Gestion-immobiliere - Notes de cours Semestre 1 PDF

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Cours du M2 DFII...

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GESTION IMMOBILIERE Monsieur Laurent

……… A RATTRAPER 25 MIN……………..

Il ne faut pas oublier que l’immeuble, ça n’est pas que l’immeuble bâti. On ne s’intéressera pas ici aux actes de gestion immobilière de droit public, uniquement de droit privé. On ne s’intéressera pas aux actes digestion impliquant une modification matérielle de l’immeuble (réalisation des travaux ; construction), on s’intéressera à la modification juridique de l’immeuble. On va s’intéresser à deux pans fondamentaux des actes de gestion immobilière, à savoir : Les rapports de propriété : ce sont les possibilités qu’offrent la propriété d’un immeuble en terme de gestion. Ceci implique de maitriser les fondamentaux de droit de propriété civil (article 544 du Code civil), qui sont pour l’essentiel des propriétés individuelles, donc propriétaire unique. ! Dans le cadre de la gestion d’un immeuble, le propriétaire unique peut faire tous les actes de gestion immobilière imaginables légaux et le principal qu’il peut exercer c’est le transfert propriété. ! La vente immobilière tient du droit commun mais c’est aussi une vente qui désormais est soumise à un formalisme très complexe (notamment depuis la loi ALLUR). Lorsqu’une société est propriétaire d’un immeuble, elle vend en tant que personne unique. Mais la propriété peut être de plusieurs. Il y'a essentiellement deux situations : l’indivision et la copropriété (loi de 1965). Pour l’indivision, la vente peut être autorisée à l’agrément des 2/3, selon une loi de 2009, mais ça ne doit pas arriver régulièrement. Le principe est tout de même d’avoir l’accord de tous. L’autre aspect, ce sont les rapports de jouissance : gérer un immeuble, c’est aussi, sans en transférer la propriété, en conférer la jouissance à un tiers, et là, le droit civil a trois instruments majeurs : l’acte sociétaire, mais nous ne l’étudierons pas ici mais dans un autre cours du second semestre, et les deux autres sont les droits réels (droits qu’on désigne comme démembrement de propriété) et le droit personnel (droit conféré à un autre que le propriétaire et qui confère tout ou partie des utilités d’un bien). Toutefois, une partie de la doctrine pense que les droits personnels sont impliqués dans les droits réels. Il y a notamment : - l’usufruit, - les servitudes (par exemple, les fonds enclavés) : il s’agit de permettre au propriétaire d’un fond A (fond dominant) d’avoir une utilité sur un fond B voisin (fond servant). Il existe des servitudes légales mais aussi des servitudes de non édification : en effet, il est possible entre propriétaires de fonds voisins de constituer entre eux des servitudes : ce sont deux propriétaires qui convient ensemble que l’un ne pourra pas construire à coté de l’autre (le côté servant ne pourra pas construire). Il y a aussi des servitudes contractuelle : l’exemple type, c’est la servitude de puisage. - Le droit réel de jouissance spécial : c’est la possibilité de conférer un droit de jouissance sur un bien immeuble par un propriétaire au profit d’un bénéficiaire lui-même société, pour la durée de son existence.! Cela rappelle l’usufruit .Rappelons que la spécificité de l’usufruit, c’est de conférer à un autre que le propriétaire la jouissance du propriétaire mais cela pose problème car le propriétaire

