Résumé de jugements - Biens et prescription PDF

Preview

Summary

Résumé des jugements - Alexandra Popovichi...

Description

9034-8822 Québec inc. c. Sutton (Ville) Nature du recours

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli en partie une requête en nullité des dispositions d'un règlement de zonage. Rejeté.

Description des parties  

Faits et jugements antérieurs 

Les appelantes sont propriétaires de boisés, certains de grandes dimensions, dont elles font l'exploitation. Elles ont intenté un recours visant à faire déclarer nuls l'entièreté du chapitre 13 du règlement de Sutton (contenant une série de mesures de contrôle de l'abattage d'arbres) ainsi que plusieurs des définitions qui y sont afférentes, soutenant que les dispositions dans leur ensemble seraient ultra vires et nulles, car elles sont imprécises, incomplètes, déraisonnables, abusives, arbitraires et inéquitables. Le juge de première instance a accueilli en partie ce recours, annulant deux des prescriptions du chapitre 13 mais prononçant la validité de plusieurs autres dispositions attaquées. Les appelantes, insatisfaites du premier jugement, demandent que soit déclarée la nullité de certaines prescriptions et de l'ensemble du chapitre en cause.

Prétentions des parties Question à litige Décision Motifs

Les arguments des appelantes relatifs à l'invalidité de la totalité du chapitre 13 ne peuvent être retenus  Les appelantes ont elles-mêmes reconnu la validité d'une prescription de base portant sur la « coupe d'éclaircie », leur expert ayant admis qu'il s'agissait d'une règle de bonne pratique sylvicole qui, par ailleurs, reflétait l'essence même du principe du développement durable.  Le juge de première instance a conclu que cette prescription n'était pas en litige.  Les appelantes, qui n'ont pas récusé ce constat, peuvent difficilement, à ce stade, démontrer l'invalidité de l'ensemble du chapitre.  Elles n'ont pas remis en question la conclusion du juge selon laquelle les dispositions déclarées nulles sont détachables du reste du règlement.  Elles n'ont pas démontré qu'il y aurait eu empiétement, par l'intimée, d'un pouvoir qui serait réservé aux ingénieurs forestiers.  Elles n'ont pas établi qu'il s'agirait d'un texte purement prohibitif, même s'il contient des interdictions précises, puisque le pouvoir de réglementer une activité comporte celui d'en prohiber certains aspects sous peine de sanctions.  La norme imposée était conforme à la disposition habilitante





Commentaires

et, dès lors, l'intimée jouissait d'une certaine discrétion quant au choix de la méthode et de la technique d'intervention. Par ailleurs, la norme d'application générale adoptée de bonne foi pour l'ensemble du territoire assujetti au chapitre 13 ne semble pas cibler intentionnellement les appelantes. L'argument de celles-ci selon lequel les dispositions traitant de l'interdiction de coupe en altitude seraient invalides étant donné qu'elles sont discriminatoires ne peut être retenu. Il est de la nature même d'un règlement de zonage d'être discriminatoire puisqu'il implique l'autorisation ou la prohibition de certains usages à certains endroits déterminés. Eu égard à la coupe dans les zones à forte pente, les appelantes n'ont pas démontré que l'interdiction d'abattage prévue serait prohibitive. Le juge de première instance a déterminé l'existence d'un lien direct entre les prévisions du règlement et son objet, soit la protection du couvert forestier et le développement durable. En l'espèce, des préoccupations telles la prévention de l'érosion des sols et ses conséquences justifient l'interdiction d'une coupe en altitude, où les sols sont plus minces, tout comme l'objectif de la protection des paysages.

Affaire Allice et Potashner Nature du recours Description des parties Les parties sont copropriétaires indivises d’un immeuble de deux logements  Une entente quant à la maintenance et à l’opération de l’immeuble (P2) entre les parties a été conclue et est respectée depuis plus de 30 ans  Potashner décide d’aller s’installer à Toronto et loue son appartement Allice demande la moitié des revenus découlant de la location du loyer de Potashner Potashner requiert la vente en justice de l’immeuble et le partage du produit à part égale entre les parties (Allice s’y oppose)

