Matematica Financiera analisis credito hipotecario con Pesos y UVR PDF

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Se realiza un analisis de un credito hipotecario amortizado en pesos y en uvr con base en las politicas de credito de una entidad financiera Colombiana....

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MATEMATICAS FINANCIERAS EVALUACION DE UN PLAN DE FINANCIACION

Manuela González Arias Arley Humberto Garcia Giraldo Dahira Alejandra Gómez Bueno Jesús Miguel De La Hoz Morales Gabriela Bohorquez

POLITÉCNICO GRANCOLOMBIANO

INTRODUCCION

El presente trabajo de investigación expone un acercamiento a la información de crédito de vivienda en Colombia, a través de la entidad bancaria; Banco Caja social, seleccionado luego de un análisis riguroso con otras entidades financieras, ya que es fundamental para el desarrollo económico debido a que se ven evidenciadas diferentes estrategias en cuanto a la cantidad, logrando así el acceso, con políticas del gobierno que impulsan el sector constructor; como créditos hipotecarios al ahorro e inversión. El objetivo es formular unas estimaciones creíbles y comprensibles, que proyecten los resultados financieros y que, de alguna manera, van a determinar la viabilidad del proyecto. El propósito principal es exponer la opción de financiación por medio de una simulación de crédito presentando así de forma concisa, a través de ejercicios prácticos las diversas aplicaciones de las matemáticas financieras en los distintos escenarios de los negocios, las organizaciones y el mercado financiero en general. Se describirá todas las variantes de la entidad analizando la factibilidad donde se estudiará la situación actual. Teniendo en cuenta los objetivos que hemos definido previamente, debemos crear un plan de acción que nos permita alcanzarlos. A la hora de establecer un plan financiero es necesario analizar ciertos elementos que, en algunos casos, ya se habrían definido en etapas anteriores.

El proyecto de inversión analiza ciertos elementos para formarse un juicio cualitativo como cuantitativo respecto a su puesta en marcha; y es así como en la etapa de formulación, a través del estudio de los diferentes aspectos de mercado se determina el monto de las inversiones, costos de operación, ingresos, y en general los elementos del flujo de caja, que permitirán aplicar criterios adecuados para establecer la calidad y viabilidad del proyecto.

En el marco de este proyecto se pretende realizar una evaluación financiera del proyecto de inversión por medio de un análisis de que involucre estudios de mercado, técnicos, administrativos y financieros que contribuyan a determinar la factibilidad del mismo. El modelo de negocio que se examinará tiene como objetivo dar a conocer los requerimientos, tasa de interés, tipo de vivienda a invertir, políticas hipotecarias dependiendo la situación propuesta aplicando las herramientas de valor en el módulo donde se concluirá un desarrollo de las alternativas: elaborar las tablas de amortización y tabla comparativa de tasa de interés efectiva anual cobrada, plazo, total pagado, conclusiones y recomendaciones financieras.

Objetivo General Conocer el manejo de los créditos otorgados por las diferentes entidades financieras, ya sean sus modalidades, tiempos, tasas de interés y el cómo adquirirlos, obteniendo un claro conocimiento de ello, para que en el momento que cualquier persona desee adquirir algún crédito, sepa lo necesario y requerido para este.

Objetivos Específicos

1. Conocer cómo funciona el sistema de amortización, tasas de interés y montos otorgados por las entidades financieras para un crédito hipotecario.

2. Comprender como es el funcionamiento de un crédito hipotecario en una entidad bancaría del sector financiero por medio del análisis de sus planes de amortización, requisitos exigidos tasas de interés cobradas.

3. Aplicar el conjunto de herramientas financieras que se utilizan en el análisis y toma de decisiones respecto al crédito de vivienda en Colombia, a través de una entidad bancaria.

5.1 Presentación del caso: Breve descripción e historia de la entidad financiera. El Banco Caja Social es una sociedad privada fundada el 01 de enero de 1911 en Bogotá (110 años de antigüedad), con el propósito inicial de brindarle la posibilidad de ahorrar a la clase obrera de la ciudad bajo el nombre de La Caja de Ahorros. En 1972, se consolidó como La Caja Social de Ahorros y continuó su expansión a lo largo del territorio nacional con el objetivo de fomentar el ahorro y atender las necesidades de crédito de sectores populares de los estratos medios y bajos. En 1991 recibe la autorización para su conversión a Banco y en 1996 recibe el nombre de Banco Caja Social, fortaleciendo su con las personas naturales y las micro y pequeñas empresas del país. Crédito Hipotecario Banco Caja Social: Es aquel crédito otorgado a personas naturales, orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada, construcción de una unidad habitacional o mejoramiento de una vivienda ya existente. El Banco realiza esta financiación a partir del conocimiento de y entendimiento de los ingresos y capacidad de pago del solicitante y de la evaluación del inmueble que desea adquirir según el estudio técnico de las condiciones físicas, urbanas y la tradición del mismo. Características: Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø Ø

