Les 1-3. Ruimtelijke ordening - zonevreemd PDF

Preview

Summary

pdf bestand...

Description

Les 1: Ruimtelijke ordening – verguning Waar ga je op letten als je een advies over een vastgoed gaat geven? Begin eerst met de vergunningsstatus. Wat is vergund, wat is vergund geacht,wat is regulariseerbaar, wat is vergunbaar.

Vergunningsstatus, een korte samenvatting ( maar dus niet de volledige codex) - 1962 invoering wet op de Stedenbouw; vanaf dan moeten alle constructies vergund worden = bouwaanvraag = VERGUND. Einde 1970: Opmaak gewestplan voor gans België, voorbeeld Hasselt Genk 03-041979 Indeling in gebieden. (www.geopunt.be) Je moet zelf aantonen adhv kadaster luchtfoto dat de constructie er stond van voor het gewestplan = Opname in het vergunningregister = VERGUND GEACHT Woonzone

-----

Zonevreemd

Overige gebieden gebied

Ruimtelijk kwetsbaar gebied

Max 1000 m³

geen uitbreiding toegestaan

Alles na 1962 en voor het gewestplan (1979) zonder vergunning gebouwd: = ONVERGUND, MAAR: -- OPNAME IN HET VERGUNNINGSREGISTER -- of REGULARISEERAAR -Vergund, Vergund geacht, Onvergund, Verjaring bouwmisdrijf? - Is er een gemeentelijke verordening? Zij er verkavelingsvoorschriften - Goede ruimtelijke ordening = visie die een gemeente heeft?

Voorbeeld: Hou je rekening bij de ligging als je een advies over aankoop geeft? Zoek even naar het pand wat te koop stond in de Kluisstraat 55, te 3550 Heusden-Zolder

Bron: https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Info-op-maat/Ondernemer/Pand-of-grond-aankopen/Vergund-of-niet

IS HET GEBOUW OF EEN ANDERE CONSTRUCTIE VERGUND OF NIET? Een constructie is een gebouw of een andere vaste inrichting, een verharding, een publiciteitsinrichting of uithangbord, al of niet bestaande uit duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd óf op de grond steunend omwille van stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan of liggen, ook al kan het uit elkaar genomen worden, verplaatst worden, of is het volledig ondergronds. ! Vergunde gebouwen of andere vergunde constructies: Een gebouw of een andere constructie is vergund als de gemeente beschikt over de vergunning. Hierbij zit een bouwplan. ! Als de bestaande toestand overeenkomt met de toestand op het vergunde plan, is het gebouw vergund. ! Als de bestaande toestand in kleine mate afwijkt van het vergunde plan, is het gebouw hoofdzakelijk vergund. Hoofdzakelijk vergund is een stedenbouwkundige vergunningstoestand welke wordt beschreven in de Codex Ruimtelijke Ordening ! Als de bestaande toestand in aanzienlijke mate afwijkt van het vergunde plan, is het gebouw hoofdzakelijk onvergund. ! Vergund geachte gebouwen en constructies: Bestaande constructies die gebouwd werden vóór 22 april 1962 (in werking treding Stedenbouwwet) worden te allen tijde geacht vergund te zijn. Bestaande constructies die gebouwd zijn tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarin ze gelegen zijn, worden tevens vergund geacht, tenzij dit tegengesproken kan worden. Dit vermoeden van vergunning wordt beschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Uitleg over het begrip "eerste inwerkingtreding van het gewestplan" vindt u hier. Hoe opzoeken?Alle stedenbouwkundige informatie over een perceel kan bij de gemeente officieel opgevraagd worden via de aanvraag van een stedenbouwkundig uittreksel. Dit is in feite de som van een uittreksel uit het vergunningen- en het plannenregister. WAT ALS HET GEBOUW NIET VERGUND IS ? ! Het stedenbouwkundig misdrijf is verbonden aan de illegale constructie en gaat over van de ene eigenaar op de andere. ! Een stedenbouwkundig misdrijf is allereerst een strafbaar feit. Dit wil zeggen dat de persoon die het misdrijf pleegt (of instand houdt onder bepaalde voorwaarden), gesanctioneerd kan worden met een strafrechtelijke sanctie. ! Daarnaast kan de rechtbank echter ook bevelen om de plaats in de oorspronkelijke toestand te herstellen, het strijdige gebruik te staken, bouw- of aanpassingswerken uit te voeren of dwangsommen te betalen. ! Het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning resulteert in het nog niet kunnen aanvatten van bedrijfsactiviteiten. De stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning moeten immers toegekend zijn alvorens men de bouw- en exploitatieactiviteit kan aanvatten (koppeling beide vergunningen). ! De Vlaamse Codex RO heeft een aantal ingrepen vrijgesteld van vergunningsplicht. Deze vrijstellingen gelden echter enkel bij vergunde gebouwen. ! De basisrechten voor zonevreemde constructies ( ! woningbouw) gelden enkel bij bestaande hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructies , wanneer de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad. Enkel deze mogen verbouwd of herbouwd worden. REGULARISEREN VAN DE ONVERGUNDE TOESTAND Het is mogelijk een regularisatievergunning aan te vragen. Of men deze vergunning zal kunnen krijgen, hangt af van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en de afweging van goede ruimtelijke ordening.

