Droit rural Master 2 PDF

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Cours de Master 2 droit notarial...

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Cours du 05/10/2018 --- M. BOSSE PLATIERE Droit rural Que fait le notaire en droit rural ? Pas de définition précise du droit rural. C'est le droit de l'espace rural. Dans l'espace rural, il n'y a pas seulement des zones agricoles. Il y a trois parties dans le droit rural : – le droit de l'espace rural – le droit de l'activité agricole, de l'entreprise agricole – le droit du marché agricole, le droit agroalimentaire (Etats généraux de l'alimentation) Deux spécificités du droit rural : – l'agriculteur d'une part nourrit, constitue une entreprise, – et d'autre part pour exercer son activité a besoin de maîtriser le sol qui est un outil de production. Donc le foncier joue un rôle primordial. L'agriculteur est dépositaire de certaines fonctions collectives, de l'intérêt général. Décret de 1955 : tout transfert de droit réel portant sur un immeuble doit faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière. Le droit réel est un droit direct sur la chose, opposable à tous (erga omnes) . Le droit réel est caractérisé par un droit de suite et un droit de préférence. Le droit d'usufruit est un droit réel. Le droit personnel : lien d'obligation, de créance entre deux personnes. Le droit au bail est un droit personnel. Exemples de transferts de droit réel nécessitant l'intervention d'un notaire : – vente d'un terrain – cession d'usufruit Les parts de sociétés sont elles un immeuble ? Ce sont des biens meubles incorporels, donc la cession de parts ne donne pas lieu à un enregistrement au service de la publicité foncière. Cette cession peut être par un notaire, mais pas obligatoirement. Validité d'une vente immobilière passée par un avocat ? L'acte est valable mais pas opposable aux tiers. Le recours à l'acte authentique n'est pas une exigence ad validitatem, simplement l'acte ne sera pas opposable aux tiers. Donc le vendeur reste propriétaire aux yeux des tiers. Donc si le vendeur revend l'immeuble en passant par un notaire, le propriétaire est le second acquéreur. Cas de la donation : nécessité du recours à l'acte authentique et là il s'agit d'une condition de validité de l'acte. Pour une donation d'un immeuble, il s'agit d'une condition de validité et d'opposabilité aux tiers. Le cas du contrat de mariage : il doit être signé avant le mariage et ne prend effet qu'au jour de la célébration du mariage. Si le mariage n'est pas célébré, le contrat se retrouve dénué de cause, donc il est caduc.