Ingreso mínimo requerido para la solicitud 1SMMLV Se tendrán en cuenta ingresos familiares El crédito puede ser tomado en Pesos o en UVR Financiación entre el 50% y el 80% según valor del inmueble y estrato El valor de la primera cuota no puede exceder el 30% de los ingresos familiares demostrados. Plazo de financiación hasta de 20 años en Pesos y en UVR Financiación de vivienda de interés social VIS y No VIS. Acceso a programas de subsidio de tasa y de cuota inicial del Gobierno Nacional para compra de vivienda nueva. Posibilidad de realizar abonos extraordinarios con el fin de reducir el plazo o valor de cuota.

ENTREGA 2 5.2. Describir los requerimientos para la obtención del crédito, los montos, plazos, tasas de interés, sistemas de amortización (formas de pagar la deuda):

1. Requerimientos para la obtención de un crédito Hipotecario El cliente debe diligenciar el formulario “Solicitud de Productos Financieros”, reunir los documentos requeridos para presentarlo y radicarlos en alguna de las oficinas de atención que el Banco tiene disponibles en todas las ciudades del país. Los documentos requeridos para realizar la solicitud de crédito son: Empleados Ø Certificado laboral no mayor a 30 días, donde se especifique tipo de contrato, antigüedad en la empresa e ingreso mensual. Ø Desprendibles de pago últimos 3 meses. Ø Fotocopia de cedula ampliada al 150%. Ø Certificado de ingresos y retenciones año anterior. Pensionados Ø Desprendible de pago de pensión de los ultimos 3 meses Ø Fotocopia de cedula ampliada al 150% Independientes Ø Extractos bancarios últimos 6 meses. Ø Contrato de arrendamiento autenticado, junto con Certificado de Tradición y Libertad del inmueble que tiene en arriendo (si aplica). Ø Cámara de Comercio y RUT de establecimiento propio (Si Aplica) Ø Contrato de prestación de servicios vigente e histórico últimos 3 años (Si Aplica) *En caso de obtener ingresos por alguna actividad económica a las anteriores, se debe hablar directamente con un asesor del banco para recibir una asesoría personalizada respecto a la presentación y sustentación de los ingresos del cliente o integrante de su núcleo familiar con el cual desee realizar la solicitud de crédito. *El ingreso mínimo demostrable con el cual el cliente puede realizar la solicitud de crédito es de 1smmlv ($908.526 año 2021), esto aplica para cualquier cliente del banco que desee solicitar un crédito hipotecario. *El cliente, debe encontrarse al día en centrales de riesgo, sin huellas de mora en el último año que afecten su hábito y cultura de pago; así mismo su score y calificación debe encontrarse en calificación “Estudio” o “Pre Aprobado”, Score superior a 700 puntos en centrales de riesgo (Datacredito Experian – Transunion Cifin), el cual se basa en las variables

de cultura de pago y relación de endeudamiento entre ingresos y deudas totales en el sector financiero. *Si el cliente se encuentra interesado en adquirir una vivienda de interés social VIS, debe abrir una cuenta de ahorro programado “Alcance su Casa”, e iniciar el trámite para la asignación del subsidio de vivienda.

2. Monto de otorgamiento de crédito y plazo de amortización. Ø El Banco financia hasta el 80% del valor de la vivienda si es de interés social VIS y hasta el 70% para vivienda no VIS. Este porcentaje se calcula sobre el menor valor entre el precio de compra y el valor del avalúo practicado en los últimos 6 meses. Para clientes clasificados en estratos 4, 5 y 6, el porcentaje de financiación será del 50% del valor del inmueble. Así mismo, según la Ley de Vivienda 546 de 1999, la cuota del crédito no puede superar el 30% del ingreso familiar demostrado; lo cual es directamente relacionado con el monto máximo aprobado y el plazo de amortización del crédito. Ø Montos según moneda en la que se financia el Crédito UVR: De acuerdo a las políticas de otorgamiento de crédito del Banco, el monto mínimo de aprobación es de $9.085.260 (10 smmlv) para vivienda VIS, y para no VIS es de $18.170.520 (20 smmlv) Valor mínimo de la vivienda a financiar para VIS es de $45.413.000 (50 smmlv) y para no VIS es de $136.239.000 (150 smmlv)  PESOS: De acuerdo a las políticas de otorgamiento de crédito del Banco, el valor mínimo del crédito VIS y no VIS es de $9.085.260 (10 smmlv), valor mínimo de vivienda a financiar VIS y no VIS es de $45.413.000 (50 smmlv). Ø El plazo de amortización se encuentra comprendido entre 60 y 240 meses para ambos sistemas de amortización. 

