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Les servitudes réelles - cours complet...

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Les servitudes réelles

(art. 1177-1194 CC)

Section 1 : Définition et nature (art. 1177 al. 1 et 2 CC) Section 2 : Caractéristiques des servitudes réelles. a) Droit immobilier b) Droit accessoire (art. 1177 al.3 CC) c) Droit perpétuel (art. 1191(3º), 1189 et 1191(4º) CC) d) Droit indivisible (art. 1187 et 1188 CC) e) Usus non exclusif f) Charge passive (art. 1177 al.2, 1182 et 1178 CC) Section 3 : Espèces de servitudes a) Servitudes continues et servitudes discontinues (art. 1179, 1191(5º) et 1192 CC) b) Servitudes apparentes et servitudes non apparentes (art. 1180 CC) Section 4 : Constitution des servitudes (art. 1181 CC) a) Par contrat b) Par destination du propriétaire (art. 1183 CC) c) Par l’effet de la loi d) Par testament Section 5 : Les droits du propriétaire du fonds dominant a) Mode d’exercice b) Droits accessoires (art. 1177 al.3 CC) c) Travaux d’usage et de conservation (art. 1184 al.1 CC)

Section 6 : Les obligations du propriétaire du fonds dominant a) Avis de travaux b) Respect de la condition du fonds servant (art. 1186 al.1 CC) c) Entretien (art. 1184 CC) Section 7 : Les droits du propriétaire du fonds servant a) Percevoir le prix, le cas échéant b) Propriété et usage de l’immeuble (art. 1177 al.2 CC) Section 8 : Les obligations du propriétaire du fonds servant a) Respect de l’usage de la servitude (art. 1186 al.2 CC) b) Respect de l’assiette du fonds servant c) Travaux d’usage et de conservation Section 9 : Les recours a) Recours du propriétaire du fonds dominant b) Recours du propriétaire du fonds servant Section 10 : Extinction des servitudes a) Réunion des qualités de propriétaire du fonds dominant et de propriétaire du fonds servant (art. 1191(1º) CC) b) Renonciation expresse (art. 1191(2º) CC) c) Arrivée du terme (art. 1191(3º) CC) d) Rachat (droit de passage) (art. 1191(4º), 1189 et 1190 CC) e) Non-usage pendant 10 ans (art. 1191(5º) CC)

Thème 7 Dernier démembrements du droit de propriété prévu dans le CCQ et que l’on voit ensemble dans le cadre du cours. Donc plusieurs volets …

00:01:17 Section 1 : Définition et nature (art. 1177 al. 1 et 2 CC) Pour définir d’abord la servitude réelle. Selon l’article 1177 CCQ, la servitude réelle est une charge imposée sur un immeuble le fonds servant en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant et qui appartient à un propriétaire différent. Donc c’est un service effectivement imposé sur un immeuble en faveur d’un immeuble. On peut penser à plusieurs exemples de servitude réelle : La plus courante et celle qui vient à l’esprit le plus spontanément est la servitude de passage, par lequel le proprio du fonds dominant a le droit de passer sur le fond servant pour avoir accès à un tiers lieu par exemple. On peut penser à d’autres exemples : servitudes de vue où un immeuble à des vues sur un autre immeuble par exemple à des distances moindres que celles prévues par la loi, i.e. articles 993 et suivants CCQ 2 :39 La servitude réelle est un droit réel immobilier et comme je l’ai mentionné, elle constitue aussi un démembrement qui est spécifiquement reconnu, nommé par le code civil, article 1119 CCQ, et en quoi est-ce que c’est un démembrement du droit de propriété ? Bien, ici, l’attribut du droit de propriété qui est affecté, qui est en jeu, c’est l’usus i.e. le proprio du fonds servant, accepte en quelques sorte de se priver d’une partie de la jouissance de son immeuble (du fonds servant) au profit du propriétaire (du fonds dominant). J’emploie l’expression servitude réelle et c’est l’Expression que l’on utilise dans le CCQ aussi. Vous allez rencontrer dans les ouvrages de références, également l’expression servitude personnelle et la distinction entre (les servitudes personnelles ne font pas l’objet du cours en tant que tel mais juste pour vous situer), lorsqu’on parle d’une servitude réelle, donc on parle d’une charge ou d’un service qui est imposé sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fond dominant alors que

