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Introduction I) Quelques éléments sur la production de l’accession sociale Processus!: VEFA, PSLA, Vente HLM. - Certains promoteurs privés communiquent sur des prix dits «!maitrisé!» ce qui peut faire concurrence avec l’accession sociale. - C’est 1 millions de logements réalisés et vendus dans l’accession sociale depuis les années 1900. Ce sont les coopératives qui, de part, leur histoire ont permis les premiers l’accession sociale. L’ensemble des organismes HLM peuvent fournir des accessions sécurisées avec des prix de vente maximum en vue de la vente d’un bien en résidence principale —> *vente à propriétaire occupant, à des personnes avec ressources modestes d’un point de vue de l’organisme, * en complément d’une activité locative et en cas d’absence d’offres satisfaisante dans un quartier ou une commune. *En cas de demande d’une collectivité territoriale dans une opération d’accession ou d’aménagement ou de renouvellement urbain. Il y a des plafonds de ressources pour celui qui achète et celui qui vend. L’accession sociale est donc très encadrée. Ces règles qui régissent l’activité de l’accession sont contenues dans le code de la construction et de l’urbanisme. 80% de la population française peuvent prétendre à l’accession sociale. ➔ Vente dans le but de l’optimisation fiscale!: loi Pinel vente à des tiers qui louent les biens achetés. Vente à investisseur. Les plafonds de ressources sont différents selon les zones (A, B, C) et les territoires. A Paris une personne seule sera plafonnée à environ 41000 euros pris par arrêté préfectoral révisable tous les ans. Le plafond accession sociale correspond à peu près au plafond PLS qui est un plafond locatif. Le but des coopératives c’est de produire plus d’accession sociale, dispositif qui est très peu connu. La caractéristique de l’accession sociale c’est d’accompagner le client!(l’accompagnement social), et de le répartir sur tout le territoire —> mission d’intérêt général. Augmenter la construction c’est un moyen pour la commune de garder ses résidants et un moyen de créer une rotation naturelle pour libéré du logement social locatif. ➔ Parcours résidentiels!: chacun des maillons de l’habitat social doit être en mesure de laisser le choix à chacun de pouvoir acheter ou non. Autre rôle de l’accession sociale!: *Répondre au changement de la société, société de consommation, favorable aux changements, «!instabilité!» de la propriété, de nos jours une nouvelle dynamique dans le domaine du logement —> les biens immobiliers deviennent un bien de consommation. La location n’est qu’une étape dans le parcours résidentiel.

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Prise de note : Depuis l’origine, c’est 1 million de logement qui ont été construit pour l’accession social. De l’ensemble des opérateurs de l’habitat social, ce sont les coopératives qui produisent le plus de logements. L’ensemble de ses acteurs peut mener des actions d’accession sécurisé avec des prix réglementé en vue de la vente pour une propriété principale (= propriétaire occupant) ≠ pour optimisation fiscale (dispositif PINEL). Les 2 cibles sont visables mais la cible la plus ciblé reste pour les propriétaires occupants. La cible est des personnes avec des ressources modestes —> on ne vend donc pas à tout le monde : $ Au niveau des organismes, c’est un complément à l’activité locale : dans le cas d’une offre insatisfaite dans un quartier et/ou une commune. Ca peut également être à la demande d’une collectivité territoriale dans une opération d’accession ou d’aménagement. Ces règles sont trouvables dans le CDC : article 411-1 : «!à reporter!» 80 % de la population française peut prétendre à l’accession social avec donc des plafonds relativement élevé (ce qui équivaut à un plafond PLS). Conditions d’éligibilité : plafond 41577 € à ne pas dépasser en Ile de France 33904 à ne pas dépasser en B1 (comme Clermont) 30000 à ne pas dépasser en C (comme la plupart des communes dans le Puy-de-dôme) Apprécié sur N-2, pris par arrêté préfectoraux chaque année. … Prix de vente Construction : partout pour que ça ne soit pas réservé à un territoire. Parcours résidentiel de son choix : soit location soit achat —> comme le souhaite le client (pas d’assignation à résidence). … Sécurisation : pilier de l’accession social, s’exprime par 3 critères : - garantie de revente - garantie de rachat - garantie de relogement Appelé aussi «!sécurisation HLM!» … Assurance achat Assurance revente : couvre une perte financière lié à la revente du logement …

