Resumo de Contratos Civis PDF

Preview

Summary

Alexandra Duarte Morgado 2º SEMESTRE 2018/CONTRATOS CIVISContratos CivisParte IDos contratos de alienaçãoSecção IDo contrato de compra e venda1. Noção e aspetos geraisO contrato de compra e venda encontra-se nos artigos 874.° a 939.°. A compra e venda constitui talvez o mais importante contrato regu...

Description

CONTRATOS CIVIS

Alexandra Duarte Morgado 2º SEMESTRE 2018/1019

Contratos Civis Parte I Dos contratos de alienação Secção I Do contrato de compra e venda 1. Noção e aspetos gerais O contrato de compra e venda encontra-se nos artigos 874.° a 939.°. A compra e venda constitui talvez o mais importante contrato regulado no Código, não apenas em virtude da função económica essencial que desempenha, mas também porque a sua regulação não se apresenta como paradigmática em relação aos restantes contratos. A compra e venda é definida no art. 874.° do CC, onde se dispõe: «Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.» A compra e venda consiste essencialmente na transmissão de um direito contra o pagamento de uma quantia pecuniária, constituindo economicamente a troca de uma mercadoria por dinheiro. O Código refere como exemplo paradigmático de transmissão do direito a transferência da propriedade, mas a compra e venda não se restringe a esta situação, podendo abranger a transmissão de qualquer outro direito real, e inclusivamente de direitos que não sejam reais como os direitos sobre valores mobiliários, os direitos de propriedade industrial, os direitos de propriedade intelectual, os direitos de crédito, os direitos potestativos, ou situações jurídicas complexas, como a posição contratual ou as universalidades de direito.  A assunção de dívidas efetuadas onerosamente não pode ser qualificada como compra e venda, uma vez que a lei considera esta como um contrato translativo de direitos, mas não de obrigações .  Também não constitui compra e venda a transmissão de outras situações que não possam ser consideradas como direitos subjetivos do alienante, estando-se nesse caso perante tipos contratuais diferentes.  Em relação á simples posse, uma vez que esta a nosso ver não constitui um direito subjetivo, não poderá ser objeto de compra e venda, uma vez que a sua transmissão não corresponde á transmissão de um direito. Sendo um contrato translativo de direitos, a compra e venda pressupõe ainda a existência de uma contrapartida pecuniária para essa transmissão. Se não existir qualquer contrapartida, o contrato é qualificável como doação (art.940º) e se a contrapartida não consistir numa quantia pecuniária o contrato já não constitui uma compra e venda, mas antes um contrato de troca.

2. Caraterísticas qualificativas do contrato de compra e venda 2.1. A compra e venda como contrato nominado e típico A compra e venda é, em primeiro lugar, um contrato nominado, uma vez que a lei o reconhece como categoria jurídica, e típico porque estabelece para ele um regime, quer no âmbito do Direito Civil (art.874º e ss), quer no âmbito do Direito Comercial.

Página 1 de 127

2.2. A compra e venda como contrato primordialmente não formal A compra e venda é, regra geral, um contrato não formal (art. 219.°), ainda que a lei por vezes o sujeite a forma especial, como sucede na compra e venda de bens imóveis (art. 875.°) e noutras situações específicas.

2.3. A compra e venda como contrato consensual A compra e venda caracteriza-se ainda por ser um contrato consensual, uma vez que a lei prevê expressamente a existência de uma obrigação de entrega por parte do vendedor (art. 879.°, b)), o que significa que não associa a constituição do contrato á entrega da coisa, admitindo a sua vigência antes de a coisa ser entregue. É o acordo das partes que determina a formação do contrato, não dependendo esta nem da entrega da coisa, nem do pagamento do preço respetivo. Tem sido, porém, questionado se ao abrigo da autonomia privada as partes podem estipular a compra e venda como contrato real quoad constitutionem, designadamente dependente da tradicio rei ou traditio pretii. Efetivamente, da mesma forma que as partes podem estipular uma forma convencional não exigida por lei para a celebração do contrato (art. 223.°), parece admissível que possam igualmente fazer depender a sua constituição da existência da tradição da coisa ou do preço. Duvidamos, porém, que os exemplos referidos representem coisa diferente que a normal celebração do contrato consensual através da declaração tácita. Da mesma forma, não parece existir nenhum contrato real quoad constitutionem na compra e venda com pré-pagamento, na medida em que a celebração do contrato se realiza com a solicitação do produto, havendo apenas a imposição de que o preço seja pago antes da sua entrega.

2.4. A compra e venda como contrato obrigacional e real quodd effectum A compra e venda é, em primeiro lugar, um contrato obrigacional, já que determina a constituição de duas obrigações: • •

A obrigação de entregar a coisa (art. 879.°, b)); A obrigação de pagar o preço (art. 879.°, c)).

