Bodenordnung I Zusammenfassung PDF

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Sehr ausführlich, gut zum durchlesen für die mündliche Prüfung....

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Bodenordnung 1.Grundlagen Grundstückswertermittlung: Begriff Markt: ist der ökonomische Ort des Tausches, auf dem sich in marktwirtschaftlichen Systemen die Preisbildung durch Angebot und Nachfrage vollzieht 

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Angebot = Menge eines Gutes, die von einem einzelnen Anbieter oder von allen Anbietern eines Marktes zum Verkauf oder Tausch angeboten wird, abhängig vom Gewinn und Nutzenmaximum Nachfrage = Bedarf, der am markt auftritt und dem Angebot gegenübersteht, abhängig vom Preis, Einkommen, Präferenzen der Haushalte

Preisbildung:   

Preis ist der in Geldeinheiten ausgedrückte Tauschwert eines Gutes oder einer Dienstleistung Preisbildung vollzieht sich in der Regel in einem Abstimmungsprozess zwischen Anbieter und Nachfrager Preishöhe kann als ein Indikator für die relative Knappheit der Güter interpretiert werden

Besonderheiten des Grundstücksmarktes sowie der Immobilie: Grundstücksmarkt weicht vom idealen Markt ab:       

Begrenzter Vorrat an Grund und Boden Ortsgebundenheit der Immobilie und deren Heterogenität Langlebigkeit der Immobilie und hohe Bedeutung des umgebenden Bestandsimmobilienmarktes Qualität des Angebotes, die nicht vom Anbieter (Eigentümer), sondern von der Gemeinde durch ihre Planungshoheit bestimmt wird Hoher Zeitbedarf zur Anpassung des Angebots an die Nachfrage (Planungsrecht, Mobilisierung) Steuerliche, förderrechtliche und sonstige rechtliche Gegebenheiten (z.B. Besteuerung des Grund und Bodens, Mietrecht) Individualität der Immobilie

Funktionsweise des Immobilienmarktes:

Grundstücksmarkt als Summe von Teilmärkten:  

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Gesamtmarkt spaltet sich in Teilmärkte auf, in personeller, zeitlicher, mengenmäßiger und räumlicher Hinsicht Grundstücksmarkt zerfällt aufgrund seiner Heterogenität in Abhängigkeit von den festgelegten Nutzungsmöglichkeiten in eine Vielzahl räumlicher und sachlicher Teilmärkte mit eigenen Preisstrukturen Grundstücksteilmärkte unterscheiden sich hinsichtlich ihrer räumlichen Ausdehnung (lokale, regionale und überregionale Märkte), ihrer verschiedenen Entwicklungszustände sowie unterschiedlicher Vertrags- und Nutzungsarten (Miete, Kauf, Leasing)

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Wertbegriffe des Rechts- und Wirtschaftslebens:      

Verkehrswert oder Marktwert nach den BauGB bzw. dem gemeinen Wert nach BGB Einheitswert bzw. Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz Beleihungswert nach dem Hypothekenbankengesetz Voller Wert des Haushaltsrechts Versicherungswert für Gebäudeversicherungen Wertbegriffe der Steuer- und Handelsbilanz z.B. Buchwert, Wiederbeschaffungswert

Definition Verkehrswert (Marktwert)  wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre  ist frei von subjektiven Betrachtungsweisen, allein an den objektiven Merkmalen eines Grundstücks orientiert.

Definition Bodenwert  ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bei legal zulässiger und lagegemäßer Nutzbarkeit, ggf. mit der Fiktion, dass wesentliche Bestandteile, ausgenommen die mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektivendinglichen Rechte und öffentlichen Lasten, nicht vorhanden sind

Grundansatz der Wertermittlung eines bebauten Grundstücks:  Bodenwert + Gebäudewert = Verkehrswert  Rechtsgrundlagen: BauGB, ImmoWertV, Sachwertrichtlinie, Bodenrichtwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie etc.

