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Galop d’Essai N° 1 : Droit des obligations Epreuve : Consultation Juridique Monsieur et Madame Secundus ont acheté un appartement auprès d’une agence immobilière Immofisca, mandataire des vendeurs, les époux Primus. Monsieur et Madame Secundus ont conclu l’acte de vente car ils ont été séduits par les avantages proposés par le mandataire et les vendeurs, à savoir : -

La défiscalisation du bien à hauteur du tiers du prix de l’achat ;

-

Le paiement du solde en deux fois.

Néanmoins, ces derniers ont été rappelés à l’ordre par l’administration fiscale afin de payer les sommes qu’ils doivent. Aujourd’hui ils sont mis en redressement pour ne pas avoir payé.

I/ Sur la nullité du contrat de vente : Les Secundus peuvent-ils annuler le contrat de vente alors même qu’ils ont déjà conclu l’acte ? Un contrat est valide s’il existe le consentement donné par les parties n’est pas vicié (A), et si le contenu du contrat (B), existant, remplit les conditions prévues par la loi. Après vérification de ces deux conditions et si elles sont invalides, il faut prononcer la nullité du contrat. A ce titre, il sera nécessaire de s’attarder sur les effets de la nullité du contrat de vente (C).

A) Le consentement L’existence du consentement suppose l’acceptation (1) des parties mais également que le consentement soit intégral (2). 1. L’acceptation de l’offre du contrat de vente : L’article 1118 alinéa 1er du code civil définit l’acceptation comme la « manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre ». En l’espèce, les Secundus ont accepté l’offre en concluant l’acte de vente. Qu’en vertu de l’article 1118 alinéa 1er du code civil, les Secundus ont effectivement manifesté leur volonté d’être liés dans les termes de l’offre. En conclusion, l’acceptation est explicite et régulière au sens de la loi. 2. L’intégralité du consentement : L’article 1112-1 du code civil prévoit que : « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Par ailleurs, un consentement est libre s’il n’a pas été vicié. Notamment, le Code civil mentionne trois vices de consentement existants : l’erreur, le dol et la violence. Selon l’article 1130 alinéa 1er du code, l’erreur, le dol et la violence ne seront considérés comme des vices du consentement que si, sans eux, « l’une des parties n’avait pas contracté ou avait contracté à des conditions substantiellement différentes ». Il est donc nécessaire de démontrer que le vice du consentement ait eu un « caractère déterminent » dans la conclusion de l’acte (article 1130 alinéa 2 du code civil). Dans le présent raisonnement, il s’agira de se concentrer uniquement sur le dol. Le dol est défini par le code civil comme l’exercice de « manœuvres frauduleuses émanent intentionnellement d’un contractant et ayant déterminé son partenaire à conclure le contrat » (article 1137 code civil). L’exercice de

manœuvres frauduleuses peuvent être caractérisées par des mensonges (Civ. 3e, 23 avril 1971, JCP 1971. II. 16841). En l’espèce, l’agence immobilière Immofisca représentant les époux Primus (vendeurs), a fourni aux Secundus des informations avantageuses poussant ces derniers à conclure l’acte de vente. Il s’avère qu’un an et demi après la conclusion de l’acte de vente, l’une des informations, à savoir la défiscalisation du bien, était erronée. Qu’en application de l’article 1130 alinéa 1er du code civil, cette information était déterminante pour que les Secundus souhaite effectivement conclure l’acte de vente. Qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, ce fait constitue un mensonge (Civ. 3e, 23 avril 1971, JCP 1971. II. 16841). Qu’à ce titre et selon l’article 1137 du code civil, cela constitue une manœuvre frauduleuse. Néanmoins, afin de déterminer si l’agence immobilière ainsi que les époux Primus sont effectivement responsables d’un dol, il est nécessaire d’établir s’il y a bien eu une intention volontaire de leur part. Que pour cette partie, l’agence immobilière Immofisca, en présence des époux Primus, vendeurs, n’avaient pas précisé dans le contrat de vente l’information de la défiscalisation. Que par ailleurs, la brochure de l’agence immobilière n’en faisait aucune mention. Qu’en application de l’article 1137 du code civil, il s’avère que leur action était intentionnelle. Par conséquent, le dol étant constitué, le consentement des Secundus a donc été vicié. La nullité du contrat de vente peut être prononcée.

