Tiểu luận Tài chính doanh nghiệp 3 PDF

Preview

Summary

BỘ TÀI CHÍNHHỌC VIỆN TÀI CHÍNHKHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆPBÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢNHình thức thi: Tiểu luậnThời gian thi: 3 ngàyĐề tài: Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dưHọ và tên: Phạm Thị Thùy Trang Mã Sinh viên: 19CL Khóa/Lớp: ( tín chỉ): CQ57/11CL3LT1 (...

Description

1

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: 3 ngày Đề tài: Điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Họ và tên: Phạm Thị Thùy Trang

Mã Sinh viên: 19CL73402010198

Khóa/Lớp: (tín chỉ): CQ57/11CL3LT1

(Niên chế): CQ57/11.05CL

STT: 22

ID phòng thi: 581-058 -2506

Ngày thi: 24/9/2021

Ca thi: 7h30

HT thi: 506-ĐT

2

Lời cam đoan Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu. Ký và ghi rõ họ và tên Trang Phạm Thị Thùy Trang

3

Mục lục Cơ sở lý luận về điều kiện áp dụng của định giá bất động sản theo phương

I.

pháp thặng dư 1. Bất động sản 1.1. Khái niệm bất động sản 1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản 2. Phương pháp thặng dư 2.1. Khái niệm phương pháp thặng dư 2.2. Khái quát nội dung và các bước định giá của phương pháp thặng dư 2.2.1. Cơ sở lý luận 2.2.2. Các bước thực hiện 2.2.3. Ưu điểm 2.2.4. Nhược điểm 3. Điều kiện áp dụng của định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư II.

Thực trạng điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư 1. Tình huống cụ thể và xử lý tình huống 2. Phân tích điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư

III.

Tài liệu tham khảo

4 I.

Cơ sở lý luận về điều kiện áp dụng của định giá bất động sản theo

phương pháp thặng dư 1. Bất động sản 1.1.

Khái niệm bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được hoặc khả năng di dời hạn chế, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó ; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.2.

Đặc điểm chủ yếu của bất động sản - Bất động sản có tính cố định về vị trí

Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét khoảng cách từ các vị trí đó đến các trung tâm. Khoảng cách này càng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại, vì vậy trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét và gắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường: chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác động của những yếu tố này và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội). - Bất động sản có tính bền vững  Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế. Theo lý thuyết tuổi thọ của công trình xây dựng được chia thành 4 loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40 năm, loại 4 >= 20 năm.  Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì giá trị đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh tế mà tài sản

5 mang lại. Vì vậy trong thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp. - Tính khác biệt: Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động sản , mỗi vị trí đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn. Vì vậy trong thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau để ước tính giá trị tài sản. Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của bất động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá giữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với nhau. - Tính khan hiếm: Tính khan hiếm do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên cạnh đó một số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khả năng thanh toán, các động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khan hiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao. Trong thẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm như bất động sản đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả của tài sản cần thẩm định. Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính sách chống đầu cơ đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản đúng hướng. - Tính có giá trị lớn: Bất động sản là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn. Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi nhà đầu tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư. Trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro đi kèm nhiều. Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quá trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu tư vì sự thay đổi thị trường của các tham số trong quá

6 trình tính toán đối với những tài sản có giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của một bất động sản bị chịu ảnh hưởng bởi sự ra đời của một bất động sản khác. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế. Bên cạnh đó bất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài . Vì vậy trong định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trình đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình xây dựng đó trong khoảng thời gian ngắn. 2.

Phương pháp thặng dư

2.1.

Khái niệm phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất. 2.2.

Khái quát nội dung và các bước định giá của phương pháp thặng dư

2.2.1. Cơ sở lý luận: - Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp này đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá. - Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Giá trị của bất động sản ( Giá trị thặng dư) = Doanh thu phát triển - Chi phi phát triển ( bao gồm cả lãi của nhà đầu tư) - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 2.2.2. Các bước tiến hành:

7 Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. Bước 2: Ước tính doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng. Bước 4: Xác định giá đất (GT thặng dư cho đất) = Doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển. 2.2.3. Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển - Là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản. 2.2.4. Nhược điểm: - Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. 3. Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư - Phù hợp khi định giá b ất động sản có yêu cầu về sự phát tri ển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao. - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát tri ển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hi ệu qu ả nhất.