Le cas d'un bail rural : il peut être verbal. La durée minimale du bail rural est de 9 ans. Les baux de plus de 12 ans doivent être en raison de leur durée, depuis le décret de 1955, publiés au service de la publicité foncière. Ces baux à long terme bénéficient d'avantages fiscaux. Le notaire va purger les différents droits de préemption : – du fermier – de la SAFER – de l'agence de l'eau – du conservateur du littoral – du département pour les zones ENS – droit de préemption des coindivisaires en cas de cession des quote-parts indivises ==> Le notaire est désigné dans les textes comme le personnage habilité à purger et à mettre en œuvre les droits de préemption. Le contrôle des structures (depuis 1980) : En France, pour développer une activité agricole sur des immeubles, il faut en principe être muni d'une autorisation administrative d'exploiter. Articles L 331-1 et suivants du code rural prévoient cette législation. On contrôle le fait d'exploiter peu importe la manière dont on exploite, ou la manière dont on est organisé. Vise donc l'exploitation en faire valoir directe, en faire valoir indirecte, l'exploitation en entreprise individuelle, ou en société. Chapitre I/ Les ventes de parcelles boisées ==> Nous sommes bien dans l'hypothèse de transferts de droit réel portant sur un immeuble. Depuis 2010, le notariat est confronté à la question des droits de préemption en matière de vente de parcelles boisées. Dans le code forestier, on trouve des textes relatifs à l'activité sylvicole. Le sylviculteur maîtrise une partie du cycle biologique. Mais l'activité sylvicole est caractérisée par sa lenteur. Les outils du droit rural ne sont pas adaptés à l'activité forestière. En 2010, le législateur fait le constat que la forêt française est émiettée, mal exploitée. En droit rural, s'est opéré le remembrement rural. 85 % de la forêt française appartient à des particuliers. Sur ces 85 %, beaucoup de parcelles boisées appartiennent à des petits propriétaires (moins de 4 hectares) . Il a fallu trouver des outils pour restructurer la forêt française. Depuis 2010, il existe un droit de préférence forestier au profit des voisins à l'occasion de la vente de propriétés classées en zones forestières, et d'une superficie inférieure à 4 hectares. Le voisin doit être propriétaire de parcelles boisées contiguës aux parcelles vendues. L'acte est nul si on méconnaît ce droit de préférence. En 2014, la loi d'avenir agricole a ajouté pour la même situation (vente d'une propriété classée au cadastre en zone forestière) d'autres droits de préférence et d'autres droits de préemption. L'article L331-22 prévoit un droit de préemption de la commune lorsqu'elle est propriétaire de parcelles boisées contiguës à la propriété vendue. À l'article suivant, on a créé dans les mêmes circonstances un droit de préemption de l'Etat. Il faut qu'une forêt domaniale jouxte une parcelle boisée mise en vente. Ensuite, il existe à l'article L331-24 un droit de préférence au profit de la commune dès lors que les parcelles cédées se situent sur son territoire. Même si la SAFER en principe n'a pas de droit de préemption en cas de cession de parcelles boisées, il existe des exceptions énumérées à l'article L 143-4 6° du Code rural. La vente de

parcelles boisées de moins de 4 hectares constitue une exception. La SAFER Ile de France depuis une loi de Février 2017 bénéficie à titre expérimental d'un droit de préemption en cas de vente de parcelles boisées d'une superficie inférieure à 3 hectares Section I/ Le droit de préférence accordé aux voisins (article L 331-19) Par 1) Champ d'application a) Champ d'application quant aux biens ==> « Vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d'une superficie totale inférieure à 4 hectares. » La notion de propriété ne doit pas s'assimiler à la notion de bien. La propriété est entendue comme une pluralité de parcelles qui peuvent composer cette propriété. Il faut raisonner avec les parcelles dans leur globalité afin d'apprécier le seuil de 4 hectares (même si les différentes parcelles ne sont pas contiguës) . Nature de bois et forêts au cadastre : le cadastre est un document fiscal. Une instruction fiscale en date de 1908 classe les parcelles par catégorie. Il existe 13 catégories. Catégorie 5 regroupe les bois, aulnaies, saussaies, oseraies... Si la parcelle est classée en catégorie 5, alors le droit de préférence a vocation à jouer. Même si les parcelles sont classées partiellement en catégorie 5, la condition est remplie. Ce droit de préférence d'après l'article L331-21 ne joue pas dans certains cas : – vente d'un seul terrain classé entièrement en bois et forêts mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale (7° de cet article) . – Vente d'une propriété comportant une ou plusieurs parcelles et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non (8° de cet article) . Même si ce bien occupe une superficie ridicule, le droit de préférence ne joue pas dans ce cas, pour l'ensemble des parcelles vendues. b) Champ d'application quant aux personnes Trois conditions pour le bénéficiaire du droit de préférence : –

avoir la qualité de propriétaire au cadastre : cette qualité s'apprécie au regard du cadastre ==> « tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux ». Les héritiers ne bénéficient pas du droit de préférence car ils n'apparaissent pas sur les documents cadastraux. Si sur les documents cadastraux figure seulement un usufruitier, alors il n'y a pas de droit de préférence à purger. Au contraire, le nupropriétaire peut faire jouer ce droit de préférence. Donc en cas de donation, le donataire ne peut pas forcément exercer ce droit de préférence car c'est l'inscription au cadastre qui compte.

