TEMA 2 - Contrato mediación o corretaje PDF

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Contrato mediación o corretaje...

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EL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE1 1. INTRODUCCIÓN Cuando alguien desea, o necesita, estipular un contrato para obtener un bien, o un servicio, no siempre puede dedicarse personalmente a la búsqueda de quien esté en condiciones de estipularlo con él, bien por falta de tiempo para ello, bien por carecer de los conocimientos técnicos necesarios, o por cualesquiera otras circunstancias. Para satisfacer esta necesidad, se suele acudir a sujetos que, profesionalmente, se dedican a prestar el servicio de búsqueda de las personas que, poseyendo el bien o pudiendo prestar el servicio deseado, estén interesados en contratar. Estos sujetos — denominados corredores o mediadores— se limitan a buscar y a aproximar a las partes, para que éstas contraten directamente la prestación del bien o del servicio. 2. DISTINCIÓN RESPECTO DE FIGURAS AFINES E1 corredor es un sujeto cuya actividad consiste en la gestión de intereses ajenos, desempeñando una actividad cercana, hasta cierto punto, a la del comisionista y a la del agente (pues los tres contratos tienen como objetivo genérico la gestión de intereses ajenos). Sin embargo, les separan profundas diferencias, que conviene aclarar para hacer posible su diferenciación práctica. Así, desde el punto de vista de la función o naturaleza de la actividad encomendada, el comisionista contrata o estipula negocios jurídicos por cuenta del comitente (aunque puede hacerlo en nombre propio, o en nombre del comitente); el agente -por regla general- tan sólo promueve actos u operaciones de comercio, pero si tiene facultad para concluirlos, deberá hacerlo necesariamente en nombre del empresario por cuya cuenta actúa; mientras que el corredor/mediador tan sólo busca clientes o acerca posiciones, pero nunca contrata con ellos por cuenta de su mandante (en ningún caso tiene poder de representación). Por razón de la estabilidad o permanencia de la relación contractual, mientras que el agente participa de una estabilidad que le obliga a promover o a contratar tantos

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Documento elaborado por la Profª Sara Menor, a partir de la bibliografía indicada, para la materia “Derecho Mercantil II”, en el curso escolar 2018-19. Derecho Mercantil II (Lección 2)

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negocios como sea posible mientras dure el encargo, el comisionista y el corredor reciben un encargo aislado singular o individual. Por razón de la revocabilidad del encargo, mientras que la comisión es libremente revocable (art. 279) por el comitente, esta facultad no siempre se da en el caso del agente; en cuanto al corretaje, ha de estarse a lo pactado entre las partes. 3. CONCEPTO Y NOTAS CARACTERÍSTICAS El contrato de corretaje o mediación puede definirse como aquél por el que una parte se obliga frente a otra, sin relación de dependencia ni de representación, a satisfacerle una remuneración, para el caso de que llegue a concluirse un determinado contrato con una persona aportada gracias a la intermediación del corredor, obligándose éste a desplegar la actividad necesaria para buscar interesados y acercar a las partes. De este concepto se desprenden las notas características del contrato de corretaje: 1) el corredor tan sólo se compromete a desplegar la actividad naturalmente necesaria para promover la conclusión del contrato, pero no se obliga a obtener el resultado deseado, el cual escapa a sus posibilidades; 2) el corredor actúa con independencia, sin subordinación alguna a quien le formula el encargo; 3) el corredor se limita a buscar y a aproximar a las partes, mas no contrata en nombre y por cuenta de sus clientes, cuyo nombre se suele ocultar en sus gestiones preliminares; 4) la actividad del corredor debe retribuirse única y exclusivamente cuando se obtiene la conclusión del contrato deseado. El contrato de corretaje es I.- atípico, al no estar regulado en el Código de comercio. No obstante, existen normas sectoriales, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores: - el Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Derecho Mercantil II(Lección 2)