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rejouait pas du bien au même moment ; et c’est viager. ! On s’est posé la question pour les sociétés qui durent longtemps. Et c’est pourquoi, afin d’éviter l’émiettement, on a prévu une limite pour les personnes morales concernant l’usufruit : selon le Code civil, c’est 30 ans maximum. C’est ici la différence avec le droit réel de jouissance spécial.! Dans l’arrêt important en la matière, il s’agit d’une fondation qui est théoriquement immortel, à savoir quand son objet est accompli (donc une fondation pour la paix dans le monde par exemple, ça peut être indéfini). Le second véhicule, ce sera les droits personnels : - le prêt - le bail : c’est un contrat qui confère la jouissance d’un bien de manière délimitée. C’est pourquoi les baux sont en général extrêmement précis sur la destination. Ici, on pourrait voir plusieurs baux, mais on a décidé de se concentrer sur le bail commercial. On ne fera pas de bail longue durée (bail rural, bail construction, bail emphytéotique). ! Le BEFA nous intéressera particulièrement, car c’est une création totale de la pratique qui n’est pas encore légiféré. C’est un instrument qui agite beaucoup les professionnels actuellement. Au final, nous allons d’abord parler de la vente immobilière, puis nous parlerons surtout de gestion par transfert de jouissance avec d’une part les baux et puis droit réel avec usufruit et droit réel de jouissance spécial. 3 dossiers à rédiger par écrit, ils doivent faire une 20aine de pages, une information (faire attention à la forme, présentation et construction de la problématique, et avec l’actualité) : quelque chose de propre, relié avec un sommaire, une présentation, afin dette informé sur le sujet sans être expert, au plus proche de la jurisprudence actuelle. Fiche d’information : présenter des argument en disant l’article dit ci et ça, ne pas définir etc. - les rapports des interactions entre copropriété et Airbnb —> pose bcp de pb en matière de copropriété d’habitation ; est-ce qu’on peut penser que ce serait les même pb en matière de bureaux? ; Est-ce qu’on pourrait faire de la location pour des professionnels (Comité d’entreprise ; salons ; etc). Demande une bonne lecture de la loi. - les avantages et les inconvénients du BEFA —> essentiellement par rapport à une VEFA et même par rapports un bail à construction - l’impact de la réforme du droit des contrats sur la vente immobilière et notamment sur l’intermédiation immobilière (=le contrat d’agence) DEADLINE : NOVEMBRE. I - LA VENTE IMMOBILIÈRE C’est une vente ce qui signifie que les règles du Code civil s’appliquent. Le contrat de vente est défini et règlementé aux articles 1582 et suivants du Code. C’est donc à priori toutes ces règles qui s’appliqueront en cas de vente mais surtout les règles de droit commun du droit des contrats également. Le Code civil, c’est le droit commun, donc ces règles ne s’appliqueront que si un texte plus spécial ne vient pas prévoir et régler plus précisément la vente. Par exemple, c’est le cas de la VEFA qui est règlementée dans le CCH (Code de construction et d’habitation). La VEFA s’opère en deux moments : le terrain, puis le transfert du bâtiment au fur et à mesure de sa construction ; donc la conséquence, c’est que le prix sera payé par fraction, et le transfert de propriété sera immédiat pour le terrain et fractionné pour le bâti. C’est ici la différence avec une vente classique : le transfert intégral de propriété s’opère immédiatement. Cette articulation droit commun/droit spécial était régi par la jurisprudence et l’adage : «!specialibus generali dérogant#» L’ordonnance de 2016 introduit l’article 1105 en la matière. Cet article prévoit que : «#les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales qui sont l’objet du présent titre#».

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L’alinéa 3 de ce même article prévoit que : «#les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières#». La conséquence de l’article 1105, c’est que la vente immobilière répond à la fois aux règles générales du contrat et en même temps aux règles particulières de la vente. Et quand il y a des sous-règles particulières, ce sont ces dernières qui s’appliquent en priorité.