3. Tasas de interés y Sistemas de Amortización. El Banco Caja Social maneja los siguientes sistemas de amortización con sus respectivas tasas efectivas: Pesos, en el cual se paga una cuota fija mensual en pesos (COP) la cual consta de capital, intereses y seguros, durante el plazo pactado. Con cada pago que se efectúa el saldo de la obligación disminuye mes a mes, presentando una amortización creciente a capital y decreciente a intereses. UVR, Tiene cuotas en pesos mayores al inicio del crédito y más bajas al final. La cuota mensual expresada en unidades de UVR disminuye. ¿Qué es la UVR?, es una “moneda” o unidad de conversión del peso colombiano. La UVR NO convierte un préstamo a tasa de interés variable, es un reexpresión del Peso Colombiano

en unidades que se ajustan diariamente a la inflación y está directamente asociado a la Inflación IPC del País, reflejando el poder adquisitivo de la moneda

Tablas extraídas de la Actualización No 328 Manual de Tasas, Precios, y Comisiones del Banco Caja Social, esto no constituye una liquidación de amortización, indica la tasa a aplicar, el gradiente geométrico, y el valor por millón a cobrar según la vivienda a comprar (Vis o no Vis), el rango en el que se ubica el valor de la vivienda, y el sistema de amortización elegido por el cliente.

ENTREGA 3 5.2. Desarrollo de las alternativas: elaborar las tablas de amortización y tabla comparativa de tasa de interés efectivo anual cobrado, plazo, total pagado.

Tabla de Amortización UVR

Tabla de Amortización En Pesos.

7. Conclusiones y recomendaciones financieras. Recomendaciones: 1. Haciendo la respectiva observación en la tabla de amortización nos damos cuenta que al final de los 20 años (240 meses), el cliente manejando una cuota fija en pesos pagaría un 240,36% con respecto al valor inicial del préstamo, este siendo un valor de $360.535.129,85 que en comparativa al manejarlo con una cuota variable en UVR al finalizar terminaría pagando un 209,54% con respecto al valor inicial del préstamo, este siendo un total de $314.307.124,84. En resumen, obteniendo el crédito con cuota variable en UVR pagaría $46.228.005 menos, que al manejarlo con cuota fija en pesos, lo cual nos lleva a concluir que la mejor opción sería manejarlo con cuotas variables en UVR. De igual lo más recomendable para el cliente, es que pueda ir realizando abonos al capital aparte de la cuota variable mes a mes, esto generando un interés menor, reduciendo el periodo de finalización del pago del crédito y cancelando menos dinero de lo esperado.

2. Las cuotas bajaron considerablemente con los primeros meses. 3. Siempre que se haga un abono extra será conveniente para reducir intereses 4. Lo que se busca es que le conviene más a la persona, si esta persona tiene la posibilidad de seguir pagando en cuotas tal como se plantean al principio de la tabla , es más conveniente acabar de pagar el crédito antes de , para ahorrar una mayor cantidad de interés . Conclusiones:

1. Se dio a conocer la información más relevante de un estudio de crédito, sus tiempos de respuesta, documentación y algunos procesos interno, Se considera el conocimiento absoluto de la amortización y fondos de amortización como base fundamental de la matemática financiera.

2. Poder lograr que las personas hagan realidad sus sueños a través de sus líneas de financiación, dándole un correcto manejo a cada crédito que llega. 3. Ofreciendo a los usuarios buenos servicios, mejores tiempos de respuesta, acceso a diferentes canales transaccionales, donde puedan mover tranquilamente su dinero y adicionalmente tener un control sobre el mismo. 4. Se comprende la importancia del manejo de conceptos y técnicas financieras como evaluar tasa de amortización, la TIR, créditos en UVR para comparar sus ventajas y optar por la que mejor se aplique al modelo de inversión que deseamos y/o los créditos que mejor se ajusten al flujo de caja. 5. BIBLIOGRAFIA

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