A compra e venda é, por outro lado, um contrato real quoad effectum, uma vez que produz a transmissão de direitos reais (art. 879.°, a)).

2.5. A compra e venda como contrato oneroso A compra e venda é um contrato oneroso, uma vez que nele existe uma contrapartida pecuniária em relação à transmissão dos bens, importando assim sacrifícios económicos para ambas as partes. A compra e venda não exige, no entanto, que ocorra necessariamente uma equivalência de valores entre o direito transmitido e o preço respectivo, não deixando por isso de se aplicar as regras da compra e venda se o comprador consegue descontos significativos em virtude de boas relações que possui com o vendedor. No entanto, se a intenção das partes é atribuir efetivamente um enriquecimento ao alienante (aquisições de bens de baixo valor por elevado preço em leilões com fins sociais) ou ao adquirente (alienação de bens por preço simbólico ou muito inferior ao valor do mercado, com fins de liberalidade), a situação já não corresponderá a uma verdadeira compra e venda, mas antes a um contrato misto de venda e doação.

2.6. A compra e venda como contrato sinalagmático

Página 2 de 127

Sendo oneroso, a compra e venda é também um contrato sinalagmático uma vez que as obrigações do vendedor e do comprador constituem-se tendo cada uma a sua causa na outra (sinalagma genético), o que determina que permaneçam ligadas durante a fase da execução do contrato, não podendo uma ser realizada se a outra o não for (sinalagma funcional). Aplicam-se, por isso, á compra e venda as regras relativas ao sinalagma contratual, como: • • •

A exceção de não cumprimento (art.428º e ss); A caducidade do contrato por impossibilidade de uma das prestações (art.795º/nº1); A resolução por incumprimento (art.801º/2).

2.7. A compra e venda como contrato normalmente comutativo, sendo por vezes aleatório A compra e venda é normalmente um contrato comutativo, uma vez que ambas as atribuições patrimoniais se apresentam como certas, não se verificando incerteza nem quanto à sua existência nem quanto ao seu conteúdo. No entanto, em certos casos, a lei admite que a compra e venda possa funcionar como contrato aleatório, como nas hipóteses da venda de bens futuros, frutos pendentes e partes componentes e integrantes, a que as partes atribuem esse carácter (art.880º/2), na venda de bens de existência ou titularidade incerta (art.881º), na venda de herança ou de quinhão hereditário (art.2124º e ss), ou na venda de expetativas.

2.8. A compra e venda como contrato de execução específica A compra e venda é um contrato de execução instantânea, uma vez que, quer em relação à obrigação de entrega, quer em relação à obrigação de pagamento do preço, o seu conteúdo e extensão não é delimitado em função do tempo. Essa situação ocorre mesmo na venda a prestações dado que, apesar do seu fracionamento em diversos períodos de tempo, este apenas determina a forma de realização da prestação, não influenciando o seu conteúdo e extensão. Mas já são contratos de execução continuada os contratos de fornecimento, como de fornecimento de gás ou de eletricidade. A sua natureza específica justifica, porém, que não os configuraremos como verdadeiras compras e vendas, parecendo antes tratar-se de contratos atípicos, ainda que afins da compra e venda.

3. Forma de contrato de compra e venda Por força do art. 219.° do CC, a compra e venda é um contrato essencialmente consensual, uma vez que regra geral não é estabelecida nenhuma forma especial para o contrato de compra e venda. Esta regra geral é, no entanto, objeto de várias exceções, como a da compra e venda de imóveis. Se o contrato de compra e venda tem por objeto bens imóveis, o art. 875.° do CC determina que, sem prejuízo do disposto em lei especial ele só é válido quando for celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado. Esta regra sofre, no entanto, duas exceções, constantes de lei especial, em que a compra e venda de imóveis pode ser celebrada por simples documento particular: • A primeira é respeitante á situação de compra e venda com mútuo, com ou sem hipoteca, referente a prédio urbano destinado a habitação, ou fração autónoma para o mesmo fim, desde que o mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito á habitação (art.1º e 2º/nº1, do DL.255/93, de 15 de Julho); • A segunda respeita ao procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis, constantes do DL.263-A/2007, de 13 de Julho. Neste caso, os interessados iniciam o procedimento formulando o seu pedido junto do serviço do registo competente, manifestando a sua opção por um dos modelos de contrato (art.6º D.L. 263º-A/2007), sendo o serviço de registo que procede á elaboração dos documentos que titulam os negócios, de acordo com o modelo previamente escolhido pelos interessados (art.8º/nº1/b) D.L. 263-A/2007). Página 3 de 127

