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BLOQUE I: TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES TEMA 1: EL DERECHO DE COSAS Manual “Sistema de Derecho Civil”, Volumen III (tomo I), Derechos reales en General; Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón TEMA 1: Los Derechos Reales (p. 23-25) TEMA 2: Los Derechos Reales. Continuación (p. 36-40) TEMA 3: El contenido del Derecho Real (p. 47-49)

I.- CONCEPTO DERECHO DE COSAS Y DERECHOS REALES Como todas las ramas del ordenamiento jurídico, El Derecho de cosas trata de resolver el conflicto de intereses que se plantea entre personas. En este caso el conflicto recae sobre la titularidad, utilización o disfruto de los bienes económicos. El Derecho de cosas dispensa, además, a un determinado tipo de intereses, a los que se califican tradicionalmente como derechos reales, una especial protección. ¿Qué son los derechos reales? Roca Sastre define el derecho real como "el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre la cosa y que impone a todos un deber de respeto". Nuestro ordenamiento jurídico no define el derecho real. Lo que la doctrina clásica ha hecho siempre es enfrentar el concepto de derecho real frente al derecho de obligaciones o de crédito. La base de esta distinción estaría en los artículos 609 y 1095 del Código Civil. El primero exige, para la adquisición y trasmisión de los derechos reales por medio de contratos, la tradición o entrega de la cosa lo que no ocurre tratándose de derechos personales; el segundo artículo dice que el acreedor en una relación jurídica por la que tiene derecho a que se le entregue una cosa (por ejemplo comprador frente al vendedor) no adquiere ningún derecho real hasta que le sea entregada. Art. 1095 CC El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirira derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. Hasta entonces tiene derecho a una prestación personal. Es decir, el legislador sí que diferencia derechos personales obligaciones y derechos reales. Son algo diferente. Finalmente el artículo 1280 exige una forma solemne (documento público) para los actos o contratos que creen, transmitan o modifiquen un derecho real. También el Código establece una diferencia en cuanto a la prescripción de los dos tipos de derechos. Existe prescripción adquisitiva o usucapión respecto de los derechos reales pero no existe prescripción adquisitiva de los derechos personales y existe prescripción extintiva tanto de acciones personales como de acciones reales aunque están sometidas a un régimen jurídico diferente.

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Siguiendo la doctrina clásica se establecen las siguientes diferencias entre derecho real y obligacional: 1.- Por razón de las personas: en el derecho real interviene un solo sujeto determinado y un sujeto pasivo colectivo e indeterminado. En el derecho de obligaciones hay un sujeto activo determinado (acreedor) y un sujeto pasivo determinado que es el deudor 2.- Por razón del objeto: en el derecho real es una cosa corporal, determinada y que tiene que existir (no pueden ser cosas futuras que no exista en ese momento); en los derechos de crédito el objeto es una prestación o una conducta del deudor y pueden ser obligaciones futuras 3.- Por razón de su eficacia: el derecho real tiene eficacia frente a todos; el derecho de obligación sólo puede exigirse a la persona del deudor 4.- Por razón de su nacimiento: el derecho real necesita además del título el modo, que es la entrega; el derecho de obligación sólo exige el contrato o título (609 y 1095 antes vistos) 5.- Prescripción adquisitiva: cabe en el derecho real y no cabe en el derecho de crédito 6.- Por la protección registral: los derechos reales la tienen y los derechos de crédito no aunque hay excepciones (los arrendamientos y el contrato de opción y las prohibiciones de disponer que veremos que tienen acceso al registro) La definición de Roca Sastre puede criticarse por los problemas que surgen de lo siguiente: se dice que el derecho real es un poder directo e inmediato sobre la cosa pero realmente eso no parece que ocurra en una hipoteca o en una servidumbre negativa. Y, contrariamente, un contrato de arrendamiento sí que parece otorgar un poder directo sobre la cosa. Se dice también que el derecho real tiene eficacia erga omnes , frente a todos; pero lo cierto es que hay derechos personales como el de opción de compra que si se inscriben también tienen eficacia frente a todos. Existen, finalmente, figuras intermedias entre los derechos reales y los derechos de crédito: 1.- IUS AD REM: dejando de lado explicaciones históricas se trata de una situación que en la que se encuentra alguien que tiene un título que le da derecho para adquirir una cosa pero todavía no la ha adquirido. En el derecho español se considera esta situación la que tiene aquella persona a la que la que especialmente se exige que para que nazca un derecho real tiene que inscribirse y aunque lo ha presentado al Registro no ha podido todavía ser inscrito, es decir, hay un derecho real en vías de inscripción. Y se le protege como un derecho real. En estos casos se dice que existe una situación intermedia entre un derecho de crédito y un derecho real. 2.- DERECHO REAL IN FACIENDO: se trata de aquella situación en la que un derecho real no implica un señorío directo sobre la cosa sino que implica que un sujeto pasivo tenga que realizar una actuación en favor del titular del derecho real. Se da en el caso de la servidumbre positiva. Es un derecho real que impone no al titular de la servidumbre sino al dueño de otro inmueble la obligación de hacer algo. 3.- OBLIGACIONES PROPTER REM: en este caso se trata de una situación en la que el titular de un derecho real está obligado por ese hecho a realizar una prestación. Es el caso del titular de una vivienda en régimen de propiedad horizontal que tiene la obligación de pagar las cuotas. Además hay algunos derechos que se discute si es derecho real o derecho de crédito, son los Derechos Reales discutidos (Opción de compra; tanteo y retracto; arrendaticio; prohibición de disposición): 2