8 - Để nâng cao kh ả năng ứng dụng cần sử dụng k ỹ thu ật đánh giá rủ i ro, phân tích xác su ất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hi ện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản. - Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm ti ền để cải thiện và hi ện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra. Tóm lại, ở chương 1 đã xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu về điều kiện áp dụng của việc định giá bất độ ng sản theo phương pháp thặng dư. Trong đó ta đi sâu hơn vào tìm hiểu định nghĩa về bất động sản và các đặc điểm chủ yếu của nó cùng với khái niệm, một số nội dung liên quan và điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư. II. Thực trạng điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư 1. Tình huống cụ thể và xử lý tình huống Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 20 .000m2, ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được Chính quyền quận X cho phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 10.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chu yên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%. Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 12.000 m2; trong đó 60% diện tích đất (7.200 m2) để xây dựng chung cư cao 20 tầng; 40% diện tích đất còn lại (4.8 00 m2) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 48 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2). Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho

9 doanh nghiệp bị thu hồi đất. Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2. - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đồng/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.000 triệu đồng. - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 4.000.000đ/m2 . - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 2.000 triệu đồng. - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 200 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng. - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm. - Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu. - Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án. - Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án. - Giá bán căn hộ chung cư bình quân 9 triệu đồng/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 25 triệu đồng/m2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Yêu cầu: Xác định giá trị của khu đất trên.  Xử lí tình huống: - Mục tiêu: Ước tính giá trị thị trường của mảnh đất có diện tích 20.000m2 - Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường - Phương pháp dùng để thẩm định giá: Phương pháp thặng dư - Cơ sở của phương pháp: Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư - Nguyên tắc giữ vai trò chủ đạo: Nguyên tắc đóng góp (Ngoài ra còn có nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất)  Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:

10 Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền. Chính quyền quận X cho phép là mảnh đất đáp ứng yêu cầu: pháp lý, tài chính và hiệu quả kinh tế. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu - Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư: ((7.200m2 × 20 tầng) × 80%) × 9 triệu đồng/m2 = 1.036.800 triệu đồng - Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền: 4.800 m2 × 25 triệu đồng/m2 = 120.000 triệu đồng => Tổng doanh thu dự kiến: 1.036.800 triệu đồng + 120.000 triệu đồng = 1.156.800 triệu đồng Bước 3: Ước tính tổng chi phí - Chi phí đầu tư hạ tầng: 20.000m2 × 1 triệu đồng/m2 = 20.000 triệu đồng - Chi phí thiết kế, quy hoạch = 2 .000 triệu đồng - Chi phí xây dựng chung cư: (7.200m2/tầng × 20 tầng) × 4 triệu đồng/m2 = 576.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 2.000 triệu đồng - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 200 triệu đồng - Chi phí bồi thường nhà xưởng (10.000 m2 × 1 triệu đồng /m2) × 30% = 3.000 triệu đồng - Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 3.000 tr.đ × 25% = - 750 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán hàng: 1,5% × 1.156.800 triệu đồng = 17.352 triệu đồng

11 => Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 620.802 triệu đồng - Trả lãi tiền vay ngân hàng: (55% x 6 20.802 triệu đồng ) × 17% = 58.045 triệu đồng - Chi phí quản lý : 7% x 6 20.802 triệu đồng = 43.456,1 triệu đồng - Lợi nhuận của nhà đầu tư: 1.156.800 triệu đồng × 20% = 231.360 triệu đồng Tổng chi phí và lợi nhuận 953.663,1 triệu đồng Bước 4: Xác định giá đất - Giá trị ước tính của khu đất: 1.156.800 triệu đồng – 953.663,1 triệu đồng = 203.136,9 triệu đồng => Làm tròn 203.000 triệu đồng hoặc 16,917 triệu đồng /m2 (203.000 triệu đồng/12.000 m2), làm tròn 17 triệu đồng/m2 đối với diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở. - Kết luận: giá trị của khu đất nêu trên khoảng 203 tỷ đồng hoặc 17 triệu đồng /m2. 2.

Phân tích điều kiện áp dụng của việc định giá bất động sản theo phương

pháp thặng dư Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Việc sử dụng phương pháp thặng dư liên quan đến khá nhiều đến kỹ năng và trước hết cần quyết định hình thức tốt nhất của việc đầu tư phù hợp cho mảnh đất hoặc bất động sản, và sau đó dự đoán giá trị của việc đầu tư như vậy sau khi hoàn thành. Ngoài các kỹ năng liên quan trong việc lựa chọn cách sử dụng tốt nhất cho một mảnh đất, người định giá cũng phải ước tính giá trị của việc xây dựng mà nó chưa tồn tại. Bên cạnh đó, phải nghĩ đến một vài thời điểm trong tương lai và tưởng tượng tòa nhà trong tình trạng hiện hữu trên mảnh đất trước khi có thể bắt đầu ước tính giá trị đầu tư gộp. Thậm chí khi điều này được làm với tính cẩn thận và kỹ năng cao, mọi chi phí cải thiện và đầu tư khi đó phải được ước tính . Điều đó có thể bao gồm các hạng mục như chi phí giải toả, phí thiết kế, phí xây dựng,… và tất cả các chi phí nghề nghiệp ph át