Methodische Ansätze der Grundstückswertermittlung: Genauigkeit des Verkehrswertes: exakte Ermittlung des Verkehrswertes ist in der Regel nicht möglich, Wege der Schätzung

Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Sog. Jedermannprinzip Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse: - Erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichende Kaufpreise - Ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks - Besondere Bindungen zu Vertragspartnern Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten, die erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen  

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Grundstücksqualität:  ist die Gesamtheit aller preisbeeinflussenden physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Merkmale und Eigenschaften eines Grundstücks Lage, Nutzbarkeit, Beschaffenheit

Lage:  dies aus der geometrischen Lage eines Grundstücks folgenden örtlichen Nutzungsbeziehungen zu anderen Grundstücken. Maßgebend sind vor allem folgende Lagefaktoren: -

Erreichbarkeit von Geschäfts-, Verwaltungs- und Kulturzentren sowie von Arbeitsstätten und Erholungsgebieten (Verkehrslage)

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Einwirkung, Anziehung und Ansehen benachbarter Grundstücke (Nachbarschaftslage) Besondere Lagegunst für Wohnzwecke (Wohnlage), Geschäftszwecke (Geschäftslage) und gewerbliche Zwecke (Gewerbelage)

Lagefaktoren:    

Wohnlage: großräumiges Image, Image der Nachbarschaft, Straßenbild, Grünanteil der näheren Umgebung, Verkehrsverbindungen, Erreichbarkeit Versorgungseinrichtungen Geschäftslage: Zentralität, Erreichbarkeit ÖPNV und Individualverkehr, Branchenkonzentration, Parkmöglichkeiten Individualverkehr Gewerbe und Industrielage: Emissionswirkungen auf benachbarte Wohngebiete, Verkehrsanbindungen (Erreichbarkeit) Dienstleistungs- (Büro-)lage: Verkehrsanbindung, Nähe zu Kunden, Erreichbarkeit ÖPNV und Individualverkehr, Ambiente

Nutzbarkeit (Nutzbarkeitsfaktoren):   

Art und Maß der baulichen Nutzung nach BauNVO Erschließungszustand Die Zeit bis zum Abschluss der für die Zulässigkeit von Bauvorhaben erforderlichen städtebaulichen Maßnahmen (Wartezeit)

Städtebauliche Bodenqualifikation: (1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland oder Bauland zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind (2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichen- der Sicherheit erwarten lassen (3) Rohbauland sind Flächen, die nach 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind (4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlichrechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind

Beschaffenheit:  tatsächlicher Zustand eines Grundstücks, der sich auch dessen geometrischen, geologischen und geomorphologischen Eigenschaften sowie nach den physischen und rechtlichen Bestandteilen bestimmt (innere Grundstückverhältnisse). Beschaffenheitsfaktoren: Grundstücksgröße, Grundstücksform, Geländeform (Höhenverhältnisse), Baugrund (Tragfähigkeit), Nutzungszustand, begünstigende und belastende Rechte. Z.B. für ein Gebäude: Art, Baujahr, Bauweise, Baugestaltung, Größe, Ausstattung, Zustand, Erträge

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Wertermittlungszeitpunkt:  Qualität des Grundstücks und die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstückmarkt, die das Preis- und damit Wertniveau bestimmen (Konjunktur) sind für bestimmt Zeitpunkte zu ermitteln Fälle:  

Qualität und Konjunktur für den gleichen Zeitpunkt Wertermittlungsstichtag Qualität und Konjunktur für unterschiedliche Zeitpunkte Qualitätssticht

Wertänderungen auf dem Immobilienmarkt: a) Konjunkturbedingte Wertänderungen eines Grundstücks sind gegeben bei Veränderungen der allgemeinen Preis- und Währungsverhältnisse auf dem Immobilienmarkt b) Planungsbedingte Wertänderungen eines Grundstücks  Sind gegeben bei Veränderungen basierend auf der Bauleitplanung, insbesondere bedingt - Durch das zeitliche Procedere der Bauleitplanung, d.h. Verkürzung der Wartezeit bis zur Baureife sowie - Durch Darstellungen und Festsetzungen der Bauleitplanung, wie z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung c) Maßnahmenbedingte Wertänderungen eines Grundstücks  Sind gegeben bei Maßnahmen im Vollzug der Bauleitplanung, wie z.B. bei städtebaulichen Ordnungsmaßnahmen (Baulandumlegung, vereinfachte Umlegung, Sanierungsmaßnahmen und Entwicklungsmaßnahmen) und bei Erschließungsmaßnahmen