dans le cas de la servitude personnelle c’est là aussi un droit réel en ce sens que c’est une charge qui est imposée sur un immeuble donc un service qui est imposé sur un immeuble, le fonds servant, mais en faveur d’une personne et non pas en faveur d’une en faveur d’un autre immeuble nécessairement. 4 :55 Et habituellement lorsqu’on parle de servitude personnelle on parle de droit d’utilisation ou de droit de jouissance limité comme par exemple des droits de chasse et pêche ou encore des droits d’exploitation des ressources naturelles sur un immeuble en faveur d’une personne spécifiquement désignée. Donc garder à l’esprit il y a une distinction entre les servitudes personnelles et les servitudes réelles et c’est pour ça que dans le cadre du cours, on prend la peine de préciser que ce dont on traite ce sont des servitudes réelles.

Section 2 : Caractéristiques des servitudes réelles. 

Droit immobilier



Droit accessoire (art. 1177 al.3 CC)



Droit perpétuel (art. 1191(3º), 1189 et 1191(4º) CC)



Droit indivisible (art. 1187 et 1188 CC)



Usus non exclusif



Charge passive (art. 1177 al.2, 1182 et 1178 CC)

En termes de caractéristiques maintenant, plusieurs caractéristiques,

au nombre

de 6 en fait, que vous avez, énumérer dans le plan de cours,

5:53 Première caractéristique - il s’agit d’un droit immobilier En raison de sa nature, forcément la servitude réelle porte toujours sur un immeuble par nature, i.e. sur un fonds de terre essentiellement, donc un immeuble par nature au sens de l’article 900 CCQ. Comme je le mentionnais, c’est une charge qui grève un immeuble au profit d’un autre

fonds servant, i.e. un immeuble qui supporte qui supporte la charge ou le service en

immeuble donc, on doit nécessairement retrouver un

question

comme par exemple : une servitude de passage un une servitude de vues, ou encore une servitude de non-construction par laquelle le proprio du fond servant s’engage à ne pas construire, à ne pas ériger de structure sur une partie de son terrain, de son fonds. Donc on doit nécessairement retrouver un immeuble qui supporte la charge et aussi un autre immeuble qui est avantagé par ce que supporte le fonds servant. Donc on doit nécessaire être en présence d’une fonds servant et d’un fonds dominant. Et ce rapport qui est créé entre deux immeubles, différencie la servitude réelle des autres démembrements du droit de propriété, lesquels autres démembrements du droit de propriété établissent un rapport de droit entre une personne et un bien.

7 :43 Deuxième caractèristique de la servitude réelle - Droit accessoire d’un fonds, d’un terrain (art. 1177 al.3 CC) Deuxième caractéristique de la servitude réelle est qu’il s’agit d’un droit accessoire d‘un fond, d’un terrain et ce sens la servitude est rattachée de façon indissociable au fonds dominant et au fond servant et n’est pas susceptible de propriété distincte. Et le propriétaire du fonds dominant, sera libre d’exercer les droits lui résultant en vertu de la servitude sans l’intervention du proprio du fonds servant, il n’y a pas dans ce contexte de rapport de débiteur à créancier entre les deux proprios.