LES ELEMENTS ESSENTIELS S’agissant de la vente, c’est l’article 1582 qui définit la vente comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. La livraison, c’est le transfert de propriété d’une chose. Le second alinéa dispose que la vente peut être faite par acte authentique ou sous-seing privé. Il ressort de cette définition qu’il y aura vente lorsque deux éléments seront réunis : un transfert de propriété et le paiement d’un prix. Le prix permet de distinguer la vente immobilière d’autres opérations qui ne le sont pas. Par exemple, ça distingue la vente de la donation. Le prix dérisoire ou non sérieux, vente pour l’euro symbolique peut faire entrainer l’annulation de la vente. La loi exige qu’il faut que chaque contrat synallagmatique ai sa contre-partie et notamment le prix ne matière de vente. Le juge peut également considérer que derrière l’appellation de vente, il s’agit d’une donation, donc requalification en donation : fiscalité de ce fait bien plus lourde. La jurisprudence rappelle que nonobstant un prix dérisoire, il peut exister une contrepartie qui fait le contrat ne sera pas annulé : article 1168, 1169 et 1163 combinés du Code civil. C’est par exemple un arrêt du 15 septembre 2016, 3ème chambre civile n°15-22250 : c’est un arrêt pour lequel les héritiers du vendeur avaient essayé d’obtenir la nullité pour prix dérisoire : les juges ont rejeté cette demande qui ont considéré que bien que la vente soit conclue en vertu de l’euro symbolique, il était prévu dans le contrat la réhabilitation du bien , le désamiantage du bien et le fait de prendre en charge les couts du gardiennage et les risques de dégradation du bien. Donc il y avait bien une contrepartie. Ce que le Code civil sanctionne, c’est l’absence de contrepartie qui peut être autre que le prix. Le Code de l’environnement introduit désormais l’obligation lors de la vente d’un bien pollué de le dépolluer, ce qui entraine nécessairement des couts supplémentaires. Le prix permet de distinguer la vente d’une autre contrat qui est l’échange, article 1702 du Code civil. Il est possible de le prévoir en matière immobilière. La différence avec une vente, c’est qu’il y a bien un prix en terme économique mais pas juridique car ce n’est pas de l’argent. C’est une convention qui prévoit le transfert de propriété réciproque de deux biens. L’autre élément de distinction, c’est le transfert de propriété. D’abord, la jp a pu rappeler que le transfert de propriété réservé dans l’attente du paiement complet du prix est tout à fait valable. En revanche, un transfert de propriété partiel (d’une partie du bien seulement ou de certaine utilité du bien seulement) n’est pas une vente puisque la propriété implique le transfert de l’ensemble des utilités et donc du bien. Le transfert de propriété permet notamment de distinguer la vente de la constitution d’une propriété. Quand on apporte un bien à une société, on fait un apport et en échange, on obtient des parts sociales et donc on ne reçoit pas un prix. Il y a une vraie différence entre vente immobilière et apport en société. Autre distinction à faire : entre la vente immobilière et un bail à construction. C’est un contrat : c’est le modèle du bail réel solidaire, du BEFA, du bail réel du logement. Il transfert effectivement la propriété d’un immeuble.

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Fonctionnement d’un bail à construction : c’est un bail, donc il s’agit forcément d’un preneur et d’un bailleur ; c’est un contrat par lequel deux personnes, le bailleur loue un terrain loue un terrain à une autre personne le preneur, et celui-ci s’engage en contre-partie à construire. C’est un bail longue durée (minimum 18 ans) et à l’issue de ce bail, les constructions reviendront au bailleur. Le droit de superficie : c’est la différence entre propriété du sol et l’accession (=de ce qui est érigé au dessus). Le risque de qualification est dans la question de transfert à la fin. Car pendant la durée de la construction, il est possible de demander un loyer. La qualification est fondamentale d’un point de vue fiscal car la fin du bail entraine la fin de la dissociation de l’accession. C’est l’article 552 du Code civil. Ce mécanisme d’accession à la propriété s’opère sans transfert. Et donc d’un point de vue fiscal, ce n’est pas une mutation. L’accession : tout ce passe comme ci le bail n’avait jamais existé et que le locataire n’avait jamais été propriétaire. Mais pendant le temps du bail, le prêteur devient propriétaire et peut donc opérer une hypothèque etc.