Bedingungen für eine schlüssige Ermittlung des Verkehrswertes: Wertermittlung bedingt in jedem Falle:    

Die wertrelevante, vollständige und zutreffende Beschreibung des Wertermittlungsobjektes (Qualitätsbestimmung) Die objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen für Grundstücke und für wertbedeutsame Faktorleistungen (Wertermittlungsgrundlagen) Den nach Qualitätsbestimmung und Wertermittlungsgrundlagen angemessenen Preisvergleich (Methodenwahl) und Die objekt- und marktgerechte Würdigung des Ergebnisses der angewendeten Methode (Wertbemessung)

2. Finanzmathematische Grundlagen: Definition Finanzmathematik: Teilgebiet der angewandten Mathematik, das auf den mathematischen Grundlagen von Folgen und Reihen basiert. Sie wird genutzt zu Berechnungen in der Zinsrechnung, Rentenrechnung, Tilgungsrechnung und Investitions-rechnung.

Fragestellungen in der Finanzmathematik:    

Welchen Wert hat zu einem Stichtag angelegtes Kapital in Zukunft? (Zinsrechnung) Welcher Geldwert muss regelmäßig angelegt werden, um daraus in der Zukunft eine bestimmte Auszahlung zu erhalten? (Rentenrechnung) Wie hoch müssen die Rückzahlungsraten für Zinsen und Tilgung eines Kredites sein? (Tilgungsrechnung) Welchen Wert hat ein angeschafftes Wirtschaftsgut noch zu einem bestimmten Zeitpunkt? (Abschreibungsrechnung)

In welchen Teilbereichen ist die FM und BuB relevant? 

Wertermittlung:

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Wie hoch ist der Gegenwartswert einer für eine bestimmte Dauer gezahlten Miete? In welcher Höhe müssen finanzielle Mittel angespart werden, um zukünftige Investitionen tätigen zu können?

Begriffsbestimmung:

Zinsberechnung:

Einfache Zinsen (nachschüssig):    

Ermittlung des Zinssatzes bei gegebenen Zahlungsströmen: Mit diesem Zinssatz ergibt sich ein bzw. zwei Jahren: Und somit analog nach n Jahren: Beispiel 1: Wie hoch ist der nominale Endwert nach 10 Jahren bei einem Anfangskapital von 1.000 und einer einfachen nachschüssigen Verzinsung mit 3% pro Jahr?

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Beispiel 2: Welchen Betrag (Barwert) muss man heute anlegen, um in 10 Jahren bei einer einfachen nachschüssigen Verzinsung von 2% pro Jahr einen Betrag von 3.000 zu erhalten?

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Eine Rückrechnung vom Endwert auf den Barwert bzw. ein Rückgängigmachen der Verzinsung wird Diskontierung genannt

Zinseszins:

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Berechnung des Endkapitals (Aufzinsung) bei einfacher Verzinsung:

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Berechnung des Endkapitals unter Anwendung des Zinseszins:

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Berechnung: - Nach einem Jahr (analog zur einfachen Zinsrechnung): - Nach zwei Jahren:

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- Nach n Jahren: - Der Faktor 1 + i = q wird auch als Zinsfaktor bezeichnet Beispiel 3 und 4:

Rentenrechnung:

Arten von Renten:

Vervielfältiger:

Beispiel 5: Vorschüssige und ewige Rente:

Indexreihen: Preise sind allgemein nicht konstant (Tankstelle) Problem: Vergleichbarkeit von Immobilienkaufpreisen zu unterschiedlichen Zeitpunkten u. a. auf Grund von sich änderndem Angebot und Nachfrage und sich ändernder Konjunktur Lösung: Um eine Vergleichbarkeit von Preisen zu erzielen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten erzielt wurden, müssen Indexreihen angebracht werden Beispiel: 

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3. Vergleichswertverfahren: Wenn Sie ein Grundstück bewerten müssten, wie würden sie vorgehen?   