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Chapitre 1 : La sécurisation Concernant la sécurisation qui est un pilier de l’accession sociale, elle s’exprime au travers de 3 garanties!: - la garantie de revente, - la garantie de rachat, - et la garantie de droit au logement. Cette sécurisation dite «!sécurisation HLM!» a été adoptée en 1998 au congrès de Marseille, pour répondre principalement à la critique selon laquelle ce dispositif est risqué pour les populations modestes. Quels sont les intérêts de l’organisme à mettre en avant cette sécurisation!? - Mettre en confiance son acheteur - Se différencier des ventes classiques en offrant une plus-value sociale à ses clients - Bénéficier d’une exonération partielle de l’impôt sur les sociétés. Les atouts de la sécurisation!: le rôle de l’organisme est d’accompagner le candidat à l’accession, en faisant une analyse de sa situation financière et sociale. Il y a une présentation au candidat du coût total et réel de l’opération donc en toute transparence.

I) Des garanties contractuelles Ce sont des garanties qui s’étalent sur dix ou quinze ans, qui sont prises sous forme de clauses dans l’acte de vente, pour pallier aux aléas de la vie des accédants.

1. La garantie de relogement La garantie de relogement c’est retrouver un logement adapté en cas de besoin. " Le bailleur a l’obligation de reloger si l’accédant en a le besoin. La garantie de relogement est valable pour une durée de 15 ans!: le bailleur s’engage à faire 3 offres dans le logement locatif social —> le bien doit répondre à ses besoins et ressources, possibilités, répondre à des plafonds de ressources. " L’engagement en VEFA c’est 3 offres dans un délai de 3 mois, les conditions de ressources sont celles du plafond PLS, " L’engagement en PSLA c’est 3 offres dans un délai de 6 mois, les conditions de ressources sont celles du plafond PLUS. " Il y a assez peu de demandeur qui viennent mobiliser cette garantie.

2. L’assurance revente L’assurance revente, c’est l’assurance pour l’acheteur de retrouver un repreneur : en effet, un courtier en assurance permet aux accédants qui le sollicitent de pouvoir couvrir la perte financière que l’on pourrait avoir à supporter si l’on revend mal son logement (permet de bien vendre son logement au bon prix). —> C’est donc se prémunir contre les risques de décotes. " C’est donc une garantie complémentaire apporter par un tiers choisi par le vendeur, en cas de perte financière en cas de revente contrainte ou difficile!: c’est 20% de la valeur de l’acquisition (jusqu’à 35 000 euros) qui est garantie par cette assurance." C’est une assurance payante en une fois est valable pendant 10 ans (240 euros en VEFA et 140 euros en PSLA). 18 mois de recours possible à partir du fait générateur.

