Reales TEMA 8 - tema 8 PDF

Preview

Summary

TEMA 8: LA PROPIEDAD HORIZONTAL1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICAFenómeno o regulación jurídica en el que se trata de que el derecho regule determinadas cuestiones que afectan a medida social, en esas con comunidades y esas viviendas. El derecho se adentra en aspectos de pura convivencia, donde estab...

Description

TEMA 8: LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA Fenómeno o regulación jurídica en el que se trata de que el derecho regule determinadas cuestiones que afectan a medida social, en esas con comunidades y esas viviendas. El derecho se adentra en aspectos de pura convivencia, donde establece normas de aspecto de convivencia, los cuales, los propietarios están sujetos a ellas. Propiedad Horizontal, mezcla entre normas puramente jurídicas y normas más personales y convivenciales de las personas que habiten en esa Propiedad Horizontal. Punto de vista jurídico por el cual se caracteriza la Propiedad Horizontal: Dos normas, Art. 396 CC. Y la Ley de Propiedad horizontal 49/60. Art.3. Notas características de entre estas dos normas:  Aspecto físico: cada una de esas viviendas que conforman la Propiedad Horizontal, tengan una salida independiente a un elemento común o a la calle.  Aspecto jurídico: Art. 3 de la ley Propiedad Horizontal. Existen dos tipos de elementos en esa Propiedad Horizontal. Elementos comunes y privativos donde ambos coexisten indisolublemente. Los comunes son los que pertenecen a todos, nadie puede reclamar en exclusiva. Los elementos privativos, son los que pertenecen de manera exclusiva a cada uno de los propietarios que conforman esa Comunidad. 2. CONSTITUCIÓN. TÍTULO CONSTITUTIVO. ESTATUTOS Y REGLAMENTOS DE RÉGIMEN INTERIOR (Ley Propiedad Horizontal 49/60): Art. 5 ley P.H.: habla del título constitutivo, el cual es el negocio por el cual se constituye/genera la Propiedad Horizontal. Negocio por el que los propietarios de las viviendas deciden sujetarse al régimen de PH. Puro acuerdo/negocio, jurídicamente hablando, formado por los propietarios que forman esa Comunidad, en virtud del cual ellos deciden sujetarse a las normas de la ley de PH. 1

¿Cabe un régimen alternativo a la PH o no? Art. 401 segundo, apartado CC. prevé la alternativa de que esa finca donde la gente vive esté sujeta al régimen de copropiedad común y no al régimen de copropiedad especial de la PH. ¿Cuándo puede suceder? Art. 401 CC, puede suceder cuando cada una de las viviendas que conforman esa Comunidad tiene una salida independiente. ¿Cuándo se produce esa negociación, quién puede otorgar el título consecutivo? Ej. ¿Cuándo? Momento inicial de división de la cosa común en el régimen de PH. Promotor inmobiliario -> compra el terreno/finca y construye casas, finca con 3 plantas y en cada una, 3 pisos, total de 9, propiedad dividida. Elemento privativo, los apartamentos, elementos comunes, las fachadas, chimeneas, portal, etc. Se produce el negocio jurídico de la Constitución del régimen de la PH, en dos momentos determinados: 1) En el momento que el promotor adquiere la finca con el propósito de construir en ella un conjunto de viviendas. Se compra a las administraciones autonómicas y locales, contrato de compraventa más la escritura pública, para convertir en propietario y adquirir el derecho real. Y se inscribe en el registro de la propiedad, momento del registro donde queda constancia de la voluntad/deseo que la futura construcción quede sujeta al régimen de Propiedad Horizontal. 2) En el que se construye para vender. Hay una conservación jurídica de una sola propiedad que recaía sobre el terreno a las 9 casas construidas. Ese momento, el promotor con cada uno de los compradores, otro negocio, podrá decir que está sujeto al régimen de PH, no hay construcción, solo compra. 3) tercer caso, en el que anteriormente en los momentos de compraventa no se haya establecido. En el momento de reunión de todos los propietarios de cada una de las viviendas, pueden decidirse que se rija por Propiedad Horizontal o Comunidad de bienes. 2

