Apuntes de clase, régimen de mejoras, cesión y sublocación, extinción de la locación PDF

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Régimen de mejoras y reparaciones, cesión y sublocación, extinción de la locación. Apuntes de clase.  Régimen de mejoras ARTÍCULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada , excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador. El Código ha reglamentado principalmente en los artículos 1211 y 1212 el régimen de mejoras en el contrato de locación, prescribiendo las mejoras que el locatario puede o no realizar, y quién debe soportar las mismas. Estas disposiciones son supletorias, de manera tal que las partes pueden configurarlas de manera diferente. En el Código vigente se establece que el locatario puede realizar mejoras, salvo que esté prohibido contractualmente, o alteren la sustancia o forma de la cosa, o haya sido ya requerido a la restitución de la cosa. En el artículo 1934 se distinguen cuatro tipos de mejoras…  Mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa. Según el artículo 1207 son a cargo del locatario las mejoras de mero mantenimiento, tanto en el caso de muebles como inmuebles. En el primer supuesto también asume el costo de conservación, que en materia inmobiliaria debe soportarlas el locador.  Mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa. Según el régimen del Código vigente las mejoras necesarias están en principio a cargo del locador, salvo pacto en contrario.  Mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria.  Mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Si bien el Código no distingue, se considera que la posibilidad de efectuar reformas se refiere a las útiles y a las suntuarias, ya que a las de mantenimiento está obligado el locatario, y a las necesarias está obligado el locador, pudiendo hacerlas el locatario a costa del locador, si fueran urgentes, dándole aviso previo (art. 1207 del Código). En cuanto al pago de las mejoras habrá que analizar si ha pactado algo al respecto o no. En ausencia de pacto expreso el Código prescribe que el locador tiene la obligación de pagar las mejoras necesarias, como así también las reparaciones que hiciera el locatario en caso de urgencia (art. 1207 del Código). El locador está obligado igualmente al pago de las mejoras si fueran necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato (art. 1202), aunque no se hubiera obligado a pagarlas. También el locador debe abonar las mejoras, cuando siendo éstas suntuarias, es decir aquellas de mero lujo, recreo o de exclusiva utilidad para el locatario, el contrato se rescindiera por culpa del locador.  Violación al régimen de mejoras. ARTÍCULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

El Código considera que la violación de la prohibición de efectuar mejoras implica un incumplimiento a la obligación de conservar la cosa en el mismo estado que la recibió.

Tal incumplimiento habilita la rescisión contractual en virtud de lo establecido en el artículo 1219, inciso b, del Código.

Cesión y sublocación. 

Cesión.

ARTÍCULO 1213.- Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos 1636 y siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa. La norma regula la cuestión de la cesión de la locación como una especie de cesión de la posición contractual, por lo que resultan de aplicación las disposiciones de los artículos 1636 y siguientes del Código.

El Código considera que la cesión del contrato por parte del locatario sólo es posible si existe conformidad expresa del locador, conformidad que puede haberse previsto contractualmente, es decir, al momento de celebrarse el contrato de locación, ser simultánea al momento de la cesión o con posterioridad a la misma.

Por otro lado, como se dijo establece dos pautas interpretativas respecto al tema: a) que la prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa, y b) que a pesar de que se hable de sublocación, si el locatario se obliga a conceder a un tercero el uso y goce de la totalidad de la cosa se trata de una cesión de la posición contractual.

En cuanto a los efectos de la cesión, los mismos emanan de lo dispuesto en los artículos 1637 y siguientes del Código…  Por el artículo 1636 desde la cesión, o desde la notificación al locador, el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el cesionario. Sin embargo, en cuanto a las obligaciones, dicho apartamiento es en principio, pues puede haberse pactado algo distinto.  En efecto, el segundo párrafo del artículo 1637 prescribe que el locador conserva sus acciones en contra del locatario si ha pactado con éste el mantenimiento de sus derechos para el caso de incumplimiento del cesionario. Pero aun en tal supuesto puede llegar a liberarse de responsabilidad si el locador no notifica el incumplimiento al locatario primitivo (cedente) dentro de los treinta días de producido.  También es de aplicación lo dispuesto en los artículos 1638 a 1640. Este último artículo prescribe que "Las garantías constituidas por terceras personas no pasan al cesionario, sin autorización expresa de aquéllas", es decir, si no existe conformidad del fiador en la cesión, la fianza se extingue.  Sublocación. ARTÍCULO 1214.- Sublocación. El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta. La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada. De la concordancia de este artículo con el anterior surge que sólo se puede sublocar el uso y goce parcial de la cosa locada, pues la "sublocación" de la totalidad de la cosa locada implica cesión de la posición contractual como se vio. El artículo que se comenta tiene su fuente en los artículos 1145 y 1146 del Proyecto de Reforma de 1998, los que fueron unificados en el Código vigente.  De la lectura del mismo surge que el locador puede expresamente prohibir la sublocación o bien la cesión del contrato, lo que implica también prohibición de sublocar (art. 1213).

