Bloque 2º. La Propiedad Rustica. Pfra. María Luisa Palazón Garrido PDF

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Lección 1: el estatuto jurídico de la propiedad rústica.
1. La propiedad rústica y las competencias legislativas en materia de agricultura.
2. La explotación agraria.
3. La ordenación territorial de la propiedad rústica....

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Bloque II. La propiedad rustica Lección 1: el estatuto jurídico de la propiedad rústica. 1. La propiedad rústica y las competencias legislativas en materia de agricultura. En la propiedad rústica se aprecia la función social de la propiedad. Según el art. 4 TUE, se distinguen 3 niveles o competencias en materia de agricultura, ya que se comparten entre la UE y los EEMM, y a su vez entre los EEMM y sus respectivas regiones o CCAA.

1.1.

Las normas de la UE.

Se rige principalmente por la Política Agraria Común (PAC). En el Tratado de Roma y en el TFUE, se recogen una serie de principios en relación con la agricultura. La UE interviene en temas agrarios desde 2 puntos de vista: -

Organización de la producción: se deben mencionar las políticas de cuotas, según la cual cada Estado debe producir una determinada cuota de cada producto concreto.

-

Comercialización de los productos: se ha de señalar la trazabilidad en las etiquetas de productos agrícolas, cuya procedencia puede venir establecida, así como las manos por las que ha pasado el producto.

Las leyes comunitarias referentes a este ámbito se recogen en el art. 38 TFUE. El art. 39 TFUE marca los objetivos que tiene que cumplir esta política agraria, esto es, los objetivos de la PAC. Éstos son de 3 órdenes: -

Sociales: se asegura tanto garantizar un nivel de vida equitativo como garantizar a los consumidores el abastecimiento de los productos agrícolas

-

Económicos: se pretende la estabilización de los mercados y un desarrollo agrario sostenible.

-

Políticos: pretende garantizar la seguridad de los abastecimientos.

El contenido de la PAC es el siguiente: -

Controla los precios fijando máximos y mínimos.

-

Establece una política de estructuras agrarias: necesidad de modernización de las explotaciones (ej.: evitando el minifundismo).

-

Financiación de la política agraria común: se hace en parte a través del Fondo Europeo de Orientación y Garantía Agraria (FEOGA), pero también por cada uno de los EEMM.

1.2.

La competencia del Estado.

Se parte de los arts. 148 y 149 CE, que establecen el reparto de las competencias entre Estado y CCAA. El art. 148.1.7º CE reparte las competencias, estableciendo la competencia de la agronomía a las CCAA y establece una competencia exclusiva para legislar sobre agricultura. Dicha competencia debe enjugarse con 2 competencias fundamentales del Estado: -

Art. 149.1.13º CE: competencia estatal en la ordenación de la economía.

-

Art. 149.1.8º CE: competencia del Estado en materia de legislación civil.

Así pues, la competencia de las CCAA se encuentra limitada por los mencionados artículos y, a su vez, por la PAC a nivel europeo. La normativa más relevante en el ámbito de la competencia del Estado está constituida por: -

-

Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973 (LRYDA): recoge las líneas ya marcadas por leyes anteriores. Resalta por primera vez la función social de la propiedad agraria en muchos de sus preceptos. Establece algunos instrumentos para lograr los objetivos marcados: o

Planes de mejora: si los agricultores no cumplen esa mejora, sus tierras pueden ser expropiadas.

o

Expropiación por utilidad pública.

o

Concentración parcelaria: persigue lograr las explotaciones de una extensión que sea eficiente, evitando el minifundismo.

o

Permuta forzosa de las tierras.

Ley 19/1995 de Modernización de las Explotaciones Agrarias (LMEA): intenta adaptar las leyes anteriores a las políticas de la UE en cuanto a la empresa agraria. Persigue varios objetivos: o

Ampliar los usos de la propiedad rústica.

o

Lograr estructuras agrarias más rentables y eficientes.

o

Crear la figura del agricultor profesional para proteger aquella persona que sólo recibe ingresos del campo.

o

Propiciar el acceso de las explotaciones agrarias de los jóvenes agricultores.

