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Titre 1 : La formation du contrat de vente

Art. 1582 : convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer  Article 1126 Pour qu’un contrat de vente soit valable : -

il doit être licite et certain, il faut également que les partis aient la capacité et le consentement.

On distingue la capacité d’exercice et la capacité de jouissance. La capacité de l’exercice est une capacité de protection. Le législateur protège les personnes vulnérables en fonction de l’âge, la maladie. Un mineur est alors sous le coup d’une incapacité d’exercice. Il n’est pas privé du droit, mais sera représenté. Dans tous les contrats de la vie courante, l’incapable a la possibilité de l’effectuer seul. Cela se codifie à l’article 1148. Si un mineur a été lésé, ses actes pourront être annulés. La nullité désigne l’anéantissement d’un acte : sommes-nous dans une nullité relative ou absolue ? Les effets de ces deux nullités sont identiques : l’annulation de l’acte, le contrat est détruit.  Nullité relative : nullité qui se veut de protection. Seule la personne que l’on souhaite protéger peut l’invoquer. Lorsque le législateur est à la recherche d’un intérêt particulier, elle sera relative. Le juge et l’autre contractant ne peuvent l’invoquer.  Nullité absolue : le législateur avait un intérêt général. On ouvre davantage les actions en nullité, y compris pour le parti adverse. Un mineur émancipé devient alors capable, car il est désormais considéré comme un adulte. Le mineur émancipé ne pouvait pas, jusqu’en 2010, être commerçant. Il peut désormais l’être, mais avec une autorisation du juge des tutelles, selon l’article L 121-2 du code de commerce. Les incapacités de jouissance désignent un individu privé d’un droit, celui d’acquérir ou de transmettre un bien. On est ici dans une logique de défiance, car on se méfie de cette personne. Le législateur a peur que cette personne abuse de sa situation et qu’elle profite d’informations privilégiées. Pour être face à une incapacité de jouissance, il faut un texte. Sans texte, pas d’interdiction. En matière de vente par exemple, des textes prévoient des incapacités. Art. 1596 du code civil :

 le tuteur d’une personne ne peut acheter les biens dont il a la tutelle. S’il s’agit de la tutelle d’un mineur, l’article 387-1 du code civil complète l’article précédent en indiquant qu’il ne peut pas acheter, et ni vendre tout seul les biens appartenant au mineur dont il a la charge 1

 le mandataire chargé de vendre des biens (ex : agences immobilières, notaires) ne peut acquérir ces biens. Il s’agit d’une double prohibition : interdiction d’acheter soimême ou par personne interposée. Art 1597 : tous les magistrats, huissiers, notaires, avocats ont l’interdiction de devenir cessionnaire de droits qu’ils auraient eu à connaitre dans le cadre de leur fonction Il n’y a pas que dans la vente que ce type d’interdictions existe. Elles existent aussi en matière de legs et de donations.  Leg : lorsque l’on est mort se fait au moment du décès. La personne qui lègue n’a pas besoin de l’accord de la personne pour lui léguer (accord unilatéral)  Donation : de notre vivant (« entre vivant »). C’est un contrat qui fait donc l’objet d’un accord de volonté. Art 909 du code civil concernant les professions médicales et les pharmacies : les membres des professions médicales et les auxiliaires médicaux qui ont prodigué des soins à une personne dans sa dernière maladie ne pourront pas recevoir des legs ou donations de ce patient. Ex : 1er mars 2006 : une femme de ménage est embauchée. Dès le 17 avril 2006, elle a déjà la procuration sur les comptes. En aout 2006, son employeur lui fait un gros legs dans son testament. L’employeur décède le 22 avril 2007. La cour d’appel annule alors le testament. Il est reconnu que l’employeur était totalement dépendant de son aide-ménagère. Dans cette affaire, la femme de ménage est parvenue à conserver l’héritage. La loi du 30 décembre 2015 a modifié cet état : les employés qui apportent une aide à la mobilité ou une aide à domicile ne peuvent plus bénéficier d’un legs ou d’une donation de la personne dont il s’occupe, selon l’article 116-4 du code de l’action sociale et des familles. Lorsqu’un mineur souhaite faire une procédure alors qu’il est sous le coup d’une incapacité d’exercice, il doit être représenté par quelqu’un d’autre grâce notamment à l’aide juridictionnelle. L’avocat fait alors la procédure.