1.

OPCIÓN DE COMPRA

Es la posibilidad que tiene un sujeto de adquirir un objeto antes que los demás (preferencia en la adquisición). Por virtud de este derecho, el titular de la opción tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente (piensa en la cesión un jugador de fútbol con opción de compra). La opción de compra puede quedar como un acuerdo meramente entre partes firmado un documento. Es claro que la opción no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y también lo es que la opción no puede hacerse efectiva frente a un tercer adquirente dela cosa. En este caso se trataría claramente de un derecho de crédito. Esta doctrina ha quedado oscurecida al permitir el Reglamento Hipotecario la inscribilidad de la opción de compra de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad: ArtiBculo 14 Reglamento Hipotecario “Ser inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que adems de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podr exceder de cuatro a&os. En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podr alcanzar la totalidad del plazo de aqu'l, pero caducar necesariamente en caso de prórroga, ta(cita o legal, del contrato de arrendamiento”. Viene a decir que se puede inscribir la opción de compra, pudiendo llegar al registro de la propiedad y tener eficacia sobre cualquier persona, es decir, eficacia erga omnes: frente al que lo compre así como frente a los demás posteriores adquirentes, cuando tenga los siguientes requisitos: 1.

Acuerdo entre las partes para elevarlo a escritura publica y llevarlo al registro

2.

Precio estipulado para la adquisición de la finca

3.

Plazo para el ejercicio de la opción (periodo de tiempo que no exceda 4 años ). Si se establece una opción de compra de más de 4 años no puede inscribirse en el registro, o tendrá protección registral solo de 4 años. Lo que puede hacerse es diferenciar periodos.

Cuando un derecho de opción de compra, que reúna los requisitos antes mencionados, sea inscrito en el Registro de la propiedad, nos encontramos en presencia de un derecho que puede ser ejercitado no solo frente al concedente de la opción, sino también frente a posibles terceros adquirientes del inmueble. Es decir, que aunque es un derecho personal tienen eficacia real porque se puede perseguir frente a todos y no sólo frente al deudor. Este es el quid de la cuestión: cualquier persona puede conocer la opción de compra porque está inscrita en el registro. La opción de compra no tiene publicidad posesoria, hay un derecho de adquirir antes de los demás pero eso no se posee físicamente. Tampoco tiene publicidad legal ya que no viene establecido en la ley (no nace por ley). Por ende, la opción de compra tiene publicidad registral. ¿Qu' sucede cuando pactamos una opción de compra pero no se inscribe en el registro?: tendrá eficacia obligacional, es decir, entre partes. Por lo que si el vendedor pretende vender a un tercero, el arrendatario solo puede dirigirse contra el vendedor porque la obligación es inter 3