Mit ähnlichen Grundstücken für die Kaufpreise vorliegen vergleichen Vergleichswertverfahren Einnahmen betrachten  Ertragswertverfahren Herstellungskosten betrachten Sachwertverfahren

Allgemeine Voraussetzungen (Qualifizierung):

Vergleichswertverfahren:      

Basiert auf der Überlegung, den Verkehrswert aus der Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke festzustellen Regelverfahren für die Bodenwertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke Grundsätzlich auch auf die Ermittlung des Verkehrswertes bebauter Grundstücke ausgelegt Liegen genügend Vergleichspreise vor, so ist das Vergleichswertverfahren aufgrund seiner Marktnähe nicht nur die einfachste, sondern auch die zuverlässigste Methode Eine Methode, die genutzt wird, wenn ein Grundstück mit anderen ähnlichen verglichen wird, um seinen Wert zu bestimmen Vergleichbare Eigenschaften: Zeitpunkte des Verkaufs, Ähnliche Größe oder Nutzungsqualität etc. Der Wertermittler passt die Verkaufspreise der Vergleichsgrundstücke an, abhängig davon wie sehr sie sich vom zu bewertenden Grundstück unterscheiden

Ablauf:

1.Kauf-bzw. Vergleichspreise:  

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Informationsquelle: Informationen über den Markt sind aus am Markt erzielten Kaufpreisen abzuleiten Kaufvertragsmitteilungspflichte: jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen, ist von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem örtlichen Gutachterausschuss für Immobilienwerte zu übersenden. Aufgaben des Gutachterausschusses: Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung, Ermittlung von zonalen Bodenrichtwerten, Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (wie Liegenschaftszinssätze, Umrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren), Ermittlung von Immobilienmarktberichten

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Anforderungen:

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Zusammensetzung:

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Repräsentative Anzahl: - Problem: Ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise  zentraler Grenzwertsatz der Statistik besagt: je größer die Stichprobe wird, desto näher wird die Stichprobenverteilung normalverteilt sein - D.h. je mehr Vergleichswerte, desto mehr erhöht sich die Repräsentativität des daraus entstehenden Verkehrswertes  mind. 10 Vergleichsfälle - Aber auch wenige zur Verfügung stehende Vergleichspreise können bei geringer Streuung den wahrscheinlichsten Wert repräsentieren - Je größer die Abweichung der Vergleichspreise untereinander, desto mehr Vergleichspreise sind notwendig

2. Anpassung: Lage des Grundstücks:    

Makrolage: Standortfaktoren (räumliche Einordnung, Steuern, Umgebung …) und die Strukturdaten der Region und der Stadt Mikrolage: Nachbarschaftslage, Verkehrslage, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Wohn-, stadträumliche Lagen, Emissionslage etc. Auch zukünftige Entwicklung des Standorts bzw. der Lage Ansätze zur Umrechnung zwischen unterschiedlichen Lagen z.B.: I. Definition von Lageklassen und Ermittlung von Umrechnungskoeffizienten (z.B. Mäßige Lage, Mittlere Lage, Gute Lage und sehr gute Lage) II. Zielbaummethode bei komplexen Lageunterschieden Umrechnungskoeffizienten aus geeigneten Kaufpreisen ermitteln, die lediglich Abweichungen eines bestimmten Grundstücksmerkmals aufweisen, sich auf Grundstücke gleicher Art beziehen, die Lage auf dem Grundstücksmarkt repräsentieren, den allgemeinen Wertverhältnissen entsprechen und keine ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse  Eine einheitliche Verwendung (nur Relativ- oder nur Absolutbeträge) sollte bevorzugt werden, da hier die Reihenfolge für das Ergebnis unerheblich ist

Art und Maß der baulichen Nutzung:

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 Umrechnungskoeffizienten GFZ: zeigt, wie viele qm Geschossfläche pro qm Grundstücksfläche erlaubt sind, ist in allen Vollgeschossen zu ermitteln (Vollgeschosse Mindesthöhe von 2,30m)  Bei der Wertrelevanten GFZ: Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich Treppenräume und ihre Umfassungswände mitzurechnen, wirtschaftliche Flächen werden hier auch berücksichtigt im Gegensatz zur normalen GFZ

