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LECCIÓN 6LA COMUNIDAD DE BIENESI. LA COMUNIDAD DE BIENES: TERMINOLOGÍAY CONCEPTO.Artículo 392 CC:“Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las presc...

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LECCIÓN 6 LA COMUNIDAD DE BIENES I.

LA COMUNIDAD DE BIENES: TERMINOLOGÍA Y CONCEPTO.

Artículo 392 CC: “Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”. Estamos ante una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas. Pro indiviso significa que está sin dividir. Como se habla también de derecho, hay quien defiende que lo recogido en este artículo del CC se podría aplicar a situaciones de cotitularidad, por ejemplo de un crédito, pero la opinión mayoritaria es que nos referimos al derecho de propiedad: 

Hay cotitularidad de bienes si nos referimos a una cosa.



Hay copropiedad si la titularidad es sobre el derecho de propiedad.

A falta de contratos, en la comunidad de bienes rige: 1º, lo que dispongan las partes cuando constituyen la

 copropiedad. 

En 2º lugar, las leyes especiales.



En 3er lugar, lo dispuesto en el CC.

Pero en el CC hay normas de carácter imperativo, que estarían por delante de los contratos y de las disposiciones especiales a la hora de su aplicación. Las normas imperativas prevalecen porque no pueden derogarse por disposición de las partes o de una ley especial posterior. No hay unanimidad a la hora de aclarar cuáles son las normas imperativas, pero pueden serlo: 

Artículo 400 CC que se refiere a la acción de la división de la cosa común.



Artículo 405 CC:“la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición”.



Artículo 393 CC: “El concurso de los participes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los participes en la comunidad”.

También se tiene en cuenta la redacción de los artículos. Si un artículo habla de que “se podrá” no será imperativo. Si dice: “ningún copropietario está obligado…”, será imperativo. II.

CLASES: LA COMUNIDAD DE BIENES ROMANA Y GERMÁNICA.

El CC español regula la comunidad romana que implica una cotitularidad sobre la cosa pro indivisa . Cada comunero:  Puede disponer libremente de la cuota.  Puede renunciar a ella.  Puede pedir la división física de la cosa o derecho en cualquier momento.  Tiene una cuota o parte alícuota de la cosa.

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Esta comunidad responde a la concepción individualista que sobre la propiedad tenía el Derecho romano. El derecho romano era reacio a las situaciones de copropiedad. Se concebía la comunidad como una situación de carácter transitorio, que podía desaparecer por esa acción de división de la cosa común. Mientras no se pidiera la división de la cosa común, cada comunero tenía la posibilidad de disponer de su cuota individualmente. La concepción germana de la comunidad de bienes es justo lo contrario: No se puede pedir la división de la cosa común.

 

No hay cuotas que se puedan enajenar. Todo es de todos. Mientras la cosa esté sin dividir no tienes cuota de la que disponer. Sólo cuando la dividas tienes derecho a participar. Mientras tanto tienen una participación abstracta con efectos en el momento de

 la división.

En cierto modo hay comunidad germánica en la sociedad de gananciales. Cada uno de los cónyuges no tiene una cuota, sino una participación abstracta que se hace efectiva en el momento de la disolución de la sociedad de gananciales como masa patrimonial común a los cónyuges. Durante la vigencia de la sociedad de gananciales, antes de esa división, no tienen derecho a enajenar o a disponer de ninguna cuota. Tampoco pueden pedir que se divida la sociedad de gananciales sino que tienes que esperar a la disolución de la misma por una de las causas que conocemos: fallecimiento o divorcio. III.

IV.

PRINCIPIOS COMUNIDAD DE BIENES EN EL CC.

INSPIRADORES

DE

LA



El principio de autonomía privada: los comuneros pueden establecer el régimen que deseen mediante pactos pero siempre respetando las normas imperativas. Por ejemplo son imperativos los artículos 398 Cc y 400 Cc



El principio de proporcionalidad: los comuneros participan en los beneficios y en las cargas en proporción a sus respectivas cuotas. Mientras no se pruebe lo contrario se presume que son iguales. Artículo 393.2 Cc



El principio democrático: hace falta sólo mayoría de cuotas para los actos de administración de la cosa común y unanimidad para los actos de disposición. Artículos 398 y 397 Cc

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El principio de libertad individual: la cuota es disponible aisladamente, puedes enajenarla; y también puedes solicitar la acción de división. Artículo 399 Cc LA CUOTA.

La cuota es la participación alícuota (que mide exactamente a su todo, como 2 respecto a 4) que tiene cada uno sobre la propiedad del bien expresada en números: 1/10, 60%... 

Las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario. Para poder probarlo hay que acudir al contrato de constitución de la comunidad de bienes, donde se pueden establecer o no cuotas iguales. Es la única prueba documental de la que se podrá extraer una diferencia de cuotas. Según el Art. 393.2º “Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los participes en la comunidad” Por lo que se presume que las cuotas son iguales pero es una presunción Iuris tantum por lo que cabe prueba en contrario.