LES CARACTÈRES DE LA VENTE IMMOBILIÈRE La vente immobilière, justement, en théorie, est un contrat consensuel (= le transfert de propriété s’opère dès la conclusion du contrat). C’est ce que rappelle l’article 1196 du Code civil, alinéa 1 : «#Les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat#». L’alinéa 2 précise que ce transfert peut être déféré par la volonté des parties, par la nature des choses (exemple VEFA) ou par l’effet de la loi (loi spéciale). L’exemple type c’est la clause de réserve de propriété permet de retarder le paiement complet du prix jusqu’au transfert de propriété. En matière d’immeuble à construire, le transfert de propriété n’a lieu qu’une fois qu’il est réalisé. La conséquence de cela, c’est que l’acquéreur en matière de VIC ne paie qu’au moment de la livraison de l’immeuble. Ici, c’est donc l’investisseur qui supporte tous les couts jusqu’au transfert de propriété. La vente immobilière, malgré son caractère consensuel, se caractérise par le fait que comme se sont des ventes complexes qui nécessitent beaucoup d’investissement, c’est le domaine privilégié des contrats préparatoires. Il y a 3 types de contrats préliminaires : le pacte de préférence, la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente ; du moins contraignant au plus contraignant. Tous ces contrats se retrouvent dans toutes les ventes immobilières, et peuvent être en plus précédé de pourparlers.. Les avants-contrats (qui sont tout de même des contrats) ont pour objet de préparer les autres contrats. Ces contrats préparatoires sont le terrain privilégiés de mécanismes essentiels à connaître. Préparer un contrat, c’est envisager tous les évènements qui peuvent entraver ou non la vente. Ces modalités d’obligation sont par exemple, les conditions d’une part et le terme d’autre part. Ce qui ne pose pas de problème, c’est le terme : il s’agit de la modalité qui permet de différer la prise d’effet d’un acte à un évènement futur mais certain. L’exemple type du terme c’est le testament avec pour terme la mort : le testament se déclenchera pas la survenance du décès. Ce qui pose difficulté, c’est la question des conditions : ce sont des modalités qui permettent d’affecter l’existence d’une obligation en la subordonnant à la survenance d’un évènement futur et incertain : c’est article 1304 alinéa 1 du Code civil. Il y a 2 variété de conditions : les conditions résolutoires moins répandues car plus perturbatrices et les conditions suspensives.

