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Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) EL DERECHO DE HIPOTECA INMOBILIARIA Concepto de hipoteca Derecho real limitado de garantía que recae de manera directa e inmediata sobre bienes inmuebles y no comporta la posesión de los mismos por el acreedor → No es necesario que los bienes sean del deudor.! Arts. 104 LH: “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.”! Características de la hipoteca

• Derecho no posesorio y de constitución registral: No requiere el desplazamiento de la posesión del bien porque el hipotecante mantiene su posesión aunque puede cederla a terceros. !

• Derecho real inmobiliario (arts. 2 y 104 LH y 1876 CC): Se puede grabar con hipoteca, la propiedad y los derechos reales (enajenables) sobre inmuebles.!

• Derecho de realización de valor: Atribuye a su titular ius distrahendi sobre los bienes gravados (arts. 1858 CC y art. 129 LH). ! procedimientos previstos en la ley, para poder cobrar su créditoa o, si se ha pactado, la venta extrajudicial. !

• Preferencia legal para el cobro de su crédito: Confiere al acreedor hipotecario una preferencia legal para el cobro sobre el valor del bien hipotecado (art. 1923, núm. 3 CC).!

• Oponible erga omnes: Susceptible de ejercicio frente a cualquier nuevo poseedor o titular del bien (art. 104 LH)!

• Accesoriedad de la hipoteca: La hipoteca sigue los avatares del crédito garantizado (art. 149 LH): cesión, extinción. La cesión del crédito conlleva la cesión de la garantía hipotecaria. Una vez satisfecho el crédito y el derecho real de garantía se deberá proceder a la cancelación de su inscripción en el RP. ! Regulación

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Modalidades de hipoteca por su forma de constitución Hipotecas voluntarias (138 LH) → constituidas en virtud de un negocio jurídico:

- Contrato bilateral → contrato de hipoteca entre acreedor y propietario.! - Declaración unilateral del propietario de los bienes hipotecados (art. 138 y 141 LH)., cuando el amo del bien impone la hipoteca. En escritura pública e inscrita en el RP. ! unilateral no caduca ni se puede cancelar a no ser que el acreedor no acepte en un plazo de 2 meses → se podrá cancelar a petición del dueño de la finca! Hipotecas legales (158 LH)

- Expresa: Constituidas a favor de ciertas personas por imposición de la ley, en supuestos expresamente previstos. Si no hay acuerdo, por orden judicial.! inscripción en el RP. ! Son los supuestos contemplados en el art. 168 LH:! Artículo 168 LH Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:! Primero. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:! a)

Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.!

b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos.! c)

Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley.!

d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.! Segundo. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos ochocientos once, novecientos sesenta y ocho y novecientos ochenta del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.! Tercero. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.! Cuarto. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.! Quinto. El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.! Sexto. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo ciento noventa y cuatro; y! Séptimo. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el artículo ciento noventa y seis.

- Tácita: Gravan los bienes sin necesidad de acto de constitución ni de publicidad registral. En virtud de estas → preferencia de Hacienda sobre cualquier acreedor y el tercer adquirente para cobrar el IBI sobre bienes inmuebles (194 LH) ! La obligación garantizada con la hipoteca Art. 105 LH: la hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. ! garantizadas con hipoteca. !

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Sea cual sea el tipo de obligación garantizada, el importe de la misma conste en la inscripción de la hipoteca (art 12 LH) → Principio de determinación o especialidad. ! Artículo 12 LH En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.! Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.

Modalidades de hipoteca por razón de crédito Según las características de la obligación garantizada la hipoteca puede ser:! Hipotecas ordinarias o de trafico: Aseguran el cumplimiento de obligaciones nacidas y de cuantía determinada. Inscripción RP → Se expresará el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubieran estipulado (art. 12 LH). ! Hipotecas de seguridad o de máximo: Aseguran obligaciones de cuantía indeterminada (en el momento de pactarla). En caso de incerteza del quantum de la obligación, la inscripción de la hipoteca deberá expresar el máximo de responsabilidad que garantiza. ! corrientes de crédito. ! Inscripción RP: Se tiene que expresar el importe máximo de responsabilidad hipotecaria (art. 12 LH). Exigencia del principio de especialidad ! 2 ejemplos de hipotecas de máximo:!

- Hipoteca en garantía de créditos sometidos a intereses variables Préstamos hipotecarios sometidos normalmente a un tipo de interés variable, que toma como referencia un determinado índice objetivo. ! Se debe fijar el máximo de responsabilidad de la finca hipotecada en cuanto los intereses debidos. !

- Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito (art. 153 LH) Garantiza el saldo definitivo resultante de la liquidación de un contrato de crédito en cuenta corriente (en el momento de constituir la hipoteca, no es una cantidad concreta) ! que podrá disponer de una vez o de manera fraccionada, así como efectuar reembolsos durante el plazo fijado. !