B) Le contenu L’article 1170 du code civil prévoit que « toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ». En outre, la clause limitative de responsabilité est privé d’effet en cas de dol (Civ. 1re, 3 mars 1981, Bull. civ., n°112). Pour ce faire, il est nécessaire de démontrer « la gravité du comportement » du contractant (Com. 29 juin 2010, JCP 2010, Arrêt FAURECIA 2). Par ailleurs, la Cour de cassation est venue préciser sa position en ajoutant qu’est « réputée non écrite la clause limitative de réparation qui contredit la portée de l’obligation essentielle souscrite par le débiteur en la vidant de toute substance » (Com. 29 juin 2010, JCP 2010, Arrêt FAURECIA 2). A ce titre, le juge devra vérifier si le montant prévu a pour objectif de supprimer toute responsabilité en cas d’inexécution afin de déclarer une clause non écrite. En l’espèce, les vendeurs (les Primus) accompagnés de leur représentant, l’agence immobilière Immofisca, ont prévu dans l’acte de vente une clause limitative de responsabilité. En effet, ces derniers ont prévu que « quels que soient les événements ultérieurs, les vendeurs ne porteront aucune responsabilité ni ne devront d’indemnité aux acheteurs ». Cette clause ne touche pas la « substance [même] de l’obligation » au regard du sens donné par l’article 1170 du code civil. Néanmoins, il a été indiqué que la clause limitative de responsabilité était « privé d’effet en cas de dol » (Civ. 1re, 3 mars 1981, Bull. civ., n°112). Qu’en l’espèce, et comme vu précédemment, le dol a été caractérisé et commis par les vendeurs et l’agence immobilière. Que par l’exercice de cette manœuvre frauduleuse les Secundus, acheteur, sont désormais en redressement. Qu’à ce titre, l’acte illégal des vendeurs et de l’agence immobilière reflète « la gravité de leur comportement » selon le sens donné par la Cour de cassation Com. 29 juin 2010, JCP 2010, Arrêt FAURECIA 2). En conclusion, la clause limitative de responsabilité est nulle. La nullité du contrat de vente peut être prononcée.

C) Les effets de la nullité du contrat de vente : Avant d’aborder les effets de la nullité (2) de l’acte de vente, il est nécessaire de préciser quelle est le type de nullité qui sera prononcée (1). 1) Le type de nullité applicable en l’espèce :

L’article 1179 du code civil différencie deux types de nullités : la nullité absolue et la nullité relative. A ce titre, l’article 1179 les définit respectivement comme tel : « La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général ». Et « « elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé ». En l’espèce, les Secundus ont vu leur consentement vicié par l’utilisation de manœuvres frauduleuses mais également par l’insertion d’une clause limitative de responsabilité illégale. A ce titre, le contenu ainsi que le consentement qui ont été touchés, renvoient en vertu de l’article 1179 alinéa 1er du code civil, à l’application d’une nullité absolue du contrat de vente. En conclusion, il est prononcé la nullité absolue. 2) Les effets de la nullité absolue : L’article 1178 alinéa 2 du code civil dispose qu’un « contrat annulé est censé n'avoir jamais existé ». Par conséquent, l’acte annulé disparait rétroactivement. A ce titre, la restitution des prestations à chacune des parties se fait en nature (article 1352 du code civil). Par ailleurs, l’article 1352-2 du code civil précise que : « Celui qui l'ayant reçue de bonne foi a vendu la chose ne doit restituer que le prix de la vente ». Et « s'il l'a reçue de mauvaise foi, il en doit la valeur au jour de la restitution lorsqu'elle est supérieure au prix ». En outre, la Cour de cassation estime que « les dépenses doivent en principe être remboursées par le bénéficiaire de la restitution » (Civ., 1re, 10 décembre 2014). En l’espèce, le contrat annulé disparait rétroactivement (article 1178 alinéa 2 du code civil). De ce fait, il doit y avoir une restitution des prestations à chacune des parties (article 1352 du code civil). A ce titre, les Secundus, souhaitant « anéantir le contrat », devront restituer la propriété et les vendeurs (les Primus) devront restituer le prix. Par ailleurs, et en ce qui concerne l’agence immobilière, la Cour de cassation estime que « les dépenses doivent en principe être remboursées par le bénéficiaire de la restitution » (Civ., 1re, 10 décembre 2014). Par conséquent, les sommes seront remboursées, dans un premier temps, par les vendeurs (les Primus) aux acheteurs (les Secundus). Puis dans un second temps, les Primus devront s’arranger avec leur représentant, l’agence immobilière Immofisca. En conclusion, les effets de la nullité engendrent l’annulation du contrat et la restitution des prestations à chacune des parties.

II/ Sur l’engagement de la responsabilité extracontractuelle : Les Secundus, peuvent-ils engager la responsabilité extracontractuelle des vendeurs et de l’agence immobilière alors même qu’ils ont déjà demandé l’annulation de l’acte de vente ? Les articles 1240 et 1241 du code civil posent le principe de droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Ainsi, l’article 1240 dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Et l’article 1241 considère que : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». L’article 1178 alinéa 4 du code civil, pose le principe selon lequel : « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ». La Cour de cassation étant du même avis, a pu considérer dans l’un de ses arrêts que : « la victime qui a demandé la nullité d’un contrat, n’exclut pas qu’elle puisse également agir en responsabilité extracontractuelle » (Civ, 1re, 4 février 1975, D. 1975. 405, note Gaury). En l’espèce, les Secundus ont été victimes de manœuvres frauduleuses caractérisées par des mensonges de la part des vendeurs (les Primus) mais également de leur représentant, l’agence immobilière Immofisca. Ces manœuvres ont été exercées afin d’obtenir la conclusion de l’acte de vente. Qu’à ce titre, les Secundus ont demandé l’annulation de leur contrat de vente. Mais qu’en

application de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, ils peuvent également « demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ». En ce sens et regards des faits de l’espèce, il est tout à fait possible pour les Secundus d’engager la responsabilité extracontractuelle des vendeurs et de l’agence immobilière au sens des articles 1240 et 1178 alinéa 4 du code civil. En conclusion, la responsabilité extracontractuelle des vendeurs et de l’agence immobilière peuvent être engagé, et ce même si les Secundus, victime, ont déjà demandé l’annulation du contrat de vente....