Contratos Especie - Professor: Fabiano Menke. PDF

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Professor: Fabiano Menke....

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Aula do dia 07 de agosto - Introdução à disciplina e conceitos: Contrato é uma das fontes obrigacionais, juntamente com a lei, ato ilícito, e unilateral (VER). - Contrato como fonte obrigacional e negócio jurídico: Espécie de negócio jurídico. Para Antônio Junqueira de Azevedo: negocio jurídico é a declaração de vontade, destinada a produzir efeitos jurídicos. Contrato diferencia-se de outros tipos de “negócio jurídico”. - Vontade e confiança / CC 2002: Contrato exige duas ou mais vontades (ainda que não expressa de maneira clara). A declaração de vontade não precisa ser expressa. O atual CC: silêncio circunstanciado (art. 111, CC). Indicativos de formação do negócio, mas não há declaração expressa. Comportamento que indica que há vontade. Relações contratuais de fato: do direito alemão, determinadas circunstancias que, embora não haja formação clássica de contrato, se terá efeitos obrigacionais em alguns casos. Diretrizes teóricas e metodológicas do CC 2002: Eticidade, operabilidade, socialidade. (Judith Martin Costa, coautoria com Gerson Branco). Dentro da operabilidade, o CC é considerado ”aberto”: legislador adotou cláusulas gerais (boa-fé objetiva, função social, etc.). Dá mais poder para o intérprete, para o juiz: concreção das normas abertas. No que tange à socialidade: segundo Miguel Reale, é o meio termo entre individualismo e socialização. O individualismo exacerbado era diretriz superada (adotada em 16). Quando se fala em socialidade, o contrato deve cumprir uma função social. Significa que o contrato não pode só privilegiar o interesse de um só dos contratantes, mas deve haver preocupação com o “externo”. [VER] Contratos típicos: previsto/tipificado em lei. Princípios contemporâneos, ou sociais: função social do contrato, boa-fé objetiva, equilíbrio econômico. “Temperam” os princípios básicos, tradicionais. Aula do dia 12 de agosto - Princípios Contratuais e Direito Privado: Princípio dos efeitos relativos. Caso do Zeca Pagodinho e Ambev. Relativização de contratos em vigor: preocupação em relação aos princípios contemporâneos. Insegurança jurídica em relação ao cumprimento dos contratos. Busca de harmonização entre os dois grupos de princípios. Achar o termo razoável de convivência entre ambos. Em determinados caso, um grupo deverá prevalecer sobre outro. - Autonomia Privada e Autorresponsabilidade Poder geral dos particulares em regular seus negócios jurídicos, determinar conteúdo dos contratos, quem contratar, de contratar ou não, etc. Venda de pai pra filho. Tem proteção.

Autorresponsabilidade em cumprir o contrato. [Um pouco abandonado]. Individuo é responsável por suas escolhas. - “Consumerização” do Direito Civil: Contaminação excessiva pelo Direito do Consumidor. Relação do Consumo: consumidor numa ponta, e fornecedor/prestador de serviço no outro. Consumidor, para o direito brasileiro, pode ser pessoa física ou jurídica. Compra/Venda de carro pelos classificados: não há relação de consumo. Não há fornecedor. Regras protetivas: taxação, art. 51 (cláusulas abusivas), art. 39, possibilidade de inversão de ônus da prova, desconsideração da personalidade jurídica mais fácil no CDC (art. 50, CC com art. 28 do CDC). Primeira positivação da boa-fé foi no CDC. Principiologicamente, o CC de 2002 está mais próximo ao CDC que o CC de 1916.

1) COMPRA E VENDA (art. 481 a 504): - Considerações Gerais: Autores são unânimes em dizer que é o mais importante, o mais famoso. Contrato típico por excelência, de suma importância para a economia mundial (“motor da economia”). Representou a evolução da sociedade, pois antes havia o roubo e depois a troca. Tornou-se típico no direito romano. - Conceito e Finalidade a partir do art. 481: Art. 481, CC. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

É o contrato pelo qual uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro. É o comprometimento em transferir: o contrato por si não transfere a propriedade (embora seja essa sua finalidade). O que falta para a transferência: a tradição, a entrega, no caso de bens móveis; o registro para bens imóveis a partir de determinado valor (30 salários mínimos). Bens móveis: Título + ato = transferência. Ou seja, contrato + entrega da chave = transferência da propriedade. Cabe contrato verbal. Bens imóveis: contrato (escritura pública levada a registro; há exceções) + registro (tabelião de notas). Comprar imóvel em POA: a escritura pública de compra e venda (onde se formaliza o contrato) pode ser feita em qualquer lugar, não necessariamente em POA. O que consta nessa escritura pública: A vende pra B. Pode ser por meio de procuração (por instrumento público). - Plano obrigacional (Não transfere o domínio/propriedade): Sistema francês: o contrato já transfere o domínio, pois tem efeitos translativos.