 Faits et jugements antérieurs

Prétentions des parties Question à litige Décision

Motifs

Commentaires

La vente en justice suivie d’un partage est le seul chemin du règlement des difficultés entre les parties. L’action de Potashner est accueillie  Selon la jurisprudence, la chose commune ne peut être valablement louée à un tiers par un seul des copropriétaires indivis  Or, par l’entente P2, les parties ont voulu se donner réciproquement une entière liberté d’action à ‘intérieur de l’indivision : il n’y a rien de contraire à l’ordre public et la liberté des contrats l’autorise o Elles ont déclaré leur autonomie respective dans l’« opération » de chaque logement o Il est clair que les deux indivisaires avaient voulu se libérer de la tutelle l’un de l’autre pur tout ce qui concernait  Il s’agit donc d’une situation où les copropriétaires se sont reconnues la liberté d’administration d’une quote-part physiquement décrite et déterminée  Le bail entre les défendeurs est valide et la Allice se saurait en prétendre en partager le bénéfice  Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision o Potashner pourrait vendre sa moitié indivise S’il n’y aurait pas eu de contrat, aurait partagé les revenus

Agence du revenu du Québec c. 9110-4547 Québec inc Nature du recours Description des parties

Faits

Prétentions des parties Question à litige Décision

Demande en jugement déclaratoire. Rejetée. L'AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC, demanderesse 9110-4547 QUÉBEC INC. et ANDRÉ REID, défendeurs  Après avoir acquis une église bâtie en 1950 et avoir présenté plusieurs projets, tous avortés, pour redonner à cet édifice patrimonial une nouvelle vocation, la défenderesse a décidé d'abandonner l'immeuble au moyen d'un acte notarié.  La demanderesse, par l'effet de la loi, agit donc à titre d'administratrice de ce bien sans maître.  Elle demande au tribunal de déclarer nul l'acte d'abandon.

Le droit de propriété confère à son titulaire la faculté d'abandon. o La faculté d'abandon peut se définir comme une institution autonome qui, par la manifestation de la volonté du propriétaire d'un immeuble, met fin au droit de propriété de celui-ci sans le transmettre à un tiers et sans que ce droit puisse renaître.  En l'espèce, la défenderesse, manifestement et de façon non équivoque, a renoncé à son droit de propriété relativement à l'immeuble sur lequel se trouve l'église Sainte-Cécile au moyen d'une déclaration officielle faite devant notaire et publiée au registre foncier.  L'article 936 C.c.Q. énonce que les immeubles sans maître appartiennent à l'État.  Plusieurs démarches ont été tentées pour que ce bâtiment puisse trouver un second souffle. Cependant, pour diverses raisons, ces projets n'ont pu assurer la pérennité de l'église. Dans ces circonstances, le tribunal ne peut conclure que la défenderesse a exercé d'une manière excessive et déraisonnable, à l'encontre des exigences de la bonne foi, sa faculté d'abandonner l'église (art. 7 C.c.Q.). Abus de droit = utiliser son droit avec l’intention de nuire à quelqu’un  Donc il n’y a pas d’abus de droit en l’espèce



Motifs

Commentaires

À retenir de ce jugement : 1. Possible abandonner bien immeuble 2. L’État, même s’il veut radier l’abandon, n’a pas le choix d’être propriétaire. Il ne peut pas imposer à celui qui ne veut plus être propriétaire d’être propriétaire.

Bâtiments Kalad'Art inc. c. Construction D.R.M. inc. Nature du recours Description des parties

Faits et jugements antérieurs

Question à litige Décision Motifs

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête en radiation d'inscription d'une hypothèque légale. Rejeté. LES BÂTIMENTS KALAD'ART INC., intimée appelante CONSTRUCTION D.R.M. INC., requérante intimée  La Ville de Rimouski a conclu avec l'intimée un contrat visant la construction d'un entrepôt à sel.  L'appelante, qui a fourni des matériaux et qui est restée impayée, a fait inscrire un avis d'hypothèque légale à l'égard de l'entrepôt.  L'intimée allègue que l'hypothèque n'est pas valide parce que l'immeuble en question est d'utilité publique.  Le premier juge a conclu que l'immeuble était insaisissable et qu'il ne pouvait être grevé d'une hypothèque légale (art. 2668 C.c.Q.) Mme la juge Mailhot:  Nul ne peut s'approprier les biens d'une personne morale de droit public qui sont affectés à l'utilité publique (art. 916 C.c.Q.).  L'article 916 C.C.Q. consacre la théorie de la dualité domaniale. Selon cette théorie, les biens d'une municipalité sont divisés en deux catégories: les biens faisant partie du domaine public de la municipalité, lesquels sont insaisissables, et ceux faisant partie du domaine privé de la municipalité, qui sont saisissables.  Pour qu'un bien fasse partie du domaine public de la municipalité, il doit être « affecté à l'utilité publique ».  La théorie de l'accessoire devrait être appliquée au moment de déterminer si un bien est affecté à l'utilité publique. Une interprétation large n'irait pas à l'encontre de l'intention du législateur, qui voulait empêcher que des biens bénéficiant à la population d'une municipalité tombent dans le domaine privé et deviennent saisissables.  Le juge de première instance n'a pas commis d'erreur en qualifiant l'entrepôt de bien affecté à l'utilité publique. Cette qualification est en accord avec la portée et l'interprétation que devrait recevoir l'article 916 C.C.Q.  L’entrepôt à sel est lié à la fourniture du service d'entretien des rues, qui, lui, est essentiel au bon fonctionnement d'une municipalité. Même si l'utilité publique de l'entrepôt à sel est indirecte, cela ne l'empêche pas d'être un bien affecté à l'utilité publique.

