawnieniu stan prawny nieruchomości, a służy temu metoda wpisu (intabulacji). Generalnie przyjęto zasadę jawności ksiąg wieczystych a ustalenie stanu prawnego nieruchomości następuje przez ujawnienie praw rzeczowych na nieruchomościach. Ujawnieniu podlega przede wszystkim prawo własności, prawo użytkowania wieczystego a także ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebności, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dokonuje się zarówno wpisania praw związanych z własnością nieruchomości oraz praw obciążających nieruchomość. Postanowiono też że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste oraz roszczenia. @Prawa względne podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w przypadkach wyraźnie określonych w ustawodawstwie. Sama ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza ujawnienie w księdze wieczystej: 1) prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu lub pierwokupu, prawa dożywocia; 2) roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; 3) roszczenia wynikającego z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych; 4) roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności; 5) wierzytelności banku hipotecznego (…) wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych (…); 6) prawa z umowy timeshare W ustawodawstwie odrębnym przewidziano ujawnienie w księdze wieczystej, na podstawie ostatecznej decyzji starosty, ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Wpis - ujawnienie stanu prawnego nieruchomości - obowiązuje metoda wpisu (intabulacji). W konsekwencji „prawa jawne z księgi wieczystej” to prawa ujawnione w trybie wpisu. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem.

Struktura księgi wieczystej - Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których: 1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością; 2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego; 3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki; 4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek”KWU). Jawność ksiąg wieczystych - księgi wieczyste są jawne a realizacji tej zasady jawności sprzyja zastosowanie teleinformatycznego systemu prowadzenia ksiąg wieczystych. Centralna Informacja umożliwia za pośrednictwem tego systemu przeglądanie ksiąg wieczystych. A więc każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie za pośrednictwem tego systemu ją przeglądać a niezależnie od tego Centralna Informacja wydaje, na wniosek, odpisy, wyciągi z ksiąg wieczystych oraz zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych. Odrębną kwestią natomiast pozostaje ograniczona jawność akt księgi wieczystej. Mianowicie akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych jeżeli stanowią podstawę wpisu. Natomiast odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób mających interes prawny lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej albo JST. I jeszcze jest istotny aspekt jawności formalnej oraz jawności materialnej ksiąg wieczystych. Według powszechnego rozumienia jawność formalna oznacza zagwarantowany dostęp powszechny do ksiąg wieczystych w celu zbadania stanu prawnego nieruchomości. Istotne są jednak materialne skutki zagwarantowanej przez ustawodawcę jawności formalnej ksiąg wieczystych, a trzeba mieć na uwadze że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej (ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę). Prowadzenie ksiąg wieczystych; postępowanie sądowe Nieprocesowy tryb postępowania wieczystoksięgowego - podejmowanie czynności sądowych w toku prowadzenia ksiąg wieczystych następuje w trybie postępowania nieprocesowego. Jedynie sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym prowadzone są w trybie procesowym. Zakładanie ksiąg wieczystych - prowadzenie ksiąg wieczystych rozpoczyna się od ich założenia a więc od założenia księgi wieczystej dla oznaczonej nieruchomości. Przy założeniu następuje dokonanie pierwszych wpisów, a w toku dalszego prowadzenia księgi dokonuje się kolejnych wpisów w miarę zmieniającego się stanu prawnego nieruchomości. Jeśli chodzi o kontekst proceduralny to „założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu”. I z założoną księgą wieczystą mamy do czynienia dopiero, gdy dokonano oznaczenia nieruchomości, w połączeniu z ujawnieniem jej właściciela. Dokonywanie wpisów I.Wniosek o wpis - wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Wniosek taki może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty oraz osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ. Wyjątkowo możliwe jest dokonywanie z urzędu określonych wpisów na podstawie upoważnienia zawartego w przepisach szczególnych. Z urzędu dokonuje się jedynie wpisów incydentalnych i tymczasowych, wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Generalnie w obecnym stanie prawnym przyjęto zasadę, że wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu. Ponadto, według bardziej sformalizowanego wymagania „notariusz, komornik oraz naczelnik urzędu skarbowego składa wniosek o wpis wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. II.Podstawa wpisu - wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy nie przewidują innej formy dokumentu. Do