Dos figuras importantes son las explotaciones agrarias prioritarias (arts. 23 y ss.) y el retracto especial de colindantes (art. 27). Esta ley busca adaptar las antiguas leyes a los nuevos tiempos y a las políticas de la UE, ya que moderniza lo establecido anteriormente e intenta plasmar las políticas de la UE en cuanto a la empresa agraria. -

Ley 35/2011, de Titularidad Compartida: nace con el objetivo de fomentar la igualdad de hombres y mujeres en las explotaciones agrarias. La experiencia nos dice que las explotaciones agrarias en el campo son llevadas a cabo por personas físicas y no sociedades, pero además esta titularidad es solamente masculina, pero no quiere decir que la mujer no trabaje en la explotación, sino que también lo hace llevando a cabo tareas con proveedores o contabilidad; sin embargo, la explotación no está a su nombre ni está dada de alta en la SS como trabajadora, ni tiene cobertura social ni laboral. Así pues, esta ley pretende empoderar a la mujer y hacerla visible en las tareas agrícolas. Además, potencia las titularidades compartidas, haciendo que la explotación figure a nombre de ambos, para lo cual establecen unos beneficios fiscales. Prevé además el instrumento del derecho de compensación para la mujer, según el cual cuando se extinga la explotación por algún motivo, si la mujer ha trabajado en la

misma tendrá derecho a una compensación. No obstante, no ha tenido mucho éxito ya que se han hecho pocas titularidades compartidas. -

Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015: establece una división del suelo en (art.31):

1.3.

o

Suelo urbano.

o

Suelo rural: de él se habla en el art. 13 al regular los usos a los que se puede dedicar este suelo; en suelo rural no se puede edificar, pero se autoriza para determinadas construcciones (art. 13).

Competencia de las Comunidades Autónomas.

El art. 148.1.16º CE establece que la competencia está limitada por las normas que tienen el Estado y la UE en la materia. Se establece sobre la base del art. 148.1.7º CE. En Andalucía contamos con la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario. No obstante, fue tachada de inconstitucional ante el TC en la STC 37/1987, donde se dice que la delimitación del contenido del derecho de propiedad no opera sólo en la legislación civil, sino también en otras leyes en las que se vinculan los intereses públicos con la propiedad privada.

2. La explotación agraria. 2.1.

Concepto. Derechos y bienes de la explotación agraria.

El concepto de explotación agraria es el conjunto de bienes y derecho organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de la propiedad agraria con fines de mercado y que constituyen en sí misma una unidad técnico-económica (art. 2.2 LMEA). Se trata de una organización, es decir, un conjunto de bienes y derechos organizados. Hay un avance desde el concepto de finca, pues mientras el concepto de finca es estático, el de organización es dinámico. Es un conjunto de relaciones jurídicas organizadas con miras a un fin. Se habla de unidad técnico-económica y la LH utiliza esta concepción. Lo importante es que ya no se está ante una concepción estática de la tierra, sino que la finca rústica se convierte en explotación agraria, pues se organiza para buscar beneficios. Se trata de una unidad técnicoeconómica, no jurídica (lo cual no implica que no se pueda transmitir). En cuanto a los componentes de la explotación (art. 2.2 LMEA), son los siguientes: -

Titulares: pueden ser tanto una persona física como una persona jurídica, aunque lo normal es que se trate de personas físicas de titularidad individual. Para ser titular de una explotación no es necesario ser propietario de la tierra, sino que falta con que se tenga un derecho real o personal sobre la finca (la LMEA incluye incluso al titular precarista).

-

Actividad que se desarrolla: puede ser agrícola, ganadera, forestal o mixta.

2.2.

La explotación agraria prioritaria.

Se regula en los arts. 3 y ss. LMEA, en los que se distinguen 2 tipos:

-

-

Explotaciones familiares (art. 4): el titular debe ser una persona física profesional de la agricultura, o ambos cónyuges siempre que uno de ellos sea profesional de la agricultura. También puede ser titular de este tipo de explotación una comunidad de herederos siempre que haya un pacto de indivisión con una duración de 6 años como mínimo y si al menos uno de los herederos es profesional de la agricultura. Los requisitos para desarrollar este tipo de explotación son: o

Ser profesional de la agricultura que recibe la mayoría de sus ingresos del campo: el 50% de sus ingresos deben ser de actividades agrarias, o el 25% de los ingresos deben ser de actividades agrarias complementarias.

o

Mayor de edad y menor de 75 años dado de alta en la S.S., régimen de autónomos o por cuenta propia.

o

Residir en la comarca donde radique la explotación o en las comarcas limítrofes.