Größe und Zuschnitt:  

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Der auf die Quadratmeter Grundstückfläche bezogene Bodenwert ist von der Grundstücksgröße und der Grundstückstiefe abhängig Allgemein gilt: - Je größer die Gesamtfläche eines Grundstücks, desto kleiner ist der auf den qm bezogene Bodenwert - Bei übertiefen Grundstücken kann im hinteren Teil ggf. nicht mehr der Wert für baureifes Land angesetzt werden Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern  Koeffizienten können verwendet werden, wenn keine nach Nummer 4.3 Absatz 2 geeigneten Koeffizienten vorliegen Ungünstiger Zuschnitt verhindert eine bauliche Nutzung und ein ungünstiger Zuschnitt erschwerte eine bauliche Nutzung  Zerlegungs- bzw. Mosaikmethode

Bodenbeschaffenheit: 

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Topografische und physische Eigenschaften des Grund und Bodens bestimmen dessen Eignung als Baugrund und können zu erhöhten Gründungskosten führen z. B. Felsiger Untergrund, Tal-, Hang- oder Höhenlage, Grundwasserverhältnisse etc. Der Vergleichspreis ist um die mutmaßlich höheren Gründungkosten zu vermindern

Gleiche Bodenentwicklungsstufe: 

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Folgende nichtsteuerliche Abgaben und Beiträge sind zu berücksichtigen: Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussbeiträge, Abgaben nach Kommunalabgabegesetzten, Umlegungsausgleichsleistungen, Ausgleichsbeiträge etc. Mögliche Abgabenpflicht bei zuständigen Behörden erfragen Abschätzung der Höhe unter Verwendung ortsüblicher Sätze Auskunft über die Höhe gezahlter bzw. zu erwartender Erschließungsbeiträge gibt die Erschließungsbeitragsabteilung der Gemeinde Problem: in der Regel nur Angabe durchschnittlicher Erschließungsbeiträge aus vergangenen Jahren und es muss eine vollständige Abrechnung der Erschließungsbeiträge erfolgen oder nur eine anteilige?

Indexreihen:

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Zum Preisvergleich herangezogene Vergleichspreise müssen, da meist zu einem früheren Zeitpunkt entstanden, an die zum Wertermittlungsstichtag maßgebenden allgemeinen Wertverhältnisse angepasst werden Anpassung mittels lokalen Indexreihen: Bodenpreisindexreihen, Baupreisindexreihen, Indexreihen für die Preisentwicklung von Einfamilienhäusern etc. Anpassung an die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag Indexreihen werden regelmäßig jahrgangsweise abgeleitet und beziehen sich dabei auf einen bestimmten Stichtag (Bezugszeitpunkt mit Indexzahl 100)

3. Prüfung bzgl. Ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse: 

Herausnahme von Kaufpreisen, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind oder Berichtigung des Einflusses z.B. Verkäufe zwischen Nachbarn, Verwandten, Verkauf von sehr kleinen Grundstücken, ggf. Verkäufe der Gemeinde

4. Mittelwert  Vorläufiger Vergleichswert:

Standardmethode arithmetisches Mittel, nur wenn Gewichtungen am Markt qualifizierbar 

Genauigkeitsabschätzung:

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Ausreißer: Kaufpreise, die erheblich von den übrigen abweichen  +/- 30% vom Mittelwert

5. Ggf. zusätzliche Marktanpassung und besondere objektspezifische Merkmale: Prüfung ob folgendes berücksichtigt wurde:  

Intertemporärer Abgleich: Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt Qualitativer Abgleich: alle besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale: Rechte und Belastungen am Grundstück, Abweichende Reinerträge, Instandhaltungsrückstau oder sonstige Besonderheiten

6. Vergleichswer 7. Verkehrswert (Marktwert):  

Berücksichtigung anderer Methoden, falls die Anzahl der Vergleichspreise nicht ausreich...