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Chapitre 1 : Le consentement des partis au contrat de vente

La vente est un contrat dit « consensuel ». Cela signifie juridiquement que pour que le contrat se forme, cela nécessite la rencontre de deux volontés. L’article 1583 du CC indique sur quoi doit porter ce consentement :  sur la chose  sur le prix Le contrat est alors instantané.

I.

La procédure du consentement

Avant la signature du contrat, on parle de période précontractuelle. A) Les ventes sous réserve d’approbation de la chose Le code civil a prévu deux sortes de ventes qui se réalisent par étape :  La vente à l’agréage  La vente à l’essai 1) La vente à la dégustation ou à l’agréage Art 1587 du CC : idée que le client doit pouvoir apprécier la chose dans ses qualités avant de confirmer sa volonté d’acquérir. On a donc un processus du consentement qui se déroule en deux temps :  Le vendeur propose le produit avec le prix, etc…, et attend l’agrément, qui est discrétionnaire, ce qui signifie que l’acheteur potentiel n’est pas obligé de se justifier, car c’est une affaire de gouts (j’aime/j’aime pas)  La dernière étape concerne les ventes mobilières, en principe une chose consentie (se détruit lorsque l’on s’en sert, comme du beurre, de l’essence, …) L’art. 1587 précise qu’il n’y a pas de vente tant que l’acheteur n’a pas gouté et agrée. Le transfert est donc suspendu à cet agrément. L’agréage porte sur un échantillon, qui sera valable pour l’ensemble de la marchandise. Très utilisée au XIXème siècle, elle est désormais très peu utilisée, mais reste une pratique commerciale en matière viticole. L’article est supplétif, ce qui signifie que l’on n’est pas obligé de l’appliquer. La renonciation à l’article 1587 ne peut résulter du seul silence des partis. Ex : une société passe un contrat avec des viticulteurs qui vendent toutes leur récolte à la société MCR le 27 septembre 1990. En décembre 1990, l’agrément pour ce vin arrive et le 8 avril 1992, la société refuse de recevoir cette livraison. Dans cette affaire, le viticulteur disait

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que l’article 1987 était supplétif, donc on est dans un contrat de vente classique. Au final, les viticulteurs se sont retrouvés avec une récolte sur le dos. Arrêt du 12 juillet 2007 : une société achète du Bordeaux à une coopérative en 1998. L’acheteur se fait livrer la moitié du vin, mais le refuse lors de son arrivée. Il est alors en droit de refuser selon l’art 1587. En l’espèce, en Gironde, l’agréage se fait dans les chais du vendeur. Dans cette affaire, on suppose qu’il a donné son agrément puisqu’il se fait livrer, l’acheteur est donc en tort. 2) La vente à l’essai La vente ne devient définitive qu’avec l’agrément de l’acquéreur, selon l’article 1588 du CC. La différence réside dans le fait que l’agrément, en théorie, n’est pas discrétionnaire. Ainsi, si l’essai est concluant, l’acheteur doit accepter. Les ventes à l’essai ne concernent pas des biens qui se détruisent lors de son utilisation. La vente à l’essai s’utilise par exemple dans le domaine de la vente de chevaux. Lorsque des délais sont prévus pour se décider, l’acquéreur devra donner sa position dans le délai prévu. S’il la donne après, ça ne sera plus valable. Donc si l’acquéreur ne se manifeste pas dans le délai prévu, on considère qu’il a accepté. Ex : une jument est vendue en 1992. L’acheteur verse 15.000 francs, et s’engage à verser la fin du prix au plus tard le 15 janvier 1993, si la jument « fait l’affaire ». Les haras ne veulent plus de la jument, ils ne veulent plus payer et veulent récupérer les 15.000 francs. La cour d’appel condamne le vendeur à rendre les 15.000 francs. Il y a alors une censure de la cour d’Appel. En effet, les juges du fond n’ont pas vérifié quand l’acheteur s’est manifesté, alors qu’il était hors délai.

