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Droit des biens Les modalités de la propriété Art. 1009 C.c.Q. Contrairement aux démembrements du droit de propriété, les modalités n’affectent pas les attributs de ce droit réel (abusus, fructus et usus) Art. 947 C.c.Q. Le droit est donc complet, mais il n’est pas exclusif (autres- perpétuel et absolue). 1. PROPRIÉTÉ SUPERFICIAIRE Art. 1011-1110 à 1118 C.c.Q. « La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages et plantations situés sur l’immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier ». Elle ne porte que sur des immeubles 9079-81900 Québec inc. c. Bergeron. Partage de la propriété sur des objets différents (versus copropriété partage sur un objet identique). Son droit réel porte sur des « constructions, ouvrages ou plantations » situés sur un terrain dont la propriété ne lui appartient pas. Exception aux règles d’accession : la cession du droit d’accession et la renonciation au bénéfice de l’accession font naître la propriété superficiaire lors de la construction puisque qu’avant le droit n’a pas d’objet. Art. 1116 C.c.Q. Comparaison emphytéose : Le droit de l’emphytéote porte à la fois sur les constructions et sur le terrain d’autrui- le droit d’emphytéose démembrement du droit de propriété- alors que celui du superficiaire est double : droit de propriété sur les constructions et droit d’usage sur le sol d’autrui. De plus, le droit d’emphytéose est nécessairement temporaire (entre 10 et 100 ans), tandis que celui du superficiaire peut être perpétuel. La propriété superficiaire existe généralement pour rendre service à des proches, pour des relations amicales ou familiale tandis que l’emphytéose est un contrat d’entreprise servant à faire augmenter la valeur du bien. Terminologie - Superficiaire : propriétaire des constructions, ouvrages ou plantations - Tréfoncier : propriétaire de l’immeuble sur lequel ces constructions, ouvrages ou plantations sont faites. Trois façons de créer une propriété superficiaire a. Division de l’objet : Vente du terrain mais pas de la maison qui se trouve dessus. Modification du cadastre et publication au Registre foncier pour rendre les droits opposables aux tiers. b. Cession de l’accession : Céder le droit de l’accession soit une partie du droit de propriété. Les constructions reviendront à celui qui a le droit d’accession et il y aura division du droit de propriété. c. Renonciation au bénéfice de l’accession : En faveur d’une personne déterminée et qui vise une construction, ouvrage ou plantation. S’il n’y a rien de construit, il n’y a aucune droit réel sur l’immeuble, seulement un droit personnel de construire. Art. 1110 C.c.Q. « propriété superficiaire résulte… » . Cela constitue entre autres une exception aux règles de l’accession. Art. 1111 C.c.Q. Droit d’usage du superficiaire à l’usage du tréfonds en fonction de la convention. À défaut, le tréfonds est grevé de servitudes nécessaire à l’exercice de ce droit ; elles s’éteigne lorsqu’il prend fin. Art. 1112 C.c.Q. Charges communes – superficiaire et tréfoncier supportent les charges grevant ce qui fait l’objet de leurs droits de propriété respectif. Art. 1113 C.c.Q. Propriété superficiaire peut être perpétuelle à moins qu’il y ait un terme fixé par la convention. Art. 1114 C.c.Q. La propriété superficiaire prend fin : - 1° réunion qualités tréfoncier et superficiaire dans une même personne sous réserve des droits des tiers - 2° Avènement d’une condition résolutoire - 3° Arrivée du terme.