Explotaciones asociativas (arts. 5 y 6 LMAE): el titular debe ser: o

Persona jurídica como cooperativas.

o

Sociedades agrarias de transformación (SAT).

o

Sociedad civil o mercantil del tipo que sea: sólo se impone una restricción respecto de las Sociedades Anónimas cuyas actividades deben ser nominativas y un 50% del capital social deben pertenecer a socios que sean agricultores profesionales.

Estos titulares tienen grandes ventajas a la hora de contratare seguros agrarios, tienen ayudas fiscales beneficiosas para mejorar las estructuras agrarias, así como también los hay para los agricultores jóvenes, los cuales tienen importantes bonificaciones fiscales, como una exención total de reducción de la base imponible del 75 al 90%.

3. La ordenación territorial de la propiedad rústica. Se trata de cómo las leyes, atendiendo a la función social que tiene la propiedad rústica, han intervenido sobre el territorio (art. 171 ss. LRYDA).

3.1.

La concentración parcelaria.

Parte de la base de que lo que se quiere lograr son explotaciones que tengan una extensión que sea suficiente para ser viable económicamente (ej.: para mecanizar los trabajos del campo y procesar eficiencia). Lo que se persigue es conferir a los agricultores fincas de reemplazo, en sustitución de algunas de las suyas, pero que tenga la misma extensión de tierras. Los objetivos perseguidos aparecen recogidos en el art. 173 LRYDA. Por otra parte, los procedimientos son: -

Procedimiento ordinario (art. 180 y ss. LRYDA): este procedimiento se inicia por los propietarios, en concreto por la mayoría de los propietarios de la zona o los que tengan en propiedad las ¾ partes de la tierra o que se comprometan a explotar la tierra conjuntamente. Una vez solicitado por los propietarios, se pone en marcha el

procedimiento. Se trata de un procedimiento complejo en el que intervienen la Administración, notarios, los interesados... Se elabora un procedimiento de concentración parcelaria y, posteriormente, se hace público y se comete a encuestas. Existe la posibilidad de modificar este proyecto (elaborado por los ingenieros agrónomos). Después se aprueba y se pone en marcha el proyecto de concentración. Las fincas que se proporcionan a los antiguos propietarios se denominan fincas de reemplazo. Si una de las fincas sometidas a este procedimiento estaba arrendada, el arrendatario pasará a ocupar en arrendamiento la finca de reemplazo. -

Procedimiento por expropiación forzosa (art. 174): tiene lugar por utilidad pública y no interviene ningún cultivador directo. No percibe indemnización sino se dan otras tierras.

-

Procedimiento especial de carácter privado (art. 240): tiene lugar cuando se pongan de acuerdo un mínimo de 3 propietarios, sin la intervención de la Administración.

3.2.

La concentración de explotaciones.

Se regula en los arts. 47 y ss. Su finalidad es lograr explotaciones agrarias. La Ley andaluza distingue 2 procedimientos: -

Procedimiento por utilidad pública (art. 48): tienen diferencias respecto al procedimiento ordinario, pero en principio es paralelo a éste. Puede iniciarse por: o

Los propietarios siempre que sean propietarios de la mayoría de los terrenos.

o

1/3 de los propietarios a quienes pertenezca 1/3 de la superficie.

La diferencia con el procedimiento nacional es que el objetivo a perseguir es la explotación comunitaria de la tierra. Se establece entonces una cooperativa de explotación comunitaria. -

Procedimiento en interés privado (art. 51): basta con que lo pidan 3 propietarios como mínimo, siempre que lo que se pretenda conseguir sean adjudicaciones viables. El procedimiento se sigue por las leyes nacionales.

3.3.

Las unidades mínimas de cultivo.

Se trata de un procedimiento sobre fincas rústicas. Se regula en la Ley de Modernización (arts. 23 a 27 LMEA). El art. 23 ofrece un concepto de unidad mínima de cultivo, que es el concepto ofrecido por la legislación básica, que es susceptible de ser adaptado por las CCAA, aunque no fija la extensión que debe tener, pues esto compete a cada CCAA. Los arts. 24-27 son normas imperativas aplicables a todo el Estado, es decir, entran dentro de las competencias del Estado en cuanto a la legislación civil (art. 149.1.8º CE, según el cual todo lo que sea materia civil es competencia del Estado, salvando los derechos históricos o forales de Cataluña, País Vasco, Aragón...). El art. 23 define la unidad mínima de cultivo como la superficie que debe tener una finca rústica para que las labores de su cultivo puedan llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio y económicamente eficiente. Su tamaño deberá adaptarse según las

características de cada región. El art. 23.2 establece que serán las CCAA quienes determinen la extensión. En Andalucía son las siguientes: -

Secano: 2,5 hectáreas.