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Si no fuera el caso el locatario que pretenda sublocar sólo parte de la cosa locada debe notificar en forma fehaciente al locador su voluntad de sublocar. El Código establece además de la forma de la notificación su contenido, pues la misma debe indicar: a) su voluntad de sublocar; b) el nombre y domicilio del sublocatario, y c) el destino que se pretende dar a la cosa que se sublocará. Dentro del plazo de diez días de recibida la notificación, el locador puede oponerse a la misma, no debiendo el locatario sublocar. Si lo hiciera incurre en causal de rescisión del con- trato, por cuanto se considera que se configura la causal de rescisión por variación de destino (art. 1219 inc. a). Si nada dice, la ley presume que asiente la sublocación propuesta.

 Relaciones entre sublocador y sublocatario. ARTÍCULO 1215.- Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Capítulo. Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal. El Código en el artículo 1069 establece que el subcontrato es un nuevo contrato mediante el cual el subcontratante crea a favor del subcontratado una nueva posición contractual derivada de la que aquél tiene en el contrato principal.

Es por ello que este nuevo contrato se regirá por las disposiciones que las partes hayan acordado.

Sin embargo, como dicho contrato genera en cabeza del subcontratado una posición contractual derivada de la que goza el subcontratante, es que no se transgrede el contrato principal en lo que se refiere al uso y goce de la cosa. Si así se lo hiciera incurriría en causal de rescisión contractual por violación a lo dispuesto en el artículo 1219, inciso a.

 Acciones directas. ARTÍCULO 1216.- Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa. Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.

El Código, siguiendo lo establecido en el artículo 1148 del Proyecto de Reforma de 1998, regula los efectos de la sublocación entre el locador y el sublocatario, dejando aclarado que la sublocación no altera los términos del contrato de locación entre locador y locatario.

El Código reconoce acciones directas tanto al locador contra el sublocatario, cuanto del sublocatario contra el locador. El locador puede exigir por vía directa al sublocatario el pago de los arriendos adeudados por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. Es decir, si el locatario adeuda el canon locativo, puede reclamarle el pago directamente al sublocatario, en la medida en que éste se encuentra obligado.

De esta manera el locador obtendrá la cancelación en principio parcial de su crédito.  Además puede exigirle el cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del contrato de sublocación, las que supletoriamente se prevén para éste contrato (art. 1215 del Código), como así también las consecuencia del incumplimiento, es decir el resarcimiento de los daños causados por el uso indebido de la cosa, y obviamente la rescisión del subarriendo.

El sublocatario a su turno puede exigir en forma directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación o derivados de la legislación supletoria, como, por ejemplo, la realización de las mejoras necesarias para el uso y goce de la cosa conforme al destino previsto. A pesar de que no se dice, puede también reclamar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.  Por último, la norma prescribe que salvo el caso de confusión, la conclusión del arriendo implica también la de la sublocación.

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Extinción del contrato de locación.  Extinción de la locación. ARTÍCULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación: a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso; b) la resolución anticipada. El Código establece entonces… ① En el inciso a, que se extingue la locación por vencimiento del plazo o requerimiento notificando la extinción del vínculo. La conclusión del contrato por vencimiento del plazo es un efecto normal del plazo extintivo, que debe estar de acuerdo, con los plazos mínimos y máximos establecidos en el Código, los cuales constituyen normas de orden público. También puede ocurrir que a pesar del vencimiento del plazo, el locatario continúe en el uso y goce del inmueble, con el consentimiento expreso o tácito del locador. En tal supuesto, el Código, siguiendo la línea del código derogado, desterró la idea de una tácita reconducción, considerando que existe continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante notificación fehaciente. Al recibirse dicha notificación, se extingue la locación. ② El inciso b, del artículo que se comenta prescribe que también se extingue la locación por la resolución anticipada prevista en el artículo 1221 del Código que establece que el locatario puede rescindir anticipadamente el contrato, en las condiciones previstas en la referida norma que se analizará más abajo.  Continuación de la locación concluida. ARTÍCULO 1218.- Continuación de la locación concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo. Según enseña Vélez en la nota al artículo 1622 del código derogado, sería muy arbitrario crear una reconducción, un nuevo contrato, por la continuación del arrendamiento en el uso de la cosa, que las más de las veces sucede por una mera condescendencia del locador.

