TEMA 3A. Principio DE Prioridad PDF

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Apuntes optativa trafico inmobiliario y registro de la propiedad...

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PRINCIPIO DE PRIORIDAD

ÍNDICE. 1.- Introducción. 2.- Concepto y teorías. 3.- Regulación y efectos del principio de prioridad: cierre registral, preferencia a la inscripción y rango registral. 4.- Conclusiones. 1.- INTRODUCCIÓN. Admitida por la doctrina la idea de sistema registral como conjunto de instituciones dotadas de trabazón interna, los autores empiezan a buscar los grandes principios que estructuran el sistema. Los principios se definen como las notas, caracteres o rasgos que tiene o debe tener un sistema registral. A pesar de su denominación de “principios”, no son fuentes del derecho registral, sino la condensación o sintetización técnica del ordenamiento jurídico hipotecario. A través de su estudio se pueden conocer los requisitos de la inscripción y su fundamento y eficacia. Sobre ellos se ha asentado la construcción moderna del Derecho Hipotecario. Los redactores de nuestra primitiva Ley Hipotecaria de 1861 no se ocuparon del estudio de los principios, ni tampoco la doctrina en su primer momento. Fue Don Jerónimo González quien en una obra revolucionaria a principios del siglo XX se ocupó de su estudio y sistematización. Como dice José Manuel García García, los principios del derecho hipotecario son esencialmente manifestaciones del derecho positivo, por lo que tienen el mismo valor que el de los preceptos de los que emanan. Son la forma concisa y sistemática de expresar lo que la misma ley dice. Facilitan la interpretación de las normas registrales y permiten la integración del ordenamiento registral por la vía de la “analogía iuris”. La inteligencia del sistema registral obliga al estudio de los principios hipotecarios de forma sistemática. Son numerosas las clasificaciones que se han realizado de los principios. La más tradicional distingue entre: a) Principios que se refieren a los efectos de la inscripción, entre los que se incluyen los principios básicos de inscripción, legitimación, inoponibilidad, fe pública y prioridad. 1

b) Principios que se refieren a los requisitos de la inscripción: rogación, especialidad, tracto y legalidad en sus dos modalidades de titulación pública y calificación del Registrador. Antonio Pau, a mi juicio con mucho fundamento, distingue en la clasificación una tercera categoría: la de principios fundamento de la inscripción, e incluye en ella el principio de prioridad, el de tracto sucesivo y el de legalidad en su aspecto de calificación registral, ya que considera que estos principios son fundamento de la eficacia de la inscripción, ya que sin ellos no tendrían sentido la legitimación, la oponibilidad ni la fe pública. Es importante destacar, como veremos, que los principios hipotecarios no son formulaciones aisladas, sino que unos principios están intrínsecamente relacionados con otros, configurando entre todos un sistema registral eficaz en alto grado y que, por ello, consigue en la práctica el fin para el que fue concebido: la seguridad del tráfico jurídico. Vamos a centrarnos, ahora, en el estudio del principio de prioridad. 2.- CONCEPTO Y TEORÍAS. El principio de prioridad es uno de los principios fundamentales del sistema registral. Su importancia queda reflejada en el axioma romano que lo resume y que constituye el lema de los Registradores de la Propiedad “Prius tempore potior iure”. Tradicionalmente, como hemos visto, se le ha encuadrado dentro de la categoría de los principios que se refieren a los efectos de la inscripción. José Manuel García lo define como “el principio hipotecario en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen, en caso de conflicto, frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presentación de los documentos en el libro Diario”. Para la generalidad de la doctrina, el principio de prioridad es la solución que da el Registro en caso de conflicto de derechos reales sobre un mismo inmueble. El fundamento del principio se encuentra en la propia naturaleza del derecho real. Como sabemos, las características esenciales de los derechos reales son la inmediatividad, ya que conceden un poder inmediato y directo 2