-

Regadío: 0,25 hectáreas.

El régimen que impone la unidad mínima de cultivo supone un límite a la facultad de disponer del propietario. El efecto de las unidades mínimas de cultivo es la indivisibilidad (art. 24 LMEA), que establece que la división de una finca rústica sólo será válida cuando su extensión no sea menor a la unidad mínima de cultivo. Se establece así la nulidad de pleno derecho de los actos que contravengan la indivisibilidad de la unidad mínima de cultivo, ya sea la división de carácter voluntario o forzoso. En el caso de las particiones de herencia (art. 24.3), la unidad mínima de cultivo se tendrá por unidad indivisible. Por tanto, los herederos pueden acordar transmitir la parcela a uno sólo de ellos a cambio de una contraprestación. En caso de que los herederos no se pusiesen de acuerdo, el CC impone que la finca debe ser vendida, y el precio repartirse entre los herederos. No obstante, estas normas de indivisibilidad encuentran unas excepciones (art. 25 LMEA): -

Cuando se realiza una segregación a favor de un colindante: siempre que su extensión sea mayor a la unidad mínima de cultivo y el trozo de la finca colindante a la que se añade también tenga una extensión superior a la unidad mínima de cultivo.

-

Construcción: siempre que se apruebe por los planes urbanísticos y la porción es para fines industriales o no agrarios.

-

Acceso a la propiedad de los arrendatarios de fincas rústicas: éstos tienen derecho a ceder la propiedad que está cultivando en una situación favorable, aunque sea conculcando la unidad mínima de cultivo. No obstante, esto puede dar lugar a fraude si se arriendan fincas con la finalidad de ser posteriormente vendidas.

-

Expropiación forzosa en función de la utilidad pública: se podrán disgregar fincas que no cumplan la unidad mínima de cultivo. Cuando se venda una finca rústica, si el trozo que se segrega es menor a la unidad mínima de cultivo el registrador denegará la inscripción (art. 26). Se trata de un límite a la facultad de disposición del propietario.

3.1 El retracto especial de colindantes del art. 27 LMEA. El Título II se refiere a las unidades mínimas de cultivo, pero sólo se aplica a los propietarios de explotaciones agrarias de carácter prioritario, ya sean familiares o asociativas. Este derecho se establece en el supuesto de que se venda una finca rústica que sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. El propietario de la finca colindante posee un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto establecidos en caso de colindantes, que suponen el derecho de ciertas personas de adquirir con preferencia a terceros algo que va a ser vendido). En virtud del art. 27 LMEA, en caso de que ningún colindante llegue a la unidad mínima de cultivo, es preferido el propietario de mayor extensión. En caso contrario, se prefiere al de menor extensión.

El colindante no podrá enajenar la finca retraída durante los 6 años que dura la ejecución. El plazo para ejercitar el retracto de colindantes es de 1 año desde la inscripción de la compraventa, pero si se le ha notificado a los colindantes, sólo se tienen 60 días desde la notificación de forma fehaciente. Nos encontramos ante un problema al existir un conflicto entre los arts. 1523 CC y 29 LMEA, ya que el primero establece una regulación del retracto de colindantes y el segundo establece otra distinta. Este conflicto se produce cuando la finca sea menor a una hectárea y nos encontremos, por un lado, un propietario de la explotación y, por otro, otro sujeto que no lo sea. Es decir, el conflicto se da cuando se venda un trozo de tierra inferior a una hectárea pero no mayor al doble de la unidad mínima de cultivo en el que los sujetos que intervengan sean, por un lado, un titular de una explotación agraria prioritaria y otro que no lo sea. En este caso, tiene preferencia para el ejercicio de su derecho de retracto el de la norma especial por encima del de la norma general, es decir, el art. 29 se aplica con preferencia al art. 1523 CC cuando se produzca un conflicto entre ambos....