El Código vigente sigue la misma tendencia, la que se funda en una cuestión de política legislativa.

Es decir, salvo prórroga expresa manifestada por escrito de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1188 del Código, la continuación en la locación una vez vencido el plazo convenido o el mínimo legal, no implica una tácita reconducción, sino la continuación de la vigencia del contrato en los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes notifique en forma fehaciente su voluntad de extinguir el contrato.

El Código vigente ha aclarado un aspecto que no estaba abarcado expresamente en el artículo 1622 del código derogado e incorporó una pauta interpretativa, vinculada a la recepción de pagos durante la continuación de la ideación.

Respecto del primer punto, el Código aclara que cualquiera de las partes puede dar por extinguido el vínculo, debiendo notificar a la otra en forma fehaciente su decisión.

Por otro lado respecto de los pagos el Código disipa la posible duda sobre si hubo prórroga o no del contrato concluido por el hecho de recibir pagos durante la continuación de la locación.

En este sentido establece que "la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo, es decir por el solo hecho de recibir pagos el locador, no implica que existe una prórroga del contrato".

Para ello debe haber un pacto expreso formalizado por escrito.  Resolución imputable al locatario. ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos. De la lectura del artículo que se comenta, el incumplimiento a las obligaciones principales del locatario habilita a favor del locador la vía rescisoria, la que constituye una extinción anómala del contrato de locación. Las obligaciones cuyo incumplimiento habilitan la potestad rescisoria son:  Cambio de destino o uso irregular de la cosa locada. Se recuerda que por el artículo 1205 del Código el locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aun cuando ello no cause perjuicio al locador. Tal como está redactado el artículo, cualquier variación del destino será causal de rescisión del contrato.  Por falta de conservación de la cosa locada o abandono sin dejar quien haga sus veces. Se vio que por el artículo 1206 del Código, el locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió haciendo a tal fin las mejoras de mantenimiento y que no cumple con dicha obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Es por ello que si incumple esta obligación se habilita a favor del locador la vía rescisoria.  Por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos. El Código vigente habla de falta de pago de dos períodos consecutivos y no de dos meses. Se recuerda que a falta de convención se debe interpretar que tratándose de cosas muebles el pago se debe hacer por anticipado y si es inmueble por anticipado por período mensual, de manera que al comenzar el segundo mes impago ya se encuadrará en el supuesto de hecho previsto en la norma. Se debe aclarar, por último, que tratándose de inmuebles con destino habitacional para habilitar la facultad rescisoria se debe cumplimentar en principio lo dispuesto por el artículo 1222 del Código. 

Resolución imputable al locador.

ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

El contrato de locación es un contrato bilateral, tal como se vio más arriba. El incumplimiento de las obligaciones principales asumidas por el locador habilitan al locatario a pedir la rescisión del contrato.

El Código enumera dos causas: a) por incumplimiento a la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, y b) por incumplimiento de la obligación de saneamiento, es decir, por evicción o vicios redhibitorios.

Estos dos supuestos se consideran incumplimientos graves que habilitan la vía rescisoria.

Se recuerda en tal sentido que la pérdida de luminosidad prevista en el artículo 1204 del Código no constituye ningún vicio que habilite la rescisión del contrato, salvo el caso de dolo del locador.  Resolución anticipada – Ley 27.551. Art. 9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto. b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Conforme el artículo 1221 del Código, el locatario puede, en las condiciones allí previstas, rescindir sin causa y unilateralmente el contrato.

Es decir, por un lado el Código ha establecido plazos mínimos de duración del contrato de locación inmobiliaria, pero, por otro lado, tal como se ha señalado, se ha morigerado su rigidez respecto del sujeto tutelado, al permitir rescindir unilateralmente el contrato, bajo ciertas condiciones.

Las normas mencionadas constituyen una excepción a favor del locatario del principio del pacta sunt servanda y que encuentra su fundamento en el orden público de protección.

En el caso de decidir el locatario la rescisión del vínculo se ...