Art. 1116 C.c.Q. Expiration de la propriété superficiaire – accession par le tréfoncier des ouvrages si ceux-ci ont une valeur inférieure au tréfonds. (2) Si la valeur est égale ou supérieure à celle du tréfonds, le superficiaire a le droit d’acquérir la propriété du tréfonds en payer la valeur au tréfoncier, à moins…. 2. COPROPRIÉTÉ Le bien, objet de droit, n’est pas fractionné, il demeure plein et entier, mais entre les mains de plusieurs sujets. a. INDIVISE Art. 1010(2) C.c.Q. « elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien ». L’indivision est décrite à l’article 1010 C.c.Q. comme le droit que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’entre elles étant investie d’une quote-part du droit, sans qu’il y ait une division matérielle du bien. En copropriété indivise, chacun des copropriétaires est propriétaire du bien dans son entier. Donc, plusieurs personnes, qui en même temps, on les mêmes droits sur le même bien (meuble ou immeuble). Éléments constitutifs de la copropriété indivise - Quote-part : chacun des copropriétaire possède une quote-part sur le bien. En vertu de l’art. 1015(1) C.c.Q., « les parts de indivisaires sont présumés égales » à moins d’une convention contraire dans l’acte notarié qualifiant les parties de copropriétaires. - Constitution : En vertu de l’art. 1012 C.c.Q., l’indivision peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi. o Contrat : indivision conventionnelle résulte de l’intention des parties. Acquisition en commun d’un bien. o Succession : Résultat de la dévolution légale d’un bien ou leg. Ainsi, un leg d’un immeuble à trois héritier constitue une propriété par indivision. o Jugement : surtout en matière de patrimoine familial. o Loi : ex : mitoyenneté ou découverte d’un trésor. L’indivision légal est une indivision forcée. - Administration Art. 1025 C.c.Q. « les indivisaires administrent le bien en commun ». = majorité en nombre et en part Art. 1026(1) C.c.Q. Les décisions qui concerne la division, aliénation ou autres actes graves = unanimité Art. 1026(2) C.c.Q o Décision  Alinéa 1 : « décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en part ».  Alinéa 2 : « décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modification substantielles sont prises à l’unanimité. Effets : - Art. 1015 C.c.Q. (1) chaque copropriétaire possède une part sur le bien, présomption d’égalité (2) chacun des indivisaire, a relativement à sa part, les droits et les obligations d’un propriétaire exclusif. Il peut ainsi l’aliéner ou l’hypothéquer et ses créanciers peuvent le saisir. Cadieux c. Caron o Tous ont donc les même droit qu’un seul propriétaire. Chacun possède une quote-part sur le bien ; ils doivent agir collectivement, car ils ont un intérêt collectif sur l’ensemble de la chose. - Art. 1016 C.c.Q. (1) « Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à condition de ne pas porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires » o Ne pas porter atteinte à la destination du bien o Ne pas porter atteinte aux autres droits des indivisaires o Paiement d’une indemnité en cas d’usage ou de jouissance exclusive

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Art. 1017 C.c.Q. -droit d’accession Art. 1018 C.c.Q. – fruits et revenus Art. 1019 C.c.Q. – charges communes « les indivisaires sont tenus à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis ». Art. 1020 C.c.Q. -Remboursement des impenses o Al. 1 Impenses nécessaires et autorisées : seul les impenses nécessaires soit celles utiles pour la conservation du bien art. 958 C.c.Q. sont remboursés sans avoir eu besoin de les prévoir dans la convention avec les autres copropriétaires. Impenses autorisées – « droit au moment du partage à une indemnité égale à la plus-value donnée du bien » o Al. 2 Perte de valeur : « l’indivisaire répond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis.

Durée de l’indivision Art. 1030 C.c.Q. « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». - Le droit au partage est d’ordre public. Il a pour conséquence de répartir les biens qui composaient l’indivision. Art. 1037 C.c.Q. « l’indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation » - Le partage peut toujours être provoqué à moins qu’il n’ait été reporté ( par convention, disposition testamentaire, jugement ou effet de la loi). - Effets du partage : o Fin de l’indivision o Répartition des biens soit en nature ou par équivalent o Droit individuel Art. 1037 C.c.Q. o Paiement des créanciers Art. 1035 C.c.Q. o

Exception – le report du partage Art. 1030 C.c.Q. Le partage judiciaire peut donc être interdit par une clause de report qui peut être inclus dans le contrat d’indivision.  Report conventionnel du partage Art. 1013 C.c.Q. : La convention de report se droit d’être faite par écrit, elle doit être unanime Art. 1026(2) C.c.Q. et le report du partage ne peut excéder 30 ans, mais il pourra être renouvelé.  Convention doit être fait à l’écrit.  Art. 1014 C.c.Q. Publication de la convention pour l’indivision portant sur un immeuble au Registre foncier afin de le rendre opposable aux tiers.  Report testamentaire Art. 837 C.c.Q. : pour une « cause sérieuses et légitime », le testateur peut ordonner que le partage soit différé totalement ou partiellement pendant une certaine période de temps.  Report judiciaire Art. 1032 C.c.Q . : Jugement où on peut faire un report pour 2 ans afin d’éviter une perte. Les conditions optimales pour le partage ne sont pas présentes.  Report légal Art. 839-840 C.c.Q. : Situation où la permet au juge de reporter pour la protection de la famille nucléaire.  Affectation d’un bien à un but durable : Cela empêche le partage et peut résulter de la mitoyenneté art. 1006 C.c.Q., de la copropriété divise art. 1048 C.c.Q., de la mise en commun d’un immeuble par des propriétaires contigus.