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Hipoteca inversa: Pensión vitalicia garantizada mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituye la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos: ! a) Prestatario: mayor de 65 años o dependiente o discapacidad grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento. ! b) Disposición única o disposiciones periódicas del importe del préstamo, por el deudor o por los beneficiarios, hasta un importe máximo determinado.! c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios, SALVO que el deudor transmita la vivienda en cuyo caso el acreedor puede declarar vencimiento anticipado del préstamo. ! d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños Regulación: Disposición adicional primera. Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado hipotecario ! • A la muerte del deudor, que sigue siendo propietario de la finca, sus herederos la adquieren gravada con una hipoteca en garantía de la restitución de la cantidad total que, en concepto de pensión, el causante percibió en vida. ! • La entidad financiera exigirá a los herederos el pago de la deuda, y si no pagan ejecutará la garantía hipotecaria. ! Constitución de la hipoteca Legitimación para constituir la hipoteca

Se requiere la libre disposición de los bienes que deben ser el objeto, es decir, no se requiere ser el propietario sino poder disponer del bien con plena libertad (ej. Usufructuario con poder de disposición). Los menores de edad y los incapacitados sólo podrán constituirla por medio de representante legal. Si se constituye por apoderado, será necesario que tenga poder exprés y suficiente aunque se admite que la persona representada ratifique la hipoteca constituida sin poder.

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Hipoteca sobre la vivienda familiar o común (art. 569-31. 1) Hipotecas constituidas por un cónyuge o un conviviente en pareja estable sobre la vivienda familiar → el otro cónyuge o conviviente no titular debe dar el consentimiento. ! judicial. ! Si éste no tiene el carácter de familiar, lo manifestará expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. ! La impugnación por el otro cónyuge o conviviente, en caso de declaración falsa o errónea de la persona que hipoteca, no puede perjudicar a los acreedores hipotecarios de buena fe.

Requisitos de constitución Requisito formal ad solemnitatem (145 LH) Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: ! 1. Que se hayan constituido en EP. ! 2. Inscrito en RP. ! La inscripción de la hipoteca es constitutiva sin ella no nace el derecho real de hipoteca. Con anterioridad, solo hay contrato de hipoteca. ! Si se ha formalizado la hipoteca en escritura pública pero no se ha inscrito, el derecho real de hipoteca no habrá nacido pero la escritura podrá servir como título ejecutivo para proceder contra el deudor. ! Objeto de la hipoteca

Bienes y derechos hipotecables (106 i 107 LH)

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Se puede constituir hipoteca sobre bienes inmueble susceptibles de inscripción y sobre derechos reales alienables sobre bienes inmuebles, por lo que también son hipotecables (art. 107 LH): !

• Derecho de usufructo: la durada de la hipoteca quedará limitada al usufructo. Si este se extingue por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario la hipoteca también se extinguirá pero si se extingue por voluntad de su titular la hipoteca subsistirá hasta el cumplimiento de la obligación. !

• Nuda propiedad: hipotecada la nua propiedad, si el usufructo se consolida con ella en la persona del propietario, la hipoteca se ampliará al usufructo. !

• Bienes anteriormente hipotecados: la LH faculta al propietario de una finca o el titular de un derecho hipotecable para constituir sobre su derecho tantas hipotecas como quiera. El número de hipotecas que se pueden constituir sobre un bien es ilimitado. !

• Derecho de hipoteca voluntaria: la ley permite hipotecar el derecho de hipoteca (subhipoteca). El titular no puede alienar la garantía aliena, sólo puede hacerla valer, es decir, puede ponerse en la posición del titular de esta hipoteca y ejercer el correspondiente ius distrahendi. !

• Ej. P. 45 temas 8 y 9 ! • Derecho de superficie: el acreedor no satisfecho puede promover la alienación forzosa del derecho de superficie. !

• Derechos de aprovechamiento parcial y servidumbres personales: estos derechos son redimibles por decisión unilateral del propietario gravado: si este decide extinguirlos por vía de redención, la hipoteca también se extinguirá. !

• Servidumbres prediales: no son hipotecas autónomas porque se constituyen en beneficio de una finca, por eso sólo pueden hipotecarse conjuntamente a esta. !

• Derecho de uso y de habitación: según la LH no se pueden hipotecar, a pesar de ello, el CCCat permite que puedan ser gravados si el propietario lo consiente. !

• Derecho de censo: en caso que se deba acudir a su ejecución forzosa, el censatario tiene derecho de adquisición preferente del censo. !

• Derechos de vuelo y de subedificación: son libremente alienables, salvo que el título de constitución no haya restringido su disponibilidad, por tanto, podrán ser hipotecados. !

• Concesiones administrativas: estas hipotecas quedan pendientes de la resolución del derecho del concesionario. !