HOE MOET IK HET AANVRAAGDOSSIER SAMENSTELLEN?

• • • •

Volgende documenten zijn verplicht: aanvraagformulier tekeningen van de constructie of het gebouw met plattegronden, doorsnedes en gevelzichten met daarop de schaal- en maataanduiding foto’s van de huidige toestand alle beschikbare bewijsstukken waaruit de oprichtingsdatum van de constructie of het gebouw valt op te maken, of waarmee de latere wijzigingen kunnen gestaafd worden Voorbeeld: een woningkaart, een kadastraal uittreksel, kadastraal plan, gedateerde (lucht)foto’s, postkaarten, bewijzen kadastraal inkomen, facturen van aannemers of van aankoop goederen die refereren naar de oprichting, rekeningen van nutsvoorzieningen, notariële aktes, gedateerde opmetingsplannen, getuigenverklaringen, huurcontracten, … Wanneer verjaart mijn bouwovertreding? © Habitos.be

! Vuistregel:!5!jaar!na!de!feiten!!(!in!niet!ruimtelijk!kwetsbaar!gebied),!! Verjaring!is!!niet!gelijk!aan!vergund,!er!wordt!dan!geen!herstelvordering!opgelegd.!! ! Gewijzigd op 19/07/2012 door Daan Slingers Voor elke bouwovertreding – hoe klein of hoe groot ook – kun je vervolgd worden. Maar die dreiging is beperkt in de tijd en is bovendien verschillend voor de overheid of voor andere belanghebbenden. Wie een bouwmisdrijf pleegt, kan hiervoor zowel burgerrechtelijk als strafrechtelijk vervolgd worden. In het laatste geval legt de rechter een strafmaatregel op: dit is een geldboete en/of een gevangenisstraf van 8 dagen tot 5 jaar. De rechter kan naast de strafsanctie ook een herstelmaatregel opleggen. Dat heeft dan de burgerrechtelijke vervolging. In dergelijke gevallen beveelt de rechter de overtreder om alles in zijn oorspronkelijke toestand te herstellen, om aanpassingswerken uit te voeren of een geldsom te betalen gelijk aan de meerwaarde die het onroerend goed door het misdrijf heeft gekregen. Zo’n herstelmaatregel gebeurt op vordering van de stedenbouwkundige inspecteur of het betrokken College van Burgemeester en Schepenen.

Verjaringstermijnen Om in vervolging gesteld te worden voor een bouwmisdrijf moet de vordering binnen een bepaalde periode gebeuren. Gebeurt dat niet, dan geldt een verjaringstermijn voor de strafvordering of de herstelvordering.

! Straf!vordering! De overheid kan maar tot 5 jaar na het overtreden van de bouwvoorschriften een strafvordering instellen tegen een bouwmisdrijf. Die termijn begint te lopen na het plegen van de laatste feiten. Wanneer tijdens de verjaringstermijn een proces-verbaal wordt opgesteld tegen de overtreding, wordt de verjaringstermijn gestuit. Dit wil zeggen dat er een nieuwe periode van 5 jaar begint te lopen waar binnen een strafvordering kan gebeuren. Zo’n stuiting kan alleen optreden binnen de eerste termijn van 5 jaar. Wanneer de strafvordering

tijdig is ingeleid, is er geen verjaring mogelijk van de herstelvordering

Herstelvordering De herstelvordering kan nooit verjaren voordat de strafvordering is verjaard. Bovendien gelden voor herstelvorderingen andere verjaringstermijnen. Een herstelvordering voor inbreuken • In ruimtelijk kwetsbare gebieden verjaart na 10 jaar • In openruimtegebied verjaart na 10 jaar • Verjaart na 5 jaar in alle andere gebieden Ook hier geldt de dag waarop het misdrijf werd gepleegd als startdatum voor de termijn.

