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Prof. Monserrat Valero Universitat de Barcelona

DERECHOS REALES

Adqui s i c i ónyex t i nc i óndel osDR T r adi c i ón Donac i ón Us uc api ón Der ec hosdeadqui s i c i ón DRdegar ant í a Hi pot ecai nmobi l i ar i a Ej ec uc i ónhi pot ec ar i a

Caso práctico Aplicamos el régimen en función de donde esté situada la finca. Por ejemplo, si está en BCN, aplicamos el CCCat. Dividir horizontalmente del edificio. Si no se hace esto, tenemos un solo edificio, por lo que tenemos que venderlo íntegramente. Al hacer la escriptura horizontal, lo que hago es crear 30,40,50… objetos susceptibles de trafico jurídico, que puedo vender por separado. Si quiero vender pisos del edificio, y por lo tanto que haya diferentes propiedades, he de realizar la escriptura horizontal. Que necesito para esto?: Ir al notario. Necesitamos que previamente esté construido el edificio (art. 8 cccat?) Podria yo hacer una d.h. sobre algo en construcción? Crédito promotor: en función de que se va levantando el edificio, los bancos van financiando. Sí. Se permite hacer sobre edificios en construcción. Inscrita o declarada la obra nueva. Regulación: art. 9 La cuota de participación aparece en el titulo constitutivo

1. El dret real Un dret real és un poder immediat sobre una cosa, exercitable erga omnes, la qual cosa significa que permet al seu titular impedir als demés qualsevol activitat que perjudiqui el seu dret. Tots l’han de respectar. Distingim dos elements: 

Element intern: Relació entre el titular i la cosa. Parlem d’un poder immediat sobre la cosa, com hem dit anteriorment.



Element extern: Oposabilitat davant de TOTHOM. Com a dret absolut. Com a conseqüència, el propietari pot reclamar la cosa a qualsevol que sense dret, la posseeixi.

Tots els drets s’exerciten immediatament pel seu titular, no hi ha intermediaris. Per a que hi hagi un autèntic dret real sobre la cosa, és necessari que el seu poder es pugui fer valer sobre els altres.

2. Diferència entre dret real i dret de crèdit Principalment: el dret real és un el dret que tenim sobre una cosa, i el dret de crèdit la potestat d’exigir al deutor una determinada conducta. Altres també diferencien en que el dret real és absolut i el de crèdit o personal, relatiu. El dret de crèdit té més precisió en relació a la seva exigibilitat. Mentre que en ambdós conceptes es té la facultat d’exigir als demés el seu respecte, és a dir, que ningú el perjudiqui, el dret de crèdit pot significar exigir una prestació, i aquesta només obliga al deutor. Interferència d’un tercer: nomes falla la relativitat del dret de crèdit si el seu titular pot exigir la conducta a qui no es deutor. Però des d’un punt de vista pràctic, el creditor pot dirigir-se contra qualsevol que succeeixi al deutor primitiu en la cosa. Excepció: hi ha casos en que el dret real no es exercitable erga omnes. Posem el cas de que una persona compra un immoble. Per que sigui seu ha de inscriure’s en el Rde la Propietat. Si no ho fa, no és que no pugui exercitar-lo, és que no te cap dret.

3. Classes de drets reals La doctrina distingeix dos tipus de drets reals: Plens: Dret de propietat. Permet exercir sobre la cosa tot el poder que la llei permet exercir sobre una cosa. Limitats: Drets reals en cosa aliena. Nomes concedeixen una part del poder que la llei permet tenir sobre les coses.

Els drets reals limitats es classifiquen segon la classe de poder que atorguen al seu titular, distingim entre: 

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Drets de gaudiment: dret a utilitzar i apropiar-se dels fruits d’una cosa aliena. Usdefruit; dret d’ús i d’habitació; dret d’aprofitament parcial d’una finca; dret de superfície; dret de cens; dret de servitud; dret de vol. Drets d’adquisició: Adquisició preferent (quan el propietari vol vendre una cosa, qui te dret d’adquisició pot adquirir-lo amb preferència: drets de tanteig i de retracte) i adquisició directa ( el titular pot exigir al propietari que vengui li vengui la cosa: dret d’opció). Drets de garantia: el titular (creditor) pot exigir la alienació de la cosa donada en garantia i amb el preu d’aquesta cobrar-se el crèdit. Parlem del dret de retenció, la prenda, anticresis i la hipoteca.

Caso práctico Acción: El demandante establece que tenia el disfrute de la cosa, Las acciones posesorias protegen la posesión, lo que podemos traduir como el poder de hecho. Solo protegí el dominio fáctico sobre una cosa. Si alguien nos perturba en nuestra posesión. No se discute quien tiene el derecho. En derecho civil, un titulo es un negocio jurídico. Ej un testamento o una donación. El poseedor, por definición, no tiene ningun titulo. La posesion no se adquiere por medio de negocio jurídico, sinó con el mero dominio fáctico de la cosa. Para tener el derecho a poseer, tenemos que ser los propietarios de la cosa. Tenemos que poseer el título. (art. 522 – 7 CCC) Caso práctico núm. 4 La demandante pretende que la demandada pague el IBI y los gestos comunitaris durante el tiempo en que tuvo arrendados los apartamentos que compró. 34 Una persona compra (22 junio 2001, documento privado y 26 noviembre 2001, escritura pública) a una promotora varios apartamentos en un complejo turístico antes deque la administración concediera la licencia pertinente. La compradora en noviembrede 2001 arrienda los apartamentos a una sociedad para que los explote. Aunque lalicencia sigue sin conseguirse, la sociedad arrienda los apartamentos hasta mayo de2006, aprovechando la ignorancia o permisividad de la administración, hasta que estale abre un expediente sancionatorio por arrendar los apartamentos sin contar con laspreceptivas autorizaciones. La compradora, ante la falta de licencia, ejercita la acciónde resolución del art. 1124 CC, que es estimada y, por lo que a nosotros interesa,

el juezcondena a la compradora demandante a devolver la cosa y las rentas recibidas comoconsecuencia de haber arrendado los apartamentos, ya que, según el 1303, aplicabletambién al 1124 CC, el comprador debe devolver no sólo la cosa, sino también susfrutos (art. 511-3.22 CC: los frutos de un derecho son los rendimientos… que produceen virtud de una relación jurídica). En virtud de la resolucion, el comprador tiene que entregar al vendedor los apartamentos, y eso contempla en el art. 522-2 CCCat, de liquidacio de la situación possessòria. El comprador per la possessió a favor d’una altra persona que te un millor dret a posseir. En l’art. 521-8 Del CCCat, s’estipula l’acabament de la possessió, que es el que estaría passant. Por tanto: se condena a restituir la cosa junto con sus frutos. AHORA: la demandante reclama si puede que se le restituyan el IBI y los gastos de comunidad que pagó durante el arrendamiento. 522-3.  El que recibe los frutos, tiene la obligación de asumir los gastos necesarios para producirlos Caso práctico num 5. En Catalunya para usucapir no es necesario ser poseedor de buena fe, sino también el que no tiene ningún derecho de poseer El demandante aquí es un arrendatario.

16/10/20 Caso 2, lección 3 Caso práctico núm. 2El propietario de una embarcación, denominada “Sirène”, marca “Gairlane”, modelo “Serge 39”, de bandera monegasca e inscrita en el Registro de Embarcacionesde Recreo de Mónaco, con núm. 638020, con los motores Mercedes Panter connúmero de bastidor……, depositó la misma en Parsch, S L, entidad destinada a laventa de embarcaciones, según se deriva de la inscripción de Parsch en el RegistroMercantil de Tarragona y de su publicidad. La embarcación se amarró en el ClubNáutico de Tarragona. Parsch, S L vendió, como si fuera de su propiedad, la embarcación a los señores Albert y Rosalinda. Les informó de que, aunque en el Registrode Mónaco, la embarcación aparecía a nombre de un tercero, se podían arreglar los papeles. El propietario de la embarcación interpone demanda contra los compradores ejercitando la acción reivindicatoria. También demanda a Parsch, que esdeclarada en rebeldía. El demandante quiere recuperar la propiedad

El propietaro ejercita una acción reivindicatoria. Quien tiene posesión ahora son los que han comprado la embarcación a Parsch. Problema que se presenta: RESOLUCIÓN (PDF) No ha lugar a la “reintegración” del buque al propietario, ha sido adquirido por un 3o de BF en sede de establecimiento mercantil ARGUMENTACIÓN JURÍDICO-TÉCNICA: 1. La adquisición derivativa del derecho real supone que el transmitente sea su titular: nadie da lo que no tiene. Pero la protección del tráfico jurídico de los bienes aconseja que el Derecho ampare al adquirente cuando el transmitente, sin ser verdadero titular, lo aparenta justificadamente. Se habla entonces de la adquisición a non domino (de quien no es dueño) del derecho real. Se admite la adquisición a non domino de derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 34 LH) y sobre bienes muebles (art. 522-8 CCC). 2. La adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe a título oneroso comporta la adquisición del derecho, aunque el poseedor anterior no tuviera poder de disposición suficiente sobre la cosa o el derecho (522-8.1). Establece de modo claro, pues, la adquisición a non domino de los bienes muebles. Tal adquisición se justifica por la protección de la buena fe del adquirente que confía en que el transmitente, al poseer la cosa, es titular del derecho que transmite Pero el art. 522-8.3 introduce una excepción tan amplia que reduce mucho los casos en que puede tener lugar la aplicación de la adquisición a non domino. “En efecto, dispone esta norma que, si la cosa hubiera sido perdida, hurtada, robada u objeto de apropiación indebida, los verdaderos propietarios pueden reivindicarla de los poseedores efectivos, salvo que estos la hayan adquirido en subasta pública o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares y establecido legalmente. “ (522-8.3 CCC)

Po. Protección del Tráfico Jurídico-Mercantil. Doctrina (MARTÍNEZ-SANZ.. etc) (STS 7/09/2007) CONCURRENCIA APROPIACIÓN INDEBIDA: O sea, si la cosa es objeto de apropiación indebida no tiene lugar la adquisición a non domino. Habrá apropiación indebida en los casos en que el enajenante posee el bien legítimamente (mandatario, depositario, comodatario, arrendatario) y, abusando de la confianza del verdadero propietario, lo enajena como si fuera propio.

Es difícil imaginar casos en que un no propietario enajene un bien mueble sin que medie pérdida, hurto, robo o apropiación indebida. Uno de ellos podría ser cuando el transmitente ha adquirido el bien del propietario en virtud de un negocio nulo de pleno derecho, pues no habrá adquirido la propiedad. Aparte de estos casos excepcionales en que se puede adquirir el bien de un no propietario sin mediar pérdida, hurto, robo o apropiación indebida, la adquisición a non domino tendrá lugar cuando el adquirente haya adquirido el bien en subasta pública o en un establecimiento abierto al público dedicado a la venta de objetos similares. El 464 CC presenta diferencias, pues permite la reivindicación cuando el bien se ha adquirido en subasta pública, pero reembolsando el precio dado por ella . En cuanto a las cosas vendidas en establecimientos mercantiles, la solución es la misma que la del CCC, pues el art. 464 remite al Código de comercio y este, en su art. 85, establece la irreivindicabilidad. En relación con el 464 del CC español se discute si la reivindicación por los verdaderos propietarios también cabe en los supuestos de apropiación indebida ya que esta norma emplea la fórmula menos precisa de que podrán revindicarla, aparte de en los supuestos de pérdida, en los de privación ilegal. Los partidarios de la tesis germanista se inclinan por interpretar que la privación ilegal sólo comprende los supuestos de hurto y robo, pero no los de la apropiación indebida, ya que en otro caso la adquisición a non domino vería reducida mucho su aplicación, pues no se aplicaría a supuestos en que el transmitente tiene en su poder la cosa legítimamente y defraudando la confianza del verdadero propietario la enajena, como serían las enajenaciones hechas por el mandatario, depositario, arrendatario o comodatario. En conclusión, la adquisición a non domino tendrá lugar en los supuestos excepcionales en que no haya mediado pérdida, hurto, robo o apropiación indebida y cuando el adquirente haya adquirido el bien en subasta pública o en establecimiento abierto al público , pues, en otro caso, como la cosa habrá sido objeto de pérdida, hurto, robo o apropiación indebida, el verdadero propietario podrá reivindicarla.

CAPÍTULO 4: LA TRADICIÓN Concepto (art. 531-2 CCC): entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores a los nuevos. Se entiende que se ha de hacer con la intención de transmitir y adquirir el derecho real sobre ella. Es decir, no hay tradición si los adquirientes toman la posesión contra la voluntad o sin la voluntad de los antiguos poseedores. La tradición es necesaria para la constitución de los derechos reales que comportan posesión (art. 531-3) y no para los no susceptibles de posesión (derecho de hipoteca, el censo y los derechos de adquisición preferente). También es necesaria para las transmisiones inter vivos mediante contratos, pero no cuando se emplea toro modo, como la sucesión hereditaria o la donación. Clases Según los romanos, la transmisión puede exigir la entrega efectiva de la cosa o no. Hay diferentes clases:  

Traditio brevi manu: el adquiriente ya tenia la posesión en otro concepto, como por ejemplo arrendatario. Constitutum possessorio: el transmitente se queda con la posesión de la cosa en otro concepto, como por ejemplo el de arrendatario.

Según el CCC: 

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Tradición real: el bien es entregado a los adquirientes y éstos toman posesión con el acuerdo de los transmitentes (art. 531-4). Mano a mano si es un bien mueble o con la ocupación si es inmueble. Tradición instrumental: el otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte lo contrario, en el sentido de que no ha habido entrega de la cosa (art. 531-4.2 a).

CAPÍTULO 5: LA DONACIÓ 1. Concepte, característiques i naturalesa jurídica Acte pel qual els donants, disposen un bé a títol gratuït a favor dels donataris, els quals l’adquireixen si l’accepten en vida d’aquells. Aquest acte es caracteritza pels següents trets: A. Acte de disposició: la donació suposa la transmissió del dret de propietat del objecte del donant al donatari. Diferència amb la compravenda: la compravenda no és un acte de disposició, sinó d’obligació (entregar l’objecte) i per tant, no es transmet la propietat fins que el comprador adquireix l’objecte. En canvi, la donació, per si mateixa, produeix la

transmissió de la propietat sense necessitat de la tradició, doncs la norma estableix que els donataris adquireixen el bé si l’accepten (el CCC no deixa clar com es dona el seu perfeccionament, però el CC ho estableix així), no s’exigeix l’entrega. B. Acte gratuït: no hi ha contrapartida per part del donatari i aquest s’enriqueix, la qual cosa suposa un empobriment del donant (característica objectiva de la donació). Actes que NO es consideren donació però que es regeixen per les normes de la donació ja que, 1: es dubta del valor efectiu d’empobriment-enriquiment i 2: no es transmet la titularitat de cap bé, en tot cas, el dret d’ús sobre un bé. Aquests actes son per exemple, la prestació gratuïta de serveis, la cessió gratuïta de l’ús d’una cosa o els préstecs sense interès. C. Acte realitzat lliurement: L’art. 618. del CC estableix que lo que caracteritza les donacions és que son un acte realitzat lliurement, sense cap obligació, per la qual cosa les donacions gratuïtes d’aliments imposades per la llei no son donacions, perquè manca el caràcter lliure. Així, tampoc en regals de bodes, propines, etc., en les que el disponent no actua de manera lliure sinó que s’ajusta a una costum social. D. La donació és expressa: no es presumeix, ha de constar inequívocament la voluntat del donant (llevat que per les circumstàncies hagi de donar-se una declaració tàcita).

2. Estructura i perfeccionament que el donante puede revocar la donación hastaque la aceptación no llegue a su conocimiento)

CAPÍTULO 6

LA USUCAPIÓN (art. 531-23) 1. Concepto y fundamento La usucapión es una forma de adquirir la propiedad de la cosa mediante su posesión con el paso del tiempo, cuando alguien actúa como propietario de una cosa de forma ininterrumpida y pacífica (nadie me estorba ni el propietario se manifiesta) en el tiempo. En Cataluña se establecieron 20 años a partir del 2006, antes eran 30. Hay diferentes fundamentos:

a) Presunción iuris et de iure de que el antiguo propietario ha renunciado a su derecho b) Sanción a la negligencia del anterior propietario por abandonar la cosa c) Instituto al servicio de la seguridad del tráfico jurídico, que protege al titular aparente activo frente al real pasivo.

2. Sujetos Podrá usucapir quien pueda poseer, es decir, una persona con capacidad natural de entender y querer (art. 521.-3.1)

3. Objeto Pueden ser objeto de usucapión los derechos reales posesorios, excepto las servidumbres (566-2.4). Por tanto: usufructo y el derecho de habitación. Pero luego hay derechos no posesorios que se pueden adquirir por usucapión: como el derecho de censo, que consiste en recibir una pensión que grava un bien inmueble (art. 565-1).

4. Requisits 4.1 La possessió El CCC exige que la posesión sea en concepto de titular del derecho real que se pretende usucapir, de manera pública, pacífica y no interrumpida. La mera detentación no permite la usucapión (art. 531-24) 4.1.1 La interrupción Si se interrumpe la posesión para usucapir, se inicia de nuevo el cómputo del plazo para usucapir desde cero. El art. 531-25.1 estableix les causes d’interrupció: a) Quan cessa la possessió. Si durant un període inferior a un any, hi ha una interrupció voluntària de la possessió, s’entén que NO hi ha hagut pèrdua i que ha sigut continuada. D’aquesta manera, si el termini per usucapir finalitza després de la pèrdua de la cosa, però abans de que transcorri un any, la usucapió es consuma, i si abans de passar l’any de pèrdua, la persona que usucapeix recupera la possessió, conta com temps de possessió ad usucapionem, que representa que es el temps que no ha tingut la possessió efectiva de la cosa. Art. 521-8.e): la possessió es perd per la possessió d’una altra persona ( també haventho fet contra la voluntat dels primers posseïdors), si la nova possessió dura més d’1 any. CC: la interrupción tiene lugar cuando por cualquier causa se cesa en la posesión por más de un año (1944). Entonces, incluso cuando se cede voluntariamente la posesión tendría que transucrrir un año. ? probablemente solo sea para la causa de despojo. CCC: enumera les causes de pèrdua de la possessió separadament perquè no hi hagi confusions: la cessió voluntària, l’abandonament i la privació de la cosa (art. 521-8 a i

b). En les dues primeres s’entén que és immediata la despossessió, en canvi el posseïdor privat no perd la possessió fins passat un any. Aleshores, el termini d’usucapió s’inicia el dia en que comença a posseir amb tots els requisits de la possessió ad usucapionem: Regla general: si la usucapió es produeix pel transcurs de cert temps de possessió, aquest temps s’iniciarà al adquirir la possessió. Excepció per al qui se li priva de la possessió: l’any posterior a la privació de la cosa serà temps ad usucapionem, perquè usucapeix sense posseir. Així, aplicarem el concepte simultàniament a les dues parts. Al que se li ha privat la possessió com a posseïdor fingit, en virtut de la llei, i al que priva de la cosa, com a posseïdor real. b) Reconeixement expressament o tàcitament per part de qui usucapeix del dret dels titulars del bé: És a dir, la persona que està usucapint, reconeix que no és titular d’aquell bé c) Oposició judicial: Per exemple, un creditor o un legitimari reclamen. Bé en forma de denúncia, de contestació a la denúncia o de reconvenció. +Acord entre qui usucapeix i el titular del bé per sotmetre la qüestió a l’arbitratge Quan els titulars del bé o una tercera persona interessada s...