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La condition suspensive : l’obligation devient pure et simple (=naît) lorsque l’évènement futur et incertain intervient. La conditions résolutoire : elle anéantit l’obligation, donc lorsque l’évènement intervient, elle est résolutoire. Ces conditions , il y a en un grand nombre. Par exemple : j’achète un terrain à la condition qu’il soit constructible. L’autre exemple type, c’est le financement. Pour ce qu’il s’agit du marché du prêt de consommation (particulier qui fait un prêt de conso), les conditions suspensives sont devenues légales : le contrat de prêt et de vente sont liés par la loi. Le problème que pose ces conditions qui est extrêmement courant, c’est le caractère potestatif de ces conditions. En effet, c’était déjà le cas avant la réforme : l’article 1304-2 prévoit qu’est nulle l’obligation contractée sous une conditions dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. 1304-03 : prévoit que la contions suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. C’est le problème du prêt, on s’est d’abord interrogé si cette conditions suspensive n’était pas une condition potestative puisque le débiteur pourrait ne pas chercher de prêt, mais non. Pour que ça fonctionne, il faut que la condition ne soit pas totalement potestative. Il ne faut pas que lé débiteur ai le contrôle total de l’évènement. C’est ce qu’on appelait une condition mixte : la condition dépend à la fois de la volonté du débiteur et en même temps de la volonté d’un tiers, de sorte que l’évènement lui échappe en partie. C’est la raison pour laquelle dans les contrats de vente est souvent rédigée la façon dont le débiteur doit entreprendre les démarches et à quel taux on doit considérer qu’il doit considérer une offre. Par exemple, la question du permis de construire, il peut être prévu dans le contrat que ce sera le vendeur qui fera les démarches pour savoir si le terrain est constructible ou non. Il ne s’agit pas d’une condition potestative car on est beaucoup plus proche de la condition mixte car ça dépend surtout de la volonté de l’administration. Autre exemple : la condition d’acheter si j’ai vendu, par exemple je veux acheter ton bien mais je dois d’abord vendre mon bien pour avoir les fonds suffisants. Ça n’est pas potestatif car c’est mixte : ça dépend de la volonté des éventuels acheteurs et du vendeur. Comment éviter le risque du juge? Exactement comme pour le prêt, à savoir , quel prix minimal il va vendre, ainsi que le délai. Les conditions peuvent être insérées dans l’acte de vente lui-même mais usuellement elles sont insérées dans l’avant-contrat. LES TROIS TYPES D’AVANT-CONTRATS On va étudier de l’avant-contrat le moins proche du contrat définitif au plus proche de ce dernier. LE PACTE DE PRÉFÉRENCE. Le pacte de préférence est systématique dans les pactes d’associés. C’était un contrat entièrement créé par la pratique qui répondait à la situation suivante : un propriétaire est décidé à l’idée de vendre mais ne s’est pas encore fermement décidé à vendre. Une personne quant elle réciproquement est éventuellement intéressée si toutefois l’occasion se présentait. L’idée c’est quand même que si jamais le vendeur décide de vendre, c’est d’abord au bénéficiaire du pacte qu’il proposera cette vente. C’est une sorte de droit de préemption contractuel. Toutefois, le droit de préemption de la commune s’applique bien évidemment en priorité, c’est pourquoi on fera une condition suspensive relative. (Les SAFER, établissement public, font du remembrement, c’est de là que vient la notion de droit de préemption).

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Jusqu’alors, ce pacte de préférence était simplement issu de la pratique, et ses effets étaient incertains jusqu’à un arrêt de 2006 de l’assemblée plénière. Il est maintenant codifié à l’article 1123 du Code civil alinéa 1 : «#le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait de contracter!». Cette définition entérine totalement une analyse doctrinale qui définissait le pacte de préférence comme un acte doublement conditionnel mais qui s’enclenche dès lors que ces volontés sont réunies. Un pacte de préférence se négocie dans le cadre d’une affaires déjà commencée ; par exemple, on achète une partie de parcelle donnée, et le vendeur donnera le pacte de préférence pour le reste de la parcelle. C’est un aspect assez contraignant. Comme l’acte est doublement conditionné, le contrat ne devient effectif que lorsque le promettant et le bénéficiaire auront une même volonté. Il n’y a cependant pas de condition de durée car l’acte n’est pas contraignant en tant que tel avant que le vendeur ne change de mentalité. Il y a eu des tentatives en justice pour prohibition des engagements perpétuels. Désormais le code civil prohibe les engagements perpétuels. La jurisprudence est venue dire que la durée n’est pas une condition de la validité du pacte de préférence, donc son absence n’est pas un élément de nature à entrainer sa nullité. Cependant, en pratique, c’est très rare que le pacte de préférence n’ai pas de durée. Concernant le prix, il n’y en a pas. Pour les mêmes sraisons, on a tenté de faire annuler le pactisant prix. Mais Civ. 3eme du 15 janvier 2003 n°02-15882 vient dire que ce n’est pas possible pour les mêmes raisons. Cependant, il faut néanmoins que le pacte de préférence identifie précisément le bien visé. L’effet contraignant de ce pacte de préférence est sa portée obligatoire Depuis 1993, le pacte de préférence avait un pb d’efficacité suivant : que se passe-t-il lorsque le promettant, en dépit du pacte de préférence, vend à un tiers? Vis à vis du bénéficiaire, ...