3

¿Quién? El propio promotor en el momento de la compraventa anuncia al notario que quedará sujeto a un régimen de PH en un futuro. El promotor de la finca donde luego se construyen viviendas o en el propio momento de compraventa particular entre promotor y comprador de la casa, y como tercera posibilidad, el conjunto de propietarios, en el caso de no estar establecido anteriormente. ¿Qué contiene el título constitutivo? Art. 5 de la Ley 49/60. Descripción de cada uno de los pisos, locales, que conforman la finca/comunidad copropietaria. La descripción es importante porque será lo que determine al final la cuota. Cuota = porcentaje de copropiedad en el elemento común. Sirve para saber la cuota a pagar, para contribuir en los gastos comunes. Definición de la contribución a los gastos comunes ¿de que dependerá el nivel de cuota? de la superficie de la vivienda, local… La posición más arriba de un bloque es más cara. Puede haber alguien excluido del pago, ej. Si hay un establecimiento de algo con salida independiente y sin uso de zonas comunes, queda excluido del pago de la cuota de los elementos comunes, tiene que ser probado. 3. OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ELEMENTOS COMUNES. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN RELACIÓN A TALES ELEMENTOS. (Ya está visto de antes en la pregunta 1) Propiedad Horizontal, mezcla entre normas puramente jurídicas y normas más personales y convivenciales de las personas que habiten en esa Propiedad Horizontal. Punto de vista jurídico por el cual se caracteriza la Propiedad Horizontal: Dos normas, Art. 396 CC. Y la Ley de Propiedad horizontal 49/60. Art.3. Notas características de entre estas dos normas:  Aspecto físico: cada una de esas viviendas que conforman la Propiedad Horizontal, tengan una salida independiente a un elemento común o a la calle. 4

 Aspecto jurídico: Art. 3 de la ley Propiedad Horizontal. Existen dos tipos de elementos en esa Propiedad Horizontal. Elementos comunes y privativos donde ambos coexisten indisolublemente. Los comunes son los que pertenecen a todos, nadie puede reclamar en exclusiva. Los elementos privativos, son los que pertenecen de manera exclusiva a cada uno de los propietarios que conforman esa Comunidad. •El art. 16 -> al propietario se le puede privar del derecho a votar en caso de que sea moroso, no significa que no pueda asistir a la junta de propietarios. El derecho a asistir siempre lo va a tener y no se le puede privar de él. •El art. 17 -> regula que tipo de acuerdos específicos deben adoptarse en la junta de propietarios y que mayorías son necesarias para aprobar válidamente tales acuerdos. Se refieren a acuerdos que necesitan una mayoría cualificada. Para que se adopta válidamente estos acuerdos y vinculen a los propietarios es necesario que se adopten por mayoría de los presentes en la junta en cuestión y que a su vez representen mayoría de intereses, es decir, la mayoría de las cuotas (art. 17.7 importante). •El art. 17.9 LPH -> el acuerdo válidamente adoptado vincula a TODOS los propietarios, aunque no hayan estado presentes. •El art. 18 LPH: los acuerdos se pueden impugnar judicialmente, es decir, se debe acudir a un juez. Para ello, existen plazos de CADUCIDAD (art. 18.3 LPH), no de prescripción por lo que el plazo empieza a correr desde el momento de adopción del acuerdo y no se puede interrumpir ese plazo de caducidad de la acción para impugnar el acuerdo. •Por último, el 18.3 LPH establece cuales son los plazos de ejercicio de esa acción de impugnación. Normalmente son 3 meses salvo que se traten de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad que entonces es de 1 año. Esa referencia a la ley se entiende que es a la ley en general no solo a la ley de propiedad horizontal. Por lo demás, la legitimación activa para interponer la acción

5

de impugnación requiere que haya un gravamen para el propietario o alternativamente una infracción legal (18.1L PH).

4. ORGANIZACIÓN, ADMINISTRACIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. a. JUNTA DE PROPIETARIOS: Junta de propietarios: órgano colectivo y asambleario, órgano de todos los propietarios. b. ÓRGANOS:  Presidente: es el representante legal de la comunidad, debe ser propietario simple y no puede delegar su condición salvo que haya una dispensa judicial.  Vicepresidente: no es obligatorio, órgano facultativo y puede haber uno o varios.  Secretario/administrador: persona que lleva el día a día de la junta. Gestor de la junta como tal y tiene como particularidad que puede no ser propietario. Ya está visto de antes. Lo que no vimos es:  El art. 16 -> al propietario se le puede privar del derecho a votar en caso de que sea moroso, no significa que no pueda asistir a la junta de propietarios. El derecho a asistir siempre lo va a tener y no se le puede privar de él.  El art. 17 -> regula que tipo de acuerdos específicos deben adoptarse en la junta de propietarios y que mayorías son necesarias para aprobar válidamente tales acuerdos. Se refieren a acuerdos que necesitan una mayoría cualificada. Para que se adopta válidamente estos acuerdos y vinculen a los propietarios es necesario que se adopten por mayoría de los presentes en la junta en cuestión y que a su vez representen mayoría de intereses, es decir, la mayoría de las cuotas (art. 17.7 importante).  El art. 17.9 LPH -> el acuerdo válidamente adoptado vincula a TODOS los propietarios, aunque no hayan estado presentes.

