Skript Ertragswertverfahren 20210320 PDF

Preview

Summary

Finanzmathematik SS 2021 Beispielsammlung - TU MASTER Immobilienwirtschaft - CEC...

Description

Ertragswertverfahren Dipl.-Ing. Harald Peham

20.03.2021

Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren Postgradualer Universitätslehrgang „Immobilienmanagement und Bewertung“ Technische Universität Wien Dipl.Ing. Harald Peham Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, Landesgericht Steyr

Inhalt Das vorliegende Skriptum versteht sich als Arbeitsunterlage für die Lehrveranstaltung „Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren“. Es beinhaltet eine wesentliche Zusammenstellung themenrelevanter Auszüge aus entsprechender Literatur und aus Vorlesungsskripten des gegenständlichen Universitätslehrgangs, welche als Zitate entsprechend kenntlich gemacht sind. Die Auswahl basiert auf der Intention der Lehrveranstaltung, Wissen zu vermitteln, welches für die praktische Anwendung des Lehrinhaltes erforderlich ist. In diesem Sinne versteht sich das Skriptum als Leitfaden durch die entsprechende Literatur. Die Lehrveranstaltung setzt voraus, dass eine entsprechende theoretische Vorbereitung auf den Lehrinhalt im Rahmen der Lehrveranstaltung „Liegenschaftsbewertung“ stattgefunden hat und daher Grundkenntnisse der Liegenschaftsbewertung vorliegen. Ziel der Lehrveranstaltung ist, dass eine Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren in der Praxis unter Einhaltung des Standes der Wissenschaft durchgeführt werden kann. Zu diesem Zweck erfolgt die Vermittlung des erforderlichen Basiswissens auch anhand von konkreten Bewertungsbeispielen. 20. März 2021

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

INHALTSVERZEICHNIS 1.

2.

3.

4.

5.

ALLGEMEINES .................................................................................................. 4 1.1.

Gutachten................................................................................................... 4

1.2.

Gesetzliche Grundlage und Normen........................................................... 6

1.3.

Wertbegriffe................................................................................................8

1.4.

Wertermittlungsverfahren .........................................................................10

ERTRAGSWERTVERFAHREN........................................................................11 2.1.

Anwendung ..............................................................................................11

2.2.

Verfahrensablauf ......................................................................................12

2.3.

Jahresrohertrag ........................................................................................15

2.4.

Jahresreinertrag .......................................................................................17

2.5.

Bewirtschaftungsaufwand .........................................................................18

2.6.

Verzinsung des Bodenwertes ...................................................................23

2.7.

Restnutzungsdauer .................................................................................. 26

2.8.

Liegenschaftszins .....................................................................................29

2.9.

Vervielfältiger ...........................................................................................34

FLÄCHEN UND KOSTEN ................................................................................ 37 3.1.

Herstellungswert vs. Neubauwert .............................................................37

3.2.

Kostenbereiche ........................................................................................38

3.3.

Kostengrößen........................................................................................... 38

3.4.

Flächendefinitionen .................................................................................. 41

3.5.

Mietfläche .................................................................................................43

ANPASSUNG DER RESTNUTZUNGSDAUER ................................................ 45 4.1.

Verlängerung der Restnutzungsdauer ...................................................... 45

4.2.

Verkürzung der Restnutzungsdauer .........................................................46

WERTMINDERUNG .........................................................................................46 5.1.

Alterswertminderung ................................................................................46

5.2.

Wertminderung wegen Schäden ..............................................................46

5.3.

Wertminderung infolge verlorenem Bauaufwand ...................................... 47

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 2 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

6.

7.

8.

9.

INSTANDHALTUNG VS INSTANDSETZUNG .................................................48 6.1.

Begriffsbestimmung .................................................................................. 48

6.2.

Verantwortlichkeit ..................................................................................... 49

VERTRAGSMIETE VS MARKTMIETE .............................................................50 7.1.

Temporäre Mieterträge .............................................................................50

7.2.

Kündigung ................................................................................................51

7.3.

Veränderung der Gesellschaftsstruktur ....................................................55

WERTBEEINFLUSSENDE UMSTÄNDE ..........................................................56 8.1.

Rechte und Lasten ...................................................................................56

8.2.

Sonstige ertragswertbeeinflussende Umstände........................................57

MARKTANPASSUNG ...................................................................................... 58

10. STEUERLICHE ASPEKTE ............................................................................... 58 10.1.

Umsatzsteuer ...........................................................................................58

10.2.

Abschreibung ........................................................................................... 59

11. BAURECHT UND SUPERÄDIFIKAT ................................................................60 11.1.

Allgemein .................................................................................................60

11.2.

genereller Wert des Baurechts .................................................................60

11.3.

Bodenwertanteil........................................................................................62

11.4.

Superädifikat ............................................................................................64

12. KONTAMINIERUNG ........................................................................................65 13. BEISPIEL BÜROOBJEKT ................................................................................67 13.1.