sobre la cosa, y la absolutividad o eficacia erga omnes. Pero junto a estas notas, como pone de relieve la doctrina más autorizada, existe otra característica fundamental del derecho real e inherente a su naturaleza que es la “preferencia o exclusión”, que distingue el derecho real del derecho de obligación. El derecho de obligación, al no recaer sobre una cosa sino sobre la conducta de una persona, no plantea problemas de colisión de derechos. En cambio, el derecho real al conceder un poder inmediato y directo sobre la cosa plantea el problema de la compatibilidad o incompatibilidad con otros derechos que recaigan sobre la misma cosa, produciendo como efecto, en caso de incompatibilidad entre ellos, la necesidad de exclusión de los incompatibles y, en caso de compatibilidad entre ellos, la necesidad de establecer un orden de preferencia entre los mismos. Para solucionar los problemas de preferencias entre los derechos reales que recaen sobre la misma cosa el legislador podía haber atendido a la fecha de su constitución (preferencia civil), pero este criterio tiene el inconveniente de que esta fecha es desconocida por los terceros que son los que van a resultar afectados en caso de conflicto, por lo que el criterio de prioridad, en los tiempos modernos, sólo se puede fundar en la fecha de la publicidad registral, momento en el cual se produce la eficacia del derecho frente a terceros de modo pleno y absoluto, mediante la inscripción. El conflicto de derechos reales sobre un mismo inmueble puede ser de varios tipos y en todos actúa el principio de prioridad. Así pueden existir: 1.- Conflictos de dominio sobre el mismo inmueble. El derecho de dominio como poder absoluto recayente sobre un bien no puede reconocerse a dos titulares distintos fuera de los casos de comunidad indivisa, por lo tanto, en caso de conflicto, el ordenamiento jurídico ha de dar reglas de prevalencia de uno frente a otro. En los sistemas modernos el principio de prioridad registral determina la preferencia absoluta del derecho que accede al Registro frente al que no ha accedido, aunque éste último sea de fecha anterior. 2.- Conflicto de varios derechos reales recayentes sobre el mismo inmueble. Hay que distinguir: a.- Si son incompatibles entre sí: la solución es igual a la anterior: prevalencia o eficacia del derecho que primero accede al Registro (prioridad registral).

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b.- Si son compatibles entre sí, en el sentido de que todos pueden coexistir, la solución al conflicto no es la exclusión de unos por los otros, sino determinar su orden o jerarquía, es decir, determinar su rango a través del criterio de presentación de los documentos en el libro diario del Registro. 3.- Conflicto entre el dominio y un derecho real sobre el mismo inmueble. Se pueden dar dos supuestos: a.- Conflicto entre el titular que adquiere el dominio libre de cargas y el titular de un derecho real que ha adquirido su derecho antes que aquél pero que llega al Registro después. Es decir, supuesto de venta como libre de finca gravada sin que la carga figure inscrita. El adquirente del dominio que primero accede al Registro excluye al titular del derecho real limitado que, aunque adquirió antes, llega al Registro después. b.- Conflicto entre el adquirente del dominio y un adquirente posterior de un derecho real limitado constituido por el antiguo dueño, cuando ya no lo era, que, sin embargo, accede al Registro antes. El acceso registral anterior del derecho real determina que prevalezca su adquisición frente al dominio y en este caso que se adquiera gravado el bien que fue transmitido como libre. Los efectos del principio de prioridad se resumen en dos: a.- Eficacia excluyente cuando se trate de derechos con incompatibilidad sustancial o absoluta entre sí. Provoca el cierre registral vetando el acceso al Registro del derecho que llega después aunque se hubiese constituido antes. b.- Eficacia preferente que determina el rango, la jerarquía o el orden de preferencia entre los derechos compatibles. El derecho que primero accede al Registro tiene rango preferente respecto del derecho que accede en segundo lugar. Sin embargo, hay que poner de manifiesto que la visión, que acabamos de exponer, acerca de la importancia esencial y los efectos derivados del principio de prioridad, no es pacífica en la doctrina. Antonio Pau, en un interesante trabajo titulado “La prioridad registral, un nuevo enfoque”, llama la atención, creo que con razón, sobre que lo que tradicionalmente se considera prioridad, es decir “la eficacia de un derecho inscrito frente a otro no inscrito o inscrito después”, es en realidad 4