Sistema alemão: plano obrigacional e plano real (separação absoluta de planos); contrato não transfere a propriedade. Sistema brasileiro: separação relativa dos planos obrigacional e real. No Brasil, o contrato de compra e venda, por si só, não opera a transmissão do domínio. Faz-se necessária a prática de um ato essencial a que a lei reconhece efeito translatício (necessidade de outro ato). “Ato essencial”: se móvel, tradição, art. 1267; se imóvel, registro, art. 1245. Art. 1.245, CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Art. 1.267, CC. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. (ver 1226, CC).

Riscos: Enquanto não houver a tradição ou a transcrição no Registro de Imóveis: a) o alienante suporta os riscos de perecimento da coisa (res perit domino). É um dos efeitos da compra e venda; b) pode (embora não deva) transmitir o bem a outra pessoa (venda dupla), restando ao comprador as perdas e danos. Art. 492, CC. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. § 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. § 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

Venda dupla. Aquele que vende o imóvel e o adquirente deve levar a registro (momento que adquire a propriedade). Enquanto não levar a registro, o vendedor pode vender mais uma vez. (ver acórdão que diferencia registro e escritura pública). Quem registrar primeiro será considerado proprietário. Prevalece o direito real de quem registrar primeiro. REsp 960849: Nos termos do que dispõe o art. 108 do Código Civil, é a escritura pública o instrumento hábil para documentar compra e venda de bem imóvel de valor superior ao de alçada legal, formalizando o negócio jurídico que, em si, não transfere a propriedade do imóvel, e que antecede ao ato efetivamente translativo da propriedade, isto é, o registro. O artigo 8º da Lei n. 8.935/94 (Lei dos Cartórios) franqueia ampla liberdade para escolha do tabelionato visando à celebração da venda do imóvel, formalizada em escritura pública, pois este é ato eminentemente negocial e do qual exsurgem apenas efeitos pessoais. É somente o registro do título que deve ser realizado no respectivo cartório de registro de imóveis no qual o bem se encontra matriculado, nos termos dos arts. 167 e 169 da Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). Com efeito, sendo irrelevante o fato de a escritura pública de compra e venda desprovida de registro não ter sido lavrada na comarca da situação do imóvel, somando-se ao fato de não ter havido reconhecimento de fraude, simulação ou falsificação, aplica-se a Súmula n. 84.

- Diferença para “promessa de compra e venda”: Por que se faz promessa de compra e venda (contrato preliminar ou pré-contrato: obriga a celebrar contrato – art. 462)? Porque ainda não se pode fazer o contrato definitivo (alguma coisa o impede; caso, por exemplo, do pagamento parcelado) . Distinção entre direito obrigacional (o contrato de compra e venda cria efeitos obrigacionais) e direito real (com o registro; eficácia contra todos). Direito obrigacional é exercido diante de outra pessoa (direito de crédito; direcionamento ao patrimônio de outra pessoa). Direito real é o direito de domínio de bem específico. Para me tornar proprietário preciso duas coisas: do contrato de compra e venda e do registro. Riscos da coisa enquanto não transmitida a propriedade permanecem com o vendedor.

- Jurisprudência: Aquisição de imóvel em várias parcelas. No final, não leva o imóvel a registro (contrato de gaveta). Tenho a posse, mas no registro de imóveis ainda está como proprietário o vendedor. Ver acórdãos no moodle. Abrandamento da questão. Credor penhora bem. Embargos de terceiro. Apelação Cível 70053935854. O contrato firmado entre as partes não tem o condão de alterar o domínio enquanto não for efetivado registro na matrícula do imóvel. Súmula 84, STJ: É ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO. REsp 858999: À luz do art. 530 do Código Civil, sobressai claro que a lei reclama o registro dos títulos translativos da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, posto que os negócios jurídicos em nosso ordenamento jurídico não são hábeis a transferir o domínio do bem. Assim, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária.

Importante que a compra e venda seja antes do registro da penhora (caracterização de fraude à execução). O que prova questões de data é o reconhecimento de firma. REsp 858999: O CTN nem o CPC, em face da execução, não estabelecem a indisponibilidade de bem alforriado de constrição judicial. A pré-existência de dívida inscrita ou de execução, por si, não constitui ônus 'erga omnes', efeito decorrente da publicidade do registro público. Para a demonstração do 'consilium fraudis' não basta o ajuizamento da ação. A demonstração de má-fé pressupõe ato de efetiva citação ou de constrição judicial ou de atos repersecutórios vinculados a imóvel, para que as modificações na ordem patrimonial configurem a fraude. Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante.

- Caracterização: a) Consensual: em oposição ao contrato real. Aqui, basta o consenso das partes para sua formação. Art. 482, CC: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

“Quando pura”: não submetida à condição. b) Bilateral e Oneroso. Bilateral, já que gera obrigações patrimoniais para as duas partes. Preço e mercadoria; uma parte dá, outra paga. Oneroso, pois ambas as partes dele extraem proveitos e têm sacrifícios patrimoniais. c) Comutativo: em regra, no sentido de determinação das prestações das partes e equivalência entre elas. Também pode ser aleatório (sem pré-determinação das prestações das partes, art. 458 a 461), caso de safra futura (compra antes da colheita – alegação de onerosidade excessiva rejeitada pelo STJ. A aleatoriedade é da essência do contrato). - Elementos: 1) Consentimento: acordo de vontade livremente manifestado acerca do objeto e do preço da coisa a ser vendida é essencial. Pertinência subjetiva: legitimidade da parte. 2) Objeto: Art. 483, CC: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

Coisas corpóreas: imóveis, veículos, animais, etc.