M. le juge Biron: L'entrepôt à sel construit pour la Ville est un bien affecté à l'utilité publique et, comme tel, il est insaisissable. Par conséquent, il ne peut être grevé d'une hypothèque légale de fournisseur de matériaux. Régime particulier des biens du domaine public Sel et sable nécessaire à l’utilité publique, tout le monde en jouit



Commentaires

Bergeron c. Martin Nature du recours

Action en injonction permanente visant à faire respecter une déclaration de copropriété divise. Accueillie.

Description des parties En juillet 1991, la requérante a acheté l'une des trois propriétés faisant partie d'un immeuble détenu en copropriété divise.  Depuis mai 1991, les intimés exploitent un service de garde dans l'une de ces copropriétés.  Leur service, qui recevait à cette époque deux ou trois enfants certains jours de la semaine, reçoit maintenant jusqu'à neuf enfants tous les jours, et ce, de 7 h 45 à 18 h 30. La cour arrière sert aux activités de la garderie jusqu'à sa fermeture, empêchant la requérante et sa famille d'en profiter pendant le jour.  Les intimés y ont installé une structure imposante, un carré de sable, des tables et une piscine portative.  En raison des inconvénients que lui causent ces activités, notamment le bruit, la circulation des parents et leur utilisation du stationnement, la requérante veut les faire cesser. Elle fait valoir que la destination résidentielle de l'immeuble ne permet pas un tel usage Les intimés ont tenté de limiter les inconvénients pour les voisins et prétendent avoir obtenu leur autorisation verbale. Ils soutiennent que les inconvénients invoqués ne peuvent donner ouverture à l'injonction prévue à l'article 1080 C.c.Q.



Faits et jugements antérieurs

Prétentions des parties Question à litige Décision Motifs

  

En vertu de l'article 53 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil, la loi nouvelle s'applique à la copropriété divise établie avant son entrée en vigueur. L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble (art. 1053 C.c.Q). La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation (art. 1056 C.c.Q.).











 Commentaires

Ainsi, chaque copropriétaire use et jouit librement de sa propriété à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (art. 1063 C.c.Q.). Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable à l'un des copropriétaires, ce dernier peut demander au tribunal de lui enjoindre de s'y conformer (art. 1080 C.c.Q.). Selon la déclaration de copropriété, l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation résidentielle exclusivement et les copropriétaires doivent en tout temps éviter d'en troubler la tranquillité. Ces dispositions indiquent clairement la volonté des copropriétaires d'exclure l'exploitation de tout commerce ou profession. En l'espèce, il ne s'agit pas d'activités occasionnelles et limitées. Les activités du service de garde renvoient à la notion d’« entreprise » au sens de l'article 1525 C.c.Q. En exploitant une entreprise dans leur copropriété, les intimés contreviennent à la destination de la copropriété. Il s'agit d'un immeuble de prestige, construit sur un terrain de dimension restreinte. Ces éléments objectifs expliquent l'interdiction d'y exercer un commerce ou une profession. De plus, il faut tenir compte de l'élément subjectif suivant: la requérante n'aurait pas acheté sa propriété si elle avait su que les intimés y exploitaient une entreprise. Les activités de ces derniers constituent des inconvénients majeurs qui causent un préjudice sérieux et irréparable à la requérante puisqu'elle est, à toutes fins utiles, expropriée au moins en partie de son droit de jouir de sa propriété et des parties communes de l'immeuble. Les intimés doivent donc respecter la déclaration de copropriété et cesser d'exploiter leur service de garde dans leur propriété.

Harel c. 2760-1699 Québec inc. Nature du recours

Action pour faire déclarer des offres réelles bonnes et valables à la suite de l'exercice d'un droit de retrait. Accueillie.