• Bienes vendidos, en derecho catalán, a carta de gracia y vendidos con pacto de retracto: se trata de bienes sujetos a un derecho o facultad de recuperación por parte de un vendedor anterior. La hipoteca se admite si se limita a la cantidad que debe recibir el comprador en caso de resolverse la venta. !

• Derecho de retracto convencional y el derecho de redención del bien vendido a carta de gracia: el derecho a recuperar los bienes alienados puede tener un valor económico si el valor del mercado del bien susceptible de recuperación es más elevado que la cantidad que se debe pagar para recobrarlo. Se debe hacer una distinción: !

- Si el derecho de retracto o de redimir se ha ejercido antes del vencimiento, la hipoteca pasara a recaer sobre la finca recuperada. !

- Si el derecho de retracto o de redimir no se hubiera ejercido, el acreedor tiene 2 opciones: ejecutar el derecho de redención promoviendo la ejecución forzosa o ejercerlo previamente y realizar la finca adquirida. !

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Diversas hipotecas sobre un bien (107.3º LH) ¿Se puede hipotecar un bien que ya está hipotecado? Artículo 107. 3º LH. “Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.”! satisfacción de los respectivos créditos. El rango se determina por la fecha de inscripción en cada hipoteca en el RP = Principio de prioridad.! Principio de prioridad: La hipoteca con fecha de inscripción más antigua tiene preferencia sobre la fecha más reciente → prior tempore, potior iure.

Pluralidad de objetos hipotecados (119 LH) Si en garantía de un crédito se deben hipotecar conjuntamente diversas fincas, la ley exige que se distribuya el gravamen entre todas ellas, determinando la cuantía o la parte de gravamen que responde de cada una = Principio de determinación o especialidad: ! Art. 119 LH: “Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder”. ! importe del crédito. Cada bien responde de la parte de la obligación que se le haya asignado.! Norma de protección frente a terceros. Sólo la podrá alegar un tercero adquirente. !

Ejemplo: ! #

Si la concurrencia de una pluralidad de bienes se produce en el momento de constituir la hipoteca, la responsabilidad se distribuirá en el mismo título. A pesar de ello, la ley prevé que la pluralidad de bines puede ser una situación sobrevenida por lo que esta distribución se podrá hacer posteriormente en documento público o solicitud al registrador. Si la hipoteca no llega a cubrir la totalidad del crédito y alguna de las fincas hipotecadas está en poder del deudor, el acreedor puede “repetir por diferencia” contra ellos. La distribución de responsabilidad no se aplica en caso de división de la finca hipotecada, salvo acuerdo ya que si bien el propietario de la finca tiene libertad para dividirla, esta operación no puede perjudicar al acreedor y por eso, en este caso, la responsabilidad de las fincas es solidaria.

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Extensión objetiva de la hipoteca (109 a 113 LH) ¿Qué debemos entender por finca hipotecada en el momento de la ejecución? El dueño de una casa constituye una hipoteca sobre la finca en garantía de un crédito solicitado para su rehabilitación como casa rural. ¿Se extiende la hipoteca a las mejoras? ¿Y los muebles que ha comprado para la casa rural? ¿Y a los tres bungalows que ha construido? !

Extensión legal de la hipoteca (110 LH) Artículo 110 LH. Conforme a lo dispuesto en el artículo anterior, se entenderán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:! Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.! Segundo. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida por los artículos 1.176 y siguientes del Código Civil.! a) El propio bien inmueble b) Elementos a los que la hipoteca se extiende de manera natural, siempre que correspondan al propietario: ! • Bienes muebles incorporados al inmueble. ! • Accesiones naturales. ! • Mejoras: “que consistan en nuevas plantaciones, (...) obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios (...)” (art. 110, núm. 1 LH ). Excluye la nueva construcción de edificios allí donde no existían. ! • Indemnizaciones siempre que el siniestro u otro daño haya sucedido después de la constitución de la hipoteca y el justiprecio de la expropiación. Si se determina la pérdida total la hipoteca se extingue. • Excesos de cabida: la hipoteca comprende la superficie real, no la del RP. ! tercero.! La hipoteca no se extiende a bienes muebles colocados permanentemente en el edifico ni a las mejoras, siempre que el nuevo poseedor hubiera asumido el respectivo coste. Como excepción, la hipoteca sí que se extiende a las mejoras consistentes en obras de reparación, seguridad o transformación. !

Tema 9. Los derechos reales de garantía (II) Extensión convencional (111 LH) Artículo 111 LH. Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:! Primero. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.! Segundo. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.! Tercero. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. Elementos a los que la hipoteca se extiende por pacto expreso, no quedan comprendidos en la hipoteca salvo pacto en contrario: ! a) Objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada. ! b) Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren ! c) Nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere (art. 110 LH). ! La obligación garantizada: alcance de la garantía hipotecaria Las obligaciones garantizadas con hipoteca, si son de restitución de dinero dado en préstamo, suelen generar interés:! • Remuneratorios: Contraprestación del préstamo. ! • Moratorios: ...