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La cuota establece la medida para gastos y cargas, y para los beneficios . Cuanta más cuota, más gastos y beneficio y viceversa. Hay proporcionalidad. La cuota da la medida tanto de los derechos como de las obligaciones sobre la comunidad de bienes, ya que determina lo proporcional al uso y disfrute, gastos, gestión, cargas etc… y esto lo recoge el Art. 393.1º “El concurso de los participes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas”.

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

Cada cotitular puede disponer libremente sobre su cuota antes de la división de la cosa común. Una vez dividida la cosa común ya no eres titular de una cuota, sino que tienes una parte, eres propietario de una parte en concreto. El Art. 399 dice “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales, Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad”. Aunque el precepto diga que todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte en realidad se está refiriendo a que es plena titularidad de su cuota. Por tanto, antes de la división, todo cotitular puede enajenar, hipotecar su cuota o sustituir a otro en su aprovechamiento: 1. Se puede constituir un usufructo sobre la cuota, temporal o vitalicio. Si lo haces, tú serás titular de la cuota, pero el aprovechamiento lo tendrá otro. Cuando se divida la cosa, si el usufructo es temporal, el usufructuario seguirá teniendo el uso si todavía no ha finalizado el plazo para el que se constituyó el usufructo. 2. Si se hipoteca un bien, sólo estará hipotecada la cuota que le corresponde y no todo el bien. El titular de una cuota puede hipotecarla cuando sea un bien inmueble, pero hay que tener en cuenta que si se ejecuta la hipoteca es el valor de la cuota y no del bien inmueble. Por otra parte, si se hipoteca una cuota y estando en esa situación la comunidad se divide, el acreedor hipotecario, al ejecutar la hipoteca no puede ir más allá de la porción física que se le adjudique al propietario en el momento de la división. 3. Por último, todo cotitular tiene atribuido un derecho de retracto sobre la enajenación que hiciese de su cuota cualquier otro comunero, y lo recoge el Art. 1522 CC “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

V.EL RÉGIMEN DE USO Y DISFRUTE. 

Uso:

Cualquier comunero puede usar las cosas comunes, siempre que lo haga adecuadamente y sin perjudicar a los demás. El Art. 394 CC dispone “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Por lo que del precepto deducimos que cada cuota da la medida del uso y disfrute sobre el bien, y parte de que cualquier condómino puede usar o utilizar la cosa, pero solo se aplica en defecto de acuerdo previo sobre el uso y disfrute (es norma dispositiva). 

Disfrute:

Para el mejor disfrute de la cosa común hace falta acuerdo de la mayoría de las cuotas. El Art. 398 CC dice ”Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

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Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior”. Cuando este precepto dice que los acuerdos se tomarán por la mayoría de los partícipes hay que matizar que los acuerdos se tomarán por la mayoría de cuotas y no de personas. Y en el caso que no se puedan tomar acuerdos por falta de mayoría, o cuando el acuerdo adoptado sea abusivo, se puede ir al Juez que proveerá lo que corresponda, incluso nombrando un administrador.

VI.RÉGIMEN DE GESTIÓN Los actos de gestión o administración se contraponen a los de disposición. 

Actos de administración: son actos de conservación de la cosa como pagos de diversos impuestos o gastos de mantenimiento de la cosa. Hace falta el acuerdo de la mayoría de las cuotas: art. 398 Cc

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Actos de disposición: ningún condueño puede disponer de la cosa sin consentimiento de los demás: no puede hacer alteraciones de la cosa, aunque de ellas se deriven ventajas para todos: ni enajenar, ni hipotecar la cosa…. Se necesita unanimidad: art. 397 Cc. Sólo sobre su cuota puede hacer el comunero lo que quiera.

Ciertamente, para los actos de administración vamos al Art. 398 y se harán por mayorías de cuotas: ”Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes”, pero para realizar actos de disposición hace falta la unanimidad según el Art. 397 CC “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”.

VII.LA EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD Una situación de copropiedad se puede extinguir: 

Por pérdida (venta).



Por destrucción de la cosa.

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Por la división de la cosa común: ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO

Esta acción viene recogida en el Art. 400.1º CC “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Se trata de una acción imprescriptible según recoge el Art. 1.965 CC. Pero pueden existir pactos o convenios de indivisión de mantenerse en la comunidad durante un tiempo, pero estos pactos o convenios son vistos con antipatía, y en caso que se dieran tendrán el tiempo limite de 10 años, aunque se pueden renovar. A ello alude el Art. 400.2 Cc “Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”. Pero hay que tener en cuenta que el CC recoge ciertos supuestos de excepciones a la división de la cosa común y hay que ir a los Arts. 401 a 404 Cc.

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Así, por ejemplo, no se podrá exigir la división de la cosa común en un caso: cuando de hacerla resulte inservible para el uso que tiene: art. 401 Cc. La solución sería que uno se quedara con ella pagando su parte a los demás o si no hay acuerdo venderla y repartirse el precio en proporción a las cuotas: artículo 404 Cc. No se podría exigir la división de un coche, porque si se divide dejaría de ser un coche que se pueda utilizar.

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Artículo 401.

“Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396”. 

Artículo 402.

“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico”.

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Artículo 404.

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

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