oponibilidad, principio distinto del principio de prioridad y esencial en un registro de derechos, y es que el efecto prelativo o preferencial de un derecho no es tanto consecuencia del tiempo, como de la propia naturaleza del derecho, reforzada por la inscripción. Una naturaleza tal que, en ciertos casos, hace incompatible su existencia con otros derechos y, en otros casos, hace que la compatibilidad con el derecho posterior sea limitada. Por ello, inscrito un derecho real su eficacia respecto del derecho real inscrito después o respecto del derecho real no inscrito deriva del principio de oponibilidad, que supone que el derecho real inscrito afecta a cualquier otro derecho real tanto si no se ha inscrito como si se ha inscrito después y, en uno y otro caso, tanto si el título de adquisición del derecho es posterior como si es anterior. En definitiva, aunque se denomine prioridad a la preferencia de los derechos inscritos o anotados antes sobre los inscritos o anotados después o sobre los excluidos por incompatibilidad, en realidad se trata del efecto general de la oponibilidad. Una vez practicada la inscripción no puede hablarse de prioridad. Un derecho inscrito no goza de prioridad respecto de otro, se haya inscrito o no y se haya constituido éste último antes o no. Lo que el derecho real inscrito produce respecto de cualquier otro derecho real es oponibilidad. El derecho real inscrito es oponible a cualquier otro derecho real. Por ello, para este autor, el principio de prioridad es esencialmente formal y se le desnaturaliza cuando se habla de sus efectos sustantivos, pues tales efectos no son consecuencia del principio de prioridad sino de la propia inscripción. El principio de prioridad desde esta perspectiva se puede definir como “el principio que determina la preferencia a la inscripción que corresponde a un título entre dos o más que están presentados en el Registro y que se refieren al mismo inmueble, bien por haberse presentado antes o bien porque lo determine así la calificación conjunta de todos los títulos presentados”. La prioridad es una regla de seguridad del tráfico. El término de prioridad debe en definitiva reservarse para indicar la preferencia que corresponde a un título presentado frente a otros igualmente presentados referentes al mismo inmueble.

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El efecto esencial que produce es el de que en tanto no haya culminado el procedimiento registral del título presentado antes, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título. El principio de oponibilidad de lo inscrito soluciona, en casos de colisión, los problemas de preferencia de derechos reales. El principio de prioridad soluciona la preferencia a la inscripción entre varios títulos presentados relativos al mismo inmueble, es decir, soluciona el conflicto entre varios títulos presentados, y con carácter general, aunque no siempre, la prioridad corresponde al título primeramente presentado, por lo que las inscripciones se han de practicar por el orden riguroso de presentación de los títulos respectivos. La prioridad no puede ser objeto de negociación, mientras la oponibilidad sí, como más adelante veremos. Tengo que reconocer que la tesis defendida por Antonio Pau me parece más coherente dentro del sistema registral y creo, con él, que el principio de prioridad tiene una eficacia puramente formal y no sustantiva, lo que no implica que su importancia quede devaluada. La confusión entre el principio de prioridad y el principio de oponibilidad se produce, a mi juicio, porque los principios registrales están íntimamente relacionados entre ellos. No se puede hablar del principio de legitimación registral sin hablar de tracto sucesivo, ni de fe pública sin hablar de oponibilidad y legitimación y por ello de tracto, ni de legitimación, oponibilidad y fe pública sin hablar de tracto y prioridad, ni de todos ellos sin hablar de calificación registral. Pero lo cierto es que, una vez determinada la prioridad, es decir la preferencia a la inscripción entre varios títulos, e inscrito el derecho previa calificación del Registrador, es cuando entrarán en juego, y no antes, todos los efectos que produce la inscripción: legitimación, oponibilidad, fé pública. La prioridad termina cuando entra en juego la oponibilidad. Para que el derecho real afecte a todos y tenga eficacia plena se requiere la inscripción y ésta presupone, además de la prioridad, la calificación y el tracto. 3.- REGULACIÓN Y EFECTOS DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.-