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3. La garantie de rachat La garantie de rachat permet à l’accédants peut pendant les 15 ans qui suivent l’acquisition revenir auprès du bailleur pour le rachat de l’immeuble!: le prix de rachat est fixé lors de la vente. Ce prix de rachat est fixé sur 5 ans puis régressif de la 6ème à la 15ème année. " La date d’effet de la garantie est la date de la signature authentique. " Le prix de rachat garantie en VEFA est de 80% de la valeur initiale pendant les 5 années suivants l’achat. Puis une décote de 1,5% est appliqué chaque année de la 6ème à la 15ème année. " Le prix de rachat garantie en PSLA est de 100% de la valeur initiale pendant les 5 années suivants l’achat. Puis une décote de 2,5% est appliqué de la 6ème à la 15ème année. " Cette garantie se fait à la demande à l’accédant. Pour utiliser cette garantie, l’acquéreur doit notifier qu’il s’agit bien de sa résidence principale et que sa volonté d’user de cette garantie soit liée à des faits générateurs inscrits au décret de 2008. Il y a un risque financier pour le bailleur qui dépend du positionnement commercial et du marché de l’immobilier car le prix de rachat risque; en cas de crise par exemple, de coûter plus chère au bailleur que ce qu’il devrait être par rapport au marché. C’est pour l’organisme l’obligation de mettre des fonds propres pour l’intégrer dans le parc locatif. L’accession sociale est une activité à risque : en effet, il y a une réelle nécessité de vigilance sur la construction du bien immobilier, de son positionnement géographique ou par rapport au marché par exemple —> une opération d’accession social demande des analyses poussées pour être sûr que l’opération soit un succès. En résumé, en termes de sécurisation d’HLM, l’atout de la garantie d’achat c’est sa durée (15 ans), car c’est l’assurance pour le propriétaire de trouver acquéreur et un prix de revente assuré.

4. La clause de garantie de maintien dans les lieux La clause de garantie de maintien dans les lieux permet à l’acquéreur de demander la garantie de rachat et de demander à conserver son logement mais en passant du statut de propriétaire à celui du locataire. Dans ce cas de figure, le rachat permet de pallier à une difficulté temporaire et quand il y a retour à une meilleure fortune le locataire peut redevenir propriétaire. Cette clause est valable pendant 15 ans et c’est l’assurance, pour l’acquéreur, d’avoir un toit sur sa tête.

5. Autre particularité de l’accession social a) Clause anti-spéculative Cette clause anti-spéculative permet de contrôler et entourer la vente de ces biens. Le prix du bien doit être inférieur au prix du marché dans le privé." Elle encadre pour un temps limité la revente d’un logement et dans un certain nombre de cas, elle donne lieu à une captation de la plus-value à 100% la première année, 80% la deuxième etc. jusqu’à 5 ans.

b) Obligation vis-à-vis de la Société de Garantie de l’Accession (SGA) L’obligation vis-à-vis de la SGA a pour objectif de garantir les organismes en cas de risques dans les opérations de promotion immobilière!: concrètement, auparavant, les organismes souscrivaient une garantie extrinsèque!(= donner la garantie aux clients qu’ils payent par échelonnement et que le bien sera bien construit et fini). ces garanties sécurisé le client des conditions de son accession. Désormais, la SGA est propre aux organismes HLM et elle couvre les risques des opérations!—> c’est une garantie intrinsèque!qui impose que 30% de biens soit vendus avant le début du chantier. 2  sur 2 

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Chapitre 2 : Le PSLA Le PSLA est un des leviers de l’accession social qui est connu sous le terme locationaccession (à ne pas confondre avec location-attribution). ! La particularité de la location-accession se fait en deux temps, on dit d’elle qu’elle est progressive et sécurisée. Pour comprendre le PSLA il faut d’abord comprendre la vente classique. ! Exemple"de transaction": Dans l’hypothèse où l’on vend un bien dans l’ancien, on a une offre de vente, un compromis de vente, un emprunt, potentiellement des conditions suspensives de prêt, la vente puis le remboursement du prêt. Dans le neuf": en VEFA, il y a un contrat de réservation/primo-accédant (= ne pas avoir été propriétaire les 2 dernières années avant l’achat)"qui est, notamment, un critère pour obtenir le PTZ (Prêt à taux zéro) / en versant un dépôt de garantie de 5% de la valeur de l’achat/Prêt/ Acte authentique 30%de la valeur / Intérêts intercalaires. Les caractéristiques d’un contrat de location-accession"(PLSA) :

- C’est un contrat qui est sous un statut privé, il verse un dépôt de garantie (5% dans les faits qui équivaut à deux redevances) et notarié.