12 sinh trong đầu tư xây dựng. Một khi bất động sản đã hoàn thiện, nó phải được cho thuê hoặc bán và người định giá phải tính đến mọi chi phí có thể phát sinh trong khi cho thuê hoặc bán bất động sản khi ngày đó xảy ra. Những chi phí này sẽ bao gồm phí cho nhân viên môi giới bất động sản, chi phí quảng cáo, phí tư vấn luật và các khoản chi pháp luật. Để mua địa điểm và sau đó kiến thiết hoặc tái kiến thiết thường cần một khoản tiền đáng kể, và những chi phí để đạt được điều này phải được tính là chi phí kiến thiết. Không ai muốn nhận lấy tất cả các rủi ro liên quan của dự án mà không được bù đắp, và lợi nhuận của người kiến thiết phải có. Có thể có những khoản mục chi phí khác cần xem xét, và càng nhiều biến số bao nhiêu thì việc duy trì một mức độ chính xác có thể chấp nhận khi tính toán càng khó bấy nhiêu. Tuy nhiên, người định giá lành nghề với hiểu biết chuyên sâu về loại hình kiến thiết sẽ tiến hành định giá, với kinh nghiệm thị trường và quen thuộc với những chi phí của việc kiến thiết, có thể sử dụng phương pháp này với một mức độ chính xác đáng kể. Tình huống trên là hoàn toàn phù h ợp khi định giá b ất động sản có yêu cầu về sự phát tri ển không ph ức tạp. Đối tượng trong tình hu ống trên là khu đất n ằm trên quận X của một thành phố thu ộc đô thị loại II có sự phát tri ển hoặc có ti ềm năng để phát triển. Bất động sản này là đất có các k ết cấu xây dựng lỗi th ời (Nhà xưởng sản xuất 10.000m2) đang tồn tại cần phải thay th ế hay cải tạo. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao. Trong vi ệc tính toán ở trên nhà th ầu xem xét số tiền 203.137 triệu đổng để trang trải giá mua đất, tất cả các chi phí ph ải gánh chịu khi mua đất, chi phí lãi tiên vay từ ngày mua cho đến khi vi ệc xây dựng đượ c hoàn thành và bán . Theo như tình huống trên thì nhà đầu tư xây dựng các căn hộ chung cư và phân các lô đất bán nền. Nhưng ngoài phương án này, thì có thể còn nh ững phương án khác có th ể tạo ra lợi nhu ận cao hơn. Để nâng cao kh ả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính

13 toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản. Tất cả các chi phí sử dụng trong việc định giá sẽ được đánh giá cẩn thận bởi người định giá trong n ỗ lực tính toán giá trị đất một cách th ực tế. Tuy nhiên, vì chúng đều là các con số dự đoán , sự chính xác của việc định giá sẽ phụ thuộc vào kỹ năng và sự phán đoán của người định giá. Giá bán của những ngôi nhà sẽ dựa vào hi ểu biết thị trường, trong khi những khoản mục chi phí xây dựng, chi phí qu ản lý sẽ dựa vào ki ến th ức về chi phí và có lẽ thậm chí dựa vào nh ững ước tính sơ bộ của các nhà xây dựng và tư vấn chuyên nghi ệp. Cho đến khi vi ệc xây dựng k ết thúc và bán, nhà th ầu sẽ gánh chịu chi phí lãi tiền vay để hoàn thành vi ệc xây dựng, hoặc cách khác ph ải từ bỏ thu nh ập lãi suất n ếu sử dụng ti ền của mình. Từ ví dụ trên, con số 203.137 triệu đồng được tính như có thể trang tr ải giá đất, những chi phí phát sinh khi mua (chi phí tư vấn luật, phí định giá, và bất kỳ khoản thu ế nào phải trả khi mua ), và chi phí lãi phát sinh trên số tiền có liên quan ch ặt chẽ đến những kho ản mục này trong thời gian xây dựng . Từ những điều kiện áp dụng trên, phương pháp thặng dư được các nhà th ầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản … được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm ti ền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá tr ị cao hơn chi phí bỏ ra. Tóm lại, chương 2 đã đi sâu hơn vào các điều kiện áp dụng của việc định giá tài sản theo phương pháp thặng dư thông qua tình huống tính toán cụ thể.

14 III. Tài liệu tham khảo 1. Nguyễn Minh Hoàng TS., 2018, Giáo trình định giá tài sản 2. A.F.Millington, 2000, Nhập môn về định giá tài sản: Tài liệu dịch 3. Lê Anh Dũng, Ví dụ phương pháp thặng dư (https://123docz.net/document/3094710-vi-du-phuong-phap-thang-du.htm)...