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Gestion immo...

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DSR3912 Immobilier commercial (sépare en 3 groupes) • • •

Édifice de bureaux Centre commerciaux (achat) (gestion la plus sophistiqué→ Le gestionnaire doit trouver des moyens pour qu’il y ait le plus d’achalandage) Immeubles industriels (le plus facile à gérer → 1 seul ou peu de locataire. Souvent entreposage et petite manutention. Juste collecter les loyers)

Définition gestion immobilière pr professionnelle: ofessionnelle: Gestion opérationnel et entretien d’une propriété en fonction des objectifs du propriétaire Historique gestion immobilière immobilière→ →Q Qu’est u’est qui fait en sorte qu’on a eu besoin de gestionnaire immobilier professionnel Révolution industrielle → production d’objet en grand volume, maitrise de certaines formes d’énergie (machine vapeur/industrie fossile/ électricité) Migration de la population vers les villes pour aller travailler dans les usines→ Révolution démographique Apparition de 4 nouveaux types immeuble -

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Immeuble Multi-résidentiels (appartement multiples) → nécessite gestionnaire expérimenter o Provoqué par la croissance démographique dû à l’urbanisation Édifice en hauteur (gratte-ciels) o Provoqué par la maitrise de nouvelles techniques de construction et le développement des ascenseurs (après les années 20) Centre commerciaux (année 50 → après la guerre) (réunir sous un même toit plusieurs magasins) o Provoqué par l’émergence des banlieues Immeuble (complexe) a usages multiples → retrouve du résidentiel, du bureau et du commercial. (Ex : place du Parc (y’a un cinéma, un centre commercial, hôtel; bureau); Cours Mont-Royal o Introduire dans les centres-villes un centre commercial directement accessible à une clientèle captive résidentielle et de bureaux, o Pas facile à gérer car plusieurs types de client, avec des besoins différents, des heures différentes

Volet formation en gestion de propriété Commencer à faire de la formation dans les années 30 (période de grande dépression). Les gens n’avaient plus les moyens de payer les immeubles et leur loyer. Donc les créanciers ce sont trouver avec plusieurs immeubles sans savoir quoi faire. Donc ils ont décidé de commencer à former des gens afin de les aider à gérer ses plusieurs immeubles. IREM : fait de la formation et donne des certifications. Demande pour des gestionnaire immobiliers (Pkoi ils sont en demande) -

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Croissance de la population (démographie) Utilisation de l’immobilier comme véhicule de placement (au lieu que d’avoir seulement des portefeuilles d’actions ou d’obligations) Ils ont donc besoin de gestionnaire immobilier pour gérer leur immeuble et s’assurer que c’est rentable et cela rapporte un rendement→Caisse de Dépôt proprio de Place Ville Marie et proprio de plusieurs centres commerciaux Spécificité de la gestion immobilière (administrer une propriété complexe (ex : centre commerciaux) il faut des connaissances poussées, particulière et être plus expérimenté.

Facteurs économiques afin de déterminer si le marché immobilier est favorable ou défavorable à l’investissement (évaluer la forc force e ou la faiblesse du marché immobilier) 10 facteurs au total séparés en 2 groupes. On ne peut pas déterminer la santé du marché avec un seul facteur, on doit en considérer plusieurs. Facteurs de cause (On peut conclure qu’à cause DE… on peut déterminer si le marché est en bonne ou mauvaise posture. Selon la posture du marché, ça va avoir un effet sur les facteurs d’effets)

1. Le pouvoir d’achat ; taux intérêt → plus les taux intérêts sont faibles plus le pouvoir d’achat est élevé. C’est une cause de la croissance du marché immobilier, car les gens vont avoir plus de facilité à emprunter. (Coût de financement est moins élevé.) Faire attention, car si récession = taux intérêt bas mais marché va mal 2. Le taux de location (coût des loyers) → Quand le coût des loyers est élevé ça veut dire que la demande est plus forte que l’offre. Les proprios immeubles vont faire plus d’argent et l’immeuble va être rentable, donc le marché immobilier est en croissance et va bien Indissociable. Vont dans le même sens. Si un élevé l’autre aussi.

3. Taux occupation →Quand le cout des loyers est extrêmement élevé le taux occupation est élevée. (ex : Montréal, le taux d’inoccupation est a moins de 1% et coût des loyers très élevés)

S’il y a trop d’offre (offre > demande) ce n’est pas bon, il existe deux types : Offre excédentaire technique → plus d’espace disponible que de locataire potentiel possible (lors de l’excès de construction. Construit plein de tour de bureau en même temps) Offre excédentaire économique → trop espaces disponibles car les gens n’ont plus les moyens de payer (ex : chute des prix du pétrole, pleins de gens ont perdu leur travail, donc plus capable de payer le loyer et doit prendre des logements moins chers.) 4. Niveau d’emploi → plus le niveau d’emploi est élevé, plus les gens travail, plus les gens ont d’argent plus de revenu donc dépense plus = croissance du marché immobilier et commercial. 5. La formation des ménages : Les gens quitte le domicile familial pour aller acheter une maison à 2. On passe donc de 2 ménages à trois. Facteur d’effet (la force ou faiblesse du marché va se traduire par une croissance des facteurs suivant)

1. Volume des prêts hypo →Quand le marché immobilier est en croissance, il y a plus de demande de prêt hypothécaire. Donc si depuis les 4-5 dernières années le volume de prêt hypothécaire est en croissance on peut conclure que le marché va bien. (Les gens ont les moyens) 2. Saisie immobilier (reprise de possession)→ Quand le marché immobilier va moins bien alors risque d’avoir plus de saisies. Donc si plus grand nombre de saisie on peut conclure que le marché va moins bien. 3. Construction immobilière →S’il y a beaucoup de construction, ça veut dire que le marché va bien, car ils ne construiront pas s’il ne pense pas pouvoir louer ou vendre les immeubles. 4. Volume des transaction immobilières → quand le marché va mal les transactions baisses car les bons immeubles ne se feront pas vendre, car les locateurs vont attendre pour le vendre plus chère 5. Valeur des titres immobiliers cotés en bourse → quand l’immobilier va bien, la valeur des actions de CIE en immobilier va augmenter car c’est attrayant. Faut faire attention, car il peut y avoir des entreprises qui font bcp de profit, mais leurs actions ne valent pas bcp ou contraire. EX : UBER, actions valent beaucoup, mais fait pas de profit.

Aspect économique La construction a un très gros impact sur toute les sphères (financier ; on a besoin de prêt pour construire. Matières première;) Les infrastructures fait rouler l’économie (quand récession gouvernement injecte de l’argent dans les infrastructures) L’immeuble ne doit pas être vue comme un actif, il doit être vue comme un bien de consommation. Le gestionnaire doit faire en sorte d’attirer la clientèle et lui offrir les services nécessaires pour être attrayant. C’est le locataire qui paie le loyer, qui fait générer des revenus et que l’actif soit rentable, il pourrait aller voir ailleurs et ne pas choisir cet immeuble-là. Donc il faut rendre l’immeuble attrayant et offrir les services que le locataire recherche. Plan de gestion C’est l’analyse du marché et la description de la gestion physique, économique et opérationnelle d’un immeuble en fonction des objectifs du propriétaire. •

Aucune décision concernant un immeuble (Réno, investissement) doit être prise sans plan de gestion

Forme légale de détention de la propriété • •

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Propriétaire unique (maison, duplex, triplex,) → La plus courante Société en nom collectif (plus d’un individu, 2 et plus) → la responsabilité est égale pour tout le monde à 100%, même si détient seulement 50%. Faire un contrat de société par un notaire pour mettre des conditions et prévoir les pépins possibles – décès/vente Société en commandite → beaucoup moins populaire qu’avant à cause des changements fiscaux-moins avantageux o Commandité (1 seul) = promoteur/ n’a pas les fonds nécessaires/ cherche des commanditaires/ gestionnaire propriété (peut s’incorporer) Toute la responsabilité lui incombe à 100%, mais peut s’incorporer donc envoyer le risque à l’entreprise INC. o Commanditaires = investisseurs/propriétaires (responsabilité limitée à leur mise de fond) Le pire scénario s’est qu’ils perdent leur mise de fond. ▪ Niveau fiscal, c’est eux qui encaissent les profits et/ou les pertes. Lors de perte il pouvait réduire son impôt. Cependant après 1992, il n’était plus possible de créer des pertes avec l’amortissement sur immeuble.

Si le commanditaire décide de participer à la gestion de la propriété, il reste commanditaire MAIS perd sa responsabilité limité/ devient responsable à 100% ▪ Les commanditaires, avec l’accord de tous, peuvent décider de remercier un commandité (lors d’un assemblé général) Compagnie (société par action) → Personne morale. Les actionnaires n’ont pas de responsabilité. Peut être publique ou privée. o Pourquoi société en nom collectif créer pas une compagnie ??, car niveau impôts beaucoup de frais, dois faire des EF vérifies chaque année, doit faire des rapports Fed et Prov. → Fiscaliste pourra nous répondre. Fiducie de placement immobilier → Grosse société en commandite. La fiducie acquiert des immeubles par le biais de gens qui achètent des parts dans une fiducie de placement. Pour de très gros portefeuilles immobiliers (ex : Cominar ) o Les propriétaires effectifs des immeubles se sont ceux qui ont des parts. La responsabilité fiscale est au détenteur de parts. La fiducie ne paie pas d’impôts (Avantage pour la fiducie) o La fiducie doit redistribuer au détenteur de part 85-90% du profit. Le reste est réinvestie dans les immeubles. o Offre un rendement régulier (trimestriel) au gens qui détiennent des parts. (Avantage pour le détenteur) o Généralement, entité sérieuse avec de bons gestionnaires ▪

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Copropriété (plus d’ d’un un propriétaire – 2 ou plus) → Copropriété divise (EX : chaque condo → considéré comm comme e un immeuble immeuble)) Chaque logement, Appart, chaque unité est une propriété en soi, à son propre numéro de cadastre, de lot, un compte de taxe avec une évaluation municipale attaché à chacune de ses propriétés là. (Le lien entre chaque unité est les coû coûts ts d’entretien des endroits communs) PE PEUT UT ËTRE REHYPOTHÉQ REHYPOTHÉQUÉ UÉ → Copropriété indivise → considéré comme un seul immeuble (EX : Duplex voudrait vendre la moitié de ses unités → Donc proprio A et B, mais reste 50 % propriétaire chacun des deux unités, même si A habite étage 1 et B étage 2, A & B sont proprio à 50 % chacun d’étage 1 & 2) Le problème est que si un ne paie pas les taxes l’autre proprio est responsable. De plus, il est difficile d’avoir 2 hypothèques différentes (Seulement BNC et Caisse pop. Qui accepte mais ce n’est pas simple → car ne peuvent pas saisir seulement 1 étage pour hypothèque impayé) Pourquoi investir en immobilier au lieu de d’autres placement ? Quels sont les objectifs d’un invest invest.. Immo. → Revenu constant (Rendement stable) : Flux d’argent régulier. ➔ Revenu minimum (bon du trésor) Stable et sécuritaire. Le rendement de l’immeuble doit être au moins rentable comme un bon du trésor (1%). ➔ Risque (chose personnel, différend pour chacun): L’analyse de marché, locataire perdre leur emploi, risque travaux à faire dans l’immeuble et pas prévue. On peut évaluer le risque à 2-3-4-5 %. ➔ Travail (Collecter loyer, entretien, services requis) : Fixer un pourcentage de rendement pour ‘’ salaire ‘’ (Exemple : Grosse tour à immeuble = 5% de frais de gestion) Donc mon immeuble doit au moins me rapporter 10% sur un horizon de 3 à 5 ans. →Protection contre la volatilité (Ex : le marché boursier est très volatil et beaucoup d’incertitude. L’immobilier est une protection contre la volatilité, car si j’ai des immeubles et des bons locataires, les revenus / pmt hypothèque va continuer de se faire même si le marché va mal.) →Avantage fiscal ➔ Moitié du gain en cap. N’est pas imposable. ➔ L’amortissement est considéré comme dépenses supplémentaire jusqu’à concurrence du profit. Étapes du plan de gestion Définition : L’analyse du marché et la description de la gestion physique économique et opérationnel en fonction des buts et objectifs du propriétaire. 1. Analyse du marché (la plus importante→Avant la construction) a. Analyse régionale : Vaste région qui entoure de la propriété

b. L’analyse du voisinage : Circonscrire le territoire pour se restreindre au voisinage quasi immédiat c. L’analyse des comparables : Loyer optimal qu’on pourrait obtenir pour les espaces vacants dans notre propriété 2. Analyse de la propriété (dans son état actuel) a. Analyse physique : Description architecturale, caractéristique physique de la propriété (Résidentiel : béton/Bois) (Bureaux : Bloc de béton / mur rideau – aluminium et en verre) Type de toiture. b. Analyse financière : Revenu. Dépenses Loyer, baux, rendement, assurances c. Analyse de l’exploitation : Comment l’immeuble va être gérer, quel genre de services on offre dans la propriété (Bureau : Salle de conférence offerte, conciergerie) 3. Étude des possibilités d’amélioration : En fonction de l’analyse qu’on a fait de la propriété, dans le marché dans lequel se situe la propriété, Qu’est qu’on devrait faire avec la propriété pour qu’elle soit au top de la compétition du marché (obtenir un marché supérieur) Ensuite, on choisit l’amélioration qui est la plus avantageuse/ rentable. 4. Description de la propriété après amélioration : Même analyse que l’étape 2 mais avec amélioration de l’étape 3 a. Description physique : élabore un plan et démontre ce qu’elle va avoir l’air avec les améliorations. EX : Beaucoup d’immeuble ou on a transformé le rez de chaussée en commerce. / Place ville marie, On a changé le bloc de béton pour mettre un mur rideau en aluminium pour moderniser la propriété b. Description financière : Faire un budget → Actuellement les frais d’exploitation sont de ‘’X$’’, l’immeuble nous rapporte ‘’X$’’. Avec les améliorations→ Les revenus seront majoré de ‘’X$’’ c. Description de l’exploitation : Service additionnel ajouté ? Mettre la fibe, air commun. On ne devrait jamais prendre de décision (achat / Réno/ réaménagement) sans préalablement faire un plan de gestion 1. Analyse de marché Description : La description des conditions économiques et démographiques, ainsi que de l’aspect physique du territoire adjacent à la propriété permettant de déterminer l’influence du marché sur la propriété C’est une étape fondamentale !!!!! →On veut cerner toutes les influences (économique / politique /social) d’une région qui pourrait venir affecter la qualité de la propriété. →Lorsqu’elle est mal faite ou bâcler, ça mène souvent à un échec de projet. → Doit être mis à jour constamment (particulièrement lors de l’analyse du voisinage) Mais qu’elles sont les frontières du marché ??

2 facteurs 1. Plus l’immeuble est gros plus sa zone sa zone d’influence est grande; plus il va falloir élargir la région (EX : Tour de bureau du Centre-Ville → Sa zone d’influence sera grande, car va causer du traffic autant dans le nord que dans la rive-Sud. EX : Centre commercial 3 types a) Régional (carrefour Laval /Dix30) → Leur taille est très grande, donc se sont des gens qui viennent de partout, sinon ne pourrait pas survivre = zone d’influence est immense donc on doit recruter de la clientèle sur un vaste territoire b) Voisinage (Carrefour du nord) → Plus de magasin que strip mais pas autant que carrefour Laval. Zone d’influence, moyenne. c) Strip (10 à 15 magasins) → Zone influence très petite, car clientèle qui habitent dans les alentours. 2. À qui on s’adresse ? ; Si investisseur étranger → Élargir la zone, car il est moins familier avec le territoire, les politiques. Veulent en savoir plus C’est le marché qui fait la propriété → Une propriété fait partie intrinsèque de son marché, elle est indissociable de son marché (EX : 2 propriétés semblables vont avoir un comportement différend dépendant du marché dans lequel il se trouve. À MTL, les tours de bureaux, n’a pas le même comportement qu’en Alberta. En Alberta la situation économique est le pétrole, donc les bureaux souvent occupé par les entreprises dans le pétrole. En ce moment, beaucoup on cesser l’exploration donc quitté les bureaux. Difficile actuellement, doit négocier les loyers à la baisse. À MTL (Pharmaceutique, PME, intelligence artificiel), ça a peu d’impact. Au contraire, la baisse du pétrole fait baisser le chauffage des tours. a)Analyse régionale → Essayer de trouver tous les éléments qui vont avoir une importance pertinente pour l’investisseurs. →Souvent fait par des firmes indépendantes, des gros bureaux comptables (BIG 5), parfois l’entreprise peut avoir une division pour cela. → Souvent combinée avec l’analyse du voisinage. I. Délimitation du territoire : Expliquer pourquoi la frontière du territoire va jusqu’à tel endroit. Souvent dépend de la taille et d’où provient les investisseurs. Peut aller jusqu’au politique monétaire canadienne, le type de gouvernement et politique → Va voir une carte géographique avec le grand territoire. VISUEL +EXPLICATIONS II. Description du territoire : Tous ce qui a rapport avec l’aménagement du territoire EX : identifier Zonage agricole ? Parc industriel ? Quartier historique protégé, car beaucoup de restriction (hauteur) ? III. Caractéristiques économiques de la région : D’une région à l’autre l’économie est différente. Quel est le type d’industrie? ; Activités commerciales? ; État de santé

économique en général dans ce marché là ? Quel est l’évaluation de la situation économique des dernières années ? ; Quels sont les différentes politiques économiques gouvernementales ? (EX : construire 2 nouveaux hôpitaux, donc impacts positifs pour les condos); Mode de taxations foncières ? (Molson, construire brasserie à Longueuil, car donner un incitatif foncier avantageux) → Surtout des tendances. IV. Caractéristiques démographiques de la région (Une des plus importante) : Quand il y a une décroissance de population, c’est la mort lente de tous projets immobiliers. a. Croissance/décroissance de la population b. Les groupes d’âges → Surtout pour centre commerciaux, projets résidentiels c. La formation des ménages d. Groupe ethniques → Ils ont certaines demandes ou besoins qui sont différents. e. Le niveau d’emploi → Lorsque le niveau d’emploi est élevé la population en général est plus riche, dépenses plus, paye plus chère pour les condos f. Revenu moyen par groupe d’âge → EX : les résidences de personnes âgées, souvent ça coute chère. Si 30-50 ans, soit ceux qui consomme le plus, s’assurer que les loyers offerts soient en fonction des revenus moyen de ceux-ci g. La mobilité de la population → Un facteur qui est un frein à l’immobilier au QC. Les gens étaient plus réticents à changer de ville. EX : MTL → Toronto, changement de culture. h. Main d’œuvre spécialisée → On manque bcp de MOD technique spécialisée., pas autant valorisé au QC qu’en Allemagne. V. Moyens de transports et services publics a. Le réseau routier ; La région est-elle bien desservie ? b. Les aéroports (c’est un +) ; MTL et Dorval proche ? c. Installation portuaire; c’est un atout indéniable. d. Les réseaux de transport en commun ; certaines régions plus ou moins bien desservie. e. Les réseaux électricité, de gaz naturel et autres : EX : Gaz naturel beaucoup utiliser dans secteur industriel, donc si pas disponible, comme la COTE NORD ne peut pas avec usine ou mine. Au QC. Plusieurs industries sont nées à cause électricité disponible facilement. VI. Institutions d’enseignement et activités culturelles et récréatives a. La proximité des écoles : Beaucoup de gens vont s’établir dans un projet résidentiel, ou il y a des écoles proches; bonne réputation. Ex : Griffintown MTL, de plus en plus des jeunes familles qui veulent rester là, mais y’a pas d’école donc cherche des terrains pour construire école. b. Présence d’université ; facteur majeur. Beaucoup d’entreprises qui veulent s’établir dans la ville de MTL à cause de la présence d’université. c. Tourisme →Festival/restaurant/ théâtre : Beaucoup de touri...