Beispiel: Büroobjekt Neubau .................................................................... 68

13.2.

Beispiel: Büroobjekt mit Restnutzungsdauer und Leerstand .....................68

13.3.

Beispiel: Büroobjekt mit Reparaturstau und Wertsteigerungspotential ......68

14. GRUNDLAGEN ................................................................................................ 72 14.1.

Normen und Gesetze ............................................................................... 72

14.2.

Literatur ....................................................................................................72

14.3.

Links......................................................................................................... 73

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 3 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

1. ALLGEMEINES 1.1. Gutachten 1.1.1. Allgemeine Erfordernisse

Anforderungen an Gutachten - Auszug aus LBG

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 4 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

1.1.2. Aufbau eines Gutachtens •

Allgemeine Angaben, Grundlagen

•Auftraggeber / Auftrag •Verwendungszweck des Gutachtens •Gegenstand, Objektart, Adresse •Stichtag der Wertermittlung •Erhebungen •Verwendete Unterlagen

Gliederung eines Gutachtens - Auszug aus FUNK

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 5 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

1.2. Gesetzliche Grundlage und Normen 1.2.1. Liegenschaftsbewertungsgesetz Das LBG umfasst folgende Inhalte: - §1 Geltungsbereich - §2 Bewertungsgrundsatz - §3 Allgemeine Regeln für die Bewertung - §4 Vergleichswertverfahren - §5 Ertragswertverfahren - §6 Sachwertverfahren - §7 Wahl des Wertermittlungsverfahrens - §8 Beiziehung von Sachverständigen - §9 Allgemeine Erfordernisse des Gutachtens - §10 Besondere Erfordernisse des Gutachtens 1.2.2. Allgemeine Regeln für die Bewertung Gemäß § 3 (1) Liegenschaftsbewertungsgesetz sind für die Bewertung un die Auswahl der Wertermittlungsverfahren der jeweilige Stand der Wissenschaft maßgeblich. Der Stand der Wissenschaft geht über die „Regeln der Technik“ und den „Stand der Technik“ hinaus. Die „Regeln der Technik“ und der „Stand der Technik“ sind in den ÖNORMEN widergegeben.

Stand der Wissenschaft – Auszug aus SEISER www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 6 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

1.2.3. ÖNORM B1802

Inhaltsverzeichnis der ÖNORM – Auszug aus ÖNORM B1802

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 7 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

1.3. Wertbegriffe 1.3.1. Preis Der Preis eines Gutes liegt im konkreten Einzelfall zwischen den jeweiligen Werteinschätzungen von Käufer und Verkäufer. Die Preisfestsetzung hängt dabei von der jeweiligen Verhandlungsposition und anderen subjektiven Faktoren ab und drückt dabei das Marktgeschehen aus. 1.3.2. Wert Der Wert einer Immobilie ist intersubjektiv nachprüfbar und damit ein objektiver Begriff, der sich aus dem Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage am Markt ergibt. 1.3.3. Verkehrswert

Definition des Verkehrswertes – Auszug aus LBG

Definition des Verkehrswertes – Auszug aus ÖNORM B1802 1.3.4. Marktwert Der Begriff Marktwert ist im Bankwesengesetz verankert und ist dem Verkehrswert gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz ähnlich. Der Marktwert gemäß BWG (§ 103 Abs. 10) ist als Preis definiert, zu dem die Immobilie im Rahmen eines privaten Vertrages zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem unabhängigen Verkäufer zum Zeitpunkt der Schätzung verkauft werden könnte, wobei die Annahme zu Grunde gelegt wird, dass die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, dass die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und dass für die Ausverhandlung des Verkaufs ein, im Hinblick auf die Art der Immobilie, normaler Zeitraum zur Verfügung steht.

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 8 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

Definition des Marktwertes – Auszug aus ÖNORM B1802 1.3.5. Beleihungswert Gemäß Bankwesengesetz (BWG § 103 Abs. 10) gilt als Beleihungswert der Wert der Immobilie, der vom Schätzer ermittelt wird, welcher eine sorgfältige Schätzung der künftigen Marktgängigkeit der Immobilie unter Berücksichtigung ihrer langfristig unveränderlichen Merkmale, der normalen und örtlichen Marktbedingungen, ihrer derzeitigen Nutzung sowie angemessener Alternativnutzung vornimmt. In die Schätzung des Beleihungswertes dürfen keine spekulativen Gesichtspunkte einfließen, der Beleihungswert ist in transparenter und eindeutiger Weise zu belegen. Der Beleihungswert ist gemäß BWG entsprechend hinsichtlich der zugrunde liegenden Annahmen über die Entwicklung des betreffenden Marktes alle 3 Jahre neu zu schätzen, oder wenn eine Veränderung um 10% eingetreten ist.