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Inmobiliaria y de su Consejo General (pese a la denominación, se trata de verdaderos y genuinos intermediarios. En este sentido el Tribunal Supremo ha calificado repetidamente a los API como mediadores). - la Ley 26/2006 de 17 de julio de mediación de seguros y reaseguros privados, califica como mediadores, tanto a los Agentes como a los Corredores de Seguros. A falta de regulación específica, se aplicarán los pactos contractuales y, supletoriamente, el régimen de la comisión mercantil. II.- ha de entenderse que será mercantil, siempre que el corredor sea un profesional que, habitualmente, se dedique a promover contratos por cuenta ajena y cuando el contrato objeto de mediación o corretaje también sea mercantil. III.- Se trata de un contrato consensual, que se perfeccionará por el simple consentimiento, que puede expresarse en forma verbal, escrita o incluso tácita. IV.- Contrato bilateral (facio ut des): una persona (cliente) se obliga a pagar una remuneración a otra (mediador/corredor), que se obliga a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato, en el caso de que le ponga en relación con un tercero con el que contratarlo. 4. CONTENIDO DEL CONTRATO Una vez perfecto el contrato de mediación, genera las siguientes obligaciones: a) Obligaciones del corredor. 1. Desplegar la actividad y la diligencia necesarias, según la naturaleza del encargo aceptado, con el fin de que la gestión encomendada llegue a buen fin. El corredor, sin pacto expreso, no está obligado a obtener un resultado (la conclusión de un contrato) que no depende de su voluntad, sino de la de los terceros y del propio mandante. Cuando el corredor acepta el encargo crea una apariencia y esperanza de gestión, que deben ser correspondidas con la obligación de desplegar una diligente actividad. 2. Al corredor le resulta de aplicación el régimen sobre rehúse del encargo que para el comisionista establece el artículo 248 del Código de comercio.

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3. Finalmente, el corredor está obligado a mantener en secreto el nombre de su cliente y a mantenerle informado de la marcha de las gestiones que realiza por su cuenta. b) Obligaciones del cliente que formula el encargo. Su obligación fundamental consiste en retribuir el corretaje efectuado por el mediador. Ahora bien, el cumplimiento de esta obligación plantea varias cuestiones de interés: 1. La primera de ellas se refiere a la cuantía del corretaje, la cual dependerá de lo que se haya convenido, del uso mercantil de la plaza, o de lo que establezcan las disposiciones que regulan su profesión. Los corredores colegiados suelen cobrar según aranceles profesionales, normas cuya validez puede suscitar notables reservas (y en todo caso han de entenderse como orientativas). 2. La segunda cuestión alude al momento a partir del cual el corretaje o comisión se debe por el cliente, o puede ser exigido por el mediador. + Normalmente cuando, a merced las gestiones del corredor, el contrato deseado se ha concluido (aunque después se incumpla), sin que sea necesario esperar a su consumación o ejecución, a menos que así se haya pactado expresamente. + El Tribunal Supremo ha establecido la doctrina reiterada de que el corretaje debe ser satisfecho aun después de extinguido o revocado el encargo conferido al corredor, siempre que la conclusión del contrato objeto del encargo haya sido posible gracias a la actividad que prestó el corredor durante su vigencia. (Con ello se pretende proteger al corredor, contra revocaciones malintencionadas del cliente, después de que aquél le hubiese presentado a posibles futuros contratantes). 3. Finalmente, el premio del corretaje debe ser satisfecho por quien o quienes formularon el encargo, salvo pacto en contrario.

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BIBLIOGRAFÍA utilizada en la elaboración del presente tema - BROSETA PONT, M. / MARTÍNEZ SANZ, F., Manual de Derecho Mercantil, II tomos, Tecnos, Madrid, última edición. - JIMÉNEZ SÁNCHEZ, G. J. (Coord.), Derecho Mercantil, II tomos, Marcial Pons, Barcelona, última edición. - MENÉNDEZ MENÉNDEZ, A. (Dir), Lecciones de Derecho Mercantil, Civitas, Madrid, última edición. - SÁNCHEZ CALERO, F., Instituciones de Derecho Mercantil, II tomos, AranzadiThomson Reuters, Madrid, última edición. - URÍA, R. / MENÉNDEZ, A. (coords.), Curso de Derecho Mercantil, T. I., 2ª ed., Civitas, Madrid, 2006; T. II, Civitas, Madrid, 2007. - URÍA, R., Derecho Mercantil, 28ª ed., Pons, Madrid, 2001. - VICENT CHULIÁ, F., Introducción al Derecho Mercantil, Tirant lo Blanch, Valencia, última edición.

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