La

servitude réelle

encore une fois est un rapport de service entre deux immeubles et non pas entre deux personne. 8 :48 Troisième caractéristique - Droit perpétuel (art. 1191(3º), 1189 et 1191(4º) CC) Troisième caractéristique est que la servitude réelle peut être perpétuelle et il est de la nature d’ailleurs de la servitude réelle d’être créée pour une durée illimité i.e. tant que les fonds servant et dominants respectifs existent. Je vous dirais c’est fréquent de rencontrer des servitudes qui comme par exemple, un droit de passage qui est créé à perpétuité ou on retrouve la mention dans l’acte la servitude est créée à titre de servitude réelle et perpétuelle par exemple. Même s’il est nature de la servitude réelle qu’elle puisse être créée pour une durée illimité parce qu’il s’agit d’un rapport de service entre 2 immeuble et les immeubles sont là forcément pour rester, pour durer, il est tout de même possible de consentir une servitude pour une durée déterminée ou pour une durée déterminable, je vous renvoie à l’article 1191 par.3 CCQ qui traite de l’extinction des servitudes on y reviendra et il est prévue au 3 e paragraphe Que la servitude s’éteindra par l’arrivé du terme pour laquelle aura été constituée. Et remarquer par ailleurs que dans la mesure où la servitude réelle consiste en un droit de passage, le proprio du fonds servant a aussi l’opportunité de racheter la servitude de

passage et d’y mettre fin conformément à 1189 et 1191 4e par. CCQ où on prévoit que le rachat de la servitude est une cause d’extinction de celle-ci.

11 :25 4e caractéristique - Droit indivisible (art. 1187 et 1188 CC) 4e caractéristique c’est que la servitude est un droit indivisible, i.e. que la servitude est dû à chaque partie du fonds dominant et grève chaque partie du fonds servant. De sorte si par exemple, le fonds dominant vient à être divisé, donc vient à être morcelé en plusieurs terrains plus petits, la servitude reste dû pour chaque portion et c’est ce que prévoit 1187 CCQ de sorte que les propriétaires des lots qui proviennent de la subdivision du lot original plus grand, donc du fonds dominant original peuvent tous exercer cette même servitude. 12 :26 La condition du fonds servant ne doit toutefois pas être aggravé par l’exercice de la servitude par plusieurs personnes additionnelles i.e. de sorte que s’il s’agit d’un droit de passage, si la servitude consiste en un droit de passage tous les proprio des lots issus de de la subdivision de la division du fonds dominant ont droit d’exercer la servitude de passage mais à la condition que ce soit fait au même endroit et non pas à des endroits différents sur le fonds servants, et je vous réfère à ce sujet-là, à 1187 al. 2 CCQ. Et à l’inverse, advenant qu’il y ait divisons ou subdivisons du fonds servant cette fois, cette subdivisons ne porte pas atteinte au droit du propriétaire du fonds dominant, quant à l’exercice de la servitude, je vous réfère : 1188 CCQ.

13 :50 5e caractéristique - Usus non exclusif (Moi : grosse distonction entre la servitude réelle et l’usfruit/emphytéose)

5e caractéristique de la servitude réelle c’est que l’ usus, l’attribut d’usus ou la faculté d’utilisation du fonds servant donc est partagé entre, ne serait-ce que de façon partielle, entre le propriétaire du fonds servant et le proprio du fonds dominant i.e. que le proprio de l’immeuble grevé de la servitude, donc le proprio du fonds servant va continuer d’avoir l’usage de son fonds, de son terrain, même si le bénéficiaire de la servitude, donc le proprio du fonds dominant, jouit lui aussi d’un usage partiel du fonds servant, et cette situation est à contraster avec la situation qui prévaut en matière d’usufruit ou en matière d’emphytéose où dans un cas comme dans

l’usage exclusif

l’autre l’usufruitier et l’emphytéote ont respectivement du bien soumis à l’usufruit ou à l’immeuble concédé en emphytéose le cas échant ou conséquemment, le nu-propriétaire dans le cas de l’usufruit est le propriétaire emphytéotique dans le cas l’emphytéose, vont perdre entièrement l’usus ou la

faculté d’utilisation du bien tant que l’usufruit ou tant que l’emphytéose sont en vigueur.