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La regulación del principio en la legislación hipotecaria es dispersa, pero ocupa un lugar central en su estudio el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, y en relación con los artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria. El artículo 17 dispone “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento”. La doctrina considera que el párrafo 1º del artículo recoge la prioridad material y el párrafo 2º la prioridad formal con el alcance que luego veremos. La importancia del artículo 17 es indudable. Como ha puesto de relieve algún autor, el objeto del artículo 17 de la Ley Hipotecaria es asegurar el dominio mediante la inscripción y defenderlo de derechos reales anteriores no inscritos. Cumple la finalidad de impedir que derechos reales desconocidos afecten al dominio inscrito. Sin embargo, así como para la doctrina tradicional el artículo 17 es una de las manifestaciones del principio de prioridad que tiene enlace perfecto con el principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que el principio de prioridad no tiene un carácter formal sino sustantivo, para Pau el párrafo primero del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no recoge el principio de prioridad sino el principio de oponibilidad: “Los derechos reales inscritos son oponibles a todos los terceros y por tanto también a los que adquirieron por títulos de igual o anterior fecha”. Como antes decíamos, una vez practicada la inscripción ya no puede hablarse de principio de prioridad. Un derecho real inscrito no goza de prioridad respecto de otro derecho real, se haya inscrito éste último o no, y se haya constituido antes o después del inscrito. Una vez que el derecho ha accedido a la publicidad registral, el momento de la presentación del título pierde ya relevancia y lo decisivo es que producirá efectos frente a todos sin excepción. 7

Algunos autores han puesto en duda la importancia del artículo 17 de la Ley Hipotecaria indicando que aunque este artículo se suprimiera el resultado sería el mismo con sólo aplicar el artículo 20 de la Ley Hipotecaria que regula el principio de tracto sucesivo. Pero la importancia del artículo 17 de la Ley Hipotecaria radica en que cierra el Registro, como consecuencia del principio de oponibilidad, incluso a los títulos de igual o anterior fecha que pretendan acceder después al Registro. Si sólo existiera el artículo 20 cabría dudar del alcance de este precepto respecto de títulos de fecha anterior relativos a actos dispositivos realizados por el titular registral que tenía facultades dispositivas en el momento de la enajenación. El efecto que sanciona el artículo 17.1 de la Ley Hipotecaria es el llamado “cierre registral”, efecto trascendental que hace diferente al sistema español de otros sistemas hipotecarios más imperfectos. Hay sistemas registrales de pura prioridad y de transcripción como el francés que, a pesar de dar importancia al principio de prioridad, no aceptan el efecto de cierre registral, de tal manera que todos los títulos son objeto de inscripción, correspondiendo exclusivamente a los tribunales decidir la preferencia de los derechos partiendo de la prioridad de la inscripción. En cambio, en el Derecho español, no sólo gana prioridad el título que primero accede al Registro, sino que además, el título que primero llega al Registro impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión, la que se considera eficaz por su prioridad. Por ello, el conflicto de derechos queda decidido extrajudicialmente. El derecho que primero se inscribe goza de eficacia plena “erga omnes” mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento. El cierre registral puede ser de dos tipos: 1.- Definitivo, cuando el primer título ha obtenido el asiento definitivo que pretendía, que normalmente será el asiento de inscripción –artículo 17.1 de la Ley Hipotecaria-, produciéndose desde ese momento todos los efectos derivados de la inscripción. 2.- Provisional, cuando el título que accede en primer lugar al Registro está simplemente presentado –artículo 17.2 de la Ley Hipotecaria-. El cierre en este caso se produce durante la vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el posterior no puede acceder al 8

Registro antes. En tanto no haya finalizado el procedimiento registral del título anteriormente presentado por caducidad del asiento de presentación, desistimiento o despacho previa calificación, no puede continuar el procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título, y ésta si que es una regla de prioridad. Del párrafo segundo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria se deduce que la prioridad de los títulos presentados, o la preferencia a la inscripción, deriva del orden de la presentación de los documentos en el Registro, lo que determina que no se despache antes un título presentado después que el preferente. La preferencia a la inscripción corresponde al título primeramente presentado, por lo que las inscripciones se han de practicar por el orden de presentación, aunque en algunos casos, como veremos, esta regla ha de ser alterada. De lo expuesto se deduce la importancia decisiva y esencial que a efectos de prioridad tiene la presentación de los documentos en el libro diario, ya que el momento de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia a la inscripción o fecha de prioridad. El asiento de presentación no tiene, por ello, la eficacia menor de reflejar exclusivamente una solicitud de inscripción o principio de rogación, sino una gran importancia decisiva en el juego del principio de prioridad. Conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria: “Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma”. Y conforme al artículo 25 de la Ley Hipotecaria: “Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos”. El artículo 249.2 de la Ley Hipotecaria establece como circunstancia del asiento de presentación “la de la hora de presentación” y el artículo 51.12 del Reglamento Hipotecario dispone que en el asiento de inscripción ha de constar la hora y fecha de presentación del docume...