Já em relação ao contrato de compra e venda de direito real de habitação periódica, o mesmo deve ser celebrado por declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial da assinatura do alienante (art.12º D.L.275/93, de 5 de Agosto, na redação do D.L180/99, de 22 de Maio). Em relação à transmissão de certos direitos, exige-se por vezes mesmo a escritura pública, como sucede com a transmissão total e definitiva do direito de autor. Também quando tem por objeto certos bens móveis, a compra e venda é, por vezes, sujeita a forma escrita. Assim acontece, com a alienação de herança ou quinhão hereditário, quando não abranja bens sujeitos a alienação por escritura pública ou documento particular autenticado, com o estabelecimento comercial e com as quotas de sociedade. A redução a escrito é ainda exigida no caso de alienação de direitos sobre bens industriais, como sucede com os direitos emergentes de patentes, modelos de utilidade, registos de modelos e desenhos industriais e registos de marcas. Por vezes exige-se igualmente o reconhecimento presencial da assinatura dos outorgantes no documento escrito pelo qual se procede á venda, como sucede com o contrato de compra e venda de navio. Para além disso, é exigida a redução a escrito do contrato de compra e venda em diversas situações, por razões de proteção do consumidor. Assim acontece na venda fora do estabelecimento comercial (art.9º do D.L 24/2014, de 14 de Fevereiro). Fora destes casos, a compra e venda não necessita de revestir forma especial. A compra e venda de bens móveis sujeitos a registo, como é o caso dos automóveis, não está sujeita a qualquer forma especial. Por esse motivo, a compra e venda de bens móveis sujeitos a registo, como é o caso dos automóveis, não está sujeita a qualquer forma especial. Nem era necessário o legislador dizer, uma vez que já se sabe que os bens móveis sujeitos a registo não perdem a natureza de móveis, mas o art.205º/nº2 do CC, vem referir expressamente de forma redundante que ás coisas móveis sujeitas a registo é aplicável o regime das coisas móveis em tudo o que não seja especialmente regulado. Sempre que a compra e venda seja sujeita a forma, a omissão desta acarretará a nulidade do negócio jurídico (art. 220.°). Em certos casos, a compra e venda, para além da forma especial pode obrigar à realização de certas formalidades: • Nos atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos e frações autónomas, é necessário que se faça prova da correspondente autorização de utilização perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular. Nos atos de transmissão de imóveis é obrigatória a referência ao respetivo alvará, com indicação do número e data da emissão, sendo que, no caso de prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal, deve ser especificado se a autorização de utilização se refere ao prédio ou á fração autónoma a transmitir. A apresentação desse documento é, no entanto, dispensada se a existência dessa autorização tiver sido anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações. A omissão desta formalidade não acarreta a nulidade do contrato, mas constitui contra-ordenação, podendo determinar a aplicação de coimas ou outras sanções acessórias. • Outra formalidade é a exigida pelo princípio da legitimação, instituído no art.9º/nº1 do CRP que estabelece que os factos de que resulte transmissão de direitos ou constituição de encargos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito ou contra a qual se constitui o encargo. Exceções a esta solução, art.9º/2 do CRP. Para além disso, tratando-se de prédio situado em área onde não tenha vigorado o registo obrigatório, o primeiro ato de transmissão posterior a 1 de Outubro de 1984 pode ser titulado sem a exigência prevista no nº1, se for exibido documento comprovativo, ou feita justificação simultânea, do direito da pessoa de quem se adquire (art.9º/nº3, CRP). A sanção para essa omissão não é, porém, a nulidade do negócio, uma vez que se coloca apenas um problema de legitimação formal e não de legitimação substantiva. Apenas o agente que o outorgar estará sujeito a sanções.

Página 4 de 127

4. Efeitos essenciais 4.1. Generalidade O artigo 874.° estabelece: «a compra e venda tem como efeitos essenciais: a) a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; b) a obrigação de entregar a coisa; c) a obrigação de pagar o preço. » A compra e venda é um contrato pelo qual se transmite uma coisa ou um direito contra o recebimento de uma quantia em dinheiro (preço). O resultado final do negócio consistirá na aquisição por parte do comprador do direito de propriedade sobre o bem vendido, à qual acrescerá como efeito subordinado a aquisição da posse, bem como a aquisição por parte do vendedor do direito de propriedade sobre determinadas espécies monetárias. A compra e venda só se encontrará definitivamente executada quando se verificarem estas duas alterações na situação jurídica dos contraentes.

O art. art. 874.° vem estabelecer dois processos técnicos distintos para a obtenção desse mesmo resultado: •

Em relação à aquisição das quantias em dinheiro, bem como em relação à aquisição da posse da coisa vendida, a lei socorre-se do instrumento da constituição de obrigações, quer por parte do comprador, quer por parte do vendedor, apenas considerando definitiva a aquisição após o cumprimento das mesmas.

