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Derechos Reales

En este capítulo vamos a realizar un acercamiento a distintas conceptualizaciones y definiciones en torno a lo que se entiende por derechos reales. Comenzaremos a comprender cuáles son los derechos enumerados en el Código Civil y analizaremos cuáles son las principales facultades que poseen los titulares de estos derechos.

Deniciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN)

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LECCIÓN 1 de 3

Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN)

Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), el nuevo artículo 1882 Primeramente, es necesario afirmar que el Código Civil (CC) no contenía una definición de derecho real, ni aun en su Libro III, íntegramente dedicado a derechos reales. Solamente establecía el principio de numerus clausus (o número cerrado, que aún se mantiene en el Código Civil y Comercial de la Nación) y los enumeraba: arts. 2502 y 2503 del CC1.

[1] Arts. 2502 y 2503. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0

Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en el área, se había logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real, a las que nosotros llamaremos definiciones o conceptualizaciones doctrinarias.

Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una definición de derechos reales en el art. 1882 del Libro IV, a la que llamaremos definición o conceptualización legislativa o del Código Civil2.

[2] Art. 1882. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias Para poder comprender a qué nos referimos cuando hablamos de derechos reales, desarrollaremos la definición de derecho real propuesta por la Dra. Mariani de Vidal en su manual de derechos reales:

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi. (2006, p. 20)

un derecho absoluto, porque es oponible3, erga omnes4, es decir a toda la comunidad, en contraposición a los derechos relativos (obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.

[3] Oponibilidad: conforme a la definición de Capitant (1973), la calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contra terceros.

[4] Erga omnes: es una locución latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos", utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato. Significa que aquel se aplica a todos los sujetos, en contraposición con las normas inter partes (entre las partes) que solo aplican a aquellas personas que concurrieron a su celebración. (ver: https://bit.ly/2X2nDwb). Por ejemplo, los derechos reales, objeto de estudio de la presente asignatura, se ubican dentro de esta categoría; también los llamados derechos inherentes a la personalidad o personalísimos (como el derecho a la vida al honor) y los intelectuales considerados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como personalísimos, derechos de familia, en el sentido de que las situaciones jurídicas familiares o los derechos que de ellas emergen deben ser respetados por todos, aun cuando pueden existir algunas personas directa y determinadamente obligadas, como sucedería, por ejemplo, con la patria potestad.

de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su titular.

cuyas normas, sustancialmente de orden público, porque, en buena medida, la organización y conservación de la sociedad reposa sobre las políticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los derechos sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio público, entre otros.

establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa, cosa en el sentido del art. 2311, antes reseñado5.

[5] Art. 2311. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

una relación inmediata y directa, debido a que el titular está en contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como sí es el caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner al acreedor en contacto con el objeto de la relación jurídica).

que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la propiedad ajena. Es en virtud de ello que los derechos reales se publicitan. Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien que se trate; en algunos casos basta la publicidad posesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripción en los registros pertinentes (caso de los automotores), temas que desarrollaremos tanto en esta lectura como en las de los siguientes módulos de la materia. En tal sentido, cabe mencionar la nota al art. 577 del CC6, en la que Vélez Sarsfield afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce, de allí la importancia de la publicidad.

[6] Art. 577. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0

obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violación, una acción real. Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria. Dichas acciones no serán objeto de estudio en este módulo, pero es importante conocer su existencia.

y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius praeferendi. El ius persequendi y el ius praeferendi serán explicados de manera detallada en el punto 1.6 de este módulo.

Presentación de la situación problemática Una inmobiliaria de la ciudad de Pilar, se encontraba comercializando 480 parcelas de un loteo de Máximo Paz bajo la Ley 14.449 de Acceso justo al hábitat, a razón de $ 1 300 000 por lote. El emprendimiento, de 20 hectáreas, bautizado “Altos de Máximo”, no contaba con ninguna autorización ni aprobación de organismos oficiales.

La venta de los terrenos en Mercado Libre salió a la luz gracias a un cruce de denuncias penales entre la Inmobiliaria Fagan (cara visible del loteo) y Javier Lardapide, integrante de la familia que desde hace algunos años se encuentra al cuidado del campo.

