Trabajo DE Investigación - Consumidor Inmobiliario PDF

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trabajo practico de consumidor inmobiliario...

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INTRODUCCIÓN: De acuerdo a los datos del año 2018 del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), tan solo circunscribiéndonos al ámbito de la Capital Federal, nos encontramos con que el 35% de su población alquila. Ello representa alrededor de un millón de personas que alquilan aproximadamente unas 370 mil propiedades. La mayor parte de esas personas se encuentra en una situación de evidente vulnerabilidad frente a los propietarios de los inmuebles y principalmente frente a las inmobiliarias a quienes se les encomienda tratar directamente con los interesados para cerrar el negocio, ya sea de venta o alquiler.

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DESARROLLO:

Consumidor inmobiliario. Aproximaciones preliminares: No existe en nuestro ordenamiento jurídico una definición de consumidor inmobiliario. Para poder determinar su existencia debemos recurrir a las normas que refieren al derecho del consumidor, estas son el artículo 42 de la Constitución Nacional, la ley 24.240

del juego de dicha normativa y en líneas generales,

podemos definir al consumidor -y/o usuario- como aquella persona física o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios para consumo final o beneficio propio, tanto personal como de su grupo familiar o social. Por último, no debemos perder de vista que el consumidor inmobiliario además de gozar de los derechos fundamentales de todo consumidor en general, goza del derecho constitucional de acceso a una vivienda digna -art. 14 bis CNConcepto: En razón de la laguna normativa respecto del concepto de consumidor inmobiliario, podemos recurrir la doctrina para definir al mismo como aquel que interviene en un contrato de compraventa de un bien inmueble, a título oneroso para su consumo final, ya sea nacional o extranjero. Por lo expuesto, se puede conceptualizar al consumidor inmobiliario en tanto contratante, relacionándolo

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directamente a la celebración de los contratos que pueden incluirse en su denominación. Proveedor: Resulta necesario traer a colación la definición de “proveedor” brindada por el art. 2 de la ley 24.240 y el art. 1093 del Código Civil y Comercial de la Nación, los cuales refieren a aquel como la persona humana o jurídica de carácter público o privado que actúa profesionalmente -aún de manera ocasional- en el mercado, mediante actividades de producción, importación, distribución y comercialización de bienes y servicios destinados a los consumidores.

Contratos inmobiliarios Concepto. Elementos: Podemos inferir que para que exista contrato de consumo inmobiliario deben concurrir una serie de elementos. En primer lugar, debemos identificar a las partes; es necesaria la existencia de un sujeto activo, llamado consumidor, comprador

o

adquirente,

y

por

el

otro

lado,

un

sujeto

pasivo

-proveedor/intermediario- entendido como el proveedor de cosas o servicios destinados a consumidores o usuarios.

Como tercer elemento fundamental

podemos mencionar el objeto, que debe versar sobre el bien inmueble, ya sea éste nuevo o usado; y por último, la causa fin, la cual va a consistir en el consumo final del acto. Contratos comprendidos 1.

Compraventa inmobiliaria: El Código Civil y Comercial de la Nación, en el artículo 1123, expresa que

“hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero”. En este sentido, para que exista tal contrato es necesaria la existencia de un vendedor (sujeto pasivo) y por otro lado, un 2

adquirente (sujeto activo), quien de forma onerosa adquiere el dominio de un bien inmueble como destinatario final. Por su lado, el artículo 10 de la ley 24.240 enumera el contenido del documento que se extiende por la venta de cosas inmuebles (también muebles), dispone que en el mismo deberá constar, y agrega que, la redacción debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas deberán ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes. Entre esos contratos podemos observar: a.

Compraventa de inmuebles en construcción o a construir – Fideicomisos: En estos contratos, el fiduciante o beneficiario -quien resultara en definitiva el adquirente de la vivienda- deposita en manos del fiduciario el dinero o los bienes necesarios para que este lleve adelante el negocio y, si bien se encuentra acotado contractualmente en cuanto a su margen de acción, la realidad es que cuenta con "muy amplias facultades de disposición". Y son estas “amplias facultades” las que generan un abuso por parte de aquel a quien se confía, y es este abuso el que justifica la protección jurídica del consumidor inmobiliario. En lo que respecta a la responsabilidad del fiduciario podemos sumar, al estar abarcados por la ley de defensa del consumidor (solidaridad establecida en el art. 40 ley 24240) a todos quienes forman parte del negocio, esto es developers, empresa constructora, inversores, financistas etc.

b.