6

 El art. 18 LPH: los acuerdos se pueden impugnar judicialmente, es decir, se debe acudir a un juez. Para ello, existen plazos de CADUCIDAD (art. 18.3 LPH), no de prescripción por lo que el plazo empieza a correr desde el momento de adopción del acuerdo y no se puede interrumpir ese plazo de caducidad de la acción para impugnar el acuerdo.  Por último, el 18.3 LPH establece cuales son los plazos de ejercicio de esa acción de impugnación. Normalmente son 3 meses salvo que se traten de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad que entonces es de 1 año. Esa referencia a la ley se entiende que es a la ley en general no solo a la ley de propiedad horizontal. Por lo demás, la legitimación activa para interponer la acción de impugnación requiere que haya un gravamen para el propietario o alternativamente una infracción legal (18.1L PH). 5. EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS (ART. 23 LPH): Hay dos causas de extinción del régimen de propiedad horizontal: 1) La comunidad de propietarios quiere modificar la comunidad en una comunidad de bienes ordinaria (art. 401.2 CC). La idea es que, si un edificio es susceptible de división independiente, los propietarios independientes pueden acordar el fin del régimen de PH y convertirse en un régimen de comunidad de bienes ordinario. Las consecuencias prácticas a parte del tema de la representación orgánica que es distinta (no tendría que haber secretario…), la junta coincidiría. Donde encontramos más modificaciones es en el régimen de los acuerdos, esas mayorías cualificadas del art. 17 ya no existirían, sino que sería el régimen general del art. 398/399, es decir, mayoría de personas que a su vez representen mayoría de cuotas, pero ese criterio regiría para todo tipo de acuerdos, sin importar la materia concreta del acuerdo. 2) Destrucción del edificio. Aunque haya un régimen jurídico aplicable a las relaciones que hay entre todos los convivientes del edificio si el edificio se destruye ese régimen jurídico desaparece a su vez. Esto es aplicación de lo previsto en los art. 1182 y ss. CC relativos a la extinción de la obligación. La cuestión aquí es qué se entiende por destrucción, pero la LPH establece legalmente cuándo se entiende destruido el 7

edificio, y la idea es que, si el coste de reconstrucción del edificio es superior en un 50% al valor del edificio, entonces está destruido legalmente. La idea al final es de rentabilidad económica. 6. URBANIZACIONES PRIVADAS. CARACTERISTICAS Y RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE: Hacia el año 1999 se modificó la LPH para incluir dentro de su régimen lo que se llama Propiedad Horizontal Tumbada, es decir, las urbanizaciones o complejos inmobiliarios que no consistían tanto en un edificio en altura sino urbanizaciones de viviendas unifamiliares, chalets, adosados… con respecto a los cuales surgían las dudas de si debían quedarse sujetas al régimen de propiedad horizontal. Básicamente surgían estas dudas por un tema de espacio, es decir, aunque la LPH en su término “horizontal” hace referencia que estamos ante algo horizontal o cierto es que en la practica se aplica a edificios que crecen en altura. Se modifica para incluir dentro de ella este tipo de construcciones. Se introduce el art. 24 que exigía que para que se aplicase el régimen de propiedad horizontal en este tipo de propiedades se cumpliesen otro tipo de requisitos que se encuentran en el art. 14 LPH. Requisitos: o Conjunto inmobiliario estuviera formado por 2 o más construcciones independientes destinadas a viviendas. o Esas viviendas estuvieran unidas por un elemento constructivo común o que se beneficiaran de un servicio común. Ese elemento constructivo común sería un elemento arquitectónico (chalets adosados) o que estuviesen unidas por una calle privada o también podría ser un servicio (de recogida de basuras, de vigilancia, limpieza…). Si se dan una de las dos circunstancias, estos complejos inmobiliarios quedarían sujetos a la LPH. El resto básicamente es aplicar las reglas que ya conocemos a este tipo de complejos. 8

9...