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être propriétaire d'une parcelle boisée : pour apprécier le caractère boisé des parcelles des propriétaires voisins, faut il que la parcelle soit classée en bois et forêts, ou faut il faire prévaloir un critère de réalité ? 3 positions s'affrontent. Selon le prof, il faut s'en tenir à un critère de réalité car le texte ne fait pas référence au cadastre. La pratique notariale applique plutôt le cadastre pour apprécier le caractère boisé de la parcelle appartenant au voisin. Troisième position visant à cumuler les deux options évoquées précédemment : il faut se fier au cadastre mais également que cette inscription soit vérifiée dans les faits.

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cette parcelle doit être contiguë à la parcelle vendue : on a une réponse ministérielle de 2013 à une question posée par un député. Un chemin rural appartient à la collectivité. Le chemin d'exploitation appartient aux particuliers. En présence d'un chemin d'exploitation, il n'y a pas de rupture de la contiguïté. Il faut prendre en compte les caractéristiques de l'obstacle, notamment sa taille qui ne doit pas compromettre l'unité de gestion. Une route pourrait compromettre l'unité de gestion, ou une rivière.

c) Champ d'application quant aux actes On parle souvent d'aliénation d'un immeuble. Ce terme est plus large que la cession, peut embrasser tous les transferts de droits réels ou de droits personnels. Mais dans le texte en question apparaît le terme de « vente ». Un apport de terres à une société n'est pas une vente. En cas de vente par adjudication, pendant longtemps on considérait que le droit de préférence ne pouvait pas jouer. Mais aujourd'hui, on applique la règle selon laquelle quand la loi ne distingue pas il ne faut pas distinguer, donc le droit de préférence pourrait jouer en cas de vente par adjudication, mais la procédure reste à définir. Cession d'une quote-part indivise : dans ce cas si la cession est faite au profit d'un membre de l'indivision, alors pas de droit de préférence (5° de l'article L331-21) . Autres exemptions de l'article L 331-21 : – Vente à l'amiable au profit d'un voisin : le droit de préférence ne peut pas bénéficier aux autres voisins. – Vente au profit d'un membre de la famille (conjoint, partenaire, concubin, parents ou alliés du vendeur jusqu'au 4ème degré) . Arrêt important de la CASS du 28 Février 2018 publié au bulletin : un partenaire peut il être témoin dans un testament authentique ? Le PACS crée t il un lien d'alliance ? « l'alliance étant établie par le seul effet du mariage » selon la CASS, donc la qualité de partenaire n'emporte pas incapacité à être témoin, de sorte qu'un partenaire pacsé peut être témoin dans un testament authentique. – En cas de cession de la nupropriété ou de l'usufruit, le droit de préférence s'applique sauf si on reconstitue la propriété entre les mains d'une même personne. Par 2) Mise en œuvre du droit de préemption accordé au voisin Il faut se référer au Par 2 de l'article L 331-19. Le vendeur doit purger le droit de préemption d'après ce texte, donc il faut faire un mandat pour que le notaire puisse agir. Il faut notifier la cession envisagée au propriétaire de la parcelle boisée contiguë par LRAR. Il faut identifier les parcelles vendues, le prix et les conditions de la cession envisagée. Il ne faut pas indiquer l'identité de l'acquéreur potentiel. À qui faut il notifier ? Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à 10, il est possible de rendre public le prix et les conditions de la cession par voie d'affichage en mairie durant un mois et de publication d'un avis dans un journal d'annonces légales. En 2014, le législateur a supprimé la notification collective lorsqu'il y a moins de 10 voisins. A quelle adresse envoyer la notification ? Depuis 2014, à l'adresse enregistrée au cadastre. Une fois la notification effectuée (réception de l'accusé de réception ou publication en mairie) , s'ouvre un délai de deux mois pour le voisin pendant lequel il peut exercer son droit de préférence, sans possibilité de réviser le prix devant le tribunal. Si plusieurs voisins sont intéressés pour exercer ce droit, le prix de la course n'est pas la règle. Dans un tel cas, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder sa parcelle. À quel moment se