Description des parties La demanderesse et son mari étaient copropriétaires indivis de leur résidence familiale.  À la suite de difficultés financières du mari, un créancier a obtenu jugement contre lui et a fait publier ce jugement contre sa part indivise dans l'immeuble.  L'immeuble a fait l'objet d'une saisie et la part indivise du mari a été vendue aux enchères en février 1999.  N'ayant pas fait inscrire son adresse au bureau de la publicité des droits, ce n'est qu'en mars 1999 que la demanderesse a pris connaissance de cette situation.  Se prévalant du droit de retrait prévu à l'article 1022 du Code civil du Québec (C.C.Q.), elle a fait des offres réelles aux adjudicataires. Les adjudicataires contestent le droit de la demanderesse de se prévaloir du droit de retrait puisqu'il ne s'agit pas d'une vente de gré à gré, mais d'une vente en justice. Selon eux, la disposition applicable en l'espèce est l'article 1023 C.C.Q., qui accorde à l'indivisaire un droit de subrogation. Est-ce que les articles 1022 et 1023 C.c.Q. sont mutuellement exclusifs? Les articles 1022 et 1023 C.C.Q. ne sont pas mutuellement exclusifs.  (Les commentaires sur le Code civil du Québec, publiés au moment de son entrée en vigueur, ne doivent pas primer le texte même du code.)  Ces deux dispositions visent à protéger les droits des indivisaires et elles le font dans deux situations distinctes.  L'article 1023 C.C.Q. vise le cas où l'indivisaire est informé de la vente ou de la prise en paiement imminente de la part d'un autre indivisaire, alors que l'article 1022 C.C.Q. vise le cas où l'indivisaire est informé après la vente et uniquement dans le cas d'une cession à titre onéreux.  En l'espèce, les adjudicataires ont acquis la part du mari de la demanderesse à titre onéreux et le droit de retrait a été exercé dans l'année qui suit l'acquisition.  La vente en justice n'empêche pas l'exercice du droit de retrait.  La personne qui se porte acquéreur d'une part indivise dans une vente en justice doit savoir que, pendant une année, son droit de propriété peut être affecté par l'exercice du droit de retrait prévu à l'article 1022 C.C.Q. 

Faits et jugements antérieurs

Prétentions des parties

Question à litige Décision

Motifs

Commentaires

Art. 1022 C.c.Q. : indivisaire qui veut se prévaloir de l’article doit le faire dans les 60 jours où il apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis la part d’un indivisaire et ce droit doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la part.

Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 boul. l'Acadie Nature du recours

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une action en annulation de règlement d'une copropriété divise. Accueilli en partie.

Description des parties Depuis 1990, l'appelant ainsi que des membres de sa famille et sa société (le groupe Kilzi) sont propriétaires de 8 unités de copropriété dans un immeuble qui comporte 132 unités privatives à usage résidentiel.  La déclaration de copropriété précise que l'immeuble est destiné à l'habitation résidentielle et que les unités de logement ne peuvent servir à des fins commerciales.  Les activités du groupe Kilzi ayant accentué le taux de location de l'immeuble, plusieurs propriétaires y ont vu une menace à la tranquillité des lieux et ont adopté un règlement sur la location des unités.  Ce règlement entrave les activités du groupe Kilzi en ce qu'il interdit la location par une personne morale et la location à court terme. De plus, il impose des restrictions au propriétaire qui détient plus de trois unités de copropriété.  L'appelant a demandé l'annulation du règlement.  En première instance, la juge a été d'avis que celui-ci était valide puisqu'il ne modifiait pas la destination de l'immeuble et qu'il n'était pas discriminatoire. Elle a conclu qu'il avait été adopté de bonne foi dans l'intérêt des copropriétaires et qu'il respectait la loi ainsi que la déclaration de copropriété. Selon l'appelant, cette dernière ne contient aucune restriction à la location des unités et le syndicat intimé ne peut le priver de ses droits. Il ajoute que le règlement n'est pas valide parce qu'il n'a pas obtenu la majorité requise. L'intimé fait valoir que l'achat de plusieurs unités et leur location constituent une activité commerciale prohibée par la déclaration de copropriété. Les activités s'exerçant aux unités constituent-elles une occupation résidentielle ou commerciale? 

Faits et jugements antérieurs

Prétentions des parties

Question à litige Décision Motifs



La déclaration de copropriété vise à interdire les activités commerciales à l'intérieur d'une unité et non à empêcher la propriété d'une unité par un commerçant. Les locations à









 Commentaires

court terme peuvent constituer une occupation commerciale si, par exemple, elles sont assimilées à des activités d'hôtellerie. Dans les circonstances, les activités du groupe Kilzi ne peuvent être interdites. En principe, rien ne s'oppose au droit du copropriétaire de louer son unité de propriété puisqu'il peut en user et en jouir librement (art. 1063 C.c.Q.). Si la location ne pose aucun problème, il en va autrement des limites imposées à ce droit. La difficulté à cet égard découle de la notion de destination de l'immeuble qui est utilisée pour limiter à la fois les prérogatives de la collectivité et les droits individuels de copropriétaires. Le rôle i...