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Maintien de l’indivision Art. 1033 C.c.Q. : Permet d’éviter le partage, même si un le demande. Al. 1 « Les indivisaires peuvent toujours satisfaire celui qui s’oppose au maintien de l’indivision en lui attribuant sa part, selon sa préférence, soit en nature, pourvu qu’elle soit aisément détachable du reste du bien indivis, soit en numéraire ». Voir al. 2 et 3 pour autres modalités. Cet article favorise le maintien de l’indivision lorsque ceci est l’intention de la majorité des copropriétaires. Les décisions ayant trait au rachat de la part de l’indivisaire désirant le partage par les autres indivisaires est une décision devant être prise à l’unanimité par ces derniers.

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Le droit de retrait et de subrogation : Deux mécanismes servant à ce qu’un tiers ne rentre pas dans l’indivision dans l’accord des autres copropriétaires.  Le droit de retrait Art. 1022 C.c.Q. : Seulement dans un contrat à titre onéreux (vente ou échange, donation) et dans un délai de 60 jours à la suite de la

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connaissance du contrat à titre onéreux. Si A vend sa part à X, B et C peuvent racheter la part de X et lui retirer son indivision. Remboursement du « prix de la cession et des frais acquittés ». Cela fait donc référence à la somme que le tiers a déboursé afin de devenir titulaire des droits en question et non le montant total de la vente au cessionnaire. 2159-4395 Québec inc. c. Lamarche Le droit de subrogation Art. 1023 C.c.Q. : Al. 1 Cas où l’un des indivisaire à une situation financière difficile et où des créanciers veulent vendre la part de l’un des indivisaire ou la prendre en paiement d’une obligation. L’indivisaire ayant inscrit son adresse au bureau de la publicité des droits pourra être subrogé dans les droits du créancier en lui payant la dette de l’indivisaire. Al. 2 « Il ne peut opposer, s’il n’a pas fait inscrire son adresse, son droit de retrait à un créancier ou aux ayants cause de celui-ci ».

Fin de l’indivision Art. 1037 C.c.Q. (1) « l’indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation »  Aliénation collective : Elle met fin à l’indivision lorsqu’un tiers acquiert le ou les biens qui la composent ou lorsque l’un des indivisaire devient propriétaire de toutes les quotes-parts. L’aliénation d’une seule quote-part ne constitue pas un partage.  Perte d’une partie importante ou totalité du bien Art. 1036 C.c.Q.  Expropriation d’une partie ou totalité du bien Art. 1036 C.c.Q.  Transformation de la copropriété indivise en copropriété divise Art. 1031(1) C.c.Q.  ¾ des indivisaires représentant 90% des parts  Fin à la copropriété d’un immeuble principalement à usage d’habitation pour établir une copropriété divise.

b. DIVISE - Voir notes de cours p. 36 Contrairement à la copropriété indivise qui peut porter autant sur des meubles que des immeubles, la copropriété divise ne porte que sur des immeubles. Art. 1010(3) C.c.Q. « Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée et une quote-part des parties communes. La copropriété peut se présenter de deux manières : horizontal (tour à condo) et vertical (maisons collées). La copropriété divise est décrite à l’article 1010(3) C.c.Q. comme un droit de propriété qui est répartie entre des copropriétaires par des fractions comprenant 1-une partie privative, matériellement divisée 2- une quote-part des parties communes (indivise). La copropriété divise conjugue plusieurs régimes : celui propre à la propriété divise, celui de l’indivision qui s’applique aux partie commune et celui de la propriété superficiaire. Éléments constitutifs de la copropriété - Immeuble : La copropriété divise exige la présence d’un immeuble au sens de l’art. 900(1) C.c.Q. - Fraction = % dans l’immeuble : C’est ce que l’on vent et achète (toujours en pourcentage et non en argent). - Déclaration de copropriété o Acte constitutif : o Règlement : o État descriptif des fractions (carte) :...