B) La promesse de vente 1) La promesse unilatérale de vente Il s’agit d’une création de la pratique élaborée par les notaires. Le promettant s’engage à vendre un bien, et le bénéficiaire ne s’engage pas. Pendant ce délai, il peut accepter la vente définitive comme il peut la refuser. Le bénéficiaire de la promesse va bénéficier d’un droit d’option. Initialement, c’est la jurisprudence qui a établi son régime, sauf que la réforme de 2016 a permis de faire rentrer la promesse unilatérale dans le CC. Ce contrat innomé est donc devenu nommé. Art 1124 : la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie (le promettant) accorde à l’autre (le bénéficiaire) le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Cette définition est volontairement générale, car la promesse unilatérale peut concerner tous types de contrats. Dans une promesse unilatérale de vente, on promet la vente d’un bien à une personne déterminée. Il y a donc une exclusivité. Le simple accord va alors former le contrat définitif. Se pose alors la question de faire la différence entre la promesse unilatérale de vente et l’offre de vente. 4

2) Distinction de la promesse unilatérale et offre de vente On parle d’une offre à une personne déterminée. Au niveau des ressemblances : -

On a un bien proposé à un prix déterminé. Dans les deux cas, celui qui fait la proposition, celui qui propose la vente s’engage à ne pas vendre à autrui. La proposition n’engage pas le bénéficiaire, qui bénéficie d’un privilège, ou l’offreur dans les deux cas. Il faut que les éléments essentiels figurent, puisque l’accord doit former le contrat.

La promesse unilatérale de vente, à la base, est déjà un contrat. Dès le départ, il y a déjà un accord de volonté, alors que dans l’offre, il n’y a pas d’accord, et n’a donc pas de valeur juridique, et peut donc être rétracté. Une offre peut être retirée tant qu’elle n’a pas été acceptée (principe datant de 1933) La cour de cassation a posé des limites à cette libre-rétractation de l’offrant (ou du pollicitant). Si l’offre est assortie d’un délai, la cour de cassation considère que le pollicitant s’interdit de se rétracter tant que le délai n’est pas écoulé, sachant que le délai peut être express ou implicite. La cour de cassation considère que même si aucun délai n’est prévu, l’offrant est tenu de laisser son offre dans un délai raisonnable.  Article 1116 du CC : elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur, ou à défaut à l’issu d’un délai raisonnable. En cas de non-respect, la sanction sera des dommages et intérêts. L’article 1116 alinéas 2 indique que l’on est dans une responsabilité extracontractuelle. Si l’on subit un préjudice en dehors de tout contrat  responsabilité extra contractuelle (art. 1240) Si c’est un préjudice au cours d’un contrat  responsabilité contractuelle Ex : le propriétaire d’un chalet fait une lettre et fait savoir à Monsieur Chastant qu’il est ok pour la vente, le 17 aout. Il a pu visiter le 15 aout. Le propriétaire dit qu’il a donné son accord à quelqu’un d’autre le 14 aout. Le courrier l’engageait au moins jusqu’au 16, la révocation date du 14, elle n’est donc pas possible. En octobre 2016, une réforme de droit des contrats a été votée. Elle s’est intégrée au code civil en 2017. Cette réforme s’applique à tous les contrats passés après 2016. Pour ceux qui ont été passé avant, c’est toujours l’ancienne règlementation qui est appliquée. L’offre a alors fait son entrée dans le code civil, à l’article 1116 : « elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou à défaut à l’issu d’un délai raisonnable ». Si l’offrant se rétracte durant le délai, on ne peut verser que des dommages et intérêt.