wpisu ograniczonego prawa rzeczowego wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa. Natomiast zasadniczo, dokument stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Chodzi o dokumenty stanowiące o powstaniu, przeniesieniu, obciążeniu i wygaśnięciu prawa, jak również o charakterze deklaratoryjnym, stwierdzające stan prawnorzeczowy nieruchomości. Istnieje też opcja dokonywania wpisów w księdze wieczystej na podstawie ustawy (gdy zmiana stanu prawnego następuje ex lege)- chociażby przypadki hipoteki ustawowej; III.Zakres kognicji sądu - rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Zatem sąd bada zasadność wniosku przede wszystkim od strony formalnej dla poznania żądania wnioskodawcy. W razie potrzeby złożony wniosek powinien być poddany wykładni. Badając treść, sąd ocenia, czy żądanie dotyczy ujawnienia prawa podlegającego wpisom do księgi wieczystej. Sąd też bada treść i formę załączonych do wniosku dokumentów. Sprawdza, czy określony dokument dokonuje lub stwierdza dokonanie zmian stanu prawnego nieruchomości i też ich formę. Sąd bada także treść księgi wieczystej oraz takie ogólne przesłanki rozstrzygnięcia, jak: swoją właściwość miejscową, wymagania formalne wniosku, zdolność prawną i zdolność sądową, zdolność do czynności prawnych i zdolność procesową wnioskodawcy, legitymację wnioskodawcy. IV.Orzeczenie sądu - Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu w granicach wniosku. W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem, nie uzasadnia się jednak dokonanego wpisu. Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie. Co istotne w postępowaniu wieczystoksięgowym zapadają także orzeczenia negatywne. Mianowicie, sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania. Oddalenie wniosku następuje w trybie postanowienia, które – w przeciwieństwie do wpisu – podlega uzasadnieniu. Procesowy tryb uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Zatem osobie legitymowanej przysługuje roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a rozpoznanie roszczenia należy do właściwości sądów rejonowych, orzekających w trybie procesowym. Wyrok sądu procesowego, stanowi podstawę skorygowania przez sąd wieczystoksięgowy dotychczasowego wpisu w księdze wieczystej.

Materialnoprawne zasady systemu prawnego ksiąg wieczystych Znaczenie prawne wpisu do księgi wieczystej - ustawodawca stosuje, w ograniczonym zakresie, na zasadzie wyjątku, wymaganie konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Jak też stosuje w przeważającej mierze zasadę wpisu deklaratywnego, nie zawsze obowiązkowego. Także ustawodawca zaniechał przyjęcia zasady, że dokonany wpis rozstrzyga o zmianie stanu prawnego nieruchomości, niezależnie od innych przesłanek. Zatem nawet w przypadku wymaganego wpisu konstytutywnego wpis powinien być dokonywany przy zajściu określonego zdarzenia prawnego (niewadliwego), stanowiącego podstawę nabycia, zmiany lub utraty prawa. Nie wystarczyłby tutaj sam wpis, dokonany wadliwie, bez podstawy materialnoprawnej. Moc wsteczna wpisu - wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. Wsteczne skutki wywołuje prawomocny wpis w księdze wieczystej (wpis skuteczny). Dotyczy to zarówno wpisów deklaratoryjnych jak też konstytutywnych. Zasada wstecznej mocy wpisu sprzyja przestrzeganiu obowiązku rozpoznawania wniosków o wpis według kolejności ich złożenia. Generalnie odgrywa istotną rolę w zakresie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze wieczystej. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym - Najpierw „domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”. Równocześnie też „domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym obejmuje ujawnione w księdze wieczystej prawa podmiotowe – prawa rzeczowe oraz „prawa osobiste” i roszczenia. No i powołane domniemania mają

charakter usuwalny. Można je obalić dowodem przeciwnym w każdym postępowaniu, w którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy treść rozstrzygnięcia. Dotyczy to m.in procesu windykacyjnego, negatoryjnego, postępowania o rozgraniczenie nieruchomości, itp. Natomiast obalenie w takim postępowaniu domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym wywołuje skutki prawne jedynie w obszarze osądzonej sprawy i zapadającego tam rozstrzygnięcia. Samwpis w księdze wieczystej utrzymuje się nadal i w dalszym ciągu, wyłączając osądzoną sprawę, funkcjonuje domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Natomiast no generalnie, obaleniu domniemania służy postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Chodzi tutaj o skuteczne nabycie prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzania. Formalna wiarygodność treści ksiąg wieczystych jako podstawa rękojmi Przesłanka rozporządzenia prawem ujawnionym w księdze wieczystej - treść księgi wieczystej rozstrzyga korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia chroni jedynie nabycie prawa w drodze czynności prawnej; w dodatku czynności rozporządzenia odpłatnego. W grę wchodzi nabycie w trybie umowy (czynności) zobowiązująco-rozporządzającej bądź czynności rozporządzającej. Generalnie nie może nastąpić nabycie prawa z zastosowaniem działania rękojmi, gdyby u podstaw przysporzenia miało leżeć inne zdarzenie prawne (chociażby orzeczenie sądu, czy decyzja administracyjna). Trzeba też podkreślić, że w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chodzi o nabycie pod tytułem szczególnym w trybie rozporządzenia oznaczoną nieruchomością. Nie chroni zaś rękojmia nabycia uniwersalnego w drodze dziedziczenia, zbycia spadku itp.

Odpłatność rozporządzenia - rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze”. A więc pierwszym warunkiem rękojmi jest odpłatny charakter czynności prawnej. Wprowadzając takie ograniczenie, ustawodawca dał pierwszeństwo ochronie osoby uprawnionej według rzeczywistego stanu prawnego. Nie chroni natomiast obdarowanego nabywcy prawa, uznając, że okolicznością obciążającą jest darmowy charakter przysporzenia. Wyłączono zatem rękojmię, gdy rozporządzenie następuje w trybie np. umowy darowizny, wykonania zapisu testamentowego, itp. Podobnie z negatywnym skutkiem można mówić o nieodpłatnym ustanowieniu lub przeniesieniu innych praw rzeczowych. W istocie chodzi tu również o umowę darowizny. Przesłanka dobrej wiary nabywcy - generalnie rękojmię wiary publicznej wyłącza również zła wiara nabywcy. A w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem pranym, ...