Adquisición o utilización de bienes inmuebles destinados a la vivienda – lotes de terrenos adquiridos con el mismo fin – clubes de campo El artículo 1 de la ley 24.240 en su versión original, mencionaba en el art. 1 referido al objeto de la ley y haciendo hincapié en los objetos de los contratos tutelados por ella, (...) la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas. 3

Por último, debemos aclarar que en razón a la adquisición del inmueble, la ley no distingue respecto del destino del mismo, en el sentido de que actualmente ya no exige el recaudo de vivienda o de uso permanente, tal como ocurría en el texto original. c.

Compraventa de inmuebles usados Respecto de esta eventual condición de los inmuebles objeto de contrato de compraventa, resulta pertinente aclarar que la ley 24.240 en su redacción original los excluía expresamente.. Así, cabe mencionar nuevamente que en su artículo 1 definía a los consumidores como los que contratan (...) la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda (...). Por otro lado, su art. 2 referido a los proveedores de cosas o servicios, establecía en el primer párrafo la exclusión del ámbito de la ley a (...) los contratos realizados entre consumidores, cuyo objeto sean cosas usadas (...). Actualmente y con las reformas efectuadas en la ley en análisis, se entiende que los contratos cuyos objetos resultan ser bienes inmuebles usados comprenden la órbita de protección de la ley, puesto que se ha sustraído su expresa exclusión. Por ende, se entiende que se encuentran incluídos.

3.

2.

Contratos atípicos:

a.

Contrato de tiempo compartido

b.

Club de campo

c.

Cementerios privados

Locación y comodato: El art. 1187 del Código Civil y Comercial define al contrato de locación como aquel donde una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Aplicándose en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. Por otro lado, el art. 1194 habla del destino de la cosa locada y expresa que: “(…) El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el

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contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional (…)”. Proyecto de reforma de ley de alquileres Existe un nuevo proyecto de ley elaborado por la senadora del Frente para la Victoria, García Larraburu que elevaría la calidad de vida de los 8 millones de inquilinos del país. Como ya mencionamos en la introducción al presente trabajo, consideramos que el consumidor inquilino se encuentra en una situación de extrema vulnerabilidad, incluso mayor a la del resto de los consumidores inmobiliarios. Ello porque el hecho de no contar con una vivienda propia, y correr con la presión de encontrar en un tiempo acotado un lugar donde vivir, los lleva a aceptar muchas situaciones abusivas y desventajosas. . Los puntos importantes a tener en cuenta de este proyecto: Plazos La ley busca modificar el plazo mínimo de dos años que establece el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, extendiéndose a tres años. La importancia de este punto radica en la mayor estabilidad que brinda a los inquilinos, que generalmente por negativa del locador o por imposibilidad de afrontar los nuevos precios cumplidos los dos años tornan imposible la prosecución del contrato, obligándolos a tomar decisiones que afectan su vida cotidiana en general. Además, reduce los gastos de renovación del contrato que deben afrontar los inquilinos cada vez que desean afrontar un nuevo contrato de locación. Como por ejemplo gastos como seguros de caución –en caso de no contar con garantía propietaria-, y gastos de comisiones –salvo en algunas jurisdicciones como CABA, en donde son los dueños quienes deben afrontar dicho gasto-.

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Actualización del precio Actualmente está prohibido indexar el precio de los alquileres al índice de inflación, al precio del dólar o a cualquier otra variable. Esto surge del art. 10 de la ley 23.928 de convertibilidad. El nuevo texto deroga esta prohibición y establece que sólo podrán acordarse ajustes de precio anuales, utilizando un índice de actualización objetivo, que estará conformado por partes iguales, con el índice de precios al consumidor (IPC) elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Por ejemplo, si luego de doce meses de firmar el contrato, el IPC de ese período fue de 30% y el RIPTE de 20%; los alquileres deberán aumentar un 25%. Depósito Como bien es sabido, el reclamo por la devolución del depósito es una de las situaciones más comunes en estos contratos. Generalmente, los propietarios alegando daños en la propiedad, la mayoría de las veces no corroborados niegan el reintegro del depósito. Ante esta situación la nueva ley introduce tres modificaciones importantes: en primer lugar, reduce el depósito en garantía a un mes, actualmente es de un mes de alquiler por año de contrato. Y por otro lado, establece que la devolución del dinero sea en el momento de restitución del inmueble. Arreglos Los arreglos que deban realizarse estarán a cargo del propietario y el inquilino tendrá derecho a exigir una disminución del canon locativo cuando lo amerite la gravedad del problema. El proyecto establece la forma y los plazos en los que deberían actuar las partes. Pagarés El proyecto de ley prohíbe a los propietarios exigir la firma de pagarés a los inquilinos. Actualmente, si bien no es una práctica tan extendida, hay locadores que exigen la firma de pagarés por parte del locatario. Esto conduce a que la simple amenaza por parte del propietario de ejecutar por vía judicial suele detener cualquier 6

reclamo legítimo del inquilino, impidiendo que ejerza derechos de los más básicos.

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JURISPRUDENCIA:

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Castex Propiedades S.A. c/ Ciudad Autónoma de Buenos Aires

La Secretaría de Desarrollo Económico de la Ciudad de Buenos Aires, impone una multa a Castex Propiedades S.A. por considerar que violó el deber de información contenido en la LDC. En virtud de ello, Castex apela la multa a la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, quien confirma la resolución. El reclamo que da lugar a la multa se origina cuando los Sres. Mercedes Carmen Sorella y Jorge Antonio Mundani denuncian ante los Tribunales Arbitrales de Consumo que el proveedor había incumplido la oferta plasmada en la publicidad de venta respecto de la construcción de una casa. La empresa alegaba que si bien ese folleto era parecido al que se encontraba en sus oficinas, no había sido entregado a los consumidores, si no uno similar que contenía los detalles de una casa llamada “Modelo Victoria” y se condecía con el contrato de locación de obra que habían firmado. Y en este caso ha violado el deber de información por no haber asesorado, o brindado los detalles pertinentes respecto del bien que ofrece, en forma clara, cierta, objetiva y suficiente. Fornillo, María Claudia y Otro c/ Marquinez, Juan Ignacio s/ Daños y Perjuicios

La Sala III en lo Civil y Comercial de Mar de Plata, decide confirmar la sentencia emitida por el Tribunal inferior en cuanto admitía el pedido de resarcimiento por daños, escrituración y entrega de la posesión de una unidad funcional adquirida por la actora en una relación de consumo inmobiliario. En lo que a nosotros concierne, la acción de daños resulta admisible en virtud de haber violado, el demandado el art. 4 de la Ley de Defensa del Consumidor. Ello ya que omitió facilitar información respecto de los gastos de escrituración, ante reiterados pedidos de la actora. La Sala entiende que la falta de información, o la 7

provisión incompleta de la misma en el contrato, en este caso de consumo, puede provocar el vicio del consentimiento de los adquirentes. Quienes de saber los costos que debían afrontar a efectos de adquirir el inmueble, podrían haber optado por no perfeccionar el contrato o celebrar uno diferente. -

DERECHO COMPARADO

Para analizar el derecho comparado, tuvimos en cuenta a Colombia. Introducción:

Para el Estado Colombiano es importante implementar políticas con miras a que las personas tengan una vivienda digna, tal y como lo ordena el artículo 51 de la Constitución Política. Así mismo resulta importante aclarar en esta introducción los alcances de una relación de consumo en el ámbito inmobiliario. En la relación de consumo debe entenderse por consumidor inmobiliario a la persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiere, disfruta o utiliza un bien inmueble destinado a vivienda para satisfacer una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica (art. 5 num. 3 Ley 1480 de 2011). Además, para que se configure la relación de consumo, en el otro extremo del vínculo obligacional se requiere que el vendedor o la persona que entrega el uso del inmueble destinado a vivienda lo haga de manera profesional y habitual, es decir, que en los términos de la Ley 1480 de 2011 sea considerado productor o vendedor. Estos sujetos van a coincidir generalmente con el constructor y el enajenador de vivienda. Por lo tanto, cuando un particular venda un bien inmueble destinado a vivienda a otro particular, ambos con una finalidad propia, privada, familiar o doméstica, no se aplicarán las normas de protección al consumidor al contrato de compraventa, pues estaremos frente a un contrato netamente civil. Protección precontractual:

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En el proceso contractual entre comprador y vendedor de una unidad de vivienda nueva identificamos, desde la fase precontractual, figuras con las que se encontrará el consumidor inmobiliario, tales como: una factura de venta con la que normalmente el futuro comprador entrega un dinero inicial para reservar el inmueble; un contrato de fiducia inmobiliaria, dado que el constructor con frecuencia constituye una fiducia para la gestión de los recursos dedicados al proyecto inmobiliario; la promesa de contrato por medio de la cual las partes se obligan a celebrar la compraventa de un cuerpo cierto; y finalmente, el contrato de compraventa. Todas esas figuras jurídicas quedan integradas tanto por las normas generales y especiales del derecho privado que le son aplicables como por las normas de protección al consumidor, generales y especiales. Todos esos documentos precontractuales se rigen plenamente por las normas de protección al consumidor, las que priman en lo que regulen frente a las normas civiles. La importancia de la obligación de información:

El consumidor inmobiliario formará su manifestación de voluntad y tomará una decisión económica con base en la información que le brinde el constructor o promotor de ventas relativa al inmueble destinado a vivienda que piensa adquirir. Para él resultará vital entonces que la información sobre aspectos esenciales del contrato, como el precio y las características objetivas del inmueble, resulte los más acercado a la realidad posible. En consecuencia, el Estatuto de Protección al Consumidor tendrá vocación para aplicarse en materia de información brindada al consumidor inmobiliario, sobre todo en la etapa precontractual, y para tal fin actúan como normas generales los artículos 23 y siguientes de dicho Estatuto que obligan a los productores o proveedores a suministrar a los consumidores información clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea sobre los productos que ofrezcan. Tal importancia tiene la información precontractual al consumidor inmobiliario que, adicionalmente, la Superintendencia de Industria y Comercio (en adelante, sic) expidió la Circular Externa n.° 6 de 2012, destinada a todas las personas naturales o jurídicas que vendan y/o promocionen inmuebles destinados a vivienda, la cual tuvo como finalidad "impartir instrucciones a todas las personas naturales o jurídicas que vendan y/o promocionen inmuebles destinados a 9

vivienda con el propósito de garantizar el respeto del derecho de los consumidores a recibir información veraz y suficiente en relación con las características y propiedades de los bienes que se ofrecen al público”. Según la norma en examen, el constructor tiene a cargo la obligación de informar en la etapa de preventas, en sala de ventas y en folletos o plegables: · El área privada construida. · El área privada libre o las áreas comunes de uso exclusivo. Publicidad engañosa: Será publicidad engañosa, según la Ley 1480 de 2011, "aquella cuyo mensaje no corresponda a la realidad o sea insuficiente, de manera que induzca o pueda inducir a error, engaño o confusión" (art. 13).. A. Garantía por calidad, idoneidad y seguridad de bienes inmuebles: Conforme al artículo 5, numeral 5, de la Ley 1480 de 2011, la garantía es una "obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas". Por lo tanto, la obligación de garantía es una obligación definida en el tiempo, y la misma Ley 1480 de 2011 prescribe que la garantía legal para bienes inmuebles por estabilidad de la obra es de diez años, y el término de garantía para los acabados y líneas vitales, según la misma norma, de un año. Desde el punto de vista del derecho civil existe a cargo del constructor, al tenor del artículo 2060 c. c., numeral 3, una obligación de responder durante diez años, en caso de que el edificio perezca o amenace ruina, por los vicios de construcción, por los vicios del suelo y los vicios de los materiales. Esta obligación está a cargo del constructor (empresario, según el código civil) y a favor del dueño de la obra. B. Cláusulas abusivas: El consumidor inmobiliario es por excelencia un adherente en las relaciones precontractuales y contractuales en que participa. Este rol pasivo en la contratación implica riesgos para el consumidor, riesgo contractual que se centra en el peligro de abuso en el contenido de las cláusulas que le son impuestas por parte del vendedor. 10

Según la Ley 1480 de 2011 son cláusulas abusivas "aquellas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas c...