Nultolerantie Voor bouwmisdrijven gepleegd in ruimtelijk kwetsbaar gebied geldt een nultolerantie om ook de instandhouding van de constructie strafbaar is. De termijn van 10 jaar begint dan ook pas te lopen vanaf het moment dat de onwettige toestand ongedaan is gemaakt. Wanneer verjaart mijn bouwmisdrijf? Er gelden verschillende regels voor het bepalen van de verjaring van een bouwmisdrijf. Die zijn afhankelijk van wanneer het bouwmisdrijf werd gepleegd. Voor 27/07/1998 Verjaringstermijn: • 30 jaar na de feiten • Eenmaal de overheid kennis heeft van de schade en de identiteit van de overtreder heeft ze echter nog maar 5 jaar om een vordering in te stellen • De herstelvordering kan niet verjaren voordat de strafvordering is verjaard

•

Tussen 27/07/1998 en 31/08/2009 Verjaringstermijn • 20 jaar na de feiten • Eenmaal de overheid kennis heeft van de schade en de identiteit van de overtreder heeft ze echter nog maar 5 jaar om een vordering in te stellen • De herstelvordering kan niet verjaren voordat de strafvordering is verjaard.

•

Na 31/08/2009

Verjaringstermijn: 10 jaar voor bouwmisdrijven in ruimtelijk kwetsbare gebieden 10 jaar voor bouwmisdrijven in openruimtegebied 5 jaar voor bouwmisdrijven in andere gebieden • De herstelvordering kan niet verjaren voordat de strafvordering is verjaard Verjaring verkrijgen De verjaring verkrijg je niet automatisch, maar de rechter moet ze uitspreken. De verjaring van een bouwmisdrijf betekent overigens niet dat een bouwmisdrijf vergund is of dat er opnieuw werkzaamheden aan het gebouw uitgevoerd mogen worden. Het betekent alleen dat je als overtreder beschermd bent tegen herstel- of strafvorderingen van de overheid. Voer je na de verjaring toch werken uit aan het bouwmisdrijf, dan ontstaat een nieuw recht op herstelvordering. Auteur: TiM Vanhove – juli 2012 •

• • •

WONING ZONEVREEMD?

! Wat kan / mag je nog doen aan een zonevreemde woning? Een zone vreemde woning mag verbouwd of uitgebreid worden tot 1000m3 Een woning in ruimtelijk kwetsbaar gebied mag enkel in stand gehouden worden ( geen uitbreiding), geen opsplitsing. Onderhoudswerken en ingrepen die geen betrekking hebben op de stabiliteit zoals ! vervangen van kapotte dakpannen ! het vervangen van ramen door identieke ramen; ! het vervangen van pleisterwerk; ! het herstellen van kapotte verhardingen; ! het vervangen van kepers (ongeveer 7 cm x 9 cm), panlatten en leien op het dak door nieuwe kepers, panlatten en leien, zonder vervanging van het dakgebinte (dragende balken). ! plaatsen van een badkamer binnen in het gebouw ! leggen van parket ! plaatsen van een wand in gipskartonplaat, .... Dit soort werken kunnen gebeuren zonder omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. Werken die betrekking hebben op de stabiliteit zoals ! het vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen; ! het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren of dragende binnenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen. Hiervoor heeft u een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig. De vergunningverlenende overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) kan dit soort ingrepen vergunnen op voorwaarde dat het gaat over een niet verkrotte bestaande vergunde woning of gebouw. Bij het beoordelen van de aanvraag zal de overheid nagaan of de goede ruimtelijke ordening in het gebied door de handelingen niet wordt geschaad. Zij kan de vergunning uiteraard weigeren. Wil u op korte termijn zekerheid of zij een bepaald project zou vergunnen, vraag dan een stedenbouwkundig attest aan. Als de vergunning voor dit soort handelingen geweigerd wordt, kan u onder voorwaarden de aankoop van uw perceel door het Vlaams gewest eisen (VCRO art. 4.4.2. §2). U moet dit dan binnen het jaar na de weigering van de vergunning doen. Ook een grondruil behoort tot de mogelijkheden. Verbouwen, herbouwen en uitbreiden Is de woning zonevreemd, dan is herbouwen en uitbreiden niet vergunbaar in ruimtelijk kwetsbare gebieden (uitgezonderd parkgebied) en recreatiegebied. Verbouwen binnen het bestaande bouwvolume is er wel vergunbaar. Voor verbouwen, herbouwen of uitbreiden heeft u een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig. De vergunning verlenende overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) kan deze handelingen vergunnen op voorwaarde dat: ! het gaat om een hoofdzakelijk vergunde constructie ! het gaat om een zonevreemde, niet verkrotte constructie