15 :46 6e caractéristique - Charge passive (art. 1177 al.2, 1182 et 1178 CC) 6e caractéristique c’est que la servitude réelle est une charge passive. Ce qu’on veut dire par là c’est que la servitude oblige le proprio du fonds servant à supporter les actes du proprio du fonds dominant ou encore à s’abstenir de poser des gestes susceptibles de nuire à l’exercice des droits de servitude par le proprio du fond dominant, de sorte qu’aucune obligation positive n’incombe au proprio du fonds qui est redevable à la servitude(???), donc aucune obligation positive n’incombe au proprio du fonds servant et je vous réfère à ce sujet à 1177 al.2 CCQ qui définit et qui établit la nature des servitude réelles où on fait référence à l’obligation du proprio du fonds servant de supporter des actes de la part du proprio du fonds dominant ou à s’abstenir d’exercer certains droits inhérents à la propriété. D’ailleurs, la servitude étant établit, étendu par le fonds, par le terrain sur lequel elle est constituée, il serait assez difficile de voir comment un immeuble pourrait être obligé de faire quelque chose. Ce qui fait qu’il résulte de ce qui précède que on ne peut pas au moyen d’une servitude réelle imposer un service à une personne pour une autre personne avec comme résultat que la servitude réelle ne peut avoir pour objet principal l’activité du proprio du fonds servant. Il existe d’ailleurs un débat en jurisprudence, mais la jurisprudence n’est pas tout à fait fixé à ce sujet, et généralement parlant, on considère que une prohibition qui est fait au proprio du fonds servant de se livrer à certaines activité concurrentes à celles exercé par le proprio du fonds dominant bien on considère qu’une telle restriction n’est pas habituellement valable en tant que servitude réelle, cela peut être parfaitement valable en tant qu’engagement personnel, en tant qu’obligation strictement personnel mais pas dans le cadre d’une servitude réelle. 18 :59 Ces engagements, (ces stipulation de non-concurrence) ne sont en réalité que des engagements ou des obligations personnel de na pas faire , i.e. s’abstenir d’exercer une activité à partir d’un immeuble spécifiquement désigné et non pas des charges stipulées ou des services stipulés à l’égard ou à l’usage d’un autre terrain. De sorte que ces restrictions ne peuvent pas en principe en l’absence d’un engagement spécifique à cet effet de la part de l’acquéreur, par exemple, survivre à l’aliénation du fonds sur lequel les restriction en questions d’usage ou d’activité portent puisqu’elle ne constitue pas un droit réel et donc ne comporte pas de droit de suite. Je vous réfère : 1182 CCQ où on nous dit que les mutations de propriétés du fonds servant ou dominants ne portent pas atteinte à la servitude . Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits donc ce qu’on dit à 1182 CCQ c’est que dans la mesure où la servitude est bel et bien une

servitude réelle i.e. un rapport

de service établit sur un fonds servant en faveur d’un autre immeuble, le fond dominant , et que cette servitude est inscrite au

registre foncier, bien elle survivra

aux changements de proprio respectifs du fonds dominant et du fonds servant sans que les proprio respectifs n’aient à faire ou à prendre quelques engagements spécifiques que ce soit. Et si par contre on est en présence non pas d’une servitude réelles comme un droit de passe mais plutôt d’une engagement de ne pas faire qui est imposé à l’égard du proprio d’une immeuble en particulier, bien cet engagement-là, ne s’aurait si on veut vendre le terrain qui fait l’objet de la restriction d’usage, cette restriction d’usage ne sera pas opposable, ne produira pas d’effet à l’égard de l’acquéreur de l’immeuble ou du terrain en question à moins que l’acquéreur en question ne se soit spécifiquement engagé dans son acte, dans son contrat de vente par exemple, à respecter la prohibition, la restriction d’usage en question. 22 :19 Par contre, il faut faire une nuance et il faut dire que l’activité du proprio, du fonds servants peut constituer l’accessoire d’une servitude mais une uniquement dans le but d’en faciliter l’exercice comme le prévoit 1178 CCQ et dans une telle situation, dans un tel cas, une obligation de faire peut, être rattaché à la servitude et imposer au proprio du fonds sevrant. Par exemple dans le cas d’une servitude de passage, on peut valablement prévoir dans le contrat qui établit la servitude que le proprio du fonds servant, entretiendra le chemin où s’exerce la servitude de passage en question, et dans le cas d’une telle obligation , il ne s’agit pas d’une obligation personnelle lequel est imposé au proprio mais ce qu’on appelle une charge réelle (voir aussi section 8 pour un autre exemple de charge réelle), i.e. au sens de droit réel, à laquelle le proprio du fonds servant est tenu en sa qualité justement de proprio du fonds servant.