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Dans la promesse unilatérale, un promettant promet à un tiers de vendre son bien. Les deux partis sont d’accord, c’est donc une rencontre de volonté. Le bénéficiaire accepte seulement cette promesse pour le moment, pas la vente. Il y a donc une valeur juridique. Le bénéficiaire dispose donc d’un droit d’option. Si le bénéficiaire accepte la vente, il lève cette option. On a deux accords de volonté :  L’accord de se voir proposer le bien, et le temps de la réflexion  L’accord pour l’acheter (ou non) Il est prévu une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire, entre 5 et 10% du prix de vente, que le bénéficiaire verse à celui qui propose le bien. Même s’il refuse le bien, cette somme restera acquise pour le promettant. C’est ici le prix de l’exclusivité. Quand la promesse est acceptée, le bien n’est plus sur le marché. Dans une indemnité d’immobilisation, la cour de cassation considère que c’est une somme forfaitaire, ce qui signifie qu’elle ne peut être réduite sous le prorata temporaris, sauf en cas de stipulation contractuelle. Puisque la promesse est un contrat, si le promettant décède, les héritiers seront tenus par cette promesse, ce qui n’est pas le cas d’une offre. En effet, dans ce cas, l’offre échouera et deviendra alors caduque, selon l’article 117. Dans le cas de ventes d’immeuble ou de fonds de commerce, dans une promesse unilatérale de vente, il y a une obligation d’enregistrer cette promesse sous 10 jours à compter de la date de l’accord de volonté. Cela signifie que l’on se rend au centre des impôts pour déposer cette promesse. Ils vérifieront ensuite le prix, et ce selon l’article 1589-2 du CC. Fixer le délai à partir de l’accord de volonté a été précisé dans un arrêt de 1969 : « l’acceptation par le bénéficiaire est celle qui transforme la simple pollicitation (= offre) non soumise à enregistrement à un contrat unilatéral liant le seul promettant ». Cela permet ainsi d’éviter la corruption. a) Promesse unilatérale et pacte de préférence Dans un pacte de préférence, le promettant ne s’engage pas à vendre, mais il donne simplement une priorité à une personne au cas où il se déciderait à vendre. Il s’interdit donc de le céder à un tiers si le bénéficiaire du pacte est intéressé. Le pacte de préférence est noté à l’article 1123, datant de 2016 : « contrat par lequel un parti s’engage prioritairement de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». C’est donc une simple éventualité Dans la PUV, il y a un engagement du vendeur, contrairement au pacte de préférence qui n’est qu’une simple éventualité pour le vendeur. Un prix n’est donc pas obligé d’être fixé dans un pacte de préférence, selon un arrêt de 2003. Il n’est pas non plus nécessaire de prévoir un délai.