Tras la revelación de esta situación, el secretario legal y técnico del municipio, Sebastián Demicheli, se comunicó con el responsable de la inmobiliaria para solicitarle, en tono de reproche, que cesara inmediatamente la comercialización.

El funcionario luego declaró que Fagan solo inició un expediente de cuatro fojas; que el mismo no tuvo ningún avance; y que la documentación presentada está incompleta. Entre los elementos faltantes figuran el estudio hidráulico y la escritura.

El 13 de mayo la subsecretaria de Hábitat y Economía Popular del municipio, Marta Ferraro, se refirió al tema con un post en su Facebook institucional: “Este proyecto de barrio (Altos de Máximo) no se encuentra aprobado aún ni ha cumplimentado los requisitos necesarios para que se eleve a la provincia para factibilidad, ni al Concejo Deliberante para su aprobación. Antes de comprar terrenos en cualquier loteo, averiguá si realmente está en regla”.

Más allá de estas expresiones de alerta, no hubo ninguna comunicación oficial del municipio para aclarar la situación del proyecto presentado ante Demicheli.

En medio de este conflicto queda un tema pendiente: ¿quién es el dueño de las 20 hectáreas?

La propiedad en cuestión es la parcela 16 ubicada sobre Pereda y Sierra Grande, aledaña al Frigorífico Máximo Paz y con fondos que dan al barrio Moradas. Tiene 203 587 m2 con un total de 98 m2 edificados y una superficie no utilizable de 2 hectáreas de servidumbre para el paso de las torres de alta tensión.

La parcela fue comprada en 1984 por Agropereda Sociedad Anónima, empresa con sede en Lavalle 465 de Capital Federal. No hubo cambios de titularidad hasta 2018, cuando fue adquirida por un vecino de la ciudad de Azul, Haroldo Bassi.

Es interesante detenerse unos momentos en los antecedentes de Bassi: en 1999 el juez neuquino Daniel Geloni le dictó la prisión preventiva como presunto integrante de la “banda de los camiones”, un grupo acusado de robar vehículos en la provincia de Buenos Aires para luego introducirlos y comercializarlos en Neuquén en connivencia con funcionarios municipales de esa provincia; y una década más tarde la Cámara Criminal N.° 2 de Santa Rosa (La Pampa) lo condenó a siete años de cárcel por el delito de robo doblemente agravado.

Lo extraño es que Bassi compró la fracción de Máximo Paz en mayo de 2018 y la vendió en septiembre del mismo año. El impuesto inmobiliario de ARBA sigue en la actualidad a su nombre. En una breve comunicación telefónica con un diario, negó cualquier relación con alguna propiedad de Cañuelas o Máximo Paz; y cuando ese diario le preguntó si estaba diciendo la verdad o si consideraba que alguien había usado su nombre, cortó. Luego no volvió a atender el teléfono.

Desde septiembre de 2018 los titulares registrales del campo son Juan Pablo Bonardi, Hernán David Myslinski y el arquitecto Matías D´Aniello, quienes lo adquirieron para desarrollar un emprendimiento inmobiliario.

Este grupo designó como apoderado legal al abogado cañuelense Mariano Mazzanti, hermano del ex presidente del Concejo Deliberante. Ante un llamado de un diario local, Mazzanti prefirió no hacer declaraciones. Se limitó a señalar que sus clientes se enteraron por las noticias de la polémica venta de parcelas y que presentarán un escrito ante el Gobierno municipal, preocupados por la apertura de un expediente para el que no brindaron ninguna conformidad.

Dentro de la situación problemática planteada, puedes observar que hay sujetos que invocan un derechos real y otros que, si bien no son titulares, dicen serlo.

Si tuviésemos que determinar quién es el titular del derecho real, ¿qué elementos tenemos que tener en cuenta?

Veamos un poco más de teoría para poder responder este interrogante.

Teorías que definen el derecho real

Teoría clásica Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales, basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre la persona y la cosa.

Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a Demolombe, a quien cita en la nota al Título IV del Libro III. Expresa el eminente jurista Demolombe:

Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto… se llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.

Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestación. En el mismo sentido, Aubry y Rau (citados en Musto, 1995) para quienes “hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a toda otra persona” (p. 27).

Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos, mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.