- Il y a la période de construction qui se conclure par la rédaction d’une Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT) au moment de l’achèvement de l’immeuble.

- Puis c’est au moment de la livraison et de l’entrée dans les lieux et démarrage que la période de

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phase locative commence. Une redevance devra être payé par le client et qui correspond à une indemnité d’occupation (loyer) et à un montant d’épargne avec un prix au m2 qui est encadré par l’Etat. Puis au moment de la phase acquisitive, il y a la mise en place du prêt (qui a été obtenu au préalable) et donc, in fine, le transfert de propriété avec une levée d’option dans le délai indiqué dans le contrat location-accession (pout cela, le client doit être à jour dans le paiement de ses loyers/charges)—> extinction du contrat location-accession. Puis il y a la rédaction de l’acte authentique de transfert Et enfin, une fois que le client est devenu propriétaire, il va rembourser son prêt (la mensualité du prêt sera inférieure ou égale à la redevance de la phase locative hors assurance). ! La première mensualité du prêt selon le texte ne doit pas être supérieur à la dernière redevance versée.

Les avantages de la location accession"(PSLA) :

- TVA taux réduit 5,5% - Exonération de la TFPB (= taxe foncière) pendant 15 ans"qui prend effet à partir de la livraison du bien"c’est-à-dire que le bailleur profitera de cette exonération jusqu’à ce que le locataire soit propriétaire donc on proratise. - Une décote de 1%"qui se traduit pour le locataire par une remise de 1% par an qui vient en diminution du prix du vente. ! Le prix de l’immobilier n’augmente donc pas entre la phase la signature du contrat location accession et l’acte authentique de transfert définitif. - Il n’y a pas d’intérêts intercalaire": ils se calculent en fonction de la durée globale entre le premier déblocage de fonds et le dernier. Tout ses avantages sont attachés au logement et non aux clients. Il sont valables pendant 18 mois, c’est-à-dire que si qui le bine n’a pas été vendu sous 18 mois, il devra être vendu sans les avantages cités ci-dessus (mais ne le sera pas —> mis en location en général).

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La construction en location-accession est soumise à l’agrément provisoire de Clermont Auvergne métropole (CAM) et de la Direction Départementale des Territoires du Puy-de-dôme (DDT). On doit fournir à l’état un certain nombre de document pour qu’il nous confirme l’agrément, on lui donne l’ensemble des éléments qui concernent l’opération (Plan, surface, loyer, prix de vente). ! En ce qui concerne les APL-accession elle n’existe plus depuis la loi de finance de 2017. Cette loi de finance a également modifié l’accession au PTZ en zone B2 et C"(financement de uniquement 20% en 2018 puis 0% en 2020) —> la quotité finançable par le PTZ a été divisé par 2. Pour obtenir l’agrément définitif il faut fournir à l’Etat les documents suivants : - La Déclaration d’Achèvement de Travaux (DAT), - Le contrat de location-accession notarié, - L’avis d’imposition (AF) du bénéficiaire N-2 (les revenus prises en compte sont donc les revenus au moment de la signature du 1er contrat qui est le contrat préliminaire. Si le projet de construction est bien avancé ou terminé alors on passe directement par l’étape du contrat de location-accession notarié (et pas le contrat préliminaire) et c’est l’AF N-2 à parti de la date de signature du contrat de location-accession notarié. - Et le prêt.