Bestimmung des Beleihungswertes - Auszug aus ÖNORM B1802 1.3.6. Gemeiner Wert

Bestimmung des Gemeinen Wertes – Auszug aus ÖNORM B1802

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 9 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

1.3.7. Highest and best Use

Höchste und beste Nutzung - Auszug aus ÖNORM B1802 1.4. Wertermittlungsverfahren

Wahl des Wertermittlungsverfahrens – Auszug aus dem LBG

Wahl des Wertermittlungsverfahrens – Auszug aus ÖNORM B1802 www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 10 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2. ERTRAGSWERTVERFAHREN 2.1. Anwendung Das Ertragswertverfahren kommt bei bebauten Liegenschaften zur Anwendung, die zur Vermietung oder Verpachtung bestimmt sind. Der Wert der Liegenschaft ergibt sich insbesonders durch den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag. Die Bewertung stellt auf den Wert der Liegenschaft zum Bewertungsstichtag ab.

Wahl der Wertermittlungsverfahren – Auszug aus SEISER 2.1.1. Immobilientypologie Der Immobilienmarkt kann generell in folgende Gruppen von Objekten unterteilt werden: a) Wohnimmobilien - Ein-/Zweifamilienhäuser - Mehrfamilienhäuser (Miete / Eigentum) b) Gewerbeimmobilien - Büroobjekte - Handelsobjekte - Lager / Industrieobjekte - Garagen c) Sonderimmobilien - Hotel - Heim - Klinik - Entertainment - Infrastruktur - Industrie www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 11 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2.1.2. Ertragswert-orientierte Immobilien

Anwendung von Ertragswertverfahren – Auszug aus MUHR 2.2. Verfahrensablauf 2.2.1. Definitionen

Bestimmung zum Ertragswertverfahren – Auszug aus LBG

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 12 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2.2.2. Bearbeitungsschema

Ablauf des Ertragswertverfahren – Auszug aus der ÖNORM B1802

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 13 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2.2.3. Gespaltenes Wertermittlungsverfahren Der Ertragswert ermittelt sich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird deshalb auch als gespaltenes Wertermittlungsverfahren bezeichnet.

Kombination Vergleichs- und Ertragswertverfahren – Auszug aus SEISER

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 14 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2.2.4. Eingangsparameter Folgende Parameter sind wesentlich bestimmend bei der Bewertung im Ertragswertverfahren: - Jahresreinertrag - Nutzungsdauer - Kapitalisierungszins 2.3. Jahresrohertrag 2.3.1. Definition

Bestimmung des Jahresrohertrages – Auszug aus ÖNORM B1802 2.3.2. Ertragsbegriff bei Vermietung

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 15 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

Differenzierung der Vertragsmiete - Auszug aus FUNK 2.3.3. Verlauf der Ertragswerte

Verlauf der Ertragswerte - Auszug aus FUNK www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 16 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2.4. Jahresreinertrag 2.4.1. Eingangsparameter Ausgehend vom Jahresrohertrag ist der Jahresreinertrag der Liegenschaft unter Abzug des Bewirtschaftsungsaufwandes zu ermitteln, der Bewirtschaftungsaufwand setzt sich zusammen aus: - nicht umlegbare Betriebskosten - Verwaltung - Erhaltungskosten - Mietausfallwagnis

Bestimmung des Bewirtschaftungsaufwandes – Auszug aus ÖNORM B1802 Nach Abzug der Bodenwertverzinsung resultiert der Reinertrag der baulichen Anlagen.

Bestimmung des Bewirtschaftungsaufwandes – Auszug aus ÖNORM B1802

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 17 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

2.5. Bewirtschaftungsaufwand 2.5.1. Nicht umlegbare Betriebskosten

Begriffsbestimmung der Betriebskosten – Auszug aus KRANEWITTER

Berücksichtigung von Betriebskosten - Auszug aus KRANEWITTER Relevant als Abzug vom Jahresrohertrag sind also von den Betriebskosten nur jener Teil, der nicht von den Bestandsnehmern getragen werden, d.h. die nicht umlagefähig sind und beim Bestandsgeber als Aufwand verbleiben. Die Betriebskosten können aus folgenden Gründen nicht umlagefähig sein: - Vertragsbedingt - Leerstandsbedingt - gesetzlich bedingt

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 18 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

Aufteilung der Betriebskosten - Auszug aus FUNK

Erfahrungswerte Betriebskosten – Auszug aus SEISER

www.sachverstaendige-immobilien.at

Seite 19 / 75

SV Dipl.Ing. Harald Peham Liegenschaftsbewertung im Ertragswertverfahren

§ 21. (1) Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen 1. Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung; die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung 1a. im Sinn des § 17 Abs. 1a; die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die 2. Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung; die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, 3. erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus; die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung (§ 7) ausreicht; bestehen für solche Versicherungen besondere 4. Versicherungsbedingungen, die im Schadenfall den Einwand der Unterversicherung des Versicherers ausschließen, so sind die entsprechend solchen Versicherungsbedingungen ermittelten Versicherungswerte als angemessen anzusehen; die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des 5. Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden; die angemessene Versicherung des Haus...