partes (y reclamarle daños y juicios pero nada más). En cambio, si se hubiera inscrito en el registro habría eficacia registral, lo que significa que sería erga omnes, y el arrendatario podría dirigirse contra el vendedor y el tercero. Es el caso que os puso más menos. Todos estos derechos, si no se elevan a la escritura pública ¿de qué sirven? Primero, para reclamar daños y perjuicios posteriormente (aunque siempre se pueden aplicar si pruebas una relación obligacional). Por la propia naturaleza de estos derechos, de adquisición preferente ante los demás, si no se dota de esa eficacia real también su propia naturaleza - de adquirir antes de los demás- pierde sentido. En un derecho de adquisición preferente lo normal sería que tenga eficacia real para que pueda extender todas las facultades de su naturaleza. 2.

DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

Por virtud de los derechos de tanteo y de retracto se confiere por la ley a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla o cuando la ha enajenado efectivamente a un tercero. En sí mismos son simples facultades de adquisición, son llamados derechos potestativos. Ocurre, sin embargo, que el titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no solo contra la persona a quien el propietario ha enajenado la cosa, sino también frente a los sucesivos adquirentes de la misma, es decir, como expresa nuestro CC a propósito del retracto, contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador. En esta eficacia frente a 3º del derecho de adquisición se ha fundado un sector de la doctrina para atribuir a esta figura el carácter de derecho real. Es decir, que aunque es un derecho personal tienen eficacia real porque se puede perseguir frente a todos y no sólo frente al deudor. Este es el quid de la cuestión. Pero ello no hace posible la calificación de estos derechos como derechos reales, por cuanto en ningún caso confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa. EJEMPLO: Colindantes en fincas rústicas menores de una hectárea. La hectárea es la unidad en los bienes rústicos para poder segregar y dividir, si tenemos una finca que es menor a una hectárea (9.500 m2, inferior a 100x100). El colindante tiene preferencia frente a cualquier comprador porque la finca que se vende es menor de una hectárea. ¿Y en las fincas urbanas? No se aplica, por mucho que le interese al vecino colindante no hay ninguna regla que establezca el derecho de tanteo y de retracto legal. 3.

DERECHO ARRENDATICIO

La tesis tradicional sitúa al derecho del arrendatario como derecho personal. El arrendamiento, además, no vincula a terceros adquirentes del objeto arrendado (“venta quita renta”). Esta doctrina tropieza con algunas dificultades graves. Es la primera la configuración del arrendamiento como relación obligatoria, ya que según esta idea el arrendador tendría la obligación (deuda) de hacer gozar el arrendatario y éste el derecho de reclamar frente al arrendador el cumplimiento de esta obligación. Pero las cosas no se desarrollan así. El arrendatario es un poseedor de la cosa arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato (lo acerca así al concepto del derecho real). La idea o principio de la ineficacia del arrendamiento frente a los terceros adquirentes de la cosa tiene hoy excepciones muy importantes que lo acercan así al concepto de derecho real:

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1.

Los arrendamientos inscritos en el registro de la propiedad. La Ley hipotecaria admite la inscribilidad de los arrendamientos de inmuebles.

2.

Arrendamientos protegidos con prórroga legal.

Parte de la doctrina mantiene la tesis de que, si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un derecho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos inscribieres en el Registro de la Propiedad y los arrendamientos sometidos a las legislaciones especiales. La regla actual es venta quita renta, es decir, que cuando alguien vende el inmueble esta venta quita al arrendamiento. Siempre y cuando el arrendamiento no esté inscrito . En cambio, el arrendamiento inscrito sí afecta a la compra ya que el comprador tiene posibilidad de conocer que la finca está gravada con un arrendamiento. Esta es la regla del código civil articulo 1571. La reforma por Decreto Ley de la ley de arrendamientos urbanos, de marzo de 2019 lo cambia todo respeto de los arrendamientos de fincas urbanas sometidos a la ley de arrendamientos urbanos: Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada. “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete a&os si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en 'l los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a&os, o siete a&os en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a&o del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco a&os, o siete a&os si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguir el arrendamiento, el adquirente sólo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a&os, o siete a&os si el arrendador anterior fuese persona jurídica”.

4) PROHIBICIÓN DE DISPOSICIÓN (p.47) En algunos supuestos el titular del derecho subjetivo de carácter real no puede utilizar la facultad de disposición sobre el mismo. La prohibición de disponer engloba todas las limitaciones que sufre el titular de un derecho real en su facultad de disposición. Se establece sobre la propiedad una prohibición de disposición el propietario que la tenga no puede vender ni gravar sobre el inmueble. Por ejemplo: ella tiene una propiedad y nos la dona pero quiere que solo nosotros podamos beneficiarnos y disfrutar del bien. La propiedad se transmite pero con una prohibición de disposición por lo que no podemos ni transmitir, ni gravar, ni realizar hipotecas. La cuestión, por tanto, es el alcance de esa prohibición. Si esa prohibición tiene efectos frente a todos estaremos ante algo muy parecido a un derecho real; si esa prohibición sólo tiene efecto frente a la persona con la que contratamos y a la que le prohibimos expresamente la trasmisión pero no frente a los adquirentes posteriores pues no habrá ese efecto real. 5

Y habrá ese efecto real, es decir, afectará no sólo al que se transmite en primer lugar la cosa sino a los demás y posteriores accidentes si es una prohibición con origen en la ley, en una sentencia o en una resolución administrativa o para el caso de ser una transmisión voluntaria de bienes si se ha inscrito en el registro de la propiedad. La cuestión es que la ley hipotecaria sólo permite la inscripción de las prohibiciones de disponer voluntarias si la transmisión ha sido a título gratuito (donación, sucesión hereditaria), pero no se la transmisión ha sido a título oneroso: en este caso sólo tiene efectos entre las partes y no tiene eficacia real. Esto está en los artículos 26 y 27 de la ley hipotecaria que dicen, en resumen, que las prohibiciones de disponer con origen en la ley no tienen que inscribirse; las prohibiciones de disponer con origen en sentencias o resoluciones administrativas no tienen que inscribirse pero pueden ser inscritas; y que las prohibiciones de disponer con origen en la voluntad de las partes sólo pueden inscribirse si son trasmisiones a título gratuito. DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES: SU ADQUISICIÓN Artículo 609 Código Civil. “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley , por donación, por sucesión testada e intestada , y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden tambi'n adquirirse por medio de la prescripción”

La clasificación típica de los modos de adquirir se clasifica en modos originarios de adquirir la propiedad y modos derivativos. Los modos originarios serían aquellos que no vienen de un derecho anterior, como la ocupación, y los modos derivativos son los que vienen de un derecho anterior de otra persona. Así, los modos concretos son: -Por ley (originario): son bastante pocos: alguna servidumbre legal y algún usufructo legal. Dentro esta adquisición por ley estaría la usucapión y también la accesión de la que ya hablaremos. -Por la inscripción en el registro: luego la vemos -Por sucesión mortis causa (derivativo): no se estudia aquí -Por ocupación (originario): ya lo estudiaremos. -Por donación (derivativo). -Por ciertos contratos mediante la tradición (modo derivativo típico). Esto lo que estudiamos ahora. Así, para nacer, los derechos reales se componen por dos requisitos (art. 609 CC) que siempre tienen que concurrir (título y traditio): 1.

Título

Es el elemento que me sirve para construir, modificar o transmitir un derecho real. El contrato, el documento en el que damos contenido al derecho real. El título es la parte obligacional. El contenido del título es muy amplio y en él se establece el alcance del derecho real. Ejemplo: un contrato de compraventa, donación (onerosa u gratuita), una permuta, testamento. Habría otras formas no voluntarias de transmitir la propiedad. 6

2.

Traditio o modo

Es el momento en el que se transmite el derecho real, el momento traslativo de las facultades del derecho real que queremos transmitir. Pasa el derecho real de un sujeto a otro. La tradición consiste en un acto muy sencillo: entrega de la cosa transmitida que hace el tradens al accipiens, y que éste acepta. La entrega es un acto que puede obedecer a múltiples fines (por ejemplo: para que se adquiera la propiedad o para que se custodie la cosa), por ello ha de ir acompañada de una voluntad de transferir y adquirir el dominio o derecho real.Existe una simple entrega, que entre las partes se realiza para dar cumplimiento al negocio entre ellas celebrando, e incluso una mera formalidad hace las veces de entrega sin nec...