El Derecho Real del Censo (enfiteusis) PDF

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EL DERECHO REAL DE CENSO.(enfiteusis)

I.- CONCEPTO Y NATURALEZA. El artículo 1604 CC: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o pensión anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Es el censo un derecho inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto a gravamen. Es el prototipo de los derechos reales in faciendo. No se limita a soportar el ejercicio del derecho real, sino que debe actuar positivamente, tener un determinado comportamiento: la ejecución de la prestación periódica. También es considerado por los autores contrarios a la categoría en cuestión, como la máxima expresión de las obligaciones propter rem. Se designa así la situación jurídica en la que una persona tiene el deber de realizar una prestación a favor de otra, por razón de la titularidad que ostenta (aquélla) sobre un bien inmueble.

II.- CLASES. La sujeción de un inmueble al pago de la pensión periódica puede obedecer: 1. A la entrega de un capital en dinero. El que los recibe, censatario, establece entonces la carga censal sobre el inmueble de su propiedad a favor del que la realiza, censualista. Censo consignativo art.1606 CC. 2. A la entrega del dominio pleno sobre un inmueble. El adquirente, censatario, debe pagar la carga periódica, que se impone sobre el mismo inmueble, al que lo transmitió, censualista. Censo reservativo art.1607 CC. 3. A la entrega del dominio útil de la finca, quedándose el transmitente con el dominio directo. El enfiteuta o adquirente ha de pagar la pensión. Censo enfitéutico art.1605.

III.- CARACTERÍSTICAS. Las características del censo son: A. PERPETUIDAD. Según el art.1608 CC la entrega del capital en dinero o de la cosa inmueble es por naturaleza perpetua o por tiempo indefinido. Pero s le concede al censatario o enfiteuta la facultad de redimir el censo aunque se haya pactado lo contrario. B. INDIVISIBILIDAD. La finca gravada con el censo no puede dividirse entre dos o más personas sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquiera a título de herencia. Cuando consienta en la división se designará con su consentimiento la parte de censo con la que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos cuantas sean las porciones en que se divida la finca art.1618 CC. Si se adjudica el censo a varios herederos y no consiente el censualista en la división se pondrá a licitación entre ellos, sino se ponen de acuerdo se venderá la finca con el derecho de censo. En principio el CC a tenor d lo establecido en elsrt.1681 el denso no cabe sobre varias fincas con distintos titulares sino que debe asignarse a cada una la parte con la que se grava. No ocurre así

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en el censo enfitéutico donde el art. 1641 lo permite. La jurisprudencia estima solidaria la obligación de pago de la pensión. El Reglamento Hipotecario exige que para la inscripción registral debe dividirse el censo art.216 RH. C. TRASMISIBILIDAD. El censo es un derecho real transmisible. Se regula en el art.1617 CC la transmisión del derecho a percibir la pensión, lo mismo que las fincas gravadas, tanto a título oneroso como lucrativo.

VI.- EXTINCIÓN. Las causas de extinción de los censos vienen recogidas expresamente en el CC: 

Redención. El censatario puede redimir el censo a su voluntad aunque se haya pactado lo contrario. La redención ha de ser total.(art.1610).



Prescripción extintiva. El censo prescribe cuando se extinga el derecho a exigir el pago de la pensión periódica, lo que ocurrirá a los 30 años contados a partir del momento en que se hubiere pagado la última pensión. (art.1620).



Pérdida o inutilización total de la finca. Es causa de extinción, no así si es parcial, aunque en este último supuesto se le concede al censatario la facultad de abandonar la finca al censualista. (art.1625).



Expropiación. La expropiación total de la finca es causa de extinción del censo, quedando afecto su precio al pago del capital del mismo y de las pensiones vencidas. Art.1627. Si es parcial la expropiación, se aplica lo anterior si el precio es suficiente para cubrir el capital. En otro caso estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada o a redimir el censo a su elección. Art.1627.

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