I) Processus location-accession en détail Le contrat de location-accession sous statut privé (1) s’appelle aussi le contrat préliminaire, il peut être optionnel, il concerne la vente d’immeuble neuf à construire.! Ce contrat prévoit, notamment le versement d’un dépôt de garantie qui ne doit pas dépasser 5% du prix de vente.! Il engage le vendeur (bailleur) à réserver le logement au locataire accédant.! L’accédant dispose d’un délai de rétractation de 7 jours : dans le cas d’une rétractation, le dépôt de garantie devra être restitué à l’acquéreur si le contrat définitif n’est pas signé. ! Dans le cas de figure où aucun contrat préliminaire n’aurait été signé au vu de l’avancé du travaux, le délai de rétractation de 7 jours courira à partir de la signature du contrat de location-accession notarié. Le contrat de location-accession notarié (2) est, quant à lui, un acte authentique publié, qui comporte des mentions obligatoires dont les frais sont à la charge de l’acquéreur. ! C’est un projet d’acte qui devra être adressé à l’acquéreur au moins un mois avant la signature de l’acte. Ce type de contrat précise/désigne : - L’immeuble (notamment les caractéristiques) - La date de levée d’option : s’il n’y a pas de levée d’option, il ne pourra pas y avoir un maintient dans les lieux en tant que locataire, - Le délai de jouissance locative, - Le motifs de résiliation anticipée du contrat : s’il y une résiliation du contrat, il ne pourra pas y avoir un maintient dans les lieux en tant que locataire, - Les modalités de révisions de la redevance (en général, selon l’IRL), - La garantie de remboursement des sommes versées par l’acquéreur au titre de la part acquisitive (épargne qui sera rendu à l’acquéreur s’il n’y a pas de contrat définitif) - La garantie intrinsèque (SGA) : estimation pour la 1ère année des charges incombant à l’acquérant, - La clause sur l’agrément préliminaire, - La clause de substitution (Acquéreur-locataire) qui est possible si le client est éligible au parc social sous réserve de l’accord du vendeur, - Les clauses assurances": dommage-ouvrage notamment, - La clause de frais de notaire": ce sont mes frais qui seront liés à la rédaction et l’enregistrement du contrat —> ils sont évalués à 2,5 % du prix de vente (les frais totaux sont divisés en deux une fois dans le contrat et une deuxième dans la vente), - La clause d’absence ou existence de la décote qui est proratisé ou qui s’applique à la date anniversaire. 2  sur 3 

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Durant la phase locative, l’acquéreur a des droits et des devoirs"qui sont liés à son statut de locataire, et d’autres liés à son statut d’accédant. Droits et devoirs liés au statut de locataire :! Il va devoir faire un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie en cas de non levée d’option, il va devoir également respecter les règles d’usages et de mise à disposition du logement et il va devoir payer la redevance et respecter ses modalités de révisions. Droits et devoirs liés au statut de d’acquéreur : L’acquérant a une responsabilité d’entretien et de participation à la vie de la copropriété, il doit payer toutes les charges qui sont récupérable par le vendeur. ! Le vendeur reste propriétaire jusqu’au transfert, ce dernier peut mettre en œuvre les garanties si cela est nécessaire. Le vendeur agit aussi en qualité de bailleur puisqu’il émet des appels de redevances et les perçoit. Dans la copropriété, le vendeur garde à sa charge les grosses réparations. Conditions de la levée d’option": il existe plusieurs cas de figure : • si on est trois mois avant le terme prévu par le contrat et que l’acquéreur ne s’est pas manifesté alors le vendeur enverra une mise en demeure de l’accédant par lettre recommandée avec AR. Si l’acquéreur ne répond pas dans les 3 mois, il est réputé comme renonçant à l’acquisition. • si il y a une levée d’option anticipé prévue dans le contrat (à la date d’anniversaire par exemple), elle se fait à l’initiative de l’accédant par voie de lettre recommandé avec AR au vendeur par laquelle il manifeste son souhait de lever l’option. Résiliation du contrat du fait du vendeur, maintient dans les lieux 3 mois, indemnité plafonné à la part locative de la redevance et réalisation d’un état des lieux de sortie. La troisième étape"du processus de location-accession est l’acte de vente!(3). C’est le moment où le locataire accédant va devoir payer le solde du prix du logement (= prix du logement - épargne) et c’est au moment du paiement que l’on constate le transfert de propriété. Dans le cas de figure où il n’y aurait pas de levée d’option, alors le contrat peut prévoir une prolongation locative.