Coisas incorpóreas: valores cotados em bolsa, ações. Para os incorpóreos reserva-se a nomenclatura "cessão". Qualidades do objeto: existência, determinado ou determinável (para dar possibilidade de execução do contrato). Existência: pode-se contratar acerca de coisa futura. Ex.: safra futura de soja. Atentar ao disposto sobre contratos aleatórios nos arts. 458 a 461 do CC. Limitação: Não é permitida a contratação acerca de herança de pessoa viva. Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.

Determinação: venda por amostra. Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Disponibilidade: a coisa deve estar disponível ou no comércio. Existe a indisponibilidade natural, legal ou convencional. Indisponibilidade que vem do testamento gravando coisa com inalienabilidade. Testador só pode incluir esta limitação com justa causa. Art. 1.848, CC: Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima. § 1o Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa. § 2o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros. Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. Parágrafo único. No caso de desapropriação de bens clausulados, ou de sua alienação, por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, mediante autorização judicial, o produto da venda converter-se-á em outros bens, sobre os quais incidirão as restrições apostas aos primeiros.

Flexibilização da cláusula de inalienabilidade aposta em testamento: TJRS 70029096302: Quando os gravames – de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade – impostos pelo testador, representam prejuízo ao nu-proprietário, como no caso, onde o legatário não poderá usufruir do bem dentro da função social a que se destina o imóvel, a desconstituição deles é medida que se impõe.

3) Preço: Dinheiro ou título representativo de dinheiro (nota promissória, cheque, carta de crédito). A entrega do título pode ser pro soluto, quando representa pagamento definitivo, ou pro solvendo , hipótese em que o pagamento só se ultimará quando da liquidação dos valores do título. Pode-se também fazer dação em pagamento, não desnatura o contrato. Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

Questão da justiça do preço. Índices ou parâmetros (art. 487): índice da FGV, da construção civil. Moeda estrangeira: não pode ser feito pagamento em moeda estrangeira (curso forçado do Real). STJ: não será nulo o contrato se contemplar a moeda estrangeira (flexibilização; privilegia boa-fé, cumprimento dos contratos), mas o pagamento deverá ser feito em Real. Caso Romário VS. Flamengo – AgRg em REsp 466801. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO DE IMAGEM. CLUBE DE FUTEBOL. ATLETA PROFISSIONAL. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRELA A CORREÇÃO MONETÁRIA À VARIAÇÃO CAMBIAL DE MOEDA ESTRANGEIRA. PAGAMENTO EFETUADO EM MOEDA NACIONAL, COM BASE NA COTAÇÃO DE CÂMBIO. LEGALIDADE. DECRETOLEI N. 857/69, ART. 1º. EXEGESE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. - Na linha dos precedentes deste Tribunal, é válida a contratação em moeda estrangeira, desde que o pagamento seja efetuado mediante a devida conversão em moeda nacional.

Atentar para os seguintes artigos do Código Civil: Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subsequentes. Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.

As ofertas de preço, todavia, deverão ser sempre grifadas em Real, em virtude do disposto no art. 5º da Lei nº 9.069 de 1996 (norma que converteu em lei a medida provisória do Plano Real). Art. 5º Serão grafadas em REAL, a partir de 1º de julho de 1994, as demonstrações contábeis e financeiras, os balanços, os cheques, os títulos, os preços, os precatórios, os valores de contratos e todas as demais expressões pecuniárias que se possam traduzir em moeda nacional.

Art. 489 – arbítrio: o que se exige é a possibilidade de acordo. Quer eliminar a possibilidade do contrato não contemplar nada sobre valor, deixando para o vendedor estipular posteriormente. O preço não pode ser fixado pelo arbítrio livre de apenas uma das partes (art. 489 e art. 122 CC), pois são vedadas as condições puramente potestativas, que são aquelas em que o contrato não traz um preço e deixa a sua fixação para apenas uma das partes. Condições puramente potestativas são caracterizadas pela presença da cláusula si volam ("se eu quiser"), que submete uma das partes à vontade arbitrária da outra parte. - Venda “ad corpus” e “ad mensuram”: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Venda “ad corpus” (§3) feita com a presença da coisa, não relativa à metragem, por exemplo. “Ad mensuram” (caput), envolve metragem (100 reais por metro quadrado). Divergência entre metragem na declaração de vontade e do objeto real. Apelação Cível 70052298940. A venda de imóvel, por medida de extensão (ad mensuram), deve ser expressamente estipulada. Para mais disso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, resulta meramente enunciativa a referência às suas dimensões, cuidando-se, portanto, de venda ad corpus. Ou s...