Section 3 : Espèces de servitudes 

Servitudes continues et servitudes discontinues (art. 1179, 1191(5º) et 1192 CC)



Servitudes apparentes et servitudes non apparentes (art. 1180 CC)

23 :44 a) Servitudes continues et servitudes discontinues (art. 1179, 1191(5º) et 1192 CC) Pour ce qui est maintenant des espèces de servitude, il est d’usage d’abord d’opposer les servitudes continues et les servitudes discontinues.

Les servitude continues ce sont celles dont l’exercice ne requiert pas le fait actuel de son bénéficiaire pour reprendre l’expression de 1179 al.1 CCQ et quand on parle du fait actuel du titulaire ou du bénéficiaire de la servitude, on réfère à une action spécifique à être posée, par le titulaire du droit en question donc dans le cas de servitude continue comme par exemple les services de vues ou encore les servitude de nonconstruction ou de servitude d’aqueduc permettant la présence de conduite d’eau dans un terrain, ces servitude ne requiert pas d’action ou de gestes spécifiques de la part du proprio du fonds dominant et ce titre, sont des servitude continues.

b) Servitudes apparentes et servitudes non apparentes (art. 1180 CC)

À l’oppose les servitude dites discontinues sont celles dont l’exercice exige effectivement le fait actuel ou un geste spécifiques de la part du bénéficiaire de la servitude tel que par exemple, les servitude de passage ou les servitude de puisage d’eau dans un puis situé sur le fonds servant par exemple. Et la pertinence de la distinction entre les servitudes continues et les servitude discontinues est au niveau de la prescription, je sais qu’on a pas parlé de prescription extinctive parce que ça déborde le cadre du cours mais, on sait que les, on a vu que les démembrements du droit de propriété contrairement au droit de propriété lui-même s’éteigne par non-usage pendant un certain en l’occurrence 10 ans, et on a vu que c’était le cas pour l’usufruit et l’emphytéose et on va voir que c’est le cas également pour les servitude réelles selon 1191 5e par. CCQ De sorte que la prescription extinctive donc, commence à courir pour les servitude discontinues i.e. celles dont l’exercice exige un geste quelconque de la part du titulaire du droit, Donc pour la prescription extinctive commence pour les servitude discontinue à compter du jour ou le proprio du fonds dominant cesse d’exercer la servitude et pour les servitude continues donc la prescription extinctive commence à courir du jour où il est fait un acte contraire à leur exercice et à ce sujet-là, je vous réfère à 1192 CCQ. Donc dans le cas d’une servitude discontinue, comme la servitude de passage, le compteur pour les fins du 10 ans de non-usage qui va mener à l’extinction de la servitude commence à compter à partir du dernier moment où le proprio du fonds dominant s’est prévalu du droit de passer sur le fonds servant. Et dans le cas d’une servitude continue comme par exemple, une servitude de non-construction, la prescription extinctive, le compteur pour les fins de la prescription extinctive, dans le cas des servitude continues commence à compter du jour ou dans le cas d’une servitude de non-construction, une structure serait érigé sur la

partie du fonds servant qui fait l’objet de la servitude de non-construction, sans que le proprio du fonds dominant ne s’y objecte. Et si la situation perdure pendant au moins 10 ans, i.e. si le proprio du fonds dominant ne prend aucun recours pour faire démolir, ou faire enlever ce qui a été construit en contravention de la servitude de non-construction , bien à titre de servitude continue, la servitude va être éteinte 10...