•

Mas em relação à aquisição da propriedade sobre o bem vendido, esse processo deixa de ser utilizado, dispensando a lei, pelo menos na venda de coisa específica, o cumprimento da obrigação, considerando a aquisição da propriedade como uma simples consequência automática da celebração do contrato (art. 879.°, a) e 408.°, nº 1 do CC).

Não há assim, no âmbito da compra e venda o surgimento de uma obrigação de dare em sentido técnico, verificase o efeito translativo automaticamente com a perfeição do acordo contratual. Tem por isso de distinguir-se, no contrato de compra e venda, entre os seguintes efeitos: • •

Um efeito real (a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito); Dois efeitos obrigacionais (que se reconduzem à constituição das obrigações de entregar a coisa e de pagar o preço).

4.2. O efeito real 4.2.1. A adoção dos princípios da consensualidade e da causalidade no Direito Português Um dos efeitos essenciais da compra e venda é a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito. É essencial à compra e venda a alienação de um direito, ou seja, uma aquisição derivada do mesmo. Se as partes convencionam a aquisição originária de um direito pelo adquirente não se estará perante uma compra e venda. Não há, porém, naturalmente obstáculo a que a compra e venda e vende abranja hipóteses de aquisição derivada constitutiva como como a constituição de direitos reais menores. Para essa constituição ou transmissão do direito real, basta normalmente o acordo das partes, pelo que a celebração do contrato de compra e venda acarreta logo a transferência da propriedade (art. 879.°, a) e 408.°, nº 1 do CC). A transferência ou constituição do direito real é consequentemente imediata e instantânea. Logo no momento da celebração Página 5 de 127

do contrato, o adquirente torna-se titular do direito objeto desse mesmo contrato. Assim, o efeito real verifica-se automaticamente no momento da formação do contrato, sendo, por isso, a propriedade transmitida apenas com base no simples consenso das partes, verificado nesse momento. Esta situação é denominada como princípio da consensualidade. O princípio da consensualidade tem grandes vantagens, em virtude da forma simples como se procede à transmissão dos direitos reais, fundando-a apenas na vontade das partes, em lugar de a fazer depender de posteriores formalidades. Ligado ao princípio da consensualidade está o princípio da causalidade, nos termos do qual a existência de uma justa causa de aquisição é sempre necessária para que o direito real se constitua ou transmita. Como a existência de título é necessária para a constituição ou transmissão do direito real, a validade ou regularidade da causa de aquisição é imprescindível para que essa constituição ou transmissão se opere, pelo que qualquer vício no negócio causal afetará igualmente a transmissão da propriedade. Vigora o princípio da causalidade no sistema do título, em virtude de a transmissão do direito real depender exclusivamente do negócio transmissivo, e no sistema do título e modo, dada a conexão causal entre o título e o modo. Diferentemente, o sistema do modo regula-se pelo princípio oposto – o princípio da abstração – segundo o qual os vícios no negócio causal não podem afetar a transferência da propriedade. Conforme se referiu, o art.408º/1, estabelece que a transferência dos direitos reais sobre a coisa determinada se dá por mero efeito do contrato, o que naturalmente implica consagrar em pleno o sistema do título, sujeitando-se assim a transmissão da propriedade aos referidos princípios da consensualidade e da causalidade. Entre nós veio a consagrar-se a caracterização do contrato de compra e venda no âmbito da venda real: ✓ O adquirente após a celebração do contrato adquire imediatamente a propriedade da coisa vendida que pode imediatamente opor erga omnes, no caso dos bens não sujeitos a registo, ficando, no caso dos bens sujeitos a registo essa oponibilidade a terceiros dependente do cumprimento do ónus registral. A transmissão da propriedade aparece assim ligada à celebração do contrato, da qual depende como efeito automático.

4.2.2. Apreciação da possibilidade de existirem exceções em relação a esses princípios Ao mesmo tempo que consagra o sistema do título, o art.408º/1 refere a possibilidade de existência de exceções a esse sistema, “previstas na lei”. Cabe, por isso, perguntar se efetivamente a lei admite a possibilidade de a transferência da propriedade não estar sujeita aos princípios da consensualidade e da causalidade. Caso a resposta fosse afirmativa, teria que se concluir que ao lado da venda real, o nosso direito reconheceria também o outro tipo de venda, que se denomina de venda obrigatória.  A venda obrigatória carateriza-se essencialmente pelo facto de o contrato de compra e venda nunca produzir efeitos reais, apenas tendo por função a constituição de obrigações, resultando assim a transferência da propriedade de um segundo...