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Ils comportent cependant certaines ressemblances. En effet, dans les deux cas, le promettant s’engage à ne pas vendre à autrui. On a donc un bénéficiaire qui est prioritaire. Si le promettant du PDP se décide à vendre, la ressemblance entre les deux est frappante. La cour de cassation a considéré que juridiquement, un PDP peut être une promesse de vente conditionnelle. b) Promesse unilatérale de vente et contrat préliminaire d’immeuble à construire Un contrat préliminaire d’immeuble à construire, ou Vente à l‘Etat Futur d’Achèvement, est un contrat qui permet à une personne d’acquérir un immeuble qui n’est pas encore construit. L’obligation principale et déterminante du vendeur est de construire, tandis que l’acheteur s’engage à payer le prix au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble. On parle aussi d’achat sur plan. La plupart du temps, il est d’usage de faire un avant contrat. Compte tenu des abus des promoteurs, ce secteur est devenu protégé et protégé après l’intervention du législateur. C’est une réglementation d’ordre public, ce qui signifie que la loi y est impérative  code de la construction, art. 261-1). Quand cette VEFA porte sur un immeuble d’habitation ou mixte (pro et particulier), l’avant contrat doit obligatoirement revêtir la forme d’un contrat préliminaire, contrat de réservation. Ce contrat est nécessairement écrit, à peine de nullité. Cela ressemble à la PUV. En effet, du côté de l’acquéreur potentiel (réservataire), dans un contrat de réservation, il ne s’oblige pas à acheter, mais seulement à verser un dépôt de garanti. Celui-ci est un % en fonction du prix du bien. Le législateur a prévu que cette somme doit tomber sur un compte spécial, pour éviter tout abus. Le réservataire peut donc ne pas signer le contrat de vente. En revanche, le dépôt de garanti reste auprès du vendeur en cas de refus. Cependant, ce montant n’est pas prévu par les partis mais par la loi. Ils ne sont pas libres de fixer ce montant. Coté réservant (vendeur), ce dernier ne s’engage pas à vendre mais à réserver. Si les conditions financières n’apparaissent pas suffisante, l’immeuble ne sera pas construit et le dépôt de garanti sera rendu, et le réservataire ne pourra exiger l’achat. Il y a un cas où il sera obligé de construire et vendre : lorsque le réservataire signe son avantcontrat, et que la décision de construire est déjà prise. De plus, l’enregistrement n’est pas nécessaire. Ce contrat de réservation est donc à mi-chemin entre PUV et PDP. Il est donc qualifié, par la cour de cassation depuis 1975, de contrat sui generis. Les contractants n’ont pas la possibilité de faire un autre contrat. En effet, la loi interdit à peine de nullité de conclure tout autre contrat autre que ce contrat de réservation. 3) La transmission de la promesse unilatérale de vente On admet que le bénéficiaire d’une promesse puisse céder cette promesse à une tierspersonne, sauf si cela est interdit dans le contrat ou si c’est un contrat intuitu personae , c’est-à-dire un contrat défini selon la personne. Si je n’ai pas cette interdiction, je peux céder ma promesse à titre gratuit, ou contre monnaie sonnante et trébuchante. On procède alors à 7

une cession, ou on le transmet par une clause de substitution. La PUV est considérée comme une créance. Cette créance est donc cessible. La cession, à titre onéreux ou gracieux, de la PUV est donc possible. Cependant, des formalités notées à l’article 1322 du CC sont à remplir en cas de cession de cette promesse: -

Il faut cela soit par écrit, à peine de nullité Cette cession doit être notifiée, avec accusé de réception où il en prend acte, pour que le promettant soit informé Si c’est une cession sur un immeuble ou un fonds de commerce, elle doit être enregistrée

On peut échapper à cela quand on utilise une clause de substitution. Il faut que le contrat précise que le bénéficiaire peut cesser le contrat. Dans l’hypothèse où il y a cette faculté de substitution, toutes les formalités vues précédemment ne sont pas nécessaire car la cour de cassation considère que l’on n’est pas dans une cession de contrat, ni dans une cession de créance. Une loi de 1993 qui concerne les professionnels de l’immobilier interdit la cession à titre onéreux de promesses réalisées par un professionnel de l’immobilier, afin de limiter les abus. 4) L’exercice de l’option a) Quand ? Le plus souvent, les partis vont prévoir un délai. On distingue les termes suspensifs et terme extinctifs. -

Le terme suspensif signifie que le bénéficiaire ne peut lever l’option qu’à partir d’une certaine date (ex : post-mortem) Le terme extinctif signifie que l’option ne peut être levée que jusqu’à une certaine date.

Contrat caduque et contrat nul : -

Un contrat caduque était un contrat bien formé, mais qui n’a pas été jusqu’au bout Un contrat nul est un contrat annulé parce qu’il était mal formé

Si aucun délai n’a été prévu, ce contrat ne peut durer éternellement. Il faut alors regarder si ce délai résulte de l’économie du contrat. Sinon, le promettant doit d’abord mettre en demeure le bénéficiaire afin qu’il se décide durant un délai raisonnable. Ce n’est qu’après cette formalité et le silence du bénéficiaire que l promesse sera considérée comme caduque b) La forme de la levée de l’option Il n’est rien prévu. Aucune forme particul...