Teorías monistas

Consideran a los derechos reales y personales una misma categoría, dividiéndose entre:

Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan que las relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse entre una persona y una cosa) ya que el derecho (conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto haya más de una persona en juego. Estas teorías introducen como novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstención respecto del titular del derecho real.

Realistas (Rigaud citado en Bonnecase, 1925): funden todos los derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales, entendiendo como única diferencia que, en aquellos derechos que la doctrina clásica llama reales, el objeto es una cosa determinada, mientras que, en los derechos personales, el objeto es el patrimonio entero del deudor (pues responde con este en caso de incumplimiento).

Teoría de la institución (Hariou, 1925) Reconoce una diferencia entre derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciación propio que distingue tres categorías de actividad jurídica: la que lleva a cabo el Estado a través de la ley, la que despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que da en llamar fenómenos institucionales; estos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.

Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que poseen: si es alto, su violación se rige por el derecho disciplinario impuesto aun sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechos reales); si es bajo, por normas de carácter estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos personales).

Definición o conceptualización legislativa: el Código Civil y Comercial de la Nación. El nuevo artículo 1882 Como ya mencionamos precedentemente, el CCCN define qué son los derechos reales en su nuevo artículo 1882, que es el primer artículo del Libro III, Título I, Disposiciones generales, Capítulo 1 que reza:

ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código7.

[7] Art. 1882. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Analicemos el concepto:

Poder jurídico

El concepto de poder proviene del latín ‘posere’, refiriéndose al verbo que indica la capacidad, la facultad o habilidad para llevar a cabo determinada acción. Por extensión, se ha utilizado también a tener las condiciones para hacerlo, entre las que se encuentran la disponibilidad material, el tiempo o el lugar físico. (Concepto.de, s.f., https://bit.ly/2X1563w).

Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el ordenamiento jurídico, la ley.

De estructura legal: se refiere a que su determinación o clasificación, modos de adquisición, constitución, titularidad, derechos inherentes, etc. se encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo explica claramente el CCCN en su art. 1884:

Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura8.

[8] Art. 1882. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición doctrinaria de referencia que es una relación directa y autónoma. Véase también la nota de Vélez Sarsfield mencionada.

ARTICULO 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley9.

[9] Art. 1883. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia:

Propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi) que veremos en un capítulo aparte, tema 1.6.

Y las demás previstas: como ser las que comparte con los derechos personales y las que emergen de la protección de los derechos reales.

Si retomamos nuestra situación problemática, las relaciones de poder (o poder jurídico), que es el primer elemento que menciona nuestro concepto, nos encontramos con la siguiente situación:

Se encuentran en conflicto.

Está perfectamente delimitada.

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Y en relación al segundo elemento del concepto planteado, en el caso planteado podríamos decir que:

Hay un ejercicio directo y autónomo por parte del titular del derecho real.

No hay un ejercicio directo y autónomo por parte del titular del derecho real.

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Enumeración de los derechos reales El Código Civil (CC) enumeraba los derechos reales en los artículos 2503 y 2614, debiendo adicionarse los incorporados mediante Ley 13.512 (Propiedad Horizontal)10 y 25.509 (Forestación)11.

[10] Ley 13.512. Propiedad horizontal. (1948).Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/39z5tqX

[11] Ley 25.509. Derecho real de superficie forestal. (2001). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/3gfdYu1

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en vigencia agosto de 2015 incorpora nuevos derechos reales que, recalcamos en negrita.

el dominio;

el condominio;

la propiedad horizontal;

los conjuntos inmobiliarios;

el tiempo compartido;

el cementerio privado;

la superficie;

el usufructo;

el uso;

la habitación;

la servidumbre;

la hipoteca;

la anticresis;

la prenda12.

[12] Art. 1887. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la propiedad horizontal y la superficie – pero solamente la forestal –, estaban reglamentados y reconocidos en leyes complementarias) y se han suprimido los derechos reales de censos y rentas (permitidos solo por cinco años, art 2614 CC13).

Cada uno de ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los próximos módulos.

El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitiéndose hasta ahora una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que había sido incorporado mediante Ley 25.509 de Forestación.

A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el derecho real de superficie14.

[13] Art. 2614. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Cong...