forme le contrat ? L'affichage en mairie ou les notifications individuelles seraient des invitations à entrer en pourparlers. Ensuite, l'offre de contracter est réalisée par les voisins. Enfin, le vendeur accepte une offre et à ce moment là se forme le contrat. Peut il retirer le bien de la vente avant d'avoir choisi ? Pour un droit de préemption classique, il est impossible de retirer le bien de la vente. Mais en l'espèce, il semble possible de retirer le bien de la vente puisqu'il s'agit d'un droit de préférence et non de préemption. Si un seul voisin exerce son droit de préférence, la faculté de retirer le bien de la vente pourrait elle également jouer ? Pour le prof, les modalités sont identiques qu'il y ait un seul ou plusieurs voisins exerçant le droit de préférence. ==> Le droit de préférence n'est plus opposable au vendeur en l'absence de réalisation de la vente résultant d'une défaillance de l'acheteur dans un délai de 4 mois à compter de la réception de la déclaration d'exercice de ce droit. Dans ce cas, le vendeur peut vendre sa parcelle à l'acquéreur initialement choisi. Articulation de ce droit de préférence avec les droits de préemption : En ce qui concerne le droit de préemption de la SAFER, ce dernier l'emporte sur le droit de préférence : dernier alinéa de l'article L331-19. En cas de pluralité de droits de préférence ou de droits de préemption, la question de l'ordre de la purge qui se pose. Le droit de préemption de la SAFER implique de notifier à la SAFER l'identité de l'acquéreur. Ce qui n'est pas le cas pour le droit de préférence des voisins. Il faut donc déjà purger le droit de préférence des voisins et ensuite notifier le projet de vente à la SAFER. Exemple : vente d'une propriété classée en bois et forêts. Parmi les voisins se trouve le fils du vendeur. Le fils exerce son droit de préférence. La SAFER n'a plus son droit de préemption. ==> Il faut donc distinguer l'ordre de purge et l'intensité des droits. Le droit de préférence s'exerce sous réserve de la rétrocession qui découle du droit de préemption. Deux actes distincts : préemption et rétrocession. Le voisin bénéficie t il d'un droit de préférence lorsque la SAFER vend le bien qu'elle a acquis grâce à son droit de préemption ? En 2014, le législateur a exclu le droit de préférence sur l'acte de cession réalisé par la SAFER. Les sanctions applicables en cas de violation de ce droit de préférence : l'article L 331-20 prévoit la nullité de la vente réalisée. Il s'agit d'une nullité relative puisque seuls ceux qui pouvaient espérer acheter en vertu du droit de préférence peuvent agir en nullité de la vente. Une confirmation a posteriori est donc envisageable. Section II/ Le droit de préemption de la commune (L331-22 du Code forestier) Par 1) Champ d'application a) Quant aux biens ==> Vente d'une propriété classée en bois et forêts et d'une superficie inférieure à 4 hectares, ou sans limitation de superficie lorsque le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier. Du point de vue de la commune : Tout d'abord, le droit de préemption concerne la commune sur le territoire de laquelle se trouve

cette propriété, donc il peut y avoir plusieurs communes. La commune doit posséder une parcelle boisée contiguë. Ensuite, la commune doit s'être engagée à gérer correctement sa forêt (elle doit avoir un document de gestion relatif à la parcelle contiguë) . Le droit de préemption s'exerce sur la propriété vendue, donc éventuellement sur des parcelles éloignées les unes des autres, et même situées sur des communes différentes. De ce fait, deux communes peuvent être titulaires d'un droit de préemption. b) Quant aux opérations Le droit de préemption concerne les ventes, seulement les ventes, mais toutes les ventes, y compris les ventes par adjudication. Le texte n'envisage aucune exemption légale. Même en cas de vente à un voisin, ou à un membre de la famille, le droit de préemption de la commune s'applique. Les exemptions de L331-21 n'ont pas vocation à jouer. Par 2) Procédure Le vendeur va procéder aux formalités de purge par LRAR. La notification se fait au maire. On indique le prix, les conditions de la cession envisagée. La commune a un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption, le silence valant renonciation à ce droit. Comment articuler ce droit de préemption avec le droit de préférence des voisins ? Le droit de préférence accordé aux voisins se trouve privé d'effets par le droit de préemption de la commune. Mais concernant l'ordre de purge, on commence par purger le droit de préemption de la commune. ==> L'article L 143-6 prévoit que le droit de préemption de la SAFER ne peut primer sur ceux établis au profit de l'Etat ou des collectivités. ==> On commence avec le droit de préemption de la commune (ante-contractuel) , ensuite on passe au droit de préférence, enfin le droit de préemption de la SAFER (droit post-contractuel) . Par 3) Sanction Il n'en existe pas d'après les textes. La sanction pourtant est la nullité, et même probablement la nullité absolue, en cas de violation du droit de préemption de la commune. La prescription est quinquennale. Section III/ Le droit de préemption de l'Etat (L331-23 du Code forestier) Par 1) Champ d'application Idem que précédemment. L'Etat bénéficie d'un droit de préemption si une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente. Il n'existe pas d'exemption légale. Le droit de préemption de l'Etat prime sur les autres droits de préemption et de préférence d'après le dernier alinéa de l'article L331-23. Seul le droit de préemption des coindivisaires prime sur le droit de préemption de l'Etat. Concernant l'ordre, on commence par le droit de préemption de l'Etat. Par 2) Procédure

Le notaire est désigné directement par la loi, il n'y a pas besoin d'un mandat. Le délai est de trois mois pour exercer ce droit de préemption. Sanction : Pas de sanction prévue par les textes, mais c'est la nullité absolue. Section IV) Le droit de préférence communal (L331-24) Par 1) Champ d'application Idem. La commune sur le territoire de laquelle se trouve cette propriété bénéficie d'un droit de préférence. Ce droit de préférence arrive derrière les droits de préemption. Si un voisin souhaite faire jouer son droit de préférence en même temps que la commune, alors c'est le vendeur qui choisit à qui il souhaite céder. Les exemptions de l'article L331-21 s'appliquent. Si je vends à l'amiable à la commune, le droit de préférence des voisins joue. Par 2) Procédure Il faut notifier la cession envisagée au maire, le délai est de deux mois pour exercer le droit de préférence. Un nouveau délai de 2 mois s'ouvre à compter de l'exercice du droit de préférence, à l'issue duquel la vente peut se faire à l'acquéreur potentiel initial. Mais pour vendre à la commune, il faut purger le droit de préemption de la SAFER, lequel doit être purgé dans un délai de deux mois. Par 3) Sanction Nullité relative au bout de 5 ans. Droit de préemption exercé : le vendeur ne peut jamais retirer le bien de la vente Droit de préférence exercé : le vendeur peut retirer le bien de la vente.

Chapitre II/ La SAFER Les SAFER sont des SA de droit privé qui poursuivent une mission relevant de l'intérêt général. Les EPF locaux s'occupent de la politique foncière urbaine alors que les SAFER ont pour mission principale de s'occuper de l'aménagement foncier rural. Il existe également le conservateur du littoral qui est un établissement public qui vise à préserver les cotes. Il y a également le conservateur des espaces régionaux et naturels qui va protéger la biodiversité, les espaces naturels sensibles. La loi biodiversité d'août 2016 a créé l'agence de la biodiversité. Il y a également l'agence de l'eau qui s'occupe de la gestion de l'eau en France. Le département dispose d'un droit de préemption, va mettre en place des zones dans les documents d'urbanisme, qui peuve...