!

de goede ruimtelijke ordening niet in het gedrang komt

! !

het huidige aantal woongelegenheden niet vermeerderd wordt bij herbouwen of uitbreiden het bouwvolume beperkt blijft tot ten hoogste 1.000 m³ (bij verbouwen geldt deze eis niet)

! herbouwen op een gewijzigde plaats: zie bijkomende voorwaarden (*) De vergunning verlenende overheid kan de vergunning uiteraard weigeren. Wil u op korte termijn zekerheid of zij een bepaald project zou vergunnen, vraag dan een stedenbouwkundig attest aan.

(*) Herbouwen op dezelfde/op een gewijzigde plaats De wetgever spreekt over herbouwen op een gewijzigde plaats als de nieuwe woning minder dan drie kwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt. De bestaande woonoppervlakte sluit zowel de oppervlakte van het hoofdgebouw in als deze van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw. Bij herbouwen op een gewijzigde plaats gelden extra voorwaarden: ! voor het herbouwen is ten minste één van volgende oorzaken aanwijsbaar: ! de woning is getroffen door een rooilijn ! de woning bevindt zich in een achteruitbouwzone ! de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept ! ten minste één van volgende voorwaarden is vervuld: ! de herbouwde woning krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie ! de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen. Functiewijzigingen Niet vergunbaar in ruimtelijk kwetsbare gebieden (uitgezonderd parkgebied en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde) en recreatiegebied voorbeelden van functiewijzigingen: ! gastenkamers voorzien in een woning die zonevreemd is ! wonen in een voormalig landbouwbedrijf ! kantoor in woning die zonevreemd is Zie de aparte toelichting over vergunbare zonevreemde functiewijzigingen Herstel na brand Hiervoor heeft u een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen nodig. De vergunning verlenende overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) kan deze werken vergunnen op voorwaarde dat: ! de woning daadwerkelijk bewoond werd in het voorafgaande jaar (aantoonbaar middels alle rechtens toegelaten bewijsmiddelen) ! de aanvraag gebeurt binnen de drie jaar na de toekenning van het verzekeringsbedrag of, zo de vernieling of beschadiging niet door een verzekering gedekt zijn, binnen de vijf jaar na het optreden van deze vernieling of beschadiging ! het bouwvolume van de herstelde woningbeperkt blijft tot: ! het vergunde of vergund geachte bouwvolume, met een maximum van 1.000 m³, indien de woning gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde ! 1.000 m³, indien de woning gelegen is in een ruimtelijk niet kwetsbaar gebied, in een parkgebied of in een agrarisch gebied met ecologisch belang of ecologische waarde;

!

het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het voor de vernietiging of de beschadiging bestaande aantal.

ENKELE BEGRIPPEN VERKLAARD 'ruimtelijk kwetsbaar gebied' Hieronder wordt verstaan: ! de volgende gebieden, aangewezen op plannen van aanleg: ! agrarische gebieden met ecologisch belang, ! agrarische gebieden met ecologische waarde, ! bosgebieden ! brongebieden ! groengebieden ! natuurgebieden ! natuurgebieden met wetenschappelijke waarde ! natuurontwikkelingsgebieden ! natuurreservaten ! overstromingsgebieden ! valleigebieden ! parkgebied ! gebieden, aangewezen op ruimtelijke uitvoeringsplannen, en sorterend onder één van volgende categorieën of subcategorieën van gebiedsaanduiding: ! bos ! reservaat en natuur, ! het Vlaams Ecologisch Netwerk, bestaande uit de gebiedscategorieën Grote Eenheden Natuur en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling, vermeld in het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, ! de beschermde duingebieden en de voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangeduid krachtens artikel 52, §1, van de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud (Vlaamse Codex RO Art. 1.1.2., 10°) 'verkrot': 'Niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit' (Vlaamse codex RO art 4.1.1. 15°) . Of de constructie verkrot is hangt af van de beoordeling van de bevoegde overheid. Het aanvragen van een stedenbouwkundig attest kan hierover, voor u koopt, uitsluitsel geven. Zo voorkomt u dat u een zonevreemde woning koopt die volgens de overheid verkrot is. Verkrotte zonevreemde woningen mogen immers niet meer verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden. 'hoofdzakelijk vergund' een stedenbouwkundige vergunningstoestand, waarbij geldt dat: ! bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft, ! overige constructies : Ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft.! (Vlaamse Codex RO Art. 4.1.1, 7°)...