Lección 1.- Clasificación Derechos Reales PDF

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LECCIÓN 1.- CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. DERECHOS REALES "IN FACIENDO". OBLIGACIONES "PROPTER REM".

La siguiente clasificación se realiza en base a remarcar las diferencias entre los derechos reales y los derechos obligacionales. Por razón de las personas: En los derechos reales, interviene un solo sujeto activo determinado y un sujeto pasivo colectivo e indeterminado. En el derecho de crédito, figura un sujeto activo y un sujeto pasivo individualmente determinados. Por razón del objeto: En los derechos reales, el objeto es una cosa corporal, específica y determinada. En el derecho de crédito el objeto es una prestación del deudor. En razón del poder que atribuyen al titular: En los derechos reales, implica el poder sobre una cosa. El derecho de crédito, un poder o facultad contra la persona del deudor, para exigirle una prestación de hacer o no hacer. El ius ad rem. El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaba reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido entregada. En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial, para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determinada que aún no tiene. Los supuestos más comunes son: la anotación preventiva y la doble venta. El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española. Por razón de su eficacia: En los derechos reales, es el prototipo de los derechos absolutos, al poder ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular, quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuaría como sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la cosa. El derecho obligacional es el típico derecho relativo (inter partes), porque sólo puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo, en contraposición al acreedor, que actúa como sujeto activo.

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Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creación: Los derechos reales toman su configuración de la ley y obedecen al principio de orden público. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurídicos nacionales, suelen estar establecidos exclusivamente en la ley. En el derecho de obligación se rige el principio de autonomía de la voluntad, razón por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurídicas se puedan imaginar. Por su origen: Los derechos reales precisan de un título y de un modo de adquirir, establecidos por la ley. Los derechos de obligación nacen de las fuentes de las obligaciones, que ya desde el derecho romano clásico eran el contrato, el cuasicontrato y los delitos, variando en los distintos ordenamientos jurídicos modernos. No son susceptibles de usucapión. Por razón de su duración y causas de extinción: Los derechos reales tienen de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho. El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste aun desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello se produzca un modo de extinguir las obligaciones). Por objeto de protección registral. Los derechos reales, en especial el de naturaleza inmueble, suelen ser protegidos por el ordenamiento jurídico mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad (registro especial de naturaleza pública), lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesión. El derecho de obligación con carácter general no es protegido mediante su inscripción registral. Aunque existen excepciones de derechos de crédito u obligaciones que sí son inscribibles en el Registro de la Propiedad. Otra clasificación de los derechos reales. 1. Derecho real pleno: es el derecho de propiedad, el dominio, que atribuye a su titular el conjunto pleno de las facultades que sobre una cosa se pueden ejercer (artículo 348 Código civil). 2. Derechos reales limitados: los que atribuyen a su titular utilidades parciales sobre cosa ajena (iura in re aliena):

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a) Derechos reales de goce: son los que proporcionan a su titular un cierto goce y disfrute de la cosa de otro: derecho de usufructo (art. 467 CC); derecho de uso y habitación (art. 424 CC); derecho de servidumbre que faculta a otro bien inmueble o a un tercero a disfrutar de una utilidad del bien (art. 430 CC); enfiteusis; derecho de superficie, por el que se puede edificar en terreno ajeno haciendo temporalmente propio lo edificado; derecho de censo, es un gravamen sobre una finca que facultad al titular de este derecho para exigir una renta o prestación periódica del dueño de la misma. b) Derechos reales de garantía: son aquellos derechos reales que tratan de garantizar el cumplimiento de una obligación, afectando para ello un determinado bien, de tal forma que, en caso de incumplimiento, se puede proceder a la realización del valor de ese bien y, en definitiva, a cobrarse por el importe que por él se obtenga. Bien inmueble: hipoteca. Bien mueble: prenda. Anticresis: frutos de un inmueble. Tipos discutidos de derechos reales. a) El derecho arrendaticio. La tesis tradicional sitúa al derecho del arrendatario como un derecho personal. Sin embargo, puede ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad en algunos casos. Por ello, una parte de la doctrina mantiene la idea de que, si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un derecho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad. b) El derecho de retención. c) Los derechos de adquisición preferente: son los derechos que facultan a su titular para adquirir cosas ajenas, con preferencia a otros sujetos, cuando se den determinadas circunstancias. - Derecho de Tanteo - Derecho de Retracto - Derecho de Opción Sistema de "numerus clausus" o "numerus apertus" en la clasificación de los derechos reales. Por sistema de "numerus clausus" se entiende aquel que considera que los derechos reales son aquellos que las leyes reconocen como tal, que regula su régimen sin que las partes puedan intervenir en lo más mínimo. Por sistema de "numerus apertus" se entiende la consideración de los derechos reales como sujetos a acuerdo entre las partes. El sistema de "numerus clausus" es el propio de los ordenamientos de tipo germánico. Para identificar los derechos reales basta con el "nomen iuris". Este sistema se fundamenta en las siguientes razones: 3

1) La mayor trascendencia económica y social que tienen los derechos reales, siendo esa consideración suficiente para justificar una cierta restricción a la libre configuración por los particulares, de esta forma, es posible garantizar que estos derechos van a responder a un interés atendible. 2) Los derechos reales son fácilmente transmisibles, esto es, los derechos reales tienen una vocación natural a circular. También puede transmitirse los derechos de crédito (art. 1526 y ss del CC), pero no tiene paralelo con lo que ocurre con los derechos reales. El sistema de "numerus apertus" es el propio de los ordenamientos latinos. Aunque el criterio que rige el Derecho Privado es el principio de la autonomía de la voluntad, este principio no es absoluto y, ni siquiera juega siempre en los diversos sectores iusprivatistas; en el campo de las obligaciones es general el principio de autonomía con limitaciones extremas (art. 1255 CC). La doctrina española mayoritaria piensa que los derechos reales en nuestro ordenamiento jurídico tienen un sistema de " numerus apertus" y en ese sentido se argumenta en tres niveles (del más general al más concreto): En el Derecho privado Patrimonial el principio de autonomía de la voluntad es fundamental. Este principio de articula a través de la celebración de contratos entre las partes, el cual es el instrumento negocial que el ordenamiento pone en manos de los particulares para que, dentro de unos límites extremos, lo configuren a su voluntad en la medida que convenga a sus intereses concretos, pudiendo generar el contrato tanto derechos de crédito como pudiéndose referir también, aunque sea de forma mediata, a la constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales. Nuestro Código configura los derechos reales de una forma no rígida, sino permitiendo que el título constitutivo de los mismos, el contrato con el que se quiere crear un derecho real, tenga preferencia sobre la regulación legal, que se meramente una normativa de carácter subsidiario (art. 392 CC, en materia de copropiedad; arts. 467 y 470 CC sobre el usufructo; art. 523 CC en materia de uso de habitación; art. 594 CC en materia de servidumbre voluntaria). De la legislación hipotecaria citamos los arts. 2.2 y 9.2 de la Ley Hipotecaria y el art. 7 del Reglamento Hipotecario. Se trata a cuestión a propósito de los aspectos registrales al señalar que en el Registro no sólo se inscriben el "nomen iuris", sino también el título en el que el derecho real se constituye y en todos aquellos aspectos que tengan trascendencia real. El sistema de "numerus apertus" es más flexible que el alemán en la medida que permite adaptar estos derechos a las necesidades concretas de los particulares, que son, en términos generales, intereses legítimos. Este sistema no conlleva forzosamente una amenaza para la seguridad del tráfico jurídico, porque el contenido concreto de cada derecho da noticia el Registro de la Propiedad en la medida que en él se pueden inscribir todos los pactos que tengan trascendencia jurídico real. De esta forma, al publicarse en el Registro, esos derechos y sus contenidos concretos, en cada caso, se hace cognoscibles por los terceros y hace justificado que les sean opuestos. 4

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (hasta 2020 denominada Dirección General de los Registros y del Notariado) da un paso más concreto y añade una serie de requisitos más precisos: - que ese derecho real atípico responde a un interés legítimo atendible en definitiva. - voluntad negocial expresa de las partes en ese sentido. - que se determine, con precisión y claridad, el objeto de ese derecho atípico. - que al derecho atípico se le dé la debida forma y publicidad.

Admitiendo el sistema de "numerus apertus" hay que decir que este sistema no se desarrolla de igual forma de todos los derechos reales: - Derecho de propiedad: este derecho no admite la posibilidad de constituir derechos de propiedad innominados y atípicos. O es el derecho de propiedad o no lo es, pues se convertiría en un derecho real limitado "in re aliena". - Derechos reales limitados de goce: No puede ese derecho agotar todas las posibilidades económicas de la cosa, porque entonces sería un derecho de propiedad. Estos derechos tienen que ser necesariamente temporales (art. 781). - Derechos reales limitados de garantía: no son aptos para dejar su configuración en manos de los particulares. La razón es que estos derechos derogan el principio de la "par conditio creditorum" (art. 1523 CC). En este caso el "numerus clausus" es el único aplicable, ya que el legislador puede conceder preferencias para el cobro en determinados bienes a los acreedores que poseen estos derechos de garantía. DERECHOS REALES "IN FACIENDO". Los derechos reales recaen un "facere" ajeno. Parece, de entrada, contradictorio porque el derecho real es un poder directo e inmediato sobre una cosa, siendo por tanto incorrecta la denominación pero no la realidad subyacente. Por ejemplo, citamos el artículo 573 CC (paredes medianeras). No es contradictorio decir que nos encontramos con un derecho real, cuya definición contempla el dominio sobre la cosa y la oponibilidad "erga omnes". Lo que sucede en este supuesto es que el deber general de respeto por parte de los terceros tiene una manifestación especialmente intensa, se cualifica, para con un determinado sujeto, que por su circunstancia deviene en tener que realizar un comportamiento más allá del mero abstenerse en perturbar, consistente en hacer todas las obras necesarias para mantener la pared medianera. No es una obligación en sentido propio, es un simple deber jurídico accesorio de un derecho real, en favor del titular de cota y es condición de efectividad del derecho real.

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OBLIGACIONES "PROPTER REM". No hay obligación en sentido propio, sino que se trata de un simple deber jurídico con la peculiaridad de que recae sobre alguien no requiriendo su respecto y abstención, sino la realización de algo a causa de su relación con una cosa (arts. 389 y 390 CC: árboles que pueden caer). Es un deber jurídico y no una obligación, es un deber anejo con la situación jurídico real, no siendo por tanto una obligación en sentido propio, sino un aspecto que integra en contenido más amplio de un derecho real. El hecho de que estas figuras se destaquen de un modo especial de designación del sujeto, por su relación con la cosa, tiene una doble consecuencia: 1) Cuando se transmite la titularidad, también se transmite ese deber, dando lugar a las llamadas obligaciones ambulatorias. 2) El sujeto obligado se puede liberar de ese deber renunciando a la cosa (art. 599 CC). Tanto los derechos reales "in faciendo" como la obligaciones "propter rem" pueden ser vistas como caras opuestas de una misma figura, porque en ambos casos hay un derecho real que es donde se encuentra el contenido esencial de la figura, sólo que acompañando al poder propia del derecho real se halla un deber de realizar determinadas prestaciones, en los "in faciendo" a cargo de un tercero en favor del titular como condición de efectividad, y en los "propter rem" a cargo del titular